hur man startar ett Bed and Breakfast

ett romantiskt rum för två i ett historiskt hem, glödande med patina av kärleksfullt restaurerade antikviteter, lyster av fina Kina, och gnistan av silver. En brand sprakar i härden och de rika dofter av färskt kaffe och hemlagad kanelrullar waft upp från köket. Det är bilden de flesta människor trolla när de anser en vistelse på ett bed and breakfast. Och det är ett korrekt porträtt.

men inte den enda., Bed and Breakfast är logi med en twist. De finns vanligtvis i historiska hem, från Revolution-era radhus till drottning Anne herrgårdar till hantverkare bungalows. Men b&Bs upptar också sådana icke-traditionella byggnader som koloniala tavernor, Gay ’ 90s skolhus, rytande ’20s banker, viktorianska fyrar och en panoply av andra strukturer som genomsyras av historia och romantik. Och du kommer också att upptäcka underbara B&Bs i moderna Manhattan höghus, på arbetande mjölkgårdar och boskap rancher, och i många ett nytt hem uppe vid en flod, sjö eller havet.,

bäst av två världar
vad exakt är ett bed and breakfast? Det är en slags hybrid mellan ett lyxhotell och ett privat hem, som förkroppsligar det bästa av båda världarna. A b& b är i allmänhet en liten anläggning med fyra till 10 rum i stället för 50 till 100 eller mer finns på de flesta hotell., Ägarna bor på plats och interagerar med resenärer som om de var inbjudna gäster snarare än anonyma tillfälliga rumsnummer. Och gästerna bjuds på förlorade lite lyxiga detaljer såsom choklad på sina kuddar, uppbäddningsservice och korgar av bad-och skönhetsprodukter på Jacuzzi.

och naturligtvis finns det ”frukost” i bed and breakfast, en överdådig hemlagad repast som kommer med priset på rummet och serveras varje morgon i en gemensam matsal eller i Gästens egna kvarter., B&Bs tenderar också att ha frostiga glas iste eller limonad på verandan på varma sommar eftermiddagar; koppar kakao efter slädturer på vintriga eftermiddagar; tallrikar av kakor i köket; och vin och ost i salongen på dusky kvällar-alla en del av rumspriset.

inte undra på att bed and Breakfast är så populära.och blir mer så hela tiden., Enligt de Santa Barbara, Kalifornien-baserade Professional Association of Gästgivare International (PAII), år 1980 fanns det en relativ handfull B&B/värdshus–1,000 egenskaper som värd 1 miljon gäster. Senast räknade, vid millennieskiftet, den siffran hade svällt till 28,000 fastigheter värd 50,5 miljoner gäster.

genomsnittlig beläggning, eller antal rum fyllda på en daglig basis, enligt PAII, har skjutit i höjden tillsammans med antalet tillgängliga egenskaper, ökar från 45 till 50 procent under en senaste fyraårsperiod., Och rumspriserna har också ökat, går från $ 103 till $ 121 i samma fyraåriga stretch.

Vinstfaktorn
om du vill starta ett B&b för att undkomma råttrace, för att komplettera din inkomst, för att skapa ett företag ur ett historiskt hem som du älskar, eller för att skämma bort din kärlek till att vara värd eller värdinna, vill du veta vinstfaktorn. Vilka intäkter kan du förvänta dig som Bed and breakfast värd?,

svaret varierar mycket, beroende på antalet rum i ditt B&B, säsongens (eller inte) karaktär av din lokal, hur lång tid du är i drift, hur kreativt du marknadsför ditt företag och hur hårt du vill arbeta.

kom dock ihåg att bed and breakfast inte är en höginkomstindustri. ”Det här är inte ett företag du går in på för att tjäna mycket pengar”, varnar Nancy Sandstrom, en tidigare föreläsare på B&b startups och nu i hennes sjätte år som gästgivare., ”Du kan göra vinst, och många av dina personliga utgifter är halvtäckta. Men det är ett livsstilsbeslut. Du kommer att göra din verkliga vinst när du säljer.”

ju fler rum du har desto mer bruttoinkomst tjänar du. Vilket är meningsfullt-två rum på $ 100 vardera är $ 200 per dag, medan 10 rum i samma takt vid full beläggning ger $ 1,000 per dag. Vilket är bra. Men det följer också att ju fler rum du har, desto mer kostnader och ju mer arbete du har också.

Observera också att vi har använt termen ”vid full beläggning.,”Ingen gästgivare förväntar sig året runt total beläggning om inte en serie stora konventioner, Olympiska Spelen och en kunglig kröning förekommer alla i stan på varandras figurativa klackar.

det behöver dock inte alla vara undergång och dysterhet. Inte alla bed and Breakfast är säsongsbetonade. Och även om din är, det finns saker du kan göra för att generera lågsäsong trafik, som uppfinna skäl för gäster att besöka andra än beachcombing eller skidåkning., Seaside b&b kan vara värd för en viktoriansk Julhelg för att få dessa sommarmänniskor under vintern, till exempel, medan skidorten B&b kan ha en ”Mord bland tallarna” mystery weekend för att locka turister under sommaren.

Startup Cash

oavsett vad din vinstpotential är, kommer du inte att ha någon intjäning att räkna tills din B &b är redo att ta in gäster. Och komma igång tar bröd., Medan du kan göra med den extra uppsättningen av Little Mermaid sheets från din dotters trundle säng för att besöka familj och vänner, måste du köpa helt nya sängkläder för din B&b gäster, tillsammans med nya madrasser, kuddar, handdukar och mer. Och även om du kör din verksamhet från ditt befintliga hem istället för att köpa en fixer, lokala lagar kan kräva att du installerar ny köksutrustning eller inventarier, uppgradera poolen till offentliga standarder, eller lägga till brandsäkerhetsarmaturer.,

hur mycket du spenderar beror på just din B& B. självklart, ju färre rum du har, desto färre madrasser, kuddar, handdukar, och liknande som du måste köpa. Du kommer också att spendera mycket mindre uppdatering av ditt befintliga hem med massor av rum än om du köper en förfallen relik som fördömdes 20 år tidigare.,

men även om det är omöjligt att sätta en prislapp på fastigheten Du kommer att förvandlas till ett värdshus, är det möjligt att ballpark renovering och inredning kostnader. En bra tumregel är $35,000 till $50,000 per rum för större fastigheter och $20,000 till $40.000 för mycket små eller billiga operationer, föreslår Jerry Phillips, verkställande direktör för PAII.

typiska marknader
det finns mycket mer att omvandla din dröm om en B& b till verklighet än att bara välja designerhanddukar för badrummen., Först kommer att ersätta fantasi med hardcore planeringsstadiet, och det inkluderar att undersöka vilken typ av gäster du kan locka och planera hur du ska woo dem.

ta en titt på följande typiska målmarknader. Om du kan dra in två, eller flera, det är bra. Men du måste locka minst en-eller bli kreativ och komma med något annat som kommer att ge gott om besökare.

• turister. De viktigaste semesterfirare, dessa är de människor som är ute för en bra tid., Besöker nöjesparker, nationalparker och museer, stranderkombination, båtliv, skidåkning, sightseeing och, naturligtvis, shopping är deras modus operandi. Om du är nära någon form av naturlig eller konstgjorda attraktion som ger människor i, har du en bra marknad. Turistmarknaden kan vara extremt säsongsbetonad, beroende på din plats.
• affärsresenärer. Oavsett om du reser säljare eller företagets presidenter, business trippers står för en hel del logi vistelser., Vid senaste räkningen, säger Travel Industry Association of America (TIAA), 212 miljoner affärsresor togs i ett enda år, och fler och fler affärsresenärer väljer glädjen i B&b över imitation av ett hotell. Om du kommer att vara i en urban lokal, kan affärsresenärer vara en fantastisk marknad för dig. Men du behöver inte vara baserad i New York eller Chicago för att locka den kommersiella handeln. Många små städer och förorter skryta med en eller två stora företag som genererar en hel del inkomst-och en hel del affärsresor., Som en extra bonus är affärsresor, till skillnad från turisthandeln, inte säsongsbetonade.
• romantik. Alla älskar en romantisk semester, och B&b är dess symbol. Det är en betydande marknad-nästan 62 amerikaner, eller 31 procent av alla vuxna, splurged på en romantisk helg eller längre under ett nyligen undersökt år, säger TIA. Den genomsnittliga resenären, lägger till, revved upp med två och en halv romantiska resor under samma år.
• högskola eller universitet. Om du befinner dig i en college stad, har du en inbyggd marknad, åtminstone under vissa tider på året., Fotbollsmatcher, hembrister och examen, för att inte tala om nya studentorienteringar och föräldrars helger, konferenser och andra akademiska eller offentliga evenemang kan ge besökare i droves. Och eftersom många college städer är också små städer med lite logi konkurrens, denna marknad kan vara din att lysa. Tänk på att ditt företag kommer att vara säsongs om du inte kan öka den med en annan målgrupp.
• lokalbefolkningens extra sovrum. Du kanske tror att människor som redan bor i din stad inte skulle vara intresserade av din B &B., Men du kan utveckla en snygg extra marknad genom att marknadsföra dig själv till lokalbefolkningen som ” dina extra sovrum.”Någon har alltid ett bröllop, familjeåterförening eller annan händelse som de bjuder in massor av besökare utanför staden, och sedan har ingenstans att sätta upp dem. Du kan fylla gapet.

är du planlagd för en B& b?

förutom en fiktiv affärslicens, som legaliserar ditt företagsnamn, måste du också ansöka om ett antal andra stads-eller länslicenser och tillstånd. Först upp är en affärslicens. Licensavgiften är nominell och så är pappersarbetet., Där sak kan få klibbig är att, när du har ansökt om affärslicens, staden kontrollerar hur du passar in i dess zonindelning och parkering förordningar.

vilket för oss till den viktigaste frågan om zonindelning. Zonindelning förordningar varierar enormt från en lokal till en annan, och regleras vanligtvis av staden eller länsplanering kommissionen eller planeringsnämnden., Vissa kommuner, som verkar under det knäppa antagandet att pensionat och turisthem är fortfarande vanliga, kommer att överväga en homestay (en liten b&b som används för extra inkomst och brukar inte annonsera) eller mindre B&b ett bostadsföretag och låt det gå på det. Andra anser att varje bed and breakfast är ett kommersiellt företag som hör hemma i ett affärsdistrikt. Fortfarande andra, obekanta med b&b-konceptet, bestämmer sig från fall till fall.,

vissa kommuner inkluderar andra frågor förutom plats i sina zonindelning förordningar. Vissa begränsar antalet dagar gäster kan bo per besök-vanligtvis sju eller 14 dagar-som ett sätt att försäkra att hey förblir kortsiktiga gäster i stället för långsiktiga hyresgäster. Vissa städer begränsar antalet rum tillåtna i ett bostadsområde., Vissa förbjuder matlagningsmöjligheter i rummen, vilket innebär att inga pentry är tillåtna.

om din B& B ligger i ett affärsdistrikt, kommer du förmodligen att passera med flygande färger. Men om ditt grannskap inte är planlagd för ett bed and breakfast, måste du ansöka om en varians eller ett villkorligt användningstillstånd.

detta innebär i allmänhet att du framträder inför planeringskommissionen som en stjärna i din egen rättssal drama. Du förklarar hur ditt företag kommer att fungera och varför det inte kommer att ändra eller skada hyresgästen i grannskapet., Om din stad är B&B-orienterad, med ett antal bed and Breakfast redan i drift, bör du inte träffa mycket motstånd. Men om du ska vara en pionjär, kan du också behöva förklara hur bed and Breakfast faktiskt förbättra stadsdelar.

ridning Hagelgevär med frågan om zonindelning är parkering och signage frågor. De flesta städer föreskriver att företag tillåter tillräcklig off-street parkering för ett visst antal bilar, vanligtvis ett utrymme för varje rum. De vill också ha extra steg för din familj fordon., Beroende på din specifika plats, kanske du kan komma runt detta genom att föreslå att gästerna kan parkera i närliggande offentliga partier eller i affärs parkeringsplatser eller på gatan efter timmar.

När det gäller skyltning får du inte lägga upp några tecken alls om du befinner dig i ett bostadsområde. Vilket är bra om du ska gå homestay route och/eller inte vill ha någon walk-in trafik. Men om du planerar en inn0sized operation som kommer att locka förbipasserande, har du svårt att göra din närvaro känd.

även i affärsdistrikt kan vissa kommuner bli klibbiga om skyltning., De kan insistera på att din skylt placeras ett visst avstånd tillbaka från trottoaren eller placeras endast direkt på din byggnad. För de flesta B&Bs, som föredrar diskret, lågmäld signage ändå, detta är inte ett problem. Men det är en fråga som du bör checka in innan du har ett tecken gjort.

vad du ska ladda

dina rumspriser beror på flera faktorer:

• de bekvämligheter du erbjuder. Du kan erbjuda lyxiga funktioner som bubbelpooler, eldstäder, king size-sängar eller privata balkonger, eller mer vanliga funktioner som en pool.
• din plats., Ett bed and breakfast undanstoppad från misshandlade spår där turister eller affärsmän inte ofta Trampa inte kommer att kunna ta ut så mycket som en i en populär turist-och/eller affärsdestination. Din plats i din diskussionsgrupp kan också göra skillnad. I en strandstad, till exempel, en strand B&b kan kommandot högre priser än en som är en mil, eller till och med två kvarter, utanför havet. Ett värdshus i hjärtat av ett populärt historiskt distrikt kan kräva högre priser än en på motorvägen som leder till staden.
• de pågående priserna i din region., Oavsett hur exklusiva dina bekvämligheter eller hur önskvärt din plats, dina priser måste vara i linje med andra B&Bs och logi i ditt område. Om du tar ut betydligt mer, förlorar du affärer och-kanske överraskande-om du tar ut betydligt mindre, kommer du också att förlora. (Folk kommer att tro att det är något fel med ditt värdshus och kommer inte att prova dig.)

så var börjar du? Gå tillbaka till din marknadsundersökning. Ta en titt på de priser som debiteras av alla i din stad, från budget Motell till lyxhotell till, naturligtvis, andra bed and Breakfast. Bestäm sedan var du passar in i logihierarkin. Om du är en enkel homestay, som erbjuder en familjär atmosfär men inte en massa krusiduller, kanske du vill Pris dina rum jämförelsevis med en övre-range motell eller liknande B&B., Om du å andra sidan har lyxiga bekvämligheter och en elegant atmosfär, kan du prissätta dina rum för att matcha de av lyxhotell eller exklusiva bed and Breakfast.

tänk på att du förmodligen inte kommer att debitera samma rumspriser hela året, eller till och med hela säsongen. De flesta Logi, från humblest motellet till det mäktigaste hotellet, varierar sina priser med säsongen. Detta gäller särskilt i mycket säsongsmässiga områden.

rumspriserna kan också variera per veckodag. Värdshus och Hotell erbjuder ofta mitt i veckan vistelser till rabatterade priser under långsammare säsonger., Detta är smart-om ditt område inte är mycket reste av semesterfirare vid vissa tider på året, kommer de gäster du lockar tenderar att vara helgen-getawayers. En tre-natt mitt i veckan vistelse för mindre än priset på en två-natt helg kan uppmuntra gäster att ringa in sjuk, kom ner och fyll i veckans kalender.

anställa anställda

bara när du behöver hjälp beror på din energinivå, storleken på din verksamhet och din beläggning. Men när exakt kommer tiden?, ”Förmodligen är din första dag,” råder Pat Hardy Professional Association of Gästgivare International. ”Oavsett hur många rum du har, behöver du inte vara rummet renare. Så snart du är rummet renare och inte har tid att göra marknadsföring och att spendera med gäster, du börjar se en bild och ta itu med utbrändhet.”

alla, Hardy säger, behöver bygga någon form av lättnad i sin affärsplan, oavsett om det är en gästgivar som tar över tillfälligt för att ge dig ett par veckor ledigt eller en gymnasieelever som kommer in för att städa på helgerna., ”Innkeeping är ett jobb som inte ska vara 24/7, eller du kan inte vara frisk.”

trettio till 40 procent av alla innkeepers använder inte någon form av personal, förklarar Hardy. Om du är en liten operation kan du kanske arbeta solo, men vid fem till sex rum måste du titta på att anställa en personal.

medan rengöring hjälp är ofta den första uppgiften som du vänder för hjälp, det är verkligen inte den enda., Om du är en ren maskin som njuter av kardiovaskulär crunch av whizzing runt med vakuum, damm raseri och svamp, men du hatar number-crunching med en passion, kan du hitta dina anställda Dollar är bättre spenderade anställa en bokhållare än en chambermaid. Om du kan befalla högre rum intäkter genom att dela din expertis med dina kunder över en lugn frukost än rusar fram och tillbaka från köket, då kan du finna det klokt att anställa en kock eller kök hjälpare.,

eller gå för en stellar multitasker som kan pitch in och låna en hand med allt, som Bruce och Judy Albert i Seaside, Florida, har gjort. ”De människor som arbetar för oss är mångsidiga, från att diska, serverar frukost, städrum, svara i telefon och reservera sig till trädgårdsarbete och hälsning och kontrollera gäster In och ut”, förklarar de. ”De bär så många hattar att det tar en speciell person.,”

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• Bed & frukost Värdshus Online
• Välj register, framstående värdshus i Nordamerika

Innkeeping Software

• Easy InnKeepingby Grace Software
• gäst Trackerby MunsenWare
• InnReserve International

tidskrifter och publikationer

• Arringtons b&b Journal