Hvordan fungerer en Triple Net (NNN) kommerciel leasing?

Sidst opdateret den 15.juni 2020 af Mark Ferguson

en NNN-lejekontrakt er meget almindelig inden for erhvervsejendomme. Jeg har brugt dem på de kommercielle huslejer, som jeg ejer, og på kommercielle rum, som jeg har lejet. NNN står for net, net, net. Det betyder, at lejeren betaler de fleste af udgifterne. De betaler lejeafgiften plus ejendomsskatter, ejendomsforsikring og CAM eller vedligeholdelse af fællesarealer. NNN-gebyrerne tilføjes til basisudlejningsgebyret, som normalt beregnes som et dollar-per-kvadratfod nummer som $15., Der er en vis forvirring om, hvad der er dækket af en NNN-lejekontrakt, men det er det, jeg har set som en investor/mægler, der ejer og lejer kommercielle rum.

hvilke udgifter inkluderer NNN-lejekontrakten?

som vi nævnte, står NNN for net, net, net og kaldes ofte en triple net lease. Lejeren betaler deres husleje plus næsten alle udgifter til bygningen. Lejeren betaler ejendomsforsikring, ejendomsskatter og vedligeholdelse af fællesarealer, som kan omfatte en række ting.,

Common area maintenance (CAM)

da jeg først hørte udtrykket common area maintenance, tænkte jeg på et fælles område for mange virksomheder, som et modtagelsesrum eller en gang. CAM inkluderer områder som det, men inkluderer også mange flere områder!, Her er ting, der er ofte inkluderet i CAM:

• Tag
• Parkeringsplads
• HVAC
• Udvendige vedligeholdelse
• Utilities for bygningen
• Landskabspleje
• Skiltning
• snerydning
• Sikkerhed
• HOA gebyrer

Ofte, selv ejendomsadministration og regnskabsmæssige omkostninger, der er ansvarlig for, at lejere betaler i en NNN lease.

hvad omfatter NNN-lejekontrakten ikke?,

selvom det ser ud til, at enhver udgift er inkluderet i en NNN-lejekontrakt, er der nogle udgifter, der er udlejerens eller en bestemt lejers ansvar. Jeg ejer et 68.000 kvadratfod strip mall, og vi har brugt penge på at renovere ledige pladser til nye lejere.

de penge, vi brugte på at fikse en individuel enhed, tælles ikke som CAM. Hvis vi maler interiøret, tilføjer nogle vægge eller ombygger et badeværelse, er det udlejerens eller den pågældende lejers ansvar. Det arbejde, der udføres på en individuel lejers plads, kaldes ofte TI eller lejerforbedringer., På vores bygning blev vi enige om at betale for nogle af reparationerne, og lejeren blev enige om at betale for andre forbedringer.

da vi malede det ydre af bygningen og fik hele ejendommen til at se pænere ud, kunne det betragtes som en NNN-pris. Kapitaludgifter kan eller ikke medtages i CAM afhængigt af lejekontrakten.,

udlejeren normalt ikke opkræve lejere til deres egen erhvervsmæssige udgifter, der ikke direkte er relateret til bygningen, for enhver gæld, som udlejer tager på, for enhver sent gebyrer tilfalder udlejer for manglende betalinger, eller noget, der skete på grund af uagtsomhed fra ejeren.

det er vigtigt at vide, at hver lejekontrakt er forskellig, og kommercielle lejekontrakter kan være meget lange og komplicerede. Det er klogt at have en professionel gennemgang lejekontrakten for dig for at sikre, at den siger, hvad du synes, den siger.

lov Depot er det .ebsted, jeg bruger til at oprette mine kommercielle lejekontrakter.,

Hvordan er NNN leasing satser regnede?

udlejer bestemmer, hvad NNN-lejepriserne er, men de skal være baseret på reelle udgifter. Udlejer kan ikke gøre op, hvad de vil, og få lejere til at betale det. I de fleste lejekontrakter er det skitseret, hvordan NNN-omkostningerne er beregnet, hvornår de er regnet, og hvordan disse oplysninger leveres til lejerne.

på vores lejekontrakt skal udlejer regne udgifterne og sende en rapport til lejerne hvert år. De tredobbelte nettoomkostninger estimeres i begyndelsen af lejekontrakten, men de kan gå op eller ned baseret på de faktiske påløbne udgifter., Da vi overtog bygningen, betalte lejerne NNN-omkostninger på $ 1,50 pr. Denne sats var langt under, hvad de faktiske omkostninger var for bygningen. De samlede omkostninger er tættere på $ 2.50 en kvadratfod.

for at finde dette nummer skal udlejer beregne alle de faste udgifter, der er inkluderet i NNN leasing-og vedligeholdelsesomkostninger for bygningen. De kan også være i stand til at opkræve nogle kapitaludgifter baseret på lejekontrakten.

Jeg har en helt ny bog, der handler om erhvervsejendomme. Byg en kommerciel leje ejendom Imperium. Det gode, det onde og det grimme., Jeg gennemgår alle detaljerne ved at investere i den kommercielle forretning og inkluderer 10 casestudier om mine egne ejendomme. Du kan få bogen på Ama .on.

NNN lease versus en absolut lejekontrakt

erhvervsejendomme kan være forvirrende! Der er mange muligheder i branchen, men også meget at lære. En af de mange forvirrende dele af erhvervsejendomme er de forskellige meninger om, hvad visse udtryk betyder.for eksempel vil nogle mennesker sige, at ingen af kapitaludgifterne er inkluderet i en NNN-lejekontrakt, kun en absolut lejekontrakt., Det er svært for mig at tage fat på dette, da de fleste af de tredobbelte netlejemål, jeg har set, inkluderer en form for kapitaludgifter. Jeg ved ikke, om disse NNN-lejekontrakter er oprettet forkert, eller definitionen er blevet forvirret gennem årene.

en af vores lejere har endda en NNN-lejekontrakt, hvor de ikke kun er ansvarlige for alle omkostninger på deres enhed, men de betaler dem også og sørger for alle reparationer og vedligeholdelse! Din bedste chance er at læse lejekontrakten og sørg for at vide, hvad den siger, ikke antage, at en NNN-lejekontrakt er den samme i alle tilfælde.

kan NNN leasing satser ændre sig?,

en vanskelig del med NNN-lejekontrakter er, at du ikke kan forudsige nøjagtigt, hvad udgifterne vil være. Snerydning kunne være nødvendig onen gang i et år eller ti gange det næste år. Omkostningerne ved ledelsen kunne stige, ligesom omkostningerne ved mange ting.

de tredobbelte nettoomkostninger indstilles normalt ikke hvert år, men fleksible. I min lejekontrakt kan NNN øge maksimalt 5% om året. Så selvom vores NNN-omkostninger er meget højere, end vi opkræver lejere, kan vi ikke øge disse omkostninger hele beløbet., Ved udgangen af hvert år regner vi vores udgifter, sender en rapport til lejerne og kan øge NNN, hvis disse udgifter er mere end de i øjeblikket betaler (men ikke mere end 5% hvert år).

hver lejekontrakt vil have et andet beløb indbygget i, at NNN-omkostningerne kan stige, og nogle har muligvis ikke nogen begrænsninger.

hvor meget betaler hver lejer?

noget andet, der skal overvejes, er, hvad hver lejer betaler for NNN-omkostninger på en bygning med flere lejer. På min store bygning har vi seks lejere, der deler ejendommen. Hvordan ved vi, hvor meget hver lejer betaler?, Den måde, lejemålene blev struktureret, da vi købte det, var, at hver lejer betalte deres andel baseret på procentdelen af kvadratfod, de besatte.

• købmanden indtager 82%, så de betaler 82% af NNN-omkostningerne.
• restauranten betaler 10% , fordi de besætter 10% af bygningen.
• og så videre….

oven på NNN-omkostningerne og basislejeafgiften betaler lejerne også deres egne forsyningsselskaber. Forhåbentlig har bygningen separate målere, eller det kan også blive vanskeligt!

hvordan ville de samlede omkostninger se ud på en NNN-lejekontrakt?,

nu hvor vi ved, hvad der er inkluderet i en NNN-lejekontrakt, eller i det mindste har en ID, om, hvad der kunne inkluderes på nogle, godt … måske ikke inkluderet på andre…. any ?ay, hvordan ser de samlede omkostninger ud, og hvordan finder vi dem med husleje?

lejen på en kommerciel bygning beregnes ofte ved hjælp af kvadratfod tal. For eksempel:

oven på denne omkostning betaler lejeren forsyningsselskaber, som kan være fra $100 til $1.000 om måneden baseret på brug, klima og bygningstype.,

nu er vi nødt til at tilføje NNN-omkostningerne, der kan variere fra $1 til $20 en kvadratfod baseret på brug og omkostninger. Det er typisk at se en $3 en kvadratfod NNN omkostninger i mit område, hvilket ville tilføje $15,000 et år eller $1,250 en måned til omkostningerne.

din basisleje på $4,166.67 kunne nemt blive til $6,000 om måneden faktiske omkostninger.

favoriserer NNN-lejemål udlejer eller lejer?

som du kan se, er der ingen klar NNN-lejekontrakt. De kan alle være forskellige med hensyn til, hvilke omkostninger der er eller ikke er inkluderet., Nogle mennesker kan endda sige, at den fælles NNN-lejekontrakt ikke engang er en NNN-lejekontrakt, men en absolut lejekontrakt.

hvorvidt lejekontrakten favoriserer lejeren eller udlejer afhænger af mange faktorer:

• kom lejekontrakten med lejerforbedringer?
• er omkostningerne regnet nøjagtigt?
• var begge parter opmærksomme på, hvordan omkostningerne opdeles?
• er lejekontrakten skrevet tydeligt?
• fik lejeren rabat på markedsleje?
• hvilken tilstand er ejendommen i?,

NNN lejekontrakter kan være gode for begge parter eller forfærdelige for begge parter baseret på disse faktorer og mange flere. Nogle af mine egenskaber bruger NNN-lejemål, og nogle bruger bruttolejemål. De har begge fordele og ulemper for begge parter.

hvilke andre typer kommercielle lejemål er der?

NNN lejekontrakter er almindelige på erhvervsejendomme, men de er ikke den eneste type lejekontrakt, der bruges. Der er mange typer lejekontrakter, og de har lidt forskellige definitioner baseret på,hvem du taler t, o men her er det grundlæggende.,

NN lease

Dette ligner meget NNN-lejekontrakten, men kun ejendomsforsikring og ejendomsskatter betales af lejeren. Vedligeholdelsen er dækket af udlejer, men lejeren betaler stadig forsyningsselskaberne i de fleste tilfælde.

Netto Lease

lejeren kan betale en del af skatten baseret på deres andel af bygningen, men ikke vedligeholdelsesomkostninger eller forsikring.

absolut lejekontrakt

lejeren betaler for alt og kan endda være ansvarlig for at tage sig af alt også., Hvis taget begynder at lække, lejeren må muligvis ringe til deres tagdækker og få ham over for at ordne det og betale ham.

modificeret bruttoleje

en ændret bruttoleje er en blanding af lejer og udlejer betalte udgifter. Udlejer betaler typisk skatter og forsikring, men lejeren betaler stadig for deres kontorudgifter, såsom janitorial. Forsyningsselskaberne kan betales af lejer eller udlejer. Der er mange måder, hvorpå udgifterne kan opdeles, men med bruttolejemål er lejen normalt højere end en NNN-lejekontrakt for at kompensere for de ekstra udgifter, som udlejer betaler.,

Full-Service Lease eller brutto Lease

brutto lease er, når udlejer betaler alle udgifter, herunder skatter, forsikring, vedligeholdelse, forsyningsselskaber og endda vagtmandsservice. Lejeren betaler bare leje, som normalt er meget højere på en bruttoleje end en NNN-lejekontrakt.

konklusion

Der er mange typer af lejemål, og inden for disse lejemål, forskellige definitioner for, hvad de betyder. Vi ser typisk NNN, absolutte og modificerede bruttoleasinger her. Vi ser sjældent NNN eller brutto lejemål, selvom de eksisterer., En ting er sikkert, sørg for at læse lejekontrakten og vide præcis, hvad du er ansvarlig for, om du er udlejer eller lejer!