Leasing, hyra eller köpa en restaurang utrymme utan en plan är att gilla att gå in i en Walmart utan en inköpslista. Du går in för allergimedicin och lämnar med Claritin och $ 400 värde av utemöbler.
där du bestämmer dig för att öppna din restaurang är otroligt imponerande: det påverkar dina arbetskostnader, räkningar, marknadsföring och omkostnader.
med andra ord: restaurangutrymmet du väljer är förmodligen det viktigaste beslutet du kommer att göra.,
När du faktor i saker som kostnaden för kommersiella hyresavtal, tillstånd, renoveringar och byggnadsinspektioner, att hitta rätt stadsdel för att öppna en restaurang i är ett kritiskt steg som kan diktera din restaurangs framtida lönsamhet.
de goda nyheterna? Du är i fullständig kontroll och, genom att knapra rätt nummer, är det möjligt att veta om du har råd med en restaurang egendom baserat på dess beräknade sittplatser kapacitet och intäkter per tjänst., Vi har beskrivit fem sätt att hitta det perfekta kommersiella utrymmet för din restaurang för att ställa in butiken i:
- ange en realistisk budget (och hålla fast vid det)
- noggrant undersöka grannskapet
- ta reda på hur mycket kvadratmeter du behöver
- beräkna uppskattnings försäljningsmål för att täcka utgifter
- bedöma restaurangens potential
låt oss komma igång!
försäljningsstället för moderna restauranger
Bygg anpassningsbara digitala planritningar och menyer, spåra försäljning och lager och mer med Lightspeeds kompletta restauranghanteringsplattform.,
Ställ in en realistisk budget (och hålla fast vid det)
börja inte leta upp restaurangutrymme för leasing utan att upprätta en budget som du är bekväm med först. Här är vad du bör tänka på för att bestämma din budget:
- Beräknade intäkter
- marknadsundersökning
- Wiggle rum
- Förbered dig på det värsta
Beräknade intäkter
restauratörer spenderar vanligtvis 5-10% av sina intäkter på hyra och verktyg., Om du förväntar dig att generera $ 40,000 varje månad på din quick service burrito restaurang i Austin, bör du spendera mellan $ 2,000 och $ 4,000 på hyra och verktyg. Om du tror att din fina dining sushi etablering i förorts Seattle kommer att dra $ 100,000 i månatliga intäkter, kan du spendera mellan $ 5,000 och $ 10,000 en månad på ditt utrymme.
marknadsundersökning
hur vet du hur mycket utrymme du har råd med om du inte har öppnat restaurangen ännu eller är en första gången restauratör? Genomföra marknadsundersökningar., Fråga krögare i ditt område med liknande begrepp vilken typ av intäkter de genererar.
Wiggle room
om din fastighetsmäklare visar dig ett utrymme som är över budget men träffar alla dina märken, skulle du vara villig att sträcka din budget? Kan du sälja tillräckligt med mat till tillräckligt många gäster till ett tillräckligt högt pris för att täcka alla dina utgifter och ha pengar kvar?
det är absolut nödvändigt att du projicerar hur mycket i försäljningen din restaurang behöver tjäna för att täcka hyra, arbetskraft, verktyg och kostnader för sålda varor.,
Förbered dig på det värsta
Om du har några på varandra följande långsamma månader,eller om ekonomin tar en tur, kan du fortfarande täcka hyra? De flesta kommersiella utrymmen hyr i 3-5 år åt gången. Har du besparingar som du kan doppa i vid svåra tider? Gör din forskning och bygga upp dina besparingar innan du letar efter ett utrymme för din restaurang.
om du har gjort allt du kan för att rätta till fartyget och fortfarande kämpar för att täcka hyra, överväga att prata med din hyresvärd om omförhandla ditt hyresavtal., Om din försäljning lider på grund av externa faktorer som konstruktion på din gata eller ekonomiska problem, din hyresvärd kan vara öppen för omförhandling. Även till ett lägre pris, hyresgäster skulle hellre ha stadig, förutsägbar intäkter än besväret med att hitta nya, livskraftiga hyresgäster.
noggrant undersöka grannskapet
ordspråket ”Plats, Plats, Plats” ringer sant när det gäller vilken restaurang egendom du väljer. Var Vill du att din restaurang ska ligga?, Tom Scarda, VD och grundare av Franchise Academy, rekommenderar att restauratörer noggrant undersöker ett kommersiellt utrymme plats baserat på dessa åtta faktorer:
- grannskap
- gata
- närliggande konkurrenter
- omsättning
- kundbas
- Foot traffic
- Ambiance
- tillgänglighet
stadsdel
vill du se till att du kommer att vara i ett väletablerat område, eller en som är upp och kommer? Medan någon av dessa alternativ har sina för-och nackdelar, måste du se till att din målgrupp antingen bor där eller ofta besöker det området.,
Street
vilken typ av gata vill du att din restaurang ska vara på? Du betalar en vacker öre för att vara på High street, men en Off-the-beaten-path plats kan innebära att du måste spendera mycket på marknadsföring för att få folk att hitta din restaurang. Hitta en plats som ger dig så mycket synlighet som din budget har råd med.
konkurrenter
vilka andra företag finns i närheten? Om du vill öppna en smoothie butik, med ett gym bredvid hjälper dig att generera affärer. Men om det redan finns ett dussin smoothiebutiker i området, kommer din att ha svårt att stå ut.,
Tänk på den omgivande konkurrensen och kompletterande företag nära en potentiell plats. Om platsen är omgiven av liknande anläggningar som riktar sig till samma folkmassa, måste du med all sannolikhet öka din marknadsföring spendera för att locka kunder. Om det finns företag som kompletterar din, kan du skapa ett strategiskt partnerskap som uppmuntrar kunder att besöka var och en av dina anläggningar.
omsättning
var försiktig med utrymmen, gator eller stadsdelar som du har sett vänds mycket., Ja, du är en fantastisk affärsman och matcha kan vara i raseri just nu, men om det kommersiella utrymmet eller området inte fungerade för andra, kommer det förmodligen inte att fungera för dig och ditt matcha cafe. Ta dig tid att hitta en plats som hjälper ditt företag att trivas.
kundbas
är området känt för att locka den typ av kunder du catering till? Bor din målkund i detta område?, Överväg att använda en folkräkningsutforskare för att förstå vem som bor i de områden du är intresserad av och se om deras demografiska information matchar din restaurangs målmarknad.
foot traffic
är området tätbefolkat? Kan du lita på walk-in kunder eller behöver du investera mer i marknadsföring för att locka kunder?
atmosfär
besök grannskapet under dagen och på natten. Passar ditt företag in i grannskapets vibe?
tillgänglighet
är det kommersiella utrymmet lätt att komma åt via kollektivtrafik? Finns det Parkering?,
se till att din restaurangplats är attraktiv och tillgänglig för din målkund, att det finns tillräckligt med fottrafik för att hålla dig sysselsatt varje tjänst och att grannskapets befolkning motsvarar din målkund.
ta reda på hur mycket kvadratmeter du behöver
hur mycket utrymme behöver din restaurang? Ju mer utrymme, desto mer kommer du att spendera. Ju mindre utrymme, desto färre kunder kommer du att kunna tjäna inne i restaurangen. Mindre platser ger dock flera fördelar.,
för en, när du har mindre kvadratmeter av serviceutrymme, kan du ägna mer uppmärksamhet åt dina gäster och leverera mer intima matupplevelser. Dessutom innebär ett mindre utrymme att du behöver anställa mindre servicepersonal.
Tänk på dessa faktorer när du bestämmer hur mycket utrymme du behöver för din restaurang.
koncept
din restaurangs koncept-och servicestil kommer att påverka hur mycket utrymme den behöver. En takeout plats kan kräva bara en pickup räknare, medan ett café eller full service restaurang skulle behöva gott om sittplatser., Riktlinjer rekommenderar att du allokerar 60% av din kvadratmeter till matsalen och resterande 40% på köksutrymmet.
ta också hänsyn till branschriktlinjer för sittutrymme per kund. Snabbmatsrestauranger följer till exempel 11-14 kvadratfot per sittplats, medan fina matställen ger sina kunder 18-20 kvadratfot per sittplats.
Händelseutrymme
vill du att din restaurang ska dubbla som festvåning eller händelseutrymme? Tänk på hur mycket mer utrymme du behöver för en privat matplats.,
maximera utrymme
i städer som New York, där kommersiellt utrymme är bland de dyraste i världen på $171 per kvadratfot, ett större utrymme kan skära i vinst och är ibland bara rent otillgängliga. I dyra städer är det viktigt att tänka på hur man gör det mesta av ett mindre utrymme. Läs upp på tips för att maximera ett litet restaurangutrymme innan du knackar några små kommersiella utrymmen av din lista.
låt din restaurangs koncept och budget diktera storleken på det kommersiella utrymmet du behöver.,
beräkna uppskattade försäljningsmål för att täcka kostnader
Kom ihåg att det kommersiella utrymmet du väljer har stor effekt på din dagliga verksamhet, dina återkommande kostnader och antalet kunder du kan tjäna, och din matförsäljning måste vara tillräckligt stark för att stödja dessa återkommande kostnader.,
för att ta reda på hur mycket du behöver sälja per säte för att ha råd med ett kommersiellt utrymme måste du först göra följande:
- hitta det kommersiella utrymmets kostnad per kvadratmeter
- beräkna ditt kvadratmeter per kund
hur man hittar ett kommersiellt utrymme kostnad per kvadratmeter
en plats kostnad per kvadratmeter påverkar hur många människor du kan tjäna och mycket du behöver ta betalt för din mat att stanna lönsam. I New York, den genomsnittliga kommersiella lokaler i trendiga stadsdelar som Manhattan eller Brooklyn är $120 per kvadratmeter., Som jämförelse är det genomsnittliga priset per kvadratmeter i Los Angeles $52.
hur man beräknar kvadratmeter per kund
matsalar tar upp ungefär 60% av de flesta restaurangens totala kvadratmeter. Den andra 40% tilldelas ditt kök, lagringsutrymme, bensinstationer, etc.,p>hur mycket kvadratmeter du allokerar till varje sittande gäst beror på vilken typ av anläggning du vill öppna, men här är några allmänna riktlinjer:
- Fine dining: 18 till 20 kvadratmeter per person
- full service dining: 12 till 15 kvadratmeter per person
- Counter service: 18 till 20 kvadratmeter per person
- snabbmat dining: 11 till 14 kvadratmeter per person
nu, låt oss sätta detta i praktiken och använda en kommersiella utrymme kostnad per kvadratfot och sittkapacitet för att avgöra hur mycket du skulle behöva sälja per plats, per tjänst, för att täcka alla dina utgifter.,
till exempel
låt oss säga att Johnny hittar ett 1.200 kvadratfot kommersiellt utrymme i Brooklyn som kostar $52-per-kvadratfot. Han forskade i grannskapet och vet att det finns en marknad för hans avancerade, full service italienska fusion restaurang koncept. Han är kär och tror att utrymmet har potential, men hur kan han berätta om det är en ekonomiskt ansvarsfull investering på lång sikt?
hur mycket behöver Johnny göra per månad för att täcka sitt hyresavtal?,
- årlig leasingkostnad: 1,200 x 52 = 62,400
- månatlig leasingkostnad: 62,400/12 = 5,200
för att täcka hans beräknade mat -, arbets-och nyttokostnader vill Johnny att hans månatliga hyra ska stå för endast 8% av hans totala månatliga försäljning.
- månatlig försäljning mål: 5,200 x 100/8 = 65,000
Johnny måste sälja för $ 65,000 per månad för att täcka alla sina utgifter.
hur många personer kan Johnny seat?
nu, låt oss beräkna hur många människor Johnny bekvämt kan sitta i detta kommersiella utrymme. Han vill erbjuda 15 kvadratmeter per person., Kom ihåg att matplatsen vanligtvis står för 60% av det kommersiella utrymmet totala kvadratmeter.
- tillgänglig matplats: 1.200 x 0.60 = 720 kvadratfot
- Total sittkapacitet: 720 / 15 = 48 platser
det kommersiella utrymmet kan bekvämt sitta 48 personer (eller 24 tabeller för 2).
hur mycket intäkter per plats behöver Johnny göra för att täcka sina utgifter?
Johnny vill att hans restaurang ska erbjuda 2 tjänster: en som börjar klockan 6:00 och den andra klockan 8:30. Hans mål är att vända var och en av hans 24 bord två gånger varje dag, och han är öppen 6 dagar i veckan.,
- tjänster per vecka: 2 x 6 = 12
- kunder som serveras per vecka: 12 x 48 = 576
- genomsnittliga intäkter per säte: 65,000/576 = $112.84
Johnnys restaurang måste göra i genomsnitt $112.84 per säte, per tjänst för att täcka sina utgifter.
Johnny kan nu ta den informationen för att planera en meny som försäkrar att han gör i genomsnitt minst $112.84 per plats varje tjänst.,
bedöma restaurangutrymmets potential
utöver de externa faktorerna som plats och pris är det viktigt att tänka på rymdens långsiktiga potential och överväga interna faktorer som dess tillstånd och funktioner innan du undertecknar ett leasingavtal.,
beläget i Montréals upp-och-kommande stadsdel, Saint-Henri, Elena tog över en övergiven dykbar och förvandlade den till en modern hotspot. De utsågs till och med till en av Kanadas bästa nya restauranger!
villkor
vill du ha ett utrymme som är nästan Nyckelfärdigt, eller vill du ha utmaningen att göra ett kommersiellt utrymme ditt eget? Du behöver alltid göra lite arbete för att anpassa ett kommersiellt utrymme, men vissa kräver mindre arbete än andra.,
om du tar över ett tidigare bageri och du planerar att öppna ett bageri, kan utrymmet redan konfigureras för dina behov och du behöver bara göra några ändringar. Men omvandla en tidigare tandläkare kontor till en restaurang skulle ta mer arbete, tid och pengar.
tänk också på hur restaurangens tillstånd påverkar priset. Om du kan låsa in en stor månadshyra eftersom utrymmet är i oordning när du undertecknar hyresavtalet, men du kan billigt omvandla det, du tittar på en hel del besparingar.,
funktioner
drömmer du om att ha en uteplats för uteservering för din restaurang när vädret är fint? Då ska ett utomhusutrymme vara ett måste på din lista. Vill du ha en plats vid vattnet, eller skulle du vara bra med att installera en vattenfunktion i din restaurang?
överväga vilka element du kan kompromissa med, och vilka som är måste för din restaurang. Att ha en uppfattning om vad du vill att din restaurangs design ska se ut innan du handlar för ett utrymme hjälper dig att se till att du uppfyller dina behov.,
att ha en vision för din restaurang kan hjälpa dig att se en rymds potential.,
10 sätt att förhandla fram den bästa hastigheten för din butiksyta
- var inte rädd för att gå
- överväga att använda en mäklare
- vara subtil
- få feedback från andra hyresgäster
- överväga att avvisa det första erbjudandet
- bedöma din förhandlingskraft
- be om mer än du behöver
- vara uppmärksam på fantomutrymme
- förhandla
- få hjälp
var inte rädd för att gå
när man förhandlar om ett leasingavtal är det viktigt att vara rationell framför allt och att fatta objektiva beslut.,
om ditt hjärta är kär i ett utrymme men siffrorna inte vettigt och fastighetsägaren är inte beredd att sänka sin fråga, vara beredd att gå bort. Säkra en vacker plats som du inte har råd kan resultera i att du inte har tillräckligt för att betala dina räkningar eller täcka andra startkostnader i samband med att öppna en restaurang.
överväga för-och nackdelar med mäklare
Även om det kan vara frestande att arbeta med en fastighetsmäklare eller mäklare, är det viktigt att notera att de vanligtvis arbetar för hyresvärden., Deras mål är att få hyresvärden den högsta hyran möjligt och säkra en stor provision för i processen, inte att få dig, hyresgästen, den bästa möjliga affären.
ju längre din leasingperiod, ju högre hyran och ju mer utrymme du accepterar att hyra, desto mer pengar tjänar fastighetsmäklaren.
om du är i färd med att undersöka flera egenskaper, överväga att hantera direkt med varje egenskaps noteringsagent i stället för att låta en visa andra agenters listor., Genom att göra affärer med varje egendoms agent undviker de provision-splittring, vilket gör din hyresrätt mer önskvärd.
var subtil
som köpare myrar du för att dölja dina avsikter och önskningar från säljare. Att säga saker som ”det här utrymmet kan enkelt passa våra bord ”eller” Jag älskar att utrymmet har det ursprungliga lister ” visar ditt tydliga intresse för utrymmet och att du redan planerar att inrätta butiken där.
undvik att kommunicera tydliga köpsignaler eftersom de försvagar din förhandlingskraft.,
få feedback från andra hyresgäster
andra hyresgäster kan erbjuda massor av användbar feedback på byggnadens hyresvärd. Behåller de egendomen? Är hyran stabil? Planerar de att stanna för en annan leasingperiod? De saker som andra hyresgäster berättar kan du hjälpa dig under dina förhandlingar.
överväga att avvisa det första erbjudandet
Även om det första erbjudandet faller inom din inställda budget kan fastighetsmäklaren och hyresvärden vara villiga att sänka priset – men om du aldrig trycker, vet du aldrig säkert.,
ofta är det första erbjudandet som presenteras för dig uppblåst. Många fastighetsmäklare be om ett högre antal första sak så att de har mer utrymme att förhandla.
de flesta agenter förväntar sig att du presenterar en motbjudande och har den möjligheten bakat in till sitt första utgångspris. Försök alltid att trycka tillbaka på det ursprungliga priset för att säkra bästa möjliga pris.,
bedöma din förhandlingsstyrka
det finns flera saker som faktor i din totala förhandlingsstyrka (den hävstångseffekt du har i förhandlingar), till exempel byggnadens vakansgrad och hyresgästens omsättning.
andra faktorer inkluderar om du öppnar en franchise eller oberoende restaurang, din affärshistoria (har du öppnat andra framgångsrika restauranger också?) och din kredithistoria.
be om mer än du faktiskt behöver
om du inte frågar, vet du aldrig. Låt oss säga att du vill att de två första månaderna av hyran ska vara gratis; be om sex., På samma sätt som fastighetsmäklare be om mer så att de säkra mer under förhandlingarna, du vill göra samma sak.
vad är bättre? Be om två månader gratis hyra och få det (eller få ingen), eller be om sex och få tre (hälften av din ursprungliga fråga)?
det är ingen skada att fråga. Hyresvärdar förväntar sig förhandlingar och det värsta som kan hända är att de säger ”nej”.
var uppmärksam på fantomutrymme
många restauranghyresgäster betalar per kvadratfot, men får inte så mycket som de betalar för., Överväga självständigt mäta utrymmet för att se till att du får rättvis prissättning.
förhandla
förhandla om ett leasingavtal är en process. Det ska finnas erbjudanden, motbjudanden och fram och tillbaka mellan dig, fastighetsmäklaren och hyresvärden.
om du inte förhandlar riskerar du att inte få vad du vill eller, värre, omedvetet samtycker till en ensidig affär. Var inte rädd för att ta din tid, förhandla affären i etapper över tiden och, om saker inte går som du vill, gå vidare till en annan potentiell plats.,
få hjälp
kunskap är i alla fall makt. Oavsett om du läser upp om leasing lagar, kontakt med andra restaurangägare att lära av sin erfarenhet eller nå ut till en erfaren restaurang konsult, aktivt lära sig om restaurang leasing innan dykning i huvudet först kommer att göra en skillnad.
i de flesta fall är ett restaurangavtal dyrt. Att inte fatta rätt beslut första gången är ännu dyrare. Se till att du förhandlar i varje skede och prioritera vad som är i ditt bästa intresse.,
Takeaways för leasing den perfekta kommersiella restaurangutrymmet
det utrymme du väljer för din restaurang kan göra eller bryta verksamheten. Det finns många faktorer som går in i att göra ett kommersiellt utrymme rätt utrymme för din restaurang. Här är de viktigaste övervägandena du behöver tänka på innan du hyr ett visst restaurangutrymme:
- Budget: hur mycket har du råd att betala för ditt utrymme?
- plats: var kommer din restaurang att trivas?,
- storlek: hur mycket utrymme behöver du för ditt koncept och service stil?
- Potential: vilket villkor vill du att utrymmet ska vara i,och vilka funktioner finns på din lista över måste?
följ dessa fyra tips för att se till att du hyr ett restaurangutrymme som är rätt för dig på kort och lång sikt. Lycka till!