nøglen til at beherske de Interne Indtægter Service (IRS) bilag E for udlejere—”Supplerende Indkomst og Tab”—er at organisere dine indtægter og udgifter ved hjælp af et regneark eller privatøkonomi software program. Udlejere, der holder detaljerede resum .er af deres leje ejendom udgifter er dem, der nyder mest på skat tid. IRS regler vedrørende lejeindtægter er temmelig generøse, så du ønsker at drage fordel af dem.,
tidsplan E Skattetips
udlejere skal føre fremragende poster vedrørende omkostningsgrundlag, indtægter og udgifter. Den bedste måde at spore disse elementer er at oprette et regneark—din skat revisor kan endda have en skabelon, du kan bruge., Her er de punkter, du ønsker at spore:
- Køb pris af hus, ejerlejlighed, lejlighed eller bygning, du lejer ud
- Akkumulerede afskrivninger, og nuværende årlige afskrivninger på din ejendom
- lejeindtægter
- Sikkerhed indskud, du har modtaget
ud over at spore indkomst, du ønsker at spore udgifter. Mange udgifter i forbindelse med vedligeholdelse af en lejebolig kan trækkes fra din lejeindtægter., Disse udgifter omfatter følgende:
- Kommissioner eller ejendom forvaltning gebyrer
- Reklamer
- Rengøring, vedligeholdelse, udgifter til reparation og
- Husejere forsikring og HOA afgifter
- Fast ejendom, skatter og renter på realkreditlån udgifter
- Værktøjer
Hvis du spore disse udgifter brug privatøkonomi software eller et regneark, din månedlige og årets udgang rapporter vil være lige ved hånden, og du kan let udskrive dem.,
Udnyt passive aktivitetstab begrænsninger
Hvis en af dine udlejningsejendomme har et nettotab for året, kan dette tab modregnes i tab og overskud i alle dine andre udlejningsejendomme.
Her er den måske-ikke-så-gode nyhed: hvis summen for alle dine ejendomme er negativ—et nettotab—kan dette tab normalt ikke trækkes fra resten af din årlige indkomst (men der er undtagelser)., Det skyldes, at udlejning af fast ejendom generelt betragtes som en passiv aktivitet, selvom du bruger en betydelig mængde tid på at vælge de rigtige lejere, reparere lejeenheden og inspicere ejendommen til rutinemæssig vedligeholdelse. Tab fra passive aktiviteter er begrænset til modregning af passivt overskud.
Hvis du aktivt deltager i udlejningsaktiviteterne, kan eventuelle lejetab potentielt trækkes op til $25.000 pr.år samlet på tværs af alle dine udlejningsejendomme., Gifte personer, der arkiverer separat, har en lejetabsgrænse på op til $ 12,500, forudsat at personen altid boede bortset fra deres ægtefælle i skatteåret. Størrelsen af den leje tab, der er tilladt for aktive deltagere i en udlejningsejendom varierer baseret på dine ændret justerede bruttoindkomst (MAGI):
- For MAGI på $100.000 eller mindre ($50.000 eller mindre, hvis de giftede sig med at indgive separat), leje og tab kan fradrages fuldt ud, op til $25.000 limit ($12,500 for dem, der er gift og arkivering separat).,
- For MAGI mellem $100.000 og $150,000 (mellem $50.000 og $75,000, hvis gift arkivering separat), leje og tab kan fradrages op til en grænse på 50% af forskellen mellem $150,000 ($75,000, hvis gift arkivering separat) og MAGI.
- for MAGI over $ 150,000 ($75,000 hvis gift arkivering separat), kan ingen af lejetabene trækkes mod anden indkomst.,
Du Kan Bære Tab Fremad
Leje tab, der er begrænset af den passive aktivitet, tab begrænsninger kan overføres til det efterfølgende skatteår, når de kan opveje leje overskud. De passive aktivitetstab begrænsninger anvendes hvert år, men leje tab fortsætter med at bære frem år efter år, indtil tabene enten er opbrugt ved at modregne leje overskud eller ved at blive fratrukket andre indtægter.,
formular 8582 bruges til at beregne passive aktivitetstab begrænsninger og til at holde styr på lejetab, der akkumuleres hvert år for hver ejendom.
skat planlægning for udlejere
udlejere kan profitere, når lejeindtægterne er tilstrækkelige til at betale pant samt ejendomsskatter, forsikring og reparationer. Udlejere får dog afskrive købsprisen på lejeboligen, og dette kan ofte omdanne et økonomisk overskud til et skattetab—udgifter kan overstige indtægterne, efter at der er taget hensyn til afskrivninger.,
hver gang så ofte står udlejere over for store udgifter, såsom udskiftning af et tag eller rensning af en lejlighed, når en langsigtet lejer forlader. Under disse omstændigheder kan udlejer have et tab større end $25,000, men reglerne for passiv aktivitetstab begrænser tabet til nøjagtigt $ 25,000. Resten overføres til næste år. På det tidspunkt vil udlejer forhåbentlig have mere overskud og vil være i stand til at absorbere de overskydende skattetab.,
salg af udlejningsejendomme
salg af et hus, en lejlighedsbygning eller en anden udlejningsejendom er ikke det samme som at sælge din primære bolig. Ligesom når du beregner kapitalgevinster, indebærer formlen til beregning af gevinsten eller tabet af lejeboliger at trække dit omkostningsgrundlag fra din salgspris.,
justeret omkostningsgrundlag for udlejningsejendomme
for at beregne dit omkostningsgrundlag på en udlejningsejendom skal du sammenlægge følgende beløb:
- købspris
- købsomkostninger (titel-og deponeringsgebyrer, ejendomsmæglerprovisioner osv.)
- forbedringer (udskiftning af tag, ny ovn osv.)
- salgsomkostninger (titel-og deponeringsgebyrer, ejendomsmæglerprovisioner mv.)
- akkumulerede afskrivninger (som rapporteret på dine skatteformularer)
Når du kender dit omkostningsgrundlag, kan du trække det fra din salgspris., Hvis det resulterende antal er positivt, tjente du en fortjeneste, da du solgte din lejebolig. Hvis det resulterende tal er negativt, har du lidt et tab. Gevinster på lejeboliger kan beskattes dels som afskrivninger generobring (med en maksimal 25% skatteprocent) og dels som kapitalgevinster (som har en skatteprocent, der afhænger af din samlede indkomstgruppe). Salg af udlejningsejendomme rapporteres på formular 4797, og eventuelle kapitalgevinstberegninger rapporteres på skema D.,
fast ejendom og begrænset ansvar
mange udlejere overvejer at danne selskaber, aktieselskaber eller partnerskaber for at eje deres udlejningsejendomme. Et selskab kan være ufordelagtigt, fordi gunstige langsigtede kapitalgevinster kun gælder for skatteydere, ikke virksomheder.
et aktieselskab ville være i stand til at overføre langsigtede gevinster til sine medlemmer. Da gevinsterne beskattes af medlemmernes personlige selvangivelser, er de berettiget til den foretrukne 15%-sats på langsigtede gevinster., Udlejere bør diskutere dette og andre juridiske aspekter ved at danne et selskab for udlejningsejendomme med en advokat for at forstå de juridiske og økonomiske konsekvenser af en sådan strategi.,