många hyresgäster som undertecknar ett hyresavtal för sin lägenhet eller hyra enhet planerar att stanna för hela den tid som krävs i hyresavtalet, till exempel ett år. Men trots dina bästa avsikter kanske du vill (eller behöver) att lämna innan ditt hyresavtal är upp—till exempel om du är student på CU Boulder och vill stanna i din lägenhet för endast den tid som skolan är i session. Eller kanske du flyttar in med din pojkvän eller flickvän., Ibland kan du behöva flytta för att vara närmare ditt nya jobb eller en äldre förälder som behöver din hjälp.
att lämna innan ett tidsbegränsat hyresavtal löper ut utan att betala resten av hyran enligt hyresavtalet kallas att bryta hyresavtalet. Här är en kort genomgång av Colorado hyresgästers rättigheter att bryta ett leasingavtal utan ytterligare ansvar för hyran.
hyresrätt och ansvar när du undertecknar ett leasingavtal i Colorado
ett leasingavtal förpliktar både dig och din hyresvärd under en viss tidsperiod, vanligtvis ett år., Under ett typiskt hyresavtal kan en hyresvärd inte höja hyran eller ändra hyresavtalet förrän hyresavtalet slutar (om inte hyresavtalet i sig ger en förändring, till exempel en hyresökning i mitten av hyresavtalet). En hyresvärd kan inte tvinga dig att flytta ut innan hyresavtalet slutar, om du misslyckas med att betala hyran eller på annat sätt bryter mot en betydande leasingperiod, till exempel upprepade gånger kasta stora och bullriga parter. I dessa fall måste hyresvärdar i Colorado följa specifika förfaranden för att avsluta hyresrätt. Till exempel måste din hyresvärd ge dig tio dagars varsel för att betala hyran eller lämna innan du lämnar in en vräkning rättegång. (Colorado. Pastor Stat., § 13-40-104(1)(d).) Om du upprepade gånger har brutit mot någon klausul i hyresavtalet kan din hyresvärd ge dig ett ovillkorligt uppsägningsmeddelande (ett meddelande utan chans att åtgärda överträdelsen) som kräver att du flyttar ut inom tio dagar. (Colorado. Pastor Stat. § 13-40-104(1)(e.5).)
hyresgästerna är juridiskt bundna att betala hyra för hela leasingperioden oavsett om de faktiskt bor i hyreskontoret—med vissa undantag, enligt följande.,
när du bryter ett leasingavtal är motiverat i Colorado
det finns några viktiga undantag från filtregeln att en hyresgäst som bryter ett leasingavtal är skyldig hyran för hela leasingperioden. Du kanske kan lagligt flytta ut innan leasingperioden slutar i följande situationer.
du börjar aktiv militärtjänst
om du går in i aktiv militärtjänst efter att ha undertecknat ett leasingavtal har du rätt att bryta hyresavtalet enligt federal lag. (Krig och National Defense Servicememembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 och följande.,) Du måste vara en del av” uniformerade tjänster”, som omfattar de väpnade styrkorna, uppdrag kår av National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), uppdrag kår av Public Health Service, och den aktiverade National Guard. Du måste ge din hyresvärd skriftligt meddelande om din avsikt att säga upp din hyresrätt av militära skäl. När meddelandet skickas eller levereras kommer din hyresrätt att upphöra 30 dagar efter det att hyran är nästa förfallodatum, även om det datumet är flera månader innan ditt hyresavtal löper ut.,
du är offer för våld i hemmet
Colorado lag ger tidig uppsägning rättigheter för hyresgäster som är offer för våld i hemmet, så länge som angivna villkor är uppfyllda (t.ex. hyresgästen ger en kopia av en polisrapport). (Colorado. Pastor Stat. § 38-12-402.)
hyreskontoret är osäkert eller bryter mot Colorado Health or Safety Codes
om din hyresvärd inte tillhandahåller beboeliga bostäder enligt lokala och statliga bostadskoder, kan en domstol dra slutsatsen att du har blivit ”konstruktivt vräkt.,”Detta innebär att hyresvärden, genom att leverera oslagbara bostäder, har för alla praktiska ändamål ”vräkta” dig, så du har inget ytterligare ansvar för hyran. Colorado lag ställer särskilda krav för förfaranden hyresgäster måste följa innan du flyttar ut på grund av en stor reparation problem. (Colorado. Pastor Stat. § 38-12-507.) Problemet måste vara verkligt allvarligt—till exempel förekomsten av farliga mögel i hyra eller brist på rinnande vatten, värme eller el.,
din hyresvärd trakasserar dig eller kränker dina integritetsrättigheter
det finns ingen statlig lag i Colorado som anger mängden meddelande En hyresvärd måste ge en hyresgäst innan du anger en hyresfastighet. Om din hyresvärd upprepade gånger kränker dina rättigheter till privatliv, eller gör saker som att ta bort fönster eller dörrar, stänga av dina verktyg, eller ändra lås, en domstol kan anse att du är ”konstruktivt vräkta”, som beskrivits ovan; detta skulle vanligtvis motivera dig att bryta hyresavtalet utan ytterligare hyra skyldighet.,
din hyresvärd misslyckas med att reparera ett Gasrelaterat farligt tillstånd
om du blir medveten om något farligt tillstånd hos en gasapparat, rörledningar eller annan gasutrustning, är du skyldig enligt Colorado lag att omedelbart informera din hyresvärd eller hyresvärdens agent skriftligen om förekomsten av faran. (Colorado. Pastor Stat. § 38-12-104(2).) Din hyresvärd har sedan 72 timmar (exklusive lördagar, söndagar och juridiska helgdagar) för att få villkoret reparerat av en professionell., Om hyresvärden inte gör reparationerna inom 72 timmar, och din byggnad är fortfarande farlig, kan du utrymma hyran, och ditt hyresavtal blir ogiltigt (du frigörs från allt ansvar under leasing). Du kan också kräva återbetalning av din deposition (minus eventuella tillåtna avdrag). (Colorado. Pastor Stat. § 38-12-104(3)-(4).,)
Hyresvärdens Skyldighet att Hitta en Ny Hyresgäst i Colorado
Hyresvärdar i de flesta länder (för exempel, Arizona) måste göra en rimlig ansträngning för att rerent sina enheter när en hyresgäst bryter ett leasingavtal, snarare än att debitera hyresgästen för den totala resterande hyra betalas enligt hyresavtalet. I Colorado ålägger ett gammalt fall denna plikt på kommersiella hyresvärdar (Schneiker v. Gordon, 732 P. 2d 603 (Colo. 1987)), men utvidgade inte specifikt skyldigheten till hyresvärdar som hyr bostadsfastigheter., Fallet föreslog dock starkt att en sådan skyldighet skulle vara rättvis och lämplig, och genom åren har domstolar i många län och städer uppenbarligen tagit ledtråden och krävt hyresvärdar att ”mildra skador” genom att försöka hyra sin egendom någorlunda snabbt och hålla sina förluster till ett minimum. Om du inte rekommenderas annorlunda av en lokal advokat, bör du anta att skyldigheten att mildra kommer att gälla för din hyresvärd.
om du bryter ditt hyresavtal och flyttar ut utan rättslig motivering (beskriven ovan), försök att träna något med din hyresvärd., Inte bara flytta ut och hoppas din hyresvärd får en ny hyresgäst snabbt och inte debitera dig för den återstående tiden på ditt hyresavtal. Ge din hyresvärd så mycket meddelande som möjligt och skriv ett uppriktigt brev som förklarar varför du behöver lämna tidigt. Helst kan du erbjuda din hyresvärd en kvalificerad ersättare hyresgäst med god kredit och referenser, att underteckna ett nytt leasingavtal.
men kom ihåg att om hyresvärden inte accepterar att låta dig av kroken, du kommer att vara ansvarig för att betala hyra tills hyresvärden, med rimliga ansträngningar, rerents enheten., Detta kan vara en betydande summa pengar om du lämnar flera månader innan ditt hyresavtal slutar, eller om marknaden är kall (det finns massor av konkurrenskraftiga enheter där ute, orenterad). Din hyresvärd kommer förmodligen först använda din deposition för att täcka det belopp du är skyldig. Men om din insättning inte är tillräcklig, din hyresvärd kan stämma dig, förmodligen i en Colorado small claims court där gränsen är $ 7.500 i Colorado. (Om beloppet i fråga är lika med eller mindre än $25,000, din hyresvärd kan stämma dig i lämplig Colorado County court.,)
hur du minimerar ditt ekonomiska ansvar när du bryter ett leasingavtal
om du vill lämna tidigt, och du inte har rättslig motivering att göra det, finns det bättre alternativ än att bara flytta ut och hoppas att din hyresvärd får en ny hyresgäst snabbt. Det finns mycket du kan göra för att begränsa hur mycket pengar du behöver betala din hyresvärd—och hjälpa till att säkerställa en bra referens från hyresvärden när du letar efter din nästa plats att bo.,
Du kan hjälpa situationen mycket genom att ge så mycket meddelande som möjligt och skriva ett uppriktigt brev till din hyresvärd som förklarar varför du behöver lämna tidigt. Helst kan du erbjuda din hyresvärd en kvalificerad ersättare hyresgäst, någon med god kredit och utmärkta referenser, att underteckna ett nytt leasingavtal med din hyresvärd.,
mer Information om hyresrätt att bryta ett leasingavtal
varje hyresgästs Legal Guide, av Janet Portman och Marcia Stewart (Nolo) ger omfattande juridiska och praktiska råd som varje hyresgäst behöver, från Flytta in för att flytta ut, inklusive hur du får din hyresvärd att avbryta ditt leasingavtal, plus dussintals former och provbrev.
Nolos eBook, bryta ditt hyresavtal utan att bryta mot lagen, erbjuder också några värdefulla insikter om hur man närmar sig din hyresvärd när du behöver lämna tidigt, och ger information om subletting och tilldela ditt hyresavtal.,
mer Information om hyresvärd-hyresgäst lag i Colorado
om du vill veta mer om hyresvärd-hyresgäst lagar i din stat, se den statliga Hyresvärd-Hyresgäst lagar delen av Nolo webbplats.