ett hem kapital lån är en typ av topplån. Din första inteckning är den du använde för att köpa fastigheten, men du kan placera ytterligare lån mot hemmet samt om du har byggt upp tillräckligt eget kapital. Hem kapital lån kan du låna mot ditt hem värde minus mängden utestående inteckningar på fastigheten.
låt oss säga att ditt hem värderas till $300,000 och ditt hypotekslån är $225,000. Det är 75 000 dollar du kan låna mot., Använda ditt hem för att garantera ett lån kommer med vissa risker, dock.
hur hem kapital lån fungerar
hem kapital lån kan ge tillgång till stora summor pengar och vara lite lättare att kvalificera sig för än andra typer av lån eftersom du sätter upp ditt hem som säkerhet.
-
Du kan göra anspråk på ett skatteavdrag för ränta du betalar om du använder lånet för att ”köpa, bygga, eller avsevärt förbättra ditt hem,” enligt IRS.,
-
Du betalar förmodligen mindre ränta än du skulle på ett personligt lån eftersom ett hem kapital lån är säkrad av ditt hem.
-
Du kan låna lite pengar om du har tillräckligt med kapital i ditt hem för att täcka det. Vissa utlåningsinstitut kan dock täcka dina slutkostnader som en del av låneavtalet.
-
du riskerar att förlora ditt hem till avskärmning Om du misslyckas med att göra lånebetalningar.,
-
Du måste betala denna skuld omedelbart och i sin helhet om du säljer ditt hem, precis som du skulle med din första inteckning.
-
Du måste betala stängningskostnader, till skillnad från om du tog ut ett personligt lån.
hem kapital lån vs. krediter (HELOCs)
Du har troligen hört både ”hem kapital lån” och ”hem kapital kredit” kastade runt och ibland används omväxlande, men de är inte samma sak.,
Du kan få en klumpsumma av kontanter i förskott när du tar ut ett hem kapital lån och återbetala det med tiden med fasta månatliga betalningar. Din ränta kommer att fastställas när du lånar och bör förbli fast för livet av lånet. Varje månatlig betalning minskar ditt lån balans och täcker några av dina räntekostnader. Detta kallas ett amorteringslån.
du får inte en klumpsumma med en hem kapital kredit (HELOC), utan snarare ett maximalt belopp tillgängligt för dig att låna—kreditlinjen—som du kan låna från när du vill., Du kan ta hur mycket du behöver från det beloppet. Detta alternativ effektivt kan du låna flera gånger, något som ett kreditkort. Du kan göra mindre betalningar under de första åren, men vid något tillfälle måste du börja göra helt amortera betalningar som kommer att eliminera lånet.
en HELOC är ett mer flexibelt alternativ eftersom du alltid har kontroll över ditt lånesaldo—och i förlängningen dina räntekostnader. Du betalar bara ränta på det belopp du faktiskt använder från din pool av tillgängliga pengar.,
räntorna på HELOCs varierar vanligtvis. Dina räntekostnader kan förändras till bättre eller sämre med tiden.
men din långivare kan frysa eller avbryta din kredit innan du har en chans att använda pengarna. De flesta planer tillåter dem att göra detta om ditt hem värde sjunker betydligt eller om de tror att din ekonomiska situation har förändrats och du kommer inte att kunna göra dina betalningar. Fryser kan hända när du behöver pengarna mest och de kan vara oväntade, så flexibiliteten kommer med viss risk.,
återbetalningsvillkor
återbetalningsvillkor beror på vilken typ av lån du får. Du ’ ll vanligtvis göra fasta månatliga betalningar på en klumpsumma hem kapital lån tills lånet betalas ut. Med en HELOC kan du kanske göra små, räntefria betalningar i flera år under din” dragningsperiod ” innan de större, amorterande betalningarna sparkar in. Rita perioder kan pågå 10 år eller så., Du börjar göra regelbundna amortera betalningar att betala av skulden efter dragningen perioden slutar.
hur man får ett hem kapital lån
ansök med flera långivare och jämföra deras kostnader, inklusive räntor. Du kan få lån uppskattningar från flera olika källor, inklusive en lokal lån upphovsman, en online eller nationell mäklare, eller din föredragna bank eller credit union.
långivare kommer att kontrollera din kredit och kan kräva ett hem bedömning att fast fastställa det verkliga marknadsvärdet på din egendom och mängden av ditt kapital., Flera veckor eller mer kan passera innan några pengar är tillgängliga för dig.
långivare brukar leta efter och basera godkännandebeslut på några faktorer. Du kommer sannolikt att ha minst 15% till 20% eget kapital i din egendom. Du bör ha säker sysselsättning – åtminstone så mycket som möjligt—och en solid inkomst rekord även om du har ändrat jobb ibland. Du bör ha en skuld-till-inkomst (DTI) förhållandet, även kallad ”bostäder utgiftskvot”, av högst 36%, även om vissa långivare kommer att överväga DTI nyckeltal på upp till 50%.,
om du har dålig kredit
hem kapital lån kan vara lättare att kvalificera sig för om du har dålig kredit eftersom långivare har ett sätt att hantera sin risk när ditt hem är att säkra lånet. Med detta sagt är godkännande inte garanterat.
säkerheter hjälper, men långivare måste vara noga med att inte låna ut för mycket eller de riskerar betydande förluster. Det var extremt lätt att få godkänt för första och andra inteckningar före 2007, men saker och ting förändrats efter bostadskrisen. Långivare utvärderar nu låneansökningar mer noggrant.,
alla hypotekslån kräver vanligtvis omfattande dokumentation, och hem kapital lån godkänns endast om du kan visa en förmåga att återbetala. Långivare krävs enligt lag för att verifiera din ekonomi, och du måste ge bevis på inkomst, tillgång till skatteposter, och mer. Samma rättsliga krav finns inte för HELOCs, men du är fortfarande mycket sannolikt att bli ombedd för samma typ av information.
din kredit värdering påverkar direkt den ränta du betalar. Ju lägre din poäng, desto högre ränta kommer sannolikt att vara.,
förhållandet mellan lån och värde
långivare försöker se till att du inte lånar mer än 80% eller så av ditt hem värde, med hänsyn till din ursprungliga köp inteckning samt hem kapital lån som du ansöker. Andelen av ditt hem tillgängliga värdet kallas lån-till-värde (LTV) förhållandet, och vad som är acceptabelt kan variera från långivare till långivare. Vissa tillåter LTV-förhållanden över 80%, men du betalar vanligtvis en högre ränta.,
hur man hittar den bästa hem kapital långivaren
att hitta den bästa hem kapital lån kan spara tusentals dollar eller mer. Shoppa runt för att hitta den bästa affären. Olika långivare har olika låneprogram, och avgiftsstrukturer kan variera dramatiskt.
den bästa långivaren för dig kan bero på dina mål och dina behov. Vissa erbjuder bra erbjudanden för iffy skuld-till-inkomstförhållanden, medan andra är kända för bra kundservice. Kanske vill du inte betala mycket, så du skulle leta efter en långivare med låga eller inga avgifter., Consumer Financial Protection Bureau rekommenderar att välja en långivare på dessa typer av faktorer, samt lån gränser och räntor.
fråga ditt nätverk av vänner och familj om rekommendationer med dina prioriteringar i åtanke. Lokala fastighetsmäklare vet lån upphovsmän som gör det bästa jobbet för sina kunder.,
köparen akta
var medveten om vissa röda flaggor som kan tyda på att en viss långivare inte är rätt för dig eller kanske inte är ansedd:
- långivaren ändrar villkoren för ditt lån, till exempel din ränta, precis innan du stänger under antagandet att du inte kommer att backa ut vid den sena dagen.
- långivaren insisterar på att rulla ett försäkringspaket till ditt lån. Du kan vanligtvis få din egen politik om försäkring krävs.
- långivaren godkänner dig för betalningar som du verkligen inte har råd med—och du vet att du inte har råd med dem., Detta är inte en anledning till fest utan snarare en röd flagga. Kom ihåg, långivaren får återta ditt hem om du inte kan göra betalningar och du slutligen standard.
du vill också vara säker på att denna typ av lån är meningsfullt innan du lånar. Är det en bättre passform för dina behov än ett enkelt kreditkort konto eller ett lån utan säkerhet? Dessa andra alternativ kan komma med högre räntor, men du kan fortfarande komma fram genom att undvika stängning kostnaderna för ett hem kapital lån.,
skattebetalarna kunde göra anspråk på ett specificerat avdrag för ränta som betalats på alla bostadslån under skatteår fram till och med 2017. Detta avdrag är inte längre tillgänglig som ett resultat av skattesänkningar och Jobb lagen om du inte använder pengarna för att ”köpa, bygga eller avsevärt förbättra” ditt hem, enligt IRS.
överväga att vänta ett tag om din kredit värdering är mindre än perfekt om möjligt. Det kan vara svårt att få även ett hem kapital lån om din poäng är under 620, så spendera lite tid på att försöka förbättra din kredit värdering först.,
alternativ till hem kapital lån
Du har några andra alternativ förutom kreditkort och personliga lån om ett hem kapital lån inte verkar som rätt passform för dig.
Cash-Out refinansiering
detta innebär att ersätta din befintliga inteckning med en som lönar sig att inteckning och ger dig lite—eller en hel del—extra pengar förutom. Du skulle låna tillräckligt för att både betala av din inteckning och ge dig en klumpsumma av kontanter. Som med ett hem kapital lån, du ’d behöver tillräckligt kapital, men du’ d bara har en betalning att oroa sig för.,
omvänd inteckningar
dessa inteckningar är skräddarsydda för husägare ålder 62 eller äldre, särskilt de som har betalat sina hem. Även om du har några alternativ för att ta emot pengar, en gemensam strategi är att ha din långivare skicka en check varje månad representant för en liten del av eget kapital i ditt hem. Detta minskar gradvis ditt eget kapital, och du kommer att debiteras ränta på vad du lånar under hypotekslånets löptid. Du måste bo kvar i ditt hem eller hela balansen kommer att förfalla.,