mange lejere, der underskriver en lejekontrakt for deres lejlighed eller lejeenhed, planlægger at blive i det fulde tidsrum, der kræves i lejekontrakten, såsom et år. Men på trods af dine bedste intentioner, vil du måske (eller har brug for) at forlade, før din lejekontrakt er op—for eksempel hvis du er studerende på UC Berkeley og kun ønsker at bo i din lejlighed i den periode, hvor skolen er i session.,
at forlade før en tidsbegrænset lejekontrakt udløber uden at betale resten af lejen, der skyldes under lejekontrakten, kaldes at bryde lejekontrakten. Her er en kort gennemgang af lejers rettigheder i Californien for at bryde en lejekontrakt uden yderligere ansvar for lejen.
lejers rettigheder og ansvar ved underskrivelse af en lejekontrakt i Californien
en lejekontrakt forpligter både dig og din udlejer i en bestemt periode, normalt et år., Under en typisk lejekontrakt kan en udlejer ikke hæve lejen eller ændre andre vilkår, indtil lejekontrakten løber ud (medmindre lejemålet selv giver mulighed for en ændring, såsom en lejeforøgelse midt i lejekontrakten). En udlejer kan ikke tvinge dig til at flytte ud, før lejekontrakten slutter, medmindre du undlader at betale lejen eller overtræder en anden betydelig periode, såsom gentagne gange at kaste store og støjende fester. I disse tilfælde skal udlejere i Californien følge specifikke procedurer for at afslutte lejemålet. For eksempel skal din udlejer give dig tre dages varsel om at betale husleje eller orlov (California Civ. Proc., Kode 11 1161 (2)) før indgivelse af en udsættelsessag. Hvis du har engageret dig i ulovlig aktivitet på stedet, kan din udlejer give dig en ubetinget afslutningsmeddelelse, hvilket giver dig tre dage til at flytte ud. (Kal. Civ. Proc. Kode 11 1161 (4)).
lejere er lovligt forpligtet til at betale husleje for den fulde lejeperiode, typisk et år, uanset om du fortsætter med at bo i lejeenheden—med nogle undtagelser som følger.,
når brud på en lejekontrakt er berettiget i Californien
Der er nogle vigtige undtagelser fra tæppereglen om, at en lejer, der bryder en lejekontrakt, skylder lejen for hele lejeperioden. Du kan muligvis lovligt flytte ud, før lejeperioden slutter i følgende situationer.
du eller et familiemedlem er offer for vold i hjemmet eller anden specificeret forbrydelse
Californiens lov giver ret til tidlig opsigelse for lejere, der er ofre for indenlandske, seksuelle overgreb og visse andre forbrydelser., Lejere kan opsige tidligt, ikke kun når de selv er offer, men også når offeret er medlem af deres husstand eller et nærmeste familiemedlem—selvom de ikke bor sammen med det nærmeste familiemedlem. Læs statutten for detaljer om berettigelse og hvordan man giver besked.
Du Starter en Aktiv militærtjeneste
Hvis du indtaster aktiv militærtjeneste efter at underskrive en lejekontrakt, har du ret til at bryde lejemålet i henhold til føderale lovgivning. (Krig og National Defense Service medlemmer Civil Relief Act, 50 ca. U. S. C. A. 50 50 501 og følgende., Du skal være en del af de “uniformerede tjenester”, som omfatter de væbnede styrker, der er bestilt korps af national Oceanic og Atmospheric Administration (NOAA), bestilt korps af det Offentlige sundhedsvæsen, og aktiveres National Guard. Du skal give din udlejer skriftlig meddelelse om din hensigt om at opsige din lejekontrakt af militære grunde. Når meddelelsen er sendt eller leveret, ophører din lejekontrakt 30 dage efter den dato, hvor lejen er næste forfaldne, selvom denne dato er flere måneder før din lejekontrakt udløber.,
Den Udlejning af Enhed, der Er Usikre eller Overtræder Californien Sundhed eller Sikkerhed Koder
Hvis din udlejer ikke giver beboelige bolig i henhold til lokale og statslige boliger koder, ville en domstol formentlig konkludere, at du har været “konstruktivt smidt ud;” det betyder, at udlejer ved at levere unlivable boliger, er for alle praktiske formål “smidt ud” dig, så du har ikke yderligere ansvar for leje. California La. (se Green v. Superior Court, 10 Kal.3d 616 (1974) og Kal. Civ., Kode 19 1942) stiller specifikke krav til de procedurer, du skal følge, før du flytter ud på grund af et større reparationsproblem. Problemet skal være virkelig alvorligt, såsom manglen på varme eller anden vigtig service.
Din Udlejer Chikanerer Dig eller Overtræder Dine Personlige Rettigheder
Henhold til lovgivningen i staten Californien, din udlejer skal give dig 24 timer’ (eller 48 for den endelige skridt-kontrol) varsel at indtaste udlejningsejendom (Cal. Civ. Kode 195 1954)., Hvis din udlejer gentagne gange krænker dine rettigheder til beskyttelse af privatlivets fred, eller gør ting som at fjerne windows eller døre, tænde / slukke din hjælpeprogrammer eller ændring af de låse, du ville blive anset som “konstruktivt smidt ud,” som beskrevet ovenfor; dette vil normalt retfærdiggøre dig breaking lejemålet uden yderligere leje forpligtelse.
udlejerens Pligt til at Finde en Ny Lejer i Californien
Hvis du ikke har en juridisk begrundelse for at bryde din lease, den gode nyhed er, at du stadig kan være ” off the hook til at betale hele den leje, der betales for de resterende leasingperioden. Dette skyldes, at i henhold til Californien lov (Cal. Civ., Kode 195 1951.2), skal din udlejer gøre en rimelig indsats for at udleje din enhed-uanset hvad din grund til at forlade—snarere end at opkræve dig for den samlede resterende husleje, der skal betales i henhold til lejemålet. Så du behøver muligvis ikke betale meget, hvis der er yderligere leje, hvis du bryder din lejekontrakt. Du skal kun betale det lejebeløb, som udlejer mister, fordi du flyttede tidligt ud. Dette skyldes, at Californien kræver, at udlejere tager rimelige skridt for at holde deres tab til et minimum—eller for at “afbøde skader” juridisk set.,
så hvis du bryder din lejekontrakt og flytter ud uden juridisk begrundelse, kan din udlejer normalt ikke bare læne sig tilbage og vente til slutningen af lejekontrakten og derefter sagsøge dig for det samlede beløb for tabt husleje. Din udlejer skal forsøge at rerent ejendommen rimeligt hurtigt og trække lejen modtaget fra nye lejere fra det beløb, du skylder. Udlejer behøver ikke at slappe af standarder for acceptable lejere—for eksempel at acceptere nogen med en dårlig kredithistorie., Udlejer er heller ikke forpligtet til at leje enheden for mindre end rimelig markedsværdi, eller straks vende deres opmærksomhed på at leje din enhed ses bort fra andre forretninger. Udlejer kan også tilføje legitime udgifter til din regning—for eksempel omkostningerne ved reklame for ejendommen.
Hvis din udlejer omdirigerer ejendommen hurtigt (mere sandsynligt i universitetsbyer og lignende markeder), er alt, hvad du er ansvarlig for, den (forhåbentlig korte) tid, enheden var ledig.,den dårlige nyhed er, at hvis udlejeren forsøger at rerent din enhed og ikke kan finde en acceptabel lejer, er du ansvarlig for at betale husleje for resten af din lejeperiode. Dette kan være en betydelig sum penge, hvis du forlader flere måneder før din lejekontrakt slutter. Din udlejer vil sandsynligvis først bruge dit depositum til at dække det beløb, du skylder. Men hvis din indbetaling ikke er tilstrækkelig, kan din udlejer sagsøge dig, sandsynligvis i småkravsret, hvor grænsen er $10,000 i Californien.,
Hvordan man kan Minimere deres Økonomiske Ansvar, Når Bryde en Lejekontrakt
Hvis du ønsker at forlade tidligt, og du ikke har juridisk begrundelse for at gøre dette, er der bedre muligheder end blot at flytte ud og håber, at din udlejer får en ny lejer hurtigt. Der er meget, du kan gøre for at begrænse det beløb, du skal betale din udlejer—og hjælpe med at sikre en god reference fra udlejer, når du leder efter dit næste sted at bo.,
Du kan hjælpe situationen meget ved at give så meget varsel som muligt og skrive et oprigtigt brev til din udlejer, der forklarer, hvorfor du skal forlade tidligt. Ideelt set kan du tilbyde din udlejer en kvalificeret udskiftningslejer, nogen med god kredit og fremragende referencer, til at underskrive en ny lejekontrakt med din udlejer.
mere Information om lejer rettigheder til at bryde en lejekontrakt
California lejere rettigheder, af J., Scott Weaeaver og Janet Portman (Nolo) giver omfattende juridisk og praktisk rådgivning til Californien lejere på leasing opsigelser, herunder snesevis af formularer og prøve breve.
Mere Information om Udlejer-Lejer Lov i Californien
for At lære mere om udlejer-lejer lovgivningen i din tilstand, se Statens ejer-Lejer Love del af Nolo site.