många hyresgäster som undertecknar ett hyresavtal för sin lägenhet eller hyra enhet planerar att stanna för hela den tid som krävs i hyresavtalet, till exempel ett år. Men trots dina bästa avsikter kanske du vill (eller behöver) att lämna innan ditt hyresavtal är upp—till exempel om du är student på UC Berkeley och bara vill stanna i din lägenhet under den tid som skolan är i session.,
att lämna innan ett tidsbegränsat hyresavtal löper ut utan att betala resten av hyran enligt hyresavtalet kallas att bryta hyresavtalet. Här är en kort genomgång av hyresgästen rättigheter i Kalifornien för att bryta ett leasingavtal utan ytterligare ansvar för hyran.
hyresrätt och ansvar när du undertecknar ett leasingavtal i Kalifornien
ett leasingavtal förpliktar både dig och din hyresvärd under en viss tidsperiod, vanligtvis ett år., Under ett typiskt hyresavtal kan en hyresvärd inte höja hyran eller ändra andra villkor, tills hyresavtalet löper ut (om inte hyresavtalet i sig ger en förändring, till exempel en hyresökning i mitten av hyresavtalet). En hyresvärd kan inte tvinga dig att flytta ut innan hyresavtalet slutar, om du inte betalar hyran eller bryter mot en annan betydande term, till exempel upprepade gånger kasta stora och bullriga parter. I dessa fall måste hyresvärdar i Kalifornien följa specifika förfaranden för att avsluta hyresrätt. Till exempel måste din hyresvärd ge dig tre dagars varsel för att betala hyran eller lämna (California Civ. Proc., Kod § 1161 (2)) innan du lämnar in en vräkning rättegång. Om du har deltagit i någon olaglig verksamhet i lokalerna, kan din hyresvärd ge dig en ovillkorlig uppsägning, vilket ger dig tre dagar att flytta ut. (Cal. Civ. Proc. Kod § 1161(4)).
hyresgästerna är juridiskt bundna att betala hyra för hela leasingperioden, vanligtvis ett år, oavsett om du fortsätter att bo i hyreskontoret—med vissa undantag, enligt följande.,
när du bryter ett leasingavtal är motiverat i Kalifornien
det finns några viktiga undantag från filtregeln att en hyresgäst som bryter ett leasingavtal är skyldig hyran för hela leasingperioden. Du kanske kan lagligt flytta ut innan leasingperioden slutar i följande situationer.
du eller en familjemedlem är offer för våld i hemmet eller annat specificerat brott
Kalifornien lag ger tidiga uppsägningsrättigheter för hyresgäster som är offer för inhemska, sexuella övergrepp och vissa andra brott., Hyresgäster kan säga upp tidigt inte bara när de själva är ett offer, men också när offret är en medlem av deras hushåll eller en nära familjemedlem-även om de inte bor med den närmaste familjemedlem. Läs stadgan för detaljer om behörighet och hur du ger meddelande.
du startar aktiv militärtjänst
om du anger aktiv militärtjänst efter att ha undertecknat ett leasingavtal har du rätt att bryta hyresavtalet enligt federal lag. (Krig och Nationella Försvar Tjänsten medlemmar Civila Relief Act, 50-App. U. S. C. A. § § 501 och följande.,) Du måste vara en del av” uniformerade tjänster”, som omfattar de väpnade styrkorna, uppdrag kår av National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), uppdrag kår av Public Health Service, och den aktiverade National Guard. Du måste ge din hyresvärd skriftligt meddelande om din avsikt att säga upp din hyresrätt av militära skäl. När meddelandet skickas eller levereras kommer din hyresrätt att upphöra 30 dagar efter det att hyran är nästa förfallodatum, även om det datumet är flera månader innan ditt hyresavtal löper ut.,
hyreskontoret är osäkert eller bryter mot Kaliforniens hälso-eller säkerhetskod
om din hyresvärd inte tillhandahåller beboeliga bostäder enligt lokala och statliga bostadskoder, skulle en domstol förmodligen dra slutsatsen att du har blivit” konstruktivt vräkt; ”detta innebär att hyresvärden, genom att leverera olåsbara bostäder, har för alla praktiska ändamål” vräkt ” dig, så att du inte har något ytterligare ansvar för hyran. Kalifornisk lag (Se Green mot Superior Court, 10 Cal.3d-616 (1974) och Cal. Civ., Kod § 1942) ställer specifika krav på de procedurer du måste följa innan du flyttar ut på grund av ett stort reparationsproblem. Problemet måste vara verkligt allvarligt, till exempel bristen på värme eller annan viktig service.
din hyresvärd trakasserar dig eller kränker dina integritetsrättigheter
enligt statlig lag i Kalifornien måste din hyresvärd ge dig 24 timmar (eller 48 för den slutliga flytten inspektion) meddelande om att ange hyresfastigheter (Cal. Civ. Kod § 1954)., Om din hyresvärd upprepade gånger kränker dina rättigheter till privatliv, eller gör saker som att ta bort fönster eller dörrar, stänga av dina verktyg, eller ändra lås, du skulle betraktas som ”konstruktivt vräkta”, som beskrivits ovan; detta skulle vanligtvis motivera dig att bryta hyresavtalet utan ytterligare hyra skyldighet.
hyresvärdens skyldighet att hitta en ny hyresgäst i Kalifornien
om du inte har en rättslig motivering för att bryta ditt hyresavtal, är den goda nyheten att du fortfarande kan vara utanför kroken för att betala all hyra för den återstående leasingperioden. Detta beror på att enligt Kalifornien lag (Cal. Civ., Kod § 1951.2), din hyresvärd måste göra rimliga ansträngningar för att åter hyra din enhet—oavsett vad din anledning att lämna-i stället för att debitera dig för den totala återstående hyran enligt hyresavtalet. Så du kanske inte behöver betala mycket, om någon extra hyra, om du bryter ditt hyresavtal. Du behöver bara betala hyran hyresvärden förlorar eftersom du flyttade ut tidigt. Detta beror på att Kalifornien kräver hyresvärdar att vidta rimliga åtgärder för att hålla sina förluster till ett minimum—eller att ”mildra skador” i juridiska termer.,
så om du bryter ditt hyresavtal och flyttar ut utan rättslig motivering kan din hyresvärd vanligtvis inte bara luta sig tillbaka och vänta till slutet av hyresavtalet och stämma dig för det totala beloppet av förlorad hyra. Din hyresvärd måste försöka rerent fastigheten någorlunda snabbt och subtrahera hyran från nya hyresgäster från det belopp du är skyldig. Hyresvärden behöver inte koppla av standarder för acceptabla hyresgäster-till exempel att acceptera någon med dålig kredithistoria., Dessutom är hyresvärden inte skyldig att hyra enheten för mindre än verkligt marknadsvärde, eller att omedelbart vända sin uppmärksamhet för att hyra din enhet bortse från andra företag. Hyresvärden kan också lägga till legitima utgifter till din faktura-till exempel kostnaderna för att annonsera fastigheten.
om din hyresvärd rerents fastigheten snabbt (mer sannolikt i college städer och liknande marknader), allt du kommer att ansvara för är den (förhoppningsvis kort) tid enheten var ledig.,
den dåliga nyheten är att om hyresvärden försöker rerent din enhet, och inte kan hitta en acceptabel hyresgäst, kommer du att vara ansvarig för att betala hyra för resten av din leasingperiod. Detta kan vara en betydande summa pengar om du lämnar flera månader innan ditt hyresavtal slutar. Din hyresvärd kommer förmodligen först använda din deposition för att täcka det belopp du är skyldig. Men om din insättning inte är tillräcklig, din hyresvärd kan stämma dig, förmodligen i småmål domstol där gränsen är $10,000 i Kalifornien.,
hur du minimerar ditt ekonomiska ansvar när du bryter ett leasingavtal
om du vill lämna tidigt, och du inte har rättslig motivering att göra det, finns det bättre alternativ än att bara flytta ut och hoppas att din hyresvärd får en ny hyresgäst snabbt. Det finns mycket du kan göra för att begränsa hur mycket pengar du behöver betala din hyresvärd—och hjälpa till att säkerställa en bra referens från hyresvärden när du letar efter din nästa plats att bo.,
Du kan hjälpa situationen mycket genom att ge så mycket meddelande som möjligt och skriva ett uppriktigt brev till din hyresvärd som förklarar varför du behöver lämna tidigt. Helst kan du erbjuda din hyresvärd en kvalificerad ersättare hyresgäst, någon med god kredit och utmärkta referenser, att underteckna ett nytt leasingavtal med din hyresvärd.
mer information om hyresrätt att bryta ett leasingavtal
California Hyresgästers rättigheter, av J., Scott Weaver och Janet Portman (Nolo) ger omfattande juridiska och praktiska råd för California hyresgäster på hyresavtal uppsägningar, inklusive dussintals former och prov bokstäver.
mer Information om hyresvärd-hyresgäst lag i Kalifornien
om du vill veta mer om hyresvärd-hyresgäst lagar i din stat, se den statliga Hyresvärd-Hyresgäst lagar delen av Nolo webbplats.