Hur fungerar en Triple Net (NNN) kommersiella hyresavtal?

Senast uppdaterad den 15 juni 2020 av Mark Ferguson

ett NNN-leasingavtal är mycket vanligt i kommersiella fastigheter. Jag har använt dem på de kommersiella hyror som jag äger och på kommersiella utrymmen som jag har hyrt. NNN står för net, net, net. Det innebär att hyresgästen betalar de flesta av kostnaderna. De betalar hyresavgifter plus fastighetsskatt, fastighetsförsäkring, och CAM, eller common area underhåll. NNN-avgifterna läggs till på bashyraavgiften, som vanligtvis beräknas som ett dollar per kvadratfotnummer som $ 15., Det finns viss förvirring om vad som omfattas av ett NNN-leasingavtal, men det här är vad jag har sett som en investerare/mäklare som äger och hyr kommersiella utrymmen.

vilka kostnader inkluderar NNN-hyresavtalet?

som vi nämnde står NNN för net, net, net och kallas ofta ett triple net-leasingavtal. Hyresgästen betalar sin hyra plus nästan alla kostnader för byggnaden. Hyresgästen betalar fastighetsförsäkringen, fastighetsskatten och det gemensamma området underhåll, som kan innehålla ett antal saker.,

Common area maintenance (CAM)

När jag först hörde termen common area maintenance tänkte jag på ett gemensamt område för många företag, som ett mottagningsrum eller hall. CAM inkluderar områden som det men innehåller också många fler områden!, Här är saker som ofta ingår i kammen:

• tak
• parkeringsplats
• HVAC
• yttre underhåll
• verktyg för byggnaden
• landskapsarkitektur
• Signage
• snöröjning
• säkerhet
• HOA avgifter

ofta är även fastighetsförvaltning och bokföringskostnader ansvaret av hyresgästerna att betala i ett NNN-leasingavtal.

vad inkluderar NNN-hyresavtalet inte?,

även om det verkar som om varje kostnad ingår i ett NNN-leasingavtal, finns det vissa utgifter som är hyresvärdens eller en viss hyresgästs ansvar. Jag äger en 68,000 kvadratfot Strip mall, och vi har spenderat pengar på att renovera lediga platser för nya hyresgäster.

pengarna vi spenderade på att fixa en enskild enhet räknas inte som CAM. Om vi målar inredningen, lägga till några väggar, eller renovera ett badrum, Det är hyresvärdens eller den särskilda hyresgästens ansvar. Arbetet på en enskild hyresgästs utrymme kallas ofta ti, eller hyresgäst förbättringar., På vår byggnad gick vi med på att betala för några av reparationerna, och hyresgästen gick med på att betala för andra förbättringar.

När vi målade utsidan av byggnaden och gjorde hela fastigheten ser trevligare, som kan betraktas som en NNN kostnad. Kapitalkostnader kan eller får inte ingå i CAM beroende på hyresavtalet.,

hyresvärden kan vanligtvis inte debitera hyresgästerna för sina egna affärskostnader som inte är direkt relaterade till byggnaden, för eventuella skulder som hyresvärden tar på sig, för eventuella förseningsavgifter hyresvärden uppbär för saknade betalningar, eller något som hände på grund av försumlighet från hyresvärden.

det är viktigt att veta att varje hyresavtal är olika och kommersiella leasingavtal kan vara mycket långa och komplicerade. Det är klokt att ha en professionell översyn hyresavtalet för dig att se till att det säger vad du tror att det står.

Law Depot är den webbplats Jag använder för att skapa mina kommersiella leasingavtal.,

hur är NNN-hyrespriser listade?

hyresvärden bestämmer vad NNN-hyresavgifterna är, men de måste baseras på reala kostnader. Hyresvärden kan inte göra vad de vill och få hyresgästerna att betala det. I de flesta leasingavtal beskrivs hur NNN: s kostnader beräknas, när de är tänkta och hur den informationen levereras till hyresgästerna.

på vårt hyresavtal måste hyresvärden räkna ut kostnaderna och skicka en rapport till hyresgästerna varje år. De tredubbla nettokostnaderna beräknas i början av hyresavtalet, men de kan gå upp eller ner baserat på de faktiska kostnader som uppkommit., När vi tog över byggnaden, hyresgästerna betalade NNN kostnader för $ 1,50 en kvadratfot. Den räntan var långt under vad de faktiska kostnaderna var för byggnaden. Den totala kostnaden är närmare $ 2.50 en kvadratfot.

för att räkna detta nummer ska hyresvärden beräkna alla fasta kostnader som ingår i NNN: s hyreskostnader och underhållskostnader för byggnaden. De kan också kunna ta ut vissa kapitalkostnader baserat på hyresavtalet.

Jag har en helt ny bok som handlar om kommersiella fastigheter. Bygga Kommersiella hyresfastigheter Riket. Det goda, det dåliga och det fula., Jag går över alla detaljer om att investera i den kommersiella verksamheten och inkluderar 10 fallstudier på mina egna egenskaper. Du kan få boken på Amazon.

NNN lease kontra ett absolut leasingavtal

kommersiella fastigheter kan vara förvirrande! Det finns en hel del möjligheter i verksamheten men också en hel del att lära. En av de många förvirrande delarna av kommersiella fastigheter är olika åsikter om vad vissa termer betyder.

till exempel kommer vissa människor att säga att ingen av kapitalkostnaderna ingår i ett NNN-leasingavtal, endast ett absolut leasingavtal., Det är svårt för mig att komma till rätta med detta eftersom de flesta av de tredubbla netto leasingavtal jag har sett inkluderar någon form av kapitalkostnader. Jag vet inte om dessa NNN-leasingavtal skapas felaktigt eller definitionen har blivit muddled genom åren.

en av våra hyresgäster har även ett NNN-leasingavtal där de inte bara ansvarar för alla kostnader på sin enhet, utan också betalar dem och ordnar alla reparationer och underhåll! Din bästa insats är att läsa hyresavtalet och se till att du vet vad det står, inte anta att ett NNN-leasingavtal är detsamma i alla fall.

kan NNN: s leasingavgifter ändras?,

en knepig del med NNN-leasing är att du inte kan förutsäga exakt vad kostnaderna kommer att bli. Snöröjning kan behövas en gång på ett år eller tio gånger nästa år. Kostnaden för förvaltningen kan öka, liksom kostnaden för många saker.

de tredubbla nettokostnaderna är vanligtvis inte fastställda varje år men flexibla. I mitt hyresavtal kan NNN öka högst 5% per år. Så medan våra NNN-kostnader är mycket högre än vi tar ut hyresgästerna, kan vi inte öka dessa kostnader hela beloppet., I slutet av varje år räknar vi våra utgifter, skickar en rapport till hyresgästerna och kan öka NNN om dessa kostnader är mer än de för närvarande betalar (men inte mer än 5% varje år).

varje hyresavtal kommer att ha ett annat belopp byggt in att NNN-kostnaderna kan öka och vissa kanske inte har några begränsningar.

hur mycket betalar varje hyresgäst?

något annat som måste beaktas är vad varje hyresgäst betalar för NNN-kostnader på en flerbostadsbyggnad. På min stora byggnad har vi sex hyresgäster som delar fastigheten. Hur vet vi hur mycket varje hyresgäst betalar?, Hur hyreskontrakten strukturerades när vi köpte det var varje hyresgäst betalade sin andel baserat på procent av kvadratfot de ockuperade.

• mataffären upptar 82%, så de betalar 82% av NNN-kostnaderna.
• restaurangen betalar 10% eftersom de upptar 10% av byggnaden.
• och så vidare….

på toppen av NNN-kostnaderna och basavgifterna betalar hyresgästerna också sina egna verktyg. Förhoppningsvis har byggnaden separata meter, eller det kan bli knepigt också!

hur skulle de totala kostnaderna se ut på ett NNN-leasingavtal?,

nu när vi vet vad som ingår i ett NNN-leasingavtal, eller åtminstone har en uppfattning om vad som kan inkluderas på vissa, ja…kanske inte ingår på andra…. hur som helst, hur ser de totala kostnaderna ut och hur räknar vi dem med hyra?

hyran på en kommersiell byggnad beräknas ofta med hjälp av Per-square-foot-nummer. Till exempel:

utöver denna kostnad skulle hyresgästen betala verktyg, vilket kan vara från $100 till $1,000 per månad baserat på användning, klimat och typ av byggnad.,

nu måste vi lägga till NNN-kostnaden som kan sträcka sig från $ 1 till $ 20 en kvadratfot baserat på användning och kostnader. Det är typiskt att se en $3 en kvadratfot NNN kostnad i mitt område, vilket skulle lägga till $15,000 per år eller $1,250 per månad till kostnaderna.

din bas hyra på $4,166.67 kan lätt förvandlas till $6,000 per månad faktiska kostnaden.

gynnar NNN hyresvärden eller hyresgästen?

som du kan se finns det ingen tydlig NNN-leasing. De kan alla vara olika när det gäller vilka kostnader är eller inte ingår., Vissa människor kan till och med säga att det gemensamma NNN-hyresavtalet inte ens är ett NNN-leasingavtal alls utan ett absolut leasingavtal.

om hyresavtalet gynnar hyresgästen eller hyresvärden beror på många faktorer:

• kom hyresavtalet med hyresgästförbättringar?
• är kostnaderna korrekt?
• var båda parter medvetna om hur kostnaderna delas upp?
• skrivs hyresavtalet tydligt?
• fick hyresgästen rabatt på marknadshyran?
• vilket villkor är fastigheten i?,

NNN-hyresavtal kan vara bra för båda parter eller hemska för båda parter baserat på dessa faktorer och många fler. Några av mina egenskaper använder NNN-hyresavtal och vissa använder bruttohyresavtal. De har båda fördelar och nackdelar för båda parter.

vilka andra typer av kommersiella leasingavtal finns det?

NNN leasingavtal är vanliga på kommersiella fastigheter, men de är inte den enda typen av leasing som används. Det finns många typer av leasingavtal, och de har lite olika definitioner baserade på vem du pratar t,o men här är grunderna.,

nn lease

detta är mycket lik NNN lease, men endast fastighetsförsäkring och fastighetsskatt betalas av hyresgästen. Underhållet täcks av hyresvärden, men hyresgästen betalar fortfarande verktyg i de flesta fall.

netto leasing

hyresgästen kan betala en del av skatterna baserat på deras andel av byggnaden men inte underhållskostnader eller försäkring.

absolut leasing

hyresgästen betalar för allt och kan även vara ansvarig för att ta hand om allt också., Om taket börjar läcka, kan hyresgästen behöva ringa sin takläggare och få honom att fixa det och betala honom.

modifierad bruttohyra

en modifierad bruttohyra är en blandning av hyresgästen och hyresvärden betalda kostnader. Hyresvärden betalar vanligtvis skatter och försäkringar, men hyresgästen betalar fortfarande för sina kontorskostnader, såsom vaktmästeri. De verktyg kan betalas av hyresgästen eller hyresvärden. Det finns många sätt utgifterna kan delas upp, men med brutto leasing är hyran vanligtvis högre än ett NNN-leasingavtal för att kompensera för de extra kostnader som hyresvärden betalar.,

Full-Service leasing eller Bruttoljeavtal

bruttoljeavtalet är när hyresvärden betalar alla kostnader inklusive skatter, försäkring, underhåll, verktyg, och även vaktmästeri tjänst. Hyresgästen betalar bara hyra, vilket vanligtvis är mycket högre på ett bruttoavtal än ett NNN-leasingavtal.

slutsats

det finns många typer av leasingavtal, och inom dessa leasingavtal, olika definitioner för vad de menar. Vi ser vanligtvis NNN, absoluta och modifierade bruttoavtal här. Vi ser sällan NNN eller brutto leasingavtal, även om de existerar., En sak är säker, se till att du läser hyresavtalet och vet exakt vad du är ansvarig för om du är hyresvärden eller hyresgästen!