det är vettigt att refinansiera ett hem när det kommer att spara pengar eller göra betala dina månatliga räkningar lättare.
vissa experter säger att du bara bör refinansiera när du kan sänka din ränta, förkorta ditt lån sikt eller båda. Det rådet är inte alltid korrekt. Vissa villaägare kan behöva kortsiktiga befrielse från en lägre månatlig betalning, även om det innebär att börja om med en ny 30-åriga lån., Refinansiering kan också hjälpa dig att få tillgång till eget kapital i ditt hem eller bli av med en FHA lån och dess månatliga inteckning försäkringspremier.
hur refinansiering en inteckning fungerar
När du refinansiera, Du får en ny inteckning att betala av din befintliga inteckning. Refinansiering fungerar precis som att få en inteckning för att köpa ett hus. Du kommer att vara fri från stress hem köpa och flytta, men, och det finns mindre press att stänga av ett visst datum. Vidare, om du ångrar ditt beslut, du har fram till midnatt den tredje arbetsdagen efter ditt lån stängs för att avbryta transaktionen.,
Från April till augusti 2019 2020, den genomsnittliga tiden för att refinansiera en konventionell inteckning varierade från 38 till 48 dagar, enligt Ellie Mae Uppkomst Insikt Rapport. När räntorna sjunker och många villaägare vill refinansiera, långivare få upptagen och refinansiering kan ta längre tid. Refinansiering en FHA eller VA lån kan också ta upp till en vecka längre än en konventionell refi.
när refinansiering ditt bostadslån vettigt
refinansiering kan sänka din månatliga inteckning betalning genom att minska din ränta eller öka ditt lån sikt., Refinansiering kan också sänka dina långfristiga räntekostnader genom en lägre bolåneränta, kortare lån sikt eller båda. Det kan också hjälpa dig att bli av med inteckning försäkring.
stängning kostnader som originering avgift, bedömning avgift, titel försäkring avgift och kredit rapport avgift är alltid en viktig faktor för att avgöra om att refinansiera. Dessa kostnader uppgår vanligtvis till 2% till 6% av det belopp du lånar.
du behöver veta lånets slutkostnader för att beräkna break-even punkt där dina besparingar från en lägre ränta överstiger dina slutkostnader., Du kan beräkna denna punkt genom att dela dina slutkostnader med de månatliga besparingarna från din nya betalning.
Här är några exempel på hur en break-even period fungerar.
en jämn period på 25 månader är bra, och 50 kan också vara, men 75 månader är för lång. Det finns en god chans att du kommer att refinansiera igen eller sälja ditt hem under de kommande 6.25 år. Mellan 1994 och första kvartalet 2020, median antal år en låntagare har hållit en inteckning innan refinansiering är 3,6 år, enligt uppgifter från Freddie Mac.,
om du tror att ditt nya lån kommer att vara din sista, se till att redogöra för ytterligare år av intresse du kommer att betala. Till exempel, om du har 27 år kvar och du börjar om med en 30-årig refi, det är tre extra år av intresse, och din break-even period är längre.
nu ska vi prata om de vanligaste orsakerna till refinansiering.
ta tag i en lägre ränta
när marknadsräntorna sjunker, refinansiering för att få en lägre ränta kan sänka din månatliga betalning, sänka din totala räntebetalningar eller båda.,
en annan sak som kan sänka din månatliga betalning betalar ränta på ett mindre kapitalbelopp, eventuellt över flera år.
under första kvartalet 2020, som främst omfattar refinansieringsverksamhet före pandemin, behöll 55% av låntagarna som refinansierade sitt nuvarande kapitalsaldo eller ökade sitt saldo med mindre än 5% (genom att finansiera sina slutkostnader), enligt Freddie Mac-uppgifter. Detta är det vanligaste valet: en kurs-och sikt refinansiering.
en högre kredit värdering kommer att hjälpa dig att få en bättre ränta på din inteckning., För att få de bästa priserna, behöver du en kredit värdering av 760 eller högre. Nästan 3 av 4 villaägare som refinansieras i April 2020 hade en kredit värdering av 750 eller högre, enligt inteckning processor Ellie Mae. Den genomsnittliga FICO poäng var 763.
att föra kontanter till stängning kan också få dig en något lägre ränta eller låta dig undvika privata inteckning försäkring (PMI). Tre procent av låntagarna gjorde detta under första kvartalet 2020.,
relaterat: jämför personliga Refinansieringsräntor från 6 långivare
refinansiering för att få tillgång till ditt hem kapital
under första kvartalet 2020, 42% av alla refi involverade en ökad kapitalbalans med minst 5%, vilket indikerar ägarna tog ut pengar, finansierade stängningskostnader eller båda. Medan cash-out refi priser kan vara lite högre än rate-and-term refinance priser, det fortfarande kan finnas något billigare sätt att låna pengar.
Du kan komma åt ditt hem kapital genom en cash-out refinance om du kommer att ha minst 20% eget kapital kvar efter transaktionen. Här är ett exempel.,
om ditt enda mål är att få kontanter och inte sänka din ränta eller ändra ditt lån sikt, ett hem kapital lån eller kredit kan vara billigare än stängningskostnaderna på en cash-out refi.
refinansiering för att få en kortare lånetid
om du refinansiera från en 30-år till en 15-årig inteckning, din månatliga betalning kommer ofta att öka. Men inte bara är räntan på 15-åriga inteckningar lägre; rakning år av din inteckning kommer att innebära att betala mindre ränta över tiden., Räntebesparingar från en kortare lån sikt kan vara särskilt fördelaktigt om du inte tar inteckning ränta avdrag på din självdeklaration.
som sagt, med bolåneräntor så låga, vissa människor föredrar att spendera fler år betala av deras hem så att de har mer pengar att investera i en högre takt och fler år för sina investeringar resultat till förening.
i 2019, 78% av låntagarna refinansieras från en 30-årig fast ränta inteckning i samma lån typ, enligt Freddie Mac. Ytterligare 14% gick från 30 år till 15 år. Och 7% gick från en 30-år till en 20-år fast.,
refinansiering för att bli av med en FHA lån
FHA lån har inteckning försäkringspremier (MIPs) som kostar låntagare $800 till $1,050 per år för varje $100,000 lånat. Om du inte lägga ner mer än 10%, Du måste betala dessa premier för livet av lånet – vilket innebär att det enda sättet att bli av med dem är att få ett nytt lån som inte backas upp av FHA.
refinansiering för att bli av med PMI
eliminera privata inteckning försäkring på ett konventionellt lån är inte i sig en anledning att refinansiera. Till skillnad från FHA MIPs, du behöver inte bli av med ditt lån för att bli av med PMI., Du kan begära avbokning när du har tillräckligt med eget kapital-vanligtvis 20%.
refinansiering för att växla från en justerbar ränta till en fast ränta lån, eller Vice Versa
vissa låntagare refinansiera eftersom de har en justerbar ränta inteckning och de vill låsa i en fast ränta. Men det finns också situationer när det är vettigt att gå från en fast ränta till en justerbar ränta inteckning eller från en ARM till en annan: nämligen, om du planerar att sälja i ett par år och du är bekväm med risken att ta på en högre ränta bör du sluta vistas i ditt nuvarande hem längre än planerat.,
30-åriga Vs. 15-åriga refinansiera inteckning
de flesta av dina månatliga betalningar går mot ränta i början av en 30-årig lån. Du har lite hem kapital i många år om du inte kan bygga det snabbare genom hem – pris uppskattning eller extra kapitalbetalningar. Refinansiering till en 15-årig inteckning hjälper dig att bygga eget kapital snabbare, men det kan öka din månatliga betalning, som tabellen nedan visar.
är det värt att refinansiera till en 15-årig inteckning?
För vissa människor är att få en lägre månadsbetalning den viktigaste orsaken till refinansiering., Det kan inte vara en idealisk långsiktig plan att återta till 30 års betalningar, men det kan vara viktigt att hålla ditt hem och betala dina räkningar på kort sikt. Om saker förbättras senare, Du kan betala ner din rektor snabbare att spara pengar, eller ens refinansiera igen., Mortgage refinansiering besparingar
för att beräkna dina månatliga besparingar från refinansiering, använd en inteckning kalkylator för att ange dessa siffror och få din nya månadsbetalning:
- uppgår till refinansiering (din nuvarande kapitalbalans, eller din nuvarande kapitalbalans plus det belopp du tar ut, eller din nuvarande kapitalbalans minus det belopp du inlöser)
- Ny ränta
- nytt lån
jämför din nya månadsbetalning med din gamla månadsbetalning., Tabellen nedan visar hur greppa en lägre ränta kan spara dig $ 204 per månad, eller $ 2,448 per år.
Original Vs., New Monthly Payment When Refinancing
| Original principal | Original interest rate | Original payment, 30-year fixed |
|---|---|---|
|
Original principal |
Original interest rate |
Original payment, 30-year fixed |
|
$225,000 |
4.,0% |
$1,074 |
|
New principal |
New interest rate |
New payment, 30-year fixed |
|
$200,000 |
3.25% |
$870 |
Don’t just look at the monthly payment, though., Hur mycket kostar varje lån du i Total ränta förutsatt att du betalar av inteckning och inte sälja ditt hem eller refinansiera igen?
för att få denna information, välj kalkylatorns alternativ för att visa amorteringstabellen. Längst ner, ser du det totala intresset för den nya inteckning. Skriv ner numret.
gör sedan en ny beräkning med mortgage calculator., Ange ditt:
- ursprungliga kapitalbelopp
- aktuell ränta
- nuvarande låneperiod
visa sedan amorteringstabellen för den beräkningen och se vad din nuvarande totala ränta under lånets löptid kommer att vara. Hur mycket kommer du att spara på lång sikt genom refinansiering?,
Savings From a 30-Year Rate-and-Term Fixed-Rate Refinance
| Original principal | Original interest rate | Original payment, 30-year fixed |
|---|---|---|
|
Original principal |
Original interest rate |
Total interest over 30 years |
|
$225,000 |
4.,0% |
$161,768.13 |
|
New principal |
New interest rate |
Total interest over 30 years |
|
$200,000 |
3.25% |
$113,451.,21 |
tänk på att du redan har betalat flera års ränta på ditt nuvarande (ursprungliga) lån, så dina besparingar är inte $162,000 minus $113,000. Det är $ 162,000 minus $ 113,000 plus räntan du redan har betalat.
hitta de bästa Refinansieringsräntorna
för att hitta de bästa refinansieringsräntorna måste du göra lite arbete, men det tar inte mycket tid. Titta på banker, kreditföreningar och online jämförelsewebbplatser., Du kan också arbeta med en inteckning mäklare om du vill att någon ska göra legwork för dig och potentiellt få du tillgång till långivare som du inte skulle hitta på din egen—långivare som kan erbjuda dig bättre villkor.
lämna in tre till fem ansökningar för att säkra formella låneuppskattningar. Regeringen kräver lånet uppskattning att visa din beräknade ränta, månatlig betalning och stängning kostnader på ett standardformulär som gör det enkelt att jämföra information mellan långivare.
på sidan 3 i låneuppskattningen ser du den effektiva räntan, och på sidan 1 visas räntan., När du köper en bil, är det oftast vettigt att plocka lånet med den lägsta APR, eftersom APR innehåller ett lån avgifter.
med inteckningar är det annorlunda. Den effektiva räntan förutsätter att du kommer att hålla lånet för sin fulla sikt. Som vi redan har sett, som inte brukar hända med bostadslån. Du kan vara bättre med ett lån som har en högre APR och en högre månatlig betalning men inga avgifter.
istället för att sätta kontanter mot stängning kostnader, du kan hålla dessa pengar i din akutfond eller använda den för att betala ner skulden med en högre ränta än din inteckning.,
ett annat problem är att om du jämför APRs på en 30-år och en 15-årslån, 15-årslån kan ha högre APR trots att mycket billigare på lång sikt.
8 steg för att refinansiera en inteckning
- gör matten för att se om refinansiering är meningsfull.
- Bestäm vilken typ av inteckning att refinansiera till.
- få lån uppskattningar från tre till fem långivare.
- applicera med långivaren som erbjuder det bästa priset.,
- samla in och skicka in nödvändiga finansiella dokument.
- Lås din ränta (kan hända efter steg 4).
- tre dagar före stängning, se till att din avslutande kostnadsredovisning är i linje med ditt lån uppskattning.
- signera slutdokumentet.,
- betala ut lite eget kapital
- sluta betala inteckning försäkringspremier
inteckning refinansiering nackdelar
- öka din månatliga betalning
- betala ränta över tid
- betala mer intresse över tiden
- betala stängning kostnader
- spendera tid shopping för en ny inteckning och skicka krävs pappersarbete
vanliga frågor
hur länge planerar du att stanna i hemmet?,
anledningen till att refinansiera är att små förändringar i månatliga betalningar och räntekostnader kan lägga till stora besparingar över tiden. Om du räknar med att sälja ditt hem i bara ett år eller två, dock, det kanske inte vettigt att betala kostnaderna för refinansiering.
hur mycket kostar det att slutföra refinansieringen?
beroende på din långivare och dina lånevillkor kan du betala så lite som några hundra dollar eller så mycket som 2% till 3% av det nya lånevärdet för att slutföra en refinansiering., Om det kommer att kosta dig $ 3,000 för att slutföra refinansiera och det kommer att ta fyra år att ta igen pengarna, kanske det inte är meningsfullt för dig.
alternativt, om du kan refinansiera och betala endast $1,000, och har inga planer på att sälja när som helst snart, är det mycket troligt värt att betala att $1,000 för att spara med tiden. Dessutom, vissa långivare kan du rulla din stängning kostnader i mängden av lånet, så du behöver inte komma med pengar ur fickan för stängning kostnader.
hur gammal blir du när lånet återbetalas i sin helhet?,
en nackdel med refinansiering är att om du registrerar dig för en ny 30-årig inteckning, du startar om klockan tills du är inteckning gratis. Om du redan sju år i en 30-åriga lån, kanske du inte vill börja om igen med 30 år att gå. Detta gäller särskilt om den nya tidslinjen skulle innebära att du bär skulden till din 60-talet när du sannolikt kommer att tänka på Pension.
det är möjligt att du kan betala mer än det månatliga minimumet för att raka bort tiden från återbetalningstiden, men det borde också vara en övervägande., Alternativt kan du refinansiera till en 15-årig inteckning.
behöver du mer utrymme för månatligt kassaflöde?
refinansiering kan ändra din månatliga betalning och göra det antingen högre eller lägre, beroende på de villkor du väljer. Om du är i desperat behov av lite andrum i din månadsbudget, kan det vara meningsfullt att refinansiera och betala en lägre månadsränta, så länge du använder det befriade pengar mot dina mål.,
ett stort misstag skulle vara att refinansiera, sänka din betalning och inte ha en tydlig plan för vad du ska göra med de nya befriade dollarna varje månad.