ett av sätten företag samlar in pengar, ökar resultatet och ökar likviditeten genom att frigöra kapital bundet i sina ibland massiva fastighetsinnehav., När en högre avkastning kan genereras från sina primära företag än från att äga fastigheter, använder många av dessa företag försäljning-leaseback arrangemang för att flytta fastigheter kapital i sina kärnverksamhet, om bank, petroleum raffinaderi, eller sälja böcker och skor.
i den konventionella sale-leasebacken säljer ett företag den fastighet den äger direkt och hyr sedan hela eller en del av den tillbaka från investeraren, vilket frigör det mesta eller hela kapitalet.,
en av de enskilt största anledningarna till att ett företag åtar sig en försäljning-leaseback är att få finansiering utanför balansräkningen. Detta är en viktig faktor: om det finns ett lån på fastigheten är dess fulla belopp tydligt i balansräkningen som en skuld. För de flesta operationella leasingavtal, eller försäljning-leasebacks, det enda som ses i balansräkningen är det årets skyldighet eller leasingbetalningar, som kastar ett mer gynnsamt utseende på balansräkningen för det företaget.,
i motsats till traditionell skuldfinansiering ger Sale-leasebacken vanligtvis 100 procent av tillgångens kapital tillbaka till företaget, där traditionell finansiering erbjuder en procentandel av tillgångens värde. Försäljning-leasebacks ger också en överenskommen årlig hyra för tillgången, snarare än en amorterad eller enda klumpbetalning. Dessa leasingbetalningar kan struktureras på mer flexibla sätt; till exempel gör låga hyresbetalningar under de första fem åren det bekvämare för företag ur balansräkningssynpunkt.,
av alla sina fastighetsinnehav väljer företag i allmänhet att hyra sina mer allmänna ändamål, till exempel kontorsbyggnader, eftersom hyresavtalet vanligtvis kan struktureras för att kosta mindre. Försäljningen-leaseback av mer specialiserade anläggningar, såsom fabriker, utgör en högre risk för en investerare, och är därmed dyrare för leasetagaren, eftersom dessa anläggningar är inte lika lätt leasas om den nuvarande hyresgästen lediga.,
eftersom leaseback-finansiering inte innebär några operativa förbund, liksom traditionell finansiering, kan företagen dessutom få mer operativ flexibilitet. Enligt John Stanfill of CB Commercial i Los Angeles, ” företag är ofta belastade med betungande och restriktiva skuld förbund; de måste fungera på ett visst sätt eller kan förklaras som standard för förbunden. Leaseback finansiering eliminerar dessa operativa förbund och ger mer flexibilitet till leasetagaren.,
” i att göra en försäljning-leaseback, ”han fortsätter,” du hoppas att strukturera det på ett sätt som kommer att ge en lägre kostnad för att samla in pengar än skuldfinansiering. Eftersom sale-leaseback investerare får skatteförmåner för att äga och avskriva fastigheten, säljaren kan ofta lyckas få en lägre kostnad för kapital än kostnaden för skulden.,”
en av nackdelarna med en försäljning-leaseback är att när ett företag säljer fastigheten och går in i en ändlig leasingförpliktelse, kontrollerar det inte längre sitt eget öde; företaget kan inte utrymma fastigheten lika lätt som när den tillgången ägs direkt. En annan nackdel är att eventuella restvärden på fastigheten inte längre kontrolleras av FÖRETAGET, utan av hyresvärden.
men nackdelarna är inte ett resultat av en blygsam avkastning på företagets försäljning-leaseback aktivitet.,
”Försäljning-leasebacks kommer tillbaka till förmån som ett sätt att ge företag med flexibla fastigheter skyldigheter och för att finansiera tillväxt,” säger Charlie Corson, senior vice president för retail investment group på Staubach Co.
det Dallas-baserade företaget, mest känt för sitt hyresgästrepresentationsarbete, är en aktiv aktör på marknaden för försäljning-leaseback och finansiering utanför balansräkningen. Företaget har stängt handlar om totalt $200 miljoner under de senaste 18 månaderna, inklusive försäljning-leasebacks med Sun Microsystems Inc. Circuit City och Dell Computer Co., Erbjudanden varierar vanligtvis från $10 miljoner till $50 miljoner och innefattar 20 – till 25-åriga leasebacks.
”vårt företag är främst en hyresgäst rep företag,” Corson tillägger. ”Vi har starka relationer med företagskunder, och sale-leaseback är en extra tjänst som vi kan erbjuda dem.”
det finns dussintals utmärkta mäklarföretag runt om i landet som hjälper till med försäljning-leaseback transaktioner. Följande är en glimt av bara några av dessa företag, tillsammans med en faktisk fallstudie av en försäljning-leaseback transaktion arrangeras genom varje.,
CB COMMERCIAL
som ägare av en amerikansk huvudkontor byggnad med 1.36 miljoner kvm. fot. av nettohyra utrymme, bara 25 procent av vilka de upptar direkt, insåg British Petroleum (BP) tidigare i år att det såg för mycket ut som en hyresvärd. Även om det en gång hade ockuperat 100 procent av byggnadens utrymme, hade företaget minskat sin användning under åren och börjat hyra delar till andra hyresgäster.,
Chefer vid Clevelands huvudkontor beslutade att BP bättre skulle kunna distribuera sina tillgångar genom att ta intäkterna bundna i byggnaden, konvertera den till kontanter och anställa den i sin primära verksamhet.
företaget genomförde en fördjupad intern granskning av sina alternativ men önskade ett utomstående perspektiv. CB Commercial var ett av sex fastighetsbolag intervjuade av BP om en eventuell försäljning-leaseback arrangemang. Var och en av de sex ombads att avgöra om och när marknaden kan vara rätt för BP att ingå ett avtal om att sälja byggnaden och hyra tillbaka en del av utrymmet., ”Vi kallades in under vad jag kallar en ”rådgivande fas” med ingen kunskap att BP skulle gå vidare med transaktionen, berättar John Stanfill, vd CB Commercial s förvaltningsfastigheter koncernen. ”Vi rådde BP av våra resultat och presenterade en mycket grundlig och detaljerad analys av marknaden.
”vår rekommendation visade att det var en bra tid att sälja byggnaden”, säger Stanfill. ”Vi fann att den stigande marknaden skulle leda till mer gynnsam prissättning och ett högre värde för fastigheten, och leverera en lägre beläggning kostnad., Denna rekommendation var i synk med BP: s interna analys, och vi tilldelades verksamheten.”
BP: s huvudkontor i USA gick ut på marknaden i början av juni 1996 för det begärda priset på 145 miljoner dollar. CB kommersiella mål är att avsluta affären inom sex månader.
Stanfill rapporterar att köparen, som är typisk för en transaktion av denna typ, sannolikt kommer att vara en ganska sofistikerad men ”passiv” investerare som inte kommer att utsättas för en bygg-och leasingrisk, eftersom anläggningen redan är cirka 75 procent upptagen., ”Minskad risk är en av fördelarna med att investera i en försäljning-leaseback”, säger Stanfill. Han tillägger att denna byggnad kommer att ha lite leasing rollover under de kommande 12 åren.
”en av fördelarna med denna affär till CB Commercial, förutom att betalas för transaktionen,” säger Stanfill, ” är möjligheten att vara i tjänst på en annan nivå till British Petroleum, med vilken vi har ett långsiktigt förhållande.”
kommersiella netto leasing REALTY
ett sätt att hantera en försäljning-leaseback är genom delad finansiering., Det är hur Commercial Net Lease Realty (CNLR), en fastighetsinvestering förtroende baserat i Orlando, Fla. hjälpte Barnes & Ädla New York expandera i Daytona Beach, Florida.
Enligt Gary Ralston, vd CNLR, Barnes & Ädla hade identifierat ett 2.1-hektar stort område för att bygga upp en super-butik i Daytona Beach, och närmade sig CNLR om möjligheten., Som en del av de två företagens program relation, CNLR tillverkade en tandem process där CNLR gjorde due diligence och översyn av fastigheter, medan Barnes & Noble gjorde due diligence och översyn av detaljhandeln och byggandet av butiken.
den utsedda webbplatsen ägdes av Best Buy, som byggde en butik på en del av marken och kontrakterade med Barnes & Noble för att sälja 2.1-acre outparcel. Barnes & Noble tilldelade kontraktet till CNLR, som stängde på marken i September 1995., Med hjälp av ett standard leasingdokument som används mellan CNLR och Barnes & Noble vid 12 andra tillfällen fick Barnes & Noble upp till ett år för att bygga byggnaden, med avtalet om att CNLR skulle ersätta dem för byggkostnaden. Byggnaden uppfördes i januari 1996 och öppnades för företag den 1 februari.
detta ömsesidigt fördelaktiga, split-finansieringssystem gav Barnes & Noble med lägre hyror, bland andra fördelar och CNLR med en bra avkastning på investerade dollar., ”Fördelen med denna transaktion över andra försäljning-leaseback eller build-to-suit arrangemang, som kan ha tre nedläggningar,” säger Ralston, ”är att det finns bara en stängning och en uppsättning dokument, så mer av pengarna går in pinnar och Tegelstenar. I en typisk försäljning-leaseback eller build-to-suit, en återförsäljare kan styra en utvecklare till marken, som sedan har mark och konstruktion lån nedläggningar, och en tredje stängning när butiken säljs till återförsäljaren. Varje stängning kan blåsa upp fastighetskostnaden med 3 procent till 5 procent utan att lägga till något värde.,
”vår split-finansieringsstruktur ger en strategisk alliansstrategi till verksamheten genom att försöka ge mer värde till de berörda parterna direkt, med färre transaktionskostnader från tredje part som inte ger något värde”, fortsätter Ralston. ”Jag gillar lantmätare och advokater, men hur många reissuances av titel försäkring behöver du?”
hantering av den juridiska transaktionen bara en gång kan också resultera i en lägre skattebedömning på fastigheten eftersom bedömaren plockar upp bara markförsäljningen och kostnaden för förbättring i motsats till ett uppblåst investerarköpspris, säger Ralston., ”Dessutom, med denna typ av struktur, återförsäljaren är aldrig i kedjan av titel och så är inte utsatt för några miljörisker.”
ett ökande antal CNLR: s försäljning-leaseback transaktioner hanteras genom delad finansiering. Företaget har minskat sitt fokus genom åren för att specialisera sig på fristående butiker. Företaget arbetar med cirka 30 stora återförsäljare runt om i landet, som fungerar som hyresvärd till de flesta av kategorin mördare., Enligt Ralston, av de $ 100 miljoner företag CNLR genomförs under första halvåret i år, så mycket som 80 procent utformades som en försäljning-leaseback. Mycket av CNLR: s verksamhet, om 75 procent, är repetitiva, relationstransaktioner som använder en specifik uppsättning försäljning-leaseback dokument om och om igen för att minska kostnaderna och påskynda utbytet.
idag erbjuder 28,000-kvadratfot Barnes & Noble superstore i Daytona Beach 150,000 boktitlar … och kaffe också.
EDWARD S., GORDON
liksom British Petroleum hade New York Life en gång ockuperat 100 procent av sin 800,000-kvadratfot kontorsbyggnad på 63 Madison Avenue i New York City. Men med en förändring i företagets olika affärsområden hade ett betydande utrymme-ungefär 40 procent – blivit överflödigt.
New York Life tittade på två alternativ: 1) vistas i hyresvärdens verksamhet , eller 2) sälja byggnaden och leasing tillbaka en stor del av det, vilket i slutändan uppnådde den högsta och bästa användningen för den specifika tillgången.
Edward S., Gordon, med huvudkontor i New York City och en stor fastighetsmäklare på den marknaden, utsågs till exklusiv försäljningsagent för fastigheten, som ligger i anslutning till New York Life World headquarters. ”Vi tog ett tvådelat tillvägagångssätt”, förklarar Robert Alexander, verkställande direktör för Edward S. Gordon. ”Vi förföljde först en ägare / ockupant, men där det fanns många leasingförfrågningar fanns det inget verkligt intresse att köpa byggnaden och ockupera en del av den.
”i den andra fasen närmade vi oss investeringsutvecklingsgemenskapen., Innan vi inledde några diskussioner, vi först kululerade ut kvalificerade framtidsutsikter som vi kände hade pengar men kunde också fungera bra med New York Life kultur, och förstå önskemål och behov av företaget, ” Alexander säger.
New York Life-fastigheten gick på marknaden i början av 1995 för det begärda priset på $68 miljoner. Mindre än ett år senare såldes det för $65 miljoner till George Comfort & Sons och Loeb partners genom ett joint venture.,
denna sale-leaseback-transaktion gjorde det möjligt för New York Life att göra en tillgång som hade varit på böckerna sedan 1960 till en infusion av kapital. Fastighetsförsäljningen presenterade också New York Life med prime office-utrymme på lång sikt vid marknadshyror i det området. Köparen har ett utmärkt tillfälle att hyra valutrymme i en byggnad som är förankrad av New York Life.
”det är en sällsynt möjlighet att hitta en försäljning-leaseback av denna storlek i vårt område. Såvitt jag vet har New York inte sett en av denna storlek under detta årtionde, ” noterar Alexander., ”Jag tror att fastighetsmarknaden här stärker och att det finns många kapitalkällor redo att göra en affär.”
MARCUS & MILLICHAP
sale-leaseback arrangeras av Marcus & Millichap, ett fastighetsinvesteringsföretag baserat i Palo Alto, Calif., för Payless Skoaffärer i Topeka, Kan., kommer att tillåta Payless att dra nytta av” den lägsta försäljning och leaseback priser uppnås i dagens marknad,”enligt John Glass, försäljning associate för Marcus & Millichap., ”Med hjälp av en proprietär formel kan vi få priser som är minst 10 procent till 15 procent under vilka jämförbara Wall Street-institutioner kan erbjuda.”
Glass säger att Payless ’ strategi är att fokusera allt sitt kapital på att expandera verksamheten, utan att binda sina pengar i fastigheter. Detta har blivit allt viktigare nu när Payless har spunnits till ett enskilt offentligt ägt företag.
varje år Payless sätter ett paket med 15-40 butiker ut för bud, med 60 budgivare rikstäckande tävlar för verksamheten., Marcus & Millichap tilldelades 1996 års bud i Januari. Avtalet har genomförts, och Glass hoppas att stänga de beräknade 25 butikerna i årets affär av hösten 1996. ”Timingen dikteras verkligen av hur lång tid det tar för oss att få lägsta möjliga försäljning-leaseback för Payless”, säger han och tillade att den totala dollarvolymen i årets affär kommer nära $20 miljoner.
Hanover Property Company, en division av Marcus & Millichap, är den faktiska enheten köper butikerna, vilket genomsnitt 2,800 till 3,500 kvm. fot., varje och sträcker sig från $ 350,000 till $ 1.1 miljoner.
Glass rapporterar att de tidigare företag som vann de årliga Lönelösa anbuden inte tillät de mest gynnsamma villkoren på marknaden. Han säger att hans företag närmade sig Payless med en bättre musefälla – formeln som tillåter ” lägsta möjliga försäljning-leaseback priser på marknaden och minskar försäljning-leaseback kostnad med minst 20 procent.”Under loppet av Payless’ hyresavtal per butik, formeln kommer att spara sko återförsäljare flera hundra tusen dollar., Detta uppnås genom att eliminera mellanhand och utnyttja billiga försäljning och leaseback medel som tillhandahålls av 1031 exchange köpare, säger han.
”vårt företag stängde $ 2.1 miljarder i försäljningen förra året, och nästan hälften av dessa transaktioner involverade 1031 utbyten”, förklarar Glass. En 1031-utbytesköpare är någon som säljer en byggnad och, vid stängning, handlar kapitalet för en liknande byggnad och därigenom bevarar hans eller hennes kapitalvinster. Detta skydd ”motiverar 90 procent av utbytesköparna i försäljning-leaseback situationer som Payless Shoes”, ” rapporterar Glass., Han tillägger att de berörda egenskaperna är typiskt på kuddar framför Wal-Mart supercenters, vilket ger enorm kunddragning för varje butik. Glass betonar att Marcus & Millichap är ledningen där lönlösa skor kan utnyttja de billiga medel som tillhandahålls av 1031 utbytesköpare.,
Eftersom sale-leaseback är i slutändan ligger runt den slutliga försäljningspriset för fastigheten vid rådande priser, Marcus & Millichap minskar kostnaderna genom att eliminera mellanhänder, det handlar direkt med passiv investerare på marknaden, som traditionellt har pengar som är betydligt mindre kostsamma än vad pensionsstiftelse eller en rådgivare Wall Street institutioner kan erbjuda, enligt Glas. Några av de obetalda tidigare paketavbuden tilldelades och såldes vidare till tredjepartsinvesterare, med en betydande vinst till mellanhanden., ”Genom hela vår formel tillåter vi Payless att dra nytta av lägre försäljning-leaseback priser genom att ge direkt tillgång till dessa enskilda investerare”, säger Glass.
den Payless sale-leaseback är också atypisk eftersom Payless erbjuder 15-åriga absoluta bond triple net leasingavtal som garanteras av Payless Shoe Corporation, även om detta inte är en Marcus & Millichap krav. Hyresgäster normalt inte erbjuder en bond-typ funktion till sina leasingavtal eftersom i händelse av en olycka, de inte vill vara på den fortsatta skyldigheten., Enligt ett obligationsbart hyresavtal är hyresgästen ansvarig för att fortsätta att utföra enligt hyreskravet, oavsett vad. Glass rapporterar att Payless lägger till den här funktionen i sina leasingavtal för att få en något lägre försäljning-leaseback ränta; eftersom det kommer att finnas mindre risk i inkomstströmmen kan en något mindre avkastning dikteras till investeraren.
Payless Shoe Stores är världens största skoåterförsäljare. Företaget säljer en i vart femte par skor som säljs i USA, och har en årlig försäljning på $2,3 miljarder.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST INC.,
hantera ett företag i en bransch så dynamisk som hälso-och sjukvård kräver flexibilitet och likviditet. Tidigare i år bestämde Blue Cross och Blue Shield United of Wisconsin att det var dags att avyttra sitt huvudkontor som byggdes 1977 och öka likviditeten i sin balansräkning. I juni sålde Milwaukee-baserade försäkringsgivaren sin 236,218-kvm.-fot. byggnad till TriNet Corporate Realty Trust Inc. en San Francisco-baserad fastighetsinvestering förtroende, och sedan hyrde tillbaka.,
– Vi fokuserar på vår kärnverksamhet av managed care service-och försäkringstjänster, säger Tom Luljack, chef för corporate communications för Blue Cross och Blue Shield United of Wisconsin. ”När vi tittade på hur man behåller det fokuset var det ett bra alternativ att komma ut ur fastighetsbranschen eftersom det gjorde det möjligt för oss att använda det egna kapitalet vi hade i byggnaden samt omdirigera den energi som går till att behålla tillgången.”
dessutom behöver försäkringsgivaren inte behålla de kapitalreserver för fastighetsinnehav som tillsynsmyndigheterna kräver.
TriNet, som äger 12.,6 miljoner kvm. fot. för $ 16 miljoner och förhandlade fram en trippel-net, 10-åriga hyresavtal med Blue Cross och Blue Shield. TriNet ursprungliga avkastningen var strax under 10 procent.
”Vi garantera kvaliteten på den finansiella tillgången på kredit av hyresgästen och, viktigast av allt, förmågan att frigöra utrymme, säger Gary Lyon, executive vice president och chief förvärv officer av TriNet, som också kranar en osäker kredit som gör det möjligt att bära någon skuld på sitt fastighetsinnehav., ”Detta tillvägagångssätt gör det möjligt för oss att erbjuda betydligt kortare sikt leasingavtal.”
Blue Cross och Blue Shield trodde ursprungligen att byggnaden var mer säljbar med en 15-årig leaseback men TriNet kunde strukturera en acceptabel 10-årig affär som gav Blue Cross mer operativ flexibilitet. Det kortfristiga hyresavtalet, som omfattar förlängningsalternativ genom 2021, prissattes konkurrenskraftigt med en 15-årsperiod.
”beläggningskostnaderna är låga jämfört med alternativen på marknaden”, säger Luljack.,
klassen-en byggnad ligger i en hälsosam västra submarket i centrala Milwaukee. Lyon säger marknadshyror bör stiga i högre takt än de 3 procent upptrappningar skrivna i affären.
”vårt inköpspris var väsentligt under ersättningskostnaderna”, säger Lyon, ” och hyror är under marknaden, som båda minskar vår kredit och fastigheter exponering. Detta arrangemang ökar sannolikheten för att hyresgästen kommer att utöva sina förnyelsealternativ och ger betydande uppåtriktad TriNet i händelse av att Blue Cross lämnar.,”
byggnaden, som fick flera stora kapitalförbättringar under åren, kan rymma en-eller flera hyresgäster.
”försäljning-leasebacks blir mer attraktiva på grund av den flexibilitet de erbjuder,” Lyon säger. ”Blue Cross ville öka sin kapitalstyrka genom att ta intäkter ur byggnaden och sätta in mer likvida tillgångar.”
USA FOND
Först och Union Bank of Charlotte, N. C.,, kunde minska sina totala lånekostnader och förbättra kassareserver samtidigt som kontrollen över två filialfastigheter som köpts av och leasats till banken av United Trust Fund (UTF) i Miami upprätthölls. ”Denna försäljning-leaseback gav första unionen med en låg kostnad för medel, en liten vinst på bokfört värde som ett resultat av avskrivningar och ökad marknadsandel utan att komma ur fickan med några dollar”, säger Paul Domb, VD för asset management för UTF., ”Affären släppte kapital som var bunden i fastigheter samtidigt som den gav första unionsbanken flexibilitet att dela ut byggnaderna och behålla någon av vinsten om grenarna inte fungerar.”
Domb rapporterar att UTF hanterar fler Sale-leaseback-transaktioner för finansinstitut än något annat sale-leaseback-företag i USA. UTF: s erbjudanden involverar vanligtvis kontorsfastigheter, till exempel de två som köptes förra året i Boca Raton och Ft. Lauderdale, Florida. för Första Union Bank.,
På jakt efter lågpriskapital kontaktade First Union Bank UTF i oktober 1995 med en önskan att låsa upp eget kapital bundet i fastigheter att använda i sin primära verksamhet. First Union Banks interna fastighetsavdelning har utsett en mindre institutions två filialkontor. ”Eftersom banken inte ville komma ur fickan för att köpa grenarna var det bästa alternativet för förvärvet en försäljning-leaseback”, säger Domb.
han förklarar att UTF köpte marken och byggnaderna för cirka $7 miljoner i en affär som avslutades i December 1995., First Union Bank undertecknade en 15-årig absolut bond-typ leasing som ger fullständig kontroll över fastigheterna i upp till 35 år, genom optioner. Bankens Moody-ett kreditbetyg bidrog till att påverka den låga kostnaden för medel som tillhandahålls i transaktionen.
”detta är ett läroboksexempel på en typisk sale-leaseback”, säger Domb. ”Det är ett av de bästa fordonen för de många finansinstituten som expanderar till andra stater.”