kostnadsmetod
denna värderingsmetod beaktar kostnaden för att bygga upp strukturen från grunden, med hänsyn till det aktuella värdet på den tillhörande marken samt byggmaterial och andra kostnader som skulle vara förknippade med att ersätta den befintliga strukturen.,
kostnadsmetoden tillämpas i allmänhet när lämpliga jämförelser är svåra att lokalisera, till exempel när fastigheten innehåller relativt unika eller specialiserade förbättringar, eller när uppgraderade strukturer har tillfört betydande värde till den underliggande marken.
metod för jämförelse av försäljning
Även känd som ”marknadsmetod”, bygger denna metod starkt på de senaste försäljningsuppgifterna för jämförbara egenskaper. Genom att söka nyligen sålda byggnader med liknande egenskaper från samma marknadsområde hoppas en köpare att fastställa ett verkligt marknadsvärde för fastigheten i fråga.,
till exempel, en 12-enhet hyreshus kan jämföras med en annan som säljs i samma stadsdel bara några månader tidigare. Även om denna värderingsmetod vanligtvis används för att värdera bostadsfastigheter, har den en betydande nackdel. Beroende på allmänna och lokaliserade marknadsförhållanden kan det vara svårt att hitta nya jämförelser för liknande egenskaper.
inkomstkapitaliseringsmetod
denna värderingsmetod baseras främst på det inkomstbelopp som en investerare kan förvänta sig att härleda från en viss egendom., Den beräknade inkomsten kan delvis härledas från en jämförelse av andra liknande lokala egenskaper, liksom från en förväntad minskning av underhållskostnaderna.
säg att en byggnad köps för $ 1 miljoner, och den förväntade avkastningen är 5%, baserat på lokal marknadsundersökning. Att $ 50,000 per år i förväntad inkomst kan förbättras genom att strama ineffektivitet eller passera längs andra tillhörande kostnader till hyresgästen, som el-eller vattenanvändning. Alla förväntade framtida intäkter diskonteras för att återspegla nuvärdet.,
värde per Bruttohyresmultiplikator
värderingsmetoden för Bruttohyresmultiplikator (GRM) mäter och jämför en fastighets potentiella värdering genom att ta priset på fastigheten och dela den med sin bruttoinkomst. Med andra ord, om du köpte en kommersiell fastighet för $ 500,000 och det genererar $ 70,000 i bruttohyror varje år, skulle din GRM vara ca 7,14 eller $ 500,000 / $ 70,000. Denna kommersiella fastighetsvärderingsformel används vanligtvis för att identifiera egenskaper med lågt pris i förhållande till deras marknadsbaserade potentiella intäkter.,
värde per dörr
denna värderingsmetod för kommersiella fastigheter används främst för flerbostadshus i stället för enhetsstrukturer. Denna metod bestämmer helt enkelt hela byggnadens värde baserat på antalet enheter. En byggnad med 20 lägenheter prissatta till $ 4 miljoner, till exempel, skulle värderas till $200,000 ”per dörr” oberoende av varje enhets storlek.
kostnad per hyresbar kvadratmeter
hyrbara kvadratmeter kombinerar den användbara kvadratmeter (utrymmet hyresgäster kan uppta) med gemensamma utrymmen hyresgäster dra nytta av, såsom trapphus och hissar., Med hjälp av denna metod kan du extrapolera kostnaden per hyresbar kvadratfot, jämföra den med den genomsnittliga leasingkostnaden per kvadratfot och göra en utvärdering av byggnadens värde.
till exempel, om en byggnad har 10 000 hyresbara kvadratfot och den genomsnittliga kostnaden att hyra per kvadratfot är $12 per kvadratfot årligen, kommer ett inköpspris på $1.7 miljoner generera 7% bruttohyraravkastning. Men om du vet att du kan ta ut hyra på $ 14 per kvadratmeter årligen, en värdering av $1.9 miljoner kommer att ge samma bruttoavkastning.
i slutändan värderar varje köpare egenskapen annorlunda., Värderingen av kommersiell egendom har en subjektiv och ovetenskaplig komponent. De bästa kommersiella fastighetsinvesterarna har finslipat sina maginstinkter runt att hitta de mest attraktiva erbjudandena och de mest effektiva värderingsmetoderna för varje enskild typ av transaktion. Läs mer om hur First Republic kan hjälpa dig att nå dina kommersiella fastigheter mål.