mekaniker’ s liens på titeln till fast egendom är uteslutande resultatet av lagstiftning. Varje stat har sina egna lagar om skapandet och verkställigheten av dessa panträtter, men totalt sett finns det några liknande element bland dem. Många stater skiljer mellan de typer av fast egendom som en mekanik kvarstad kan lämnas in.
enligt principen om suverän immunitet är regeringens verkliga egendom (offentlig egendom) vanligtvis inte föremål för privata parters påståenden., Om inte staten uttryckligen föreskriver det, bifogar mekaniker därför inte kvarstad till den titel som ägs av staten eller dess administrativa underavdelningar, till exempel städer. På samma sätt är mekanikers panträtter enligt statlig lag ogiltiga på federala byggprojekt. För att skydda underleverantörer och leverantörer som arbetar med federala projekt där kontraktspriset överstiger $100,000.00 Miller Act kräver allmänna entreprenörer att tillhandahålla en betalningsobligation som garanterar betalning för arbete som utförs i enlighet med villkoren i kontraktet., Många statliga och kommunala regeringar kräver på samma sätt entreprenörer på offentliga byggprojekt som ska bindas under så kallade ”Little Miller Acts.”Teoretiskt sett står betalningsobligationen enligt Miller Act eller Little Miller Act I stället för regeringens egendom, och kvalificerade fordringsägare gör anspråk mot den obligationen som liknar hur de skulle lämna in en vanlig mekaniker.
i många stater, lagstiftaren har skapat extra förfaranden för att en mekanik lien ska placeras på bostadsfastigheter., I New Jersey, som antogs den strängaste av dessa föreskrifter mekanik kvarstaden kan bara placeras på bostadsfastigheter efter ett Meddelande om Obetald Balans och Rätt att lämna Lien har lämnats in inom 60 dagar från det att lienor är sista dagen för arbetet och en skiljedom har utfärdats av American Arbitration Association skiljeman som möjliggör en mekanik kvarstaden ska vara inlämnad.
själva handlingen att lämna in en mekanik kvarstad kan vara svårt. De flesta stater kräver helt enkelt inlämning av mekaniken kvarstad med ett län eller domstol kontorist inom en bestämd tid från en utlösande händelse., Maryland kräver dock en ansökan till domstolen för att lämna in en mekaniker liens. I Maryland måste företag anställa en advokat för att göra en ansökan till domstolen.
skapande och perfektionedit
under stadgarna skapas lien vanligtvis av arbetets prestanda eller leverans av material som Förbättrar egenskapen. Precis vilken typ av bidrag räknas som en giltig grund för en mekanik kvarstad varierar, beroende på den särskilda statliga stadgan som gäller., Några vanliga exempel är:
- arbetare, snickare, elektriker, mekaniska / VVS-entreprenörer och rörmokare som arbetar på projektplatsen;
- timmergårdar, VVS-försörjningshus och elleverantörer;
- arkitekter och civilingenjörer som utarbetade byggplaner och specifikationer; och
- offsite tillverkare av specialartiklar som slutligen ingår i projektet.
ofta finns det ingen enkel skiljelinje som är användbar i varje stat, eller till och med i alla fall, för att bestämma denna behörighet., Att avgöra om en part har en legitim rätt till kvarstad kan bero på att pröva domstolsmål som antingen har godkänt eller avvisat fordringar i samma stat.
till skillnad från andra säkerhetsintressen ges mekaniker i de flesta stater panträtter till entreprenörer och materiella leverantörer som kan eller kanske inte har ett direkt avtal med markägaren. I själva verket är detta ofta normen eftersom i de flesta fall, ägaren av marken kontrakt endast med en Generalentreprenör (ofta kallad en ”huvudentreprenör”)., Generalentreprenören anlitar i sin tur underleverantörer (”underleverantörer”) och materialleverantörer (”leverantörer”) för att utföra arbetet. Dessa subs och leverantörer har rätt att panträtt på ägarens egendom för att säkra sin betalning från generalentreprenören.
för att få en verkställbar kvarstad måste den vanligtvis vara ”fulländad.”Detta innebär att innehavaren av kvarstaden måste uppfylla de lagstadgade kraven för att upprätthålla och verkställa kvarstaden., Dessa krav, som innehåller tidsgränser, är i allmänhet följande:
- tillhandahålla det nödvändiga förhandsmeddelandet till fastighetsägaren som avslöjar rätten till kvarstaden (vissa stater).
- arkivering meddelanden om påbörjande av arbetet (vissa stater).
- arkivering meddelanden i de obligatoriska offentliga register kontor av avsikt att lämna in en kvarstad om obetald (vissa stater).
- lämna in meddelande eller anspråk på kvarstad i de obligatoriska offentliga register kontor inom en viss tid efter det att materialet har levererats eller arbetet slutförts (alla stater)., Lagen varierar från stat till stat på både utlösande händelsen och tidpunkten för detta. Vissa stater kräver arkivering inom en period mätt från den tid då käranden slutför sitt arbete, medan andra anger händelsen som efter allt arbete på projektet har slutförts. Arkiveringsperioderna efter utlösningshändelsen varierar.
på grund av svårigheten som ofta är förknippad med arkivering av mekaniklagar och överensstämmelse med mekaniklagar, använder många lienors advokater eller mekaniker lien arkiveringstjänster för att säkerställa att deras mekaniklag är korrekt inlämnad.,
prioritet respektera andra interetsedit
de stadgar som skapar mekaniker s panträtter ger dem vanligtvis en högre prioritet med avseende på andra intressen i titeln än lagen ger de flesta fastigheter säkerhetsintressen. Bland annat prioritet är attributet som avgör vilken av flera konkurrerande säkerhetsanspråk kommer att ha den första fordran på medel av en avskärmning försäljning. I detta sammanhang bestäms prioriteringen av en mekaniker kvarstad antingen vid den tidpunkt då kvarstaden fäster äganderätten till fastigheten eller vid den tidpunkt som den ”avser tillbaka.,”Med vissa undantag, lien fäster eller avser tillbaka till en tid före den tid som varje meddelande om det visas i offentliga register. I många stater anges detta som den tid då den första synliga konstruktionen börjar på byggplatsen. I andra är det när kontraktet utförs för att arbetet ska utföras. I övriga delar är varje entreprenör eller leverantörs kvarstad fäst vid den tidpunkt då den påbörjar sitt eget arbete. Därför riskerar personer som arbetar med ägaren av äganderätten till egendomen att ha sina intressen oväntat föremål för mekanikers panträtt som de inte hade någon kunskap om.,
särskilda bestämmelser görs i vissa stater för att bestämma prioriteringen mellan en mekaniker kvarstad och panträtt i en inteckning som finansierar byggandet på marken. Till exempel, i delstaten New York, utseendet på angivna språket i inteckning till följd att det är ett bygglån bevarar sin prioritet över mekaniker panträtter som härrör från byggandet, så länge som senare in lien påståenden som är legitima inte ignoreras. I andra stater, som Florida, det är en allt eller inget förslag., Där ger registreringen av bygglån före inlämnandet av ett lagstadgat meddelande om byggstart hypotekslånet absolut prioritet över mekanikerns panträtter som härrör från konstruktionen. Fortfarande andra stater, såsom Kalifornien, ge prioritet för en konstruktion lån inteckning registreras innan synliga påbörjandet av konstruktion där långivaren är skyldig att betala ut medel. I delstaten Illinois, det finns en lagstadgad fonder utbetalning system som, om de följs, ger bygglån inteckning prioritet., I andra stater, det finns fortfarande andra arrangemang och vissa stater, såsom Colorado, ger nästan inga praktiska medel för en konstruktion lån inteckning att få prioritet alls.
EnforcementEdit
mekanikers panträtt verkställs uteslutande genom försäljning av rättslig avskärmning, dvs. genom domstolsförfaranden som liknar hypotekslån. Domstolen skall avgöra om kraven i stadgan har uppfyllts och, om så är fallet, prioriteringen av mekanikerns kvarstad avskärmas i förhållande till de andra kvarstad eller belastningar på titeln., När det är fastställt, kommer domstolen att beställa den sålda egendomen och intäkterna från försäljningen tillämpas på panträtterna i storleksordningen deras prioritet.
LimitationsEdit
stater kan ha olika begränsningar på mekanikers panträtter. I Kalifornien lag en entreprenör måste vänta med att dra nytta av kvarstaden rättigheter tills någon av följande villkor uppstår; annars kvarstaden kommer att anses för tidigt:
a) arbetet är slutfört enligt den avtalade omfattningen av arbetet, b) projektet har slutat (upphörande), eller C) personen hindras från att avsluta arbetet (avslutas).,
var och en av dessa nödvändiga händelser inträffar i slutet av projektets livscykel (eller i slutet av omfattningen av arbetet för underleverantören kan projektet vara långt ifrån avslutat). Projektets slut kanske inte ligger nära den faktiska tiden då arbetet utfördes (och den tid då arbete och material betalades ur fickan för arbetet av entreprenören).
arbetet måste också gå direkt mot arbetet med förbättring av fastigheten. Detta kan tyckas självklart, men det finns många byggkostnader som inte är föremål för mekanikens liens., En del av byggkostnaderna kan inte kvalificera sig för en mekaniker kvarstad eftersom arbetet inte förbättra fastigheten. Ett bra exempel är föremål som inte är avsedda att vara permanenta, men ändå nödvändiga under byggandet. En tillfällig konstruktion staket kan krävas, kan tjäna en värdefull funktion i säkerhet och trygghet, men förväntas aldrig bli en del av realty, så är därför inte en kostnad som är tillåten enligt en mekaniker kvarstad.,
den attraktiva karaktären hos mekanikerns kvarstad är att kvarstaden är säkrad av fast egendom och fastigheten kan säljas för att betala kvarstaden. Detta är ett kraftfullt verktyg, men inte alltid effektivt. I själva verket är detta en utdragen process som inte är särskilt effektiv. Med tanke på de ekonomiska villkoren, och att långivare vanligtvis har prioritet, kan försäljningen av fastigheten inte vara tillräcklig för att betala för värdet av kvarstaden.
det som ofta förbises är att entreprenören nu finansierar projektet när de utför arbete och inte får snabb betalning för det arbetet., Entreprenören binder nu upp värdefullt kapital som kan användas någon annanstans i väntan på slutet av ett projekt. Dessutom måste uppdragstagaren bära kostnaderna för rättstvister för att genomdriva sina mekanikers rätt till kvarstad. För tvister av mindre värde kommer en mekanikers kvarstad inte att vara en kostnadseffektiv metod för att erhålla betalning för tjänster.,
utgåvor av LienEdit
en lien release, även känd som ett frisläppande av lien eller en annullering av lien, är ett dokument som kan frivilligt tillhandahålls av en lien käranden, såsom en underentreprenör, i utbyte mot betalning eller ett löfte om betalning från en generalentreprenör eller en fastighetsägare. Förhandlingar kan vara knepigt, som lien fordringsägare i allmänhet vill betalas innan de släpper en kvarstad, medan ägaren av den egendom som omfattas av kvarstaden i allmänhet vill att kvarstaden släpps innan de gör betalning., Till skillnad från en kvarstad undantag som förnekar rätten att lämna in en kvarstad i framtiden, en kvarstad release avbryter en kvarstad som redan har effekt.
innan någon betalning görs bör fastighetsägaren begära att kvarstaden frigörs från varje leverantör, entreprenör och underleverantör, som täcker det material som används och det arbete som utförs på projektet. En frigivning av lien är ett skriftligt uttalande som släpper fastigheten från hotet om kvarstad., Om kontraktet kräver delbetalningar görs innan arbetet är klart i sin helhet, kan fastighetsägaren begära en partiell frigivning av kvarstad som täcker allt arbete och material som används fram till betalningstiden.
innan slutbetalning, bör en fastighetsägare få en försäkran från entreprenören som listar alla obetalda parter som utförde arbete eller tjänster, eller material till fastigheten. Fastighetsägaren bör se till att entreprenören erhåller utsläpp från alla dessa parter innan slutbetalning.