Los Angeles husleje er blandt de højeste i landet, og med at købe uden for rækkevidde for de fleste beboere, millioner af Angelenos er fast at betale for dyre lejligheder.
men lejekontrollove på lokalt og statligt niveau kan gøre omkostningerne ved nogle af disse enheder mere håndterbare, især over tid.flere byer i Los Angeles County har lejekontrolbestemmelser om bøgerne, og en ny statslov dækker årlige lejeforhøjelser for lejlighedsboere over hele Californien., Disse foranstaltninger giver også en vis beskyttelse mod udsættelse og kontantbetalinger, hvis en lejer er tvunget til at flytte ud af deres lejlighed.
reglerne kan være forvirrende, men de påvirker et stort antal beboere. I byen Los Angeles alene Bor lejere i mere end 600,000 lejligheder spredt over 118,000 ejendomme, ifølge byens bolig-og Samfundsinvesteringsafdeling.,
da lokale love er komplekse, og mange lejere muligvis ikke fuldt ud forstår, hvilke fordele ved lejebestemmelser de måtte have ret til, nedenfor er de mest væsentlige ting, som La-beboere har brug for at vide om lejekontrolregler i området.
Hvordan fungerer lejekontrol?
reglerne varierer efter by, men alle ordinancer sætter et loft på årlige lejeforhøjelser for støtteberettigede enheder., I byen Los Angeles, der betyder, at lejere i lejligheder, der er omfattet af bekendtgørelsen skal kun se deres husleje stige mellem 3 og 8 procent årligt (andelen er knyttet til forbrugerprisindekset; dette år er det 4 procent).
det er faktisk langt mindre kompliceret end hvordan tilladte lejeforhøjelser bestemmes i Santa Monica. Der er hætter på lejeforhøjelser lig med 75 procent af den årlige inflation—og et lejekontrolkort kan yderligere begrænse maksimale lejeforhøjelser med dollarbeløb., Sidstnævnte tal bestemmes ved hjælp af en formel, der gennemsnit maksimale stigninger for nogle af byens dyrere enheder under leje kontrol.
i byer uden lejekontrollovgivning om bøgerne gælder statens regler. Under disse parametre er årlige lejeforhøjelser begrænset til 5 procent plus inflationen (selvom den samlede stigning tillod maksimum på 10 procent). Det betyder, at hvis inflationen er 3 procent i Los Angeles County, en udlejer kunne hæve en lejers leje ikke mere end 8 procent.
er min lejlighed lejekontrolleret?,
de fleste lejligheder (men ikke enfamiliehuse og ejerlejligheder) i Californien, der blev bygget før 1995, er underlagt statens lejehætte. Men hvis du bor i Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, Los Angeles, eller selskabsform, Los Angeles County, den maksimale leje vandretur du får hvert år kunne være mindre.
en midlertidig leje frysning er nu også i kraft i Culver City. Det begrænser årlige lejeforhøjelser til 3 procent, men udløber i August, hvis den ikke forlænges.,
hvorvidt din lejlighed er dækket af lejekontrol afhænger hovedsageligt af, hvilken type bolig det er, og hvornår det blev bygget. Single-familiens hjem er næsten aldrig emne til leje-kontrol (selvom de er i sjældne tilfælde i Santa Monica og West Hollywood); dobbelthuse, triplexes, og boligblokke, på den anden side, sædvanligvis er—afhængig af, hvornår de blev bygget.
i byen Los Angeles er det kun bygninger, der er bygget og besat før 1.oktober 1978, der er underlagt byens lejekontrolbegrænsninger., Disse datoer varierer fra by til by og har normalt at gøre med, hvornår lejekontrollovene blev vedtaget. I Santa Monica, er det April 10, 1979; i West Hollywood, det er 1 juli 1979; og i Beverly Hills, Culver City, Inglewood, og selskabsform, Los Angeles, det er februar, 1, 1995.
1.februar 1995 er også den vigtigste Dato for Californiens lejekontrollov. Costa Ha .kins Rental Housing Act, der sætter grænser for lejekontrollove State .ide, mandater, at ingen enheder, der er bygget efter denne dato, er underlagt hætter på årlige lejeforhøjelser.
Hvordan finder jeg ud af, om min lejlighed er lejekontrolleret?,
i byen Los Angeles er det ret nemt at kontrollere datoen for opførelsen af din bygning—og om den er dækket af RSO. Indtast din adresse i propertyimas, byens ejendomsdatabase.
en oversigt over ejendommen vises på kortet, og en sidebjælke vises på venstre side af skærmen. I fanen ” assessor “finder du bygningens bygningsdato, og i fanen” boliger ” kan du finde ud af, om det er under lejekontrol.
i andre byer kan lejere tjekke amtets bedømmerens siteebsted for at kontrollere deres bygningsdato., West Hollywood holder også en liste over alle leje-kontrollerede enheder og byen Santa Monica har en service, som lejere kan søge efter lejligheder i henhold til de lokale leje kontrol bekendtgørelse. Beboere i selskabsform, Los Angeles County kan ringe (833) 223-7368 eller e-mail [email protected].
Hvorfor kun ældre bygninger har leje kontrol?
midt i lejerklager over uholdbare lejeforhøjelser i slutningen af 1970 ‘ erne frøs Los Angeles City Council midlertidigt husleje på plads, startende den 1.oktober 1978., I løbet af denne tid, Rådet udarbejdede detaljerne i byens nuværende Lejestabiliseringsforordning, der gælder for bygninger, der blev besat, før frysningen begyndte.
Når det gik i kraft, Costa Hawkins, staten, loven, er låst mange lokale leje krav til kontrol, så Los Angeles og andre byer er i stand til at pålægge leje hætter på bygninger opført for nylig.
Hvorfor er nogle lejekontrollerede lejligheder stadig så dyre?,
Når en lejer flytter ud af en lejlighed under lejekontrol, har udlejere lov til at hæve prisen til det beløb, de finder passende. Det betyder, at medmindre din ven eller familiemedlem allerede er på lejekontrakten, kan du ikke videregive en sød aftale, når du beslutter dig for at finde et nyt sted.
denne regel er et andet vigtigt element i Costa Ha .kins. Kritikere af lovforslaget hævder, at denne del af loven koster la værdifulde enheder af overkommelige boliger, da lejligheder, der tilbydes til overkommelige priser, generelt bliver langt mindre overkommelige, når en ny lejer flytter ind., Tilhængere af loven hævder, at det at tillade enheder at nulstille til markedskurs giver udlejere et nødvendigt incitament til at holde deres bygninger i god form for at tiltrække fremtidige lejere, der betaler højere priser.
kan jeg blive udvist fra en lejekontrolleret lejlighed?
lejere, der bor i lejekontrollerede enheder, kan udvises, men drager fordel af stærkere juridisk beskyttelse end dem, der bor i ikke-lejekontrollerede bygninger.,
med Californiens nye begrænsninger, der nu er i kraft, kan lejere, der har boet i lejekontrollerede enheder i mere end et år, normalt kun udsættes, når de er skyld-for eksempel hvis de har savnet betalinger eller overtrådt vilkårene i deres lejekontrakt.en udlejer, der planlægger at flytte ind i en lejlighed eller tilbyde den til et familiemedlem, kan også bede en nuværende lejer om at forlade.
den eneste anden almindelige årsag til udsættelse er gennem Californiens Ellis Act, som gør det muligt for udlejere at masseudsætte lejere, når de tager en ejendom fra lejemarkedet., Det kunne betyde at rive bygningen ned, for eksempel, eller ombygge det som til salg ejerlejligheder.
i disse tilfælde skal udlejere betale flytningsgebyrer for at hjælpe lejere med at finde og flytte til et nyt sted. Gebyrer i byen Los Angeles spænder fra $8,500 til $21,200, afhængigt af hvor længe lejere har boet i bygningen, hvor gamle de er, og hvor mange penge de tjener.
i henhold til den statslige lov er disse gebyrer lig med en måneds husleje.
min udlejer ønsker at købe mig ud af min lejlighed. Er det lovligt?,
for at stille lejekontrollerede enheder til rådighed for nye lejere, benytter udlejere ofte “kontanter til nøgler”-tilbud, hvor de effektivt betaler lejere for at forlade. I henhold til City of LA ‘ s lejekontrollove er dette lovligt, så længe udlejere først informerer lejere om deres rettigheder og underretter byen om aftalen.
lejere har 30 dage til at annullere aftalen, hvis deres udlejer ikke følger op med vilkårene i købet. Der er heller ingen grund til, at lejere skal acceptere tilbuddet. De, der ønsker at fortsætte med at bo i deres nuværende lejlighed, kan simpelthen slå pengene ned.,
gør lejekontrol byer mere overkommelige?
Dette er noget økonomer og boliger fortalere elsker at debattere. Tilhængere af politikken siger, at den giver den nødvendige økonomiske lettelse og en følelse af stabilitet for langtidsbeboere—eller dem, der håber at slå sig ned i et kvarter, men ikke har penge til at købe. Kritikere siger, at det faktisk kan gøre byer dyrere for nytilkomne og unge., forfatterne af den samme lejekontrolundersøgelse, der fandt, at San Francisco-lejere, der boede i lejekontrollerede enheder, sparede næsten 3 milliarder dollars, hævder også, at politikken bidrog til byens astronomiske boligomkostninger ved at tilskynde udlejere og udviklere til at imødekomme rigere beboere for at kompensere for de lavere overskud fra enheder under lejekontrol.
selvfølgelig bidrager mange faktorer til høje boligomkostninger, og masser af byer uden lejekontrol er også ret pricy. Lejereglerne er en del af et meget større økonomisk billede.