nyckeln till att behärska Internal Revenue Service ’ s (IRS) Schema E för hyresvärdar—”kompletterande inkomst och förlust”—är att organisera dina intäkter och kostnader med hjälp av ett kalkylblad eller privatekonomi programvara program. Hyresvärdar som håller detaljerade sammanfattningar av deras hyra fastighetskostnader är de som gynnas mest vid skatt tid. IRS regler om hyresintäkter är ganska generösa så du vill dra nytta av dem.,
Schema E Skattetips
hyresvärdar måste hålla utmärkta register över kostnadsbas, intäkter och kostnader. Det bästa sättet att spåra dessa objekt är att skapa ett kalkylblad – din skatterevisor kan även ha en mall som du kan använda., Här är de objekt du vill spåra:
- köpeskillingen för huset, lägenheten eller lägenhetsbyggnaden du hyr ut
- ackumulerade avskrivningar och nuvarande årliga avskrivningar på din egendom
- hyresintäkter
- säkerhetsinlåning du fick
förutom att spåra intäkter vill du spåra kostnader. Många utgifter i samband med att upprätthålla en hyresfastighet kan dras från din hyresintäkter., Dessa kostnader inkluderar:
- provisioner eller fastighetsförvaltningsavgifter
- reklamkostnader
- rengöring, underhåll och reparationskostnader
- husägare försäkring och HOA avgifter
- fastighetsskatt och inteckning räntekostnader
- verktyg
om du spårar dessa kostnader med hjälp av personal finance software eller ett dator kalkylblad, dina månatliga och årsrapporter kommer att vara till hands och du kan enkelt skriva ut dem.,
dra nytta av begränsningar för passiv Aktivitetsförlust
om en av dina hyresfastigheter har en nettoförlust för året, kan denna förlust nettas mot förluster och vinster för alla dina andra hyresfastigheter.
nu är det kanske-inte-så-goda nyheter: om summan för alla dina egenskaper är negativ-en nettoförlust-kan förlusten vanligtvis inte dras av från resten av din årliga inkomst (men det finns undantag)., Det beror på att hyra ut fastigheter är allmänt betraktas som en passiv aktivitet, även om du ägnar en betydande mängd tid att välja rätt hyresgäster, reparera hyran och inspektera fastigheten för rutinunderhåll. Förluster från passiva verksamheter är begränsade till att kompensera passiva vinster.
om du aktivt deltar i hyresaktiviteterna kan eventuella hyresförluster potentiellt dras av upp till $25,000 per år totalt i alla dina hyresfastigheter., Gifta personer som lämnar in separat har en hyresförlustgräns på upp till $12,500 förutsatt att personen bodde bortsett från sin make hela tiden under beskattningsåret. Mängden hyresförlust som tillåts för aktiva deltagare i en hyresfastighet varierar beroende på din ändrade justerade bruttoinkomst (MAGI):
- för MAGI på $100,000 eller mindre ($50,000 eller mindre om gift arkivering separat), hyresförluster kan dras i sin helhet, upp till $25,000 gränsen ($12,500 för de gifta och arkivering separat).,
- för MAGI mellan $100,000 och $150,000 (mellan $50,000 och $75,000 om gift arkivering separat) kan hyresförluster dras upp till en gräns på 50% av skillnaden mellan $150,000 ($75,000 om gift arkivering separat) och MAGI.
- för MAGI över $150,000 ($75,000 om gift arkivering separat), ingen av hyresförlusterna kan dras mot annan inkomst.,
du kan bära förluster framåt
Hyresförluster som begränsas av begränsningarna för passiv aktivitetsförlust kan överföras till det efterföljande beskattningsåret när de kan kompensera hyresvinster. De passiva aktivitetsförlustbegränsningarna tillämpas varje år, men hyresförlusterna fortsätter att överföras år efter år tills förlusterna antingen används upp genom att avräkna hyresvinster eller genom att dras av mot annan inkomst.,
form 8582 används för att beräkna begränsningar för passiv aktivitetsförlust och för att hålla reda på hyresförluster som ackumuleras varje år för varje fastighet.
skatteplanering för hyresvärdar
hyresvärdar kan vinst när hyresinkomsten är tillräcklig för att betala inteckning samt fastighetsskatt, försäkring och reparationer. Hyresvärdar får dock avskriva köpeskillingen på hyresfastigheten, och detta kan ofta göra en ekonomisk vinst till en skatteförlust—kostnader kan överstiga intäkter efter avskrivningar beaktas.,
varje så ofta, men hyresvärdar står inför stora kostnader, såsom att ersätta ett tak eller rensning av en lägenhet efter en långsiktig hyresgäst lediga. Under dessa omständigheter kan hyresvärden ha en förlust som är större än $ 25,000, men de passiva aktivitetsförlustreglerna begränsar förlusten till exakt $ 25,000. Resten kommer att föras över till nästa år. Vid den tidpunkten, hyresvärden kommer förhoppningsvis att ha mer av en vinst och kommer att kunna absorbera överskjutande skatteförluster.,
sälja hyresfastigheter
sälja ett hus, hyreshus eller annan hyresfastighet är inte samma sak som att sälja din primära bostad. Precis som när du beräknar kapitalvinster innebär formeln för beräkning av vinst eller förlust av hyresfastigheter att du subtraherar din kostnadsbas från ditt försäljningspris.,
justerad kostnadsbas för hyresfastigheter
för att beräkna din kostnadsbas på en hyresfastighet, lägg ihop följande belopp:
- inköpspris
- inköpskostnader (title och escrow avgifter, Fastighetsmäklare provisioner, etc.)
- förbättringar (byte av tak, ny ugn, etc.)
- försäljningskostnader (titel och spärrsavgifter, Fastighetsmäklare provisioner, etc.)
- ackumulerade avskrivningar (som rapporterats på dina skatteblanketter)
När du känner till din kostnadsbas kan du subtrahera det från ditt försäljningspris., Om det resulterande numret är positivt, gjorde du en vinst när du sålde din hyra egendom. Om det resulterande numret är negativt, har du haft en förlust. Vinster på hyresfastigheter försäljning kan beskattas delvis som avskrivningar (till en maximal 25% skattesats) och delvis som realisationsvinster (som har en skattesats som beror på din totala inkomstklass). Försäljning av hyresfastigheter redovisas på blankett 4797, och eventuella kapitalvinstberäkningar redovisas på schema D.,
fast egendom och begränsat ansvar
många hyresvärdar överväger att bilda företag, aktiebolag eller partnerskap för att äga sina hyresfastigheter. Ett företag kan vara ofördelaktigt eftersom gynnsamma långsiktiga kapitalvinsträntor endast gäller för skattebetalare, inte företag.
ett aktiebolag skulle kunna överföra långsiktiga vinster till sina medlemmar. Eftersom vinsterna beskattas på medlemmarnas personliga skattedeklarationer är de berättigade till den föredragna 15%-räntan på långsiktiga vinster., Hyresvärdar bör diskutera detta och andra juridiska aspekter av att bilda ett företag för hyresfastigheter med en advokat för att förstå de rättsliga och finansiella konsekvenserna av en sådan strategi.,