Los Angeles Mieten gehören zu den höchsten in der Nation, und mit dem Kauf außerhalb der Reichweite für die meisten Bewohner, Millionen von Angelenos stecken für hochpreisige Wohnungen zahlen.
Aber Mietkontrollgesetze auf lokaler und staatlicher Ebene können die Kosten für einige dieser Einheiten überschaubarer machen, insbesondere im Laufe der Zeit.
Mehrere Städte im Los Angeles County haben Mietkontrollvorschriften in den Büchern, und ein neues staatliches Gesetz begrenzt jährliche Mieterhöhungen für Wohnungsbewohner in ganz Kalifornien., Diese Maßnahmen bieten auch einen gewissen Schutz vor Räumung und Barzahlungen, falls ein Mieter gezwungen ist, aus seiner Wohnung auszuziehen.
Die Regeln können verwirrend sein, aber sie betreffen eine große Anzahl von Bewohnern. Allein in der Stadt Los Angeles leben Mieter in mehr als 600.000 Wohnungen, die sich auf 118.000 Immobilien verteilen, so die Abteilung für Wohnungsbau und kommunale Investitionen der Stadt.,
Da die lokalen Gesetze komplex sind und viele Mieter möglicherweise nicht vollständig verstehen, welche Vorteile der Mietvorschriften ihnen zustehen, sind die wichtigsten Dinge, die LA-Bewohner über die Mietkontrollregeln in der Region wissen müssen, im Folgenden aufgeführt.
Wie funktioniert die Mietkontrolle?
Die Regeln variieren je nach Stadt, aber alle Verordnungen setzen eine Obergrenze für jährliche Mieterhöhungen für förderfähige Einheiten., In der Stadt Los Angeles bedeutet dies, dass Mieter in Wohnungen, die unter die Verordnung fallen, nur zwischen 3 und 8 Prozent jährlich steigen sollten (der Prozentsatz ist an den Verbraucherpreisindex gebunden; in diesem Jahr sind es 4 Prozent).
Das ist eigentlich viel weniger kompliziert als wie zulässige Mieterhöhungen in Santa Monica bestimmt werden. Dort betragen die Obergrenzen für Mieterhöhungen 75 Prozent der jährlichen Inflationsrate—und eine Mietkontrollbehörde kann die maximalen Mieterhöhungen um einen Dollarbetrag weiter begrenzen., Die letztere Zahl wird durch eine Formel bestimmt, die maximale Erhöhungen für einige der teureren Einheiten der Stadt unter Mietkontrolle gemittelt.
In Städten ohne Mietkontrollgesetze auf den Büchern gelten die staatlichen Regeln. Unter diesen Parametern sind die jährlichen Mieterhöhungen auf 5 Prozent begrenzt, zuzüglich der Inflationsrate (obwohl die insgesamt zulässige Erhöhung maximal 10 Prozent beträgt). Das heißt, wenn die Inflationsrate in Los Angeles County 3 Prozent beträgt, könnte ein Vermieter die Miete eines Mieters nicht mehr als 8 Prozent erhöhen.
meine Wohnung vermieten-gesteuert?,
Die meisten Wohnungen (aber keine Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) in Kalifornien, die vor 1995 gebaut wurden, unterliegen der Mietobergrenze des Staates. Aber wenn Sie in Santa Monica leben, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, die Stadt Los Angeles, oder unincorporated Los Angeles County, die maximale Miete Wanderung Sie jedes Jahr bekommen könnte kleiner sein.
In Culver City ist jetzt auch ein vorübergehender Mietstopp in Kraft. Es begrenzt jährliche Mieterhöhungen auf 3 Prozent, läuft aber im August aus, wenn es nicht verlängert wird.,
Ob Ihre Wohnung von der Mietkontrolle erfasst wird, hängt hauptsächlich davon ab, um welche Art von Wohnung es sich handelt und wann sie gebaut wurde. Einfamilienhäuser unterliegen fast nie der Mietkontrolle (obwohl sie in seltenen Fällen in Santa Monica und West Hollywood sind); Duplexe, Triplexe und Mehrfamilienhäuser hingegen sind in der Regel—je nachdem, wann sie gebaut wurden.
In der Stadt Los Angeles unterliegen nur Gebäude, die vor dem 1.Oktober 1978 gebaut und bewohnt wurden, den Mietkontrollbeschränkungen der Stadt., Diese Daten variieren von Stadt zu Stadt und haben normalerweise damit zu tun, wann Mietkontrollgesetze verabschiedet wurden. In Santa Monica, es ist April 10, 1979; in West Hollywood, es ist Juli 1, 1979; und in Beverly Hills, Culver City, Inglewood, und unincorporated Los Angeles, es ist Februar 1, 1995.
Der 1. Februar 1995 ist auch der Schlüsseltermin für Kaliforniens Mietkontrollgesetz. Das Costa Hawkins Rental Housing Act, das landesweit Grenzen für Mietkontrollgesetze festlegt, schreibt vor, dass keine nach diesem Datum gebauten Einheiten den Obergrenzen für jährliche Mieterhöhungen unterliegen.
Wie finde ich heraus, ob meine Wohnung vermietet ist?,
In der Stadt Los Angeles ist es ziemlich einfach, das Baudatum für Ihr Gebäude zu überprüfen-und ob es vom RSO abgedeckt wird. Geben Sie einfach Ihre Adresse in ZIMAS ein, die Immobiliendatenbank der Stadt.
Auf der Karte wird ein Umriss der Eigenschaft angezeigt und auf der linken Seite des Bildschirms wird eine Seitenleiste angezeigt. Auf der Registerkarte “ Assessor „finden Sie das Baudatum des Gebäudes und auf der Registerkarte“ Gehäuse “ können Sie herausfinden, ob es unter Mietkontrolle steht.
In anderen Städten können Mieter die Website des County Assessors überprüfen, um das Baudatum ihres Gebäudes zu überprüfen., West Hollywood führt auch eine Liste aller mietgesteuerten Einheiten und die Stadt Santa Monica hat einen Service, mit dem Mieter nach Wohnungen unter der lokalen Mietkontrollverordnung suchen können. Einwohner in unincorporated Los Angeles County können anrufen (833) 223-7368 oder E-Mail [email protected].
Warum haben nur ältere Gebäude eine Mietkontrolle?
Unter Mieterbeschwerden über unhaltbare Mieterhöhungen in den späten 1970er Jahren hat der Stadtrat von Los Angeles die Mieten ab dem 1. Oktober 1978 vorübergehend eingefroren., Während dieser Zeit erarbeitete der Rat die Details der aktuellen Mietstabilisierungsverordnung der Stadt, die für Gebäude gilt, die vor Beginn des Einfrierens besetzt waren.
Als es in Kraft trat, schloss Costa Hawkins, das staatliche Gesetz, viele lokale Mietkontrollanforderungen ein, so dass Los Angeles und andere Städte keine Mietbeschränkungen für Gebäude verhängen können, die in jüngerer Zeit gebaut wurden.
Warum sind manche Mietwohnungen noch so teuer?,
Wenn ein Mieter unter Mietkontrolle aus einer Wohnung auszieht, dürfen Vermieter den Preis auf den von ihnen für angemessen gehaltenen Betrag erhöhen. Das bedeutet, dass Sie, wenn Ihr Freund oder Familienmitglied nicht bereits im Mietvertrag ist, keinen süßen Deal weitergeben können, wenn Sie sich entscheiden, einen neuen Ort zu finden.
Diese Regel ist ein weiteres wichtiges Element von Costa Hawkins. Kritiker des Gesetzes argumentieren, dass dieser Teil des Gesetzes LA wertvolle Einheiten von erschwinglichem Wohnraum kostet, da Wohnungen, die zu erschwinglichen Preisen angeboten werden, im Allgemeinen weit weniger erschwinglich werden, sobald ein neuer Mieter einzieht., Befürworter des Gesetzes behaupten, dass die Rückstellung von Einheiten auf den Marktpreis den Vermietern einen notwendigen Anreiz gibt, ihre Gebäude in gutem Zustand zu halten, um zukünftige Mieter anzuziehen, die höhere Preise zahlen.
Kann ich aus einer mietgesteuerten Wohnung vertrieben werden?
Mieter, die in mietgesteuerten Einheiten leben, können vertrieben werden, profitieren jedoch von einem stärkeren rechtlichen Schutz als diejenigen, die in nicht mietgesteuerten Gebäuden leben.,
Mit den neuen Beschränkungen Kaliforniens, die jetzt in Kraft sind, können Mieter, die länger als ein Jahr in mietgesteuerten Einheiten gelebt haben, normalerweise nur dann vertrieben werden, wenn sie ein Verschulden haben-zum Beispiel, wenn sie Zahlungen verpasst haben oder gegen die Bedingungen ihres Mietvertrags verstoßen haben.
Ein Vermieter, der plant, in eine Wohnung zu ziehen oder sie einem Familienmitglied anzubieten, kann auch einen aktuellen Mieter bitten, zu gehen.
Die einzige andere häufige Ursache für die Räumung ist das kalifornische Ellis Act, das es Vermietern ermöglicht, Mieter in Massen zu vertreiben, wenn sie eine Immobilie vom Mietmarkt nehmen., Das könnte zum Beispiel bedeuten, das Gebäude abzureißen oder es als Eigentumswohnungen zum Verkauf zu sanieren.
In diesen Fällen müssen Vermieter Umzugsgebühren zahlen, um Mietern zu helfen, einen neuen Ort zu finden und zu beziehen. Die Gebühren in der Stadt Los Angeles liegen zwischen 8.500 und 21.200 US-Dollar, je nachdem, wie lange die Mieter im Gebäude gelebt haben, wie alt sie sind und wie viel Geld sie verdienen.
Nach dem landesweiten Gesetz entsprechen diese Gebühren einer Monatsmiete.
Mein Vermieter will mich aus meiner Wohnung kaufen. Ist das legal?,
Um mietgesteuerte Einheiten neuen Mietern zur Verfügung zu stellen, greifen Vermieter häufig auf „Cash for keys“-Angebote zurück, bei denen sie Mieter effektiv bezahlen, um zu gehen. Nach den Mietkontrollgesetzen der Stadt LA ist dies legal, solange Vermieter die Mieter zuerst über ihre Rechte informieren und die Stadt über die Vereinbarung informieren.
Mieter haben 30 Tage Zeit, den Vertrag zu kündigen, falls ihr Vermieter die Bedingungen des Buy-Outs nicht einhält. Es gibt auch keinen Grund, dass Mieter dem Angebot zustimmen müssen. Wer in seiner jetzigen Wohnung weiterleben möchte, kann das Geld einfach abdrehen.,
Macht die Mietkontrolle Städte erschwinglicher?
Darüber diskutieren Ökonomen und Befürworter des Wohnungsbaus gerne. Befürworter der Politik sagen, dass sie den langfristigen Bewohnern finanzielle Erleichterung und ein Gefühl der Stabilität bietet—oder denen, die sich in einer Nachbarschaft niederlassen wollen, aber nicht das Geld zum Kaufen haben. Kritiker sagen, dass es Städte für Neuankömmlinge und junge Leute tatsächlich teurer machen kann.,
Die Autoren derselben Mietkontrollstudie, in der festgestellt wurde, dass San Francisco-Mieter, die in mietgesteuerten Einheiten lebten, fast 3 Milliarden US-Dollar eingespart haben, argumentieren auch, dass die Politik zu den astronomischen Wohnkosten der Stadt beigetragen hat, indem Vermieter und Entwickler ermutigt wurden, sich um wohlhabendere Bewohner zu kümmern, um die niedrigeren Gewinne aus Einheiten unter Mietkontrolle auszugleichen.
Natürlich tragen viele Faktoren zu hohen Wohnkosten bei, und viele Städte ohne Mietkontrolle sind auch ziemlich teuer. Mieterhöhungen sind ein Teil eines viel größeren wirtschaftlichen Bildes.