mange lejere, der underskriver en lejekontrakt for deres lejlighed eller lejeenhed, planlægger at blive i det fulde tidsrum, der kræves i lejekontrakten, såsom et år. Men på trods af dine bedste intentioner, vil du måske (eller har brug for) at forlade, før din lejekontrakt er op—for eksempel, hvis du er studerende på CU Boulder og kun vil bo i din lejlighed i den periode, hvor skolen er i session. Eller måske flytter du ind med din kæreste eller kæreste., Nogle gange skal du muligvis flytte for at være tættere på dit nye job eller en ældre forælder, der har brug for din hjælp.
at forlade før en tidsbegrænset lejekontrakt udløber uden at betale resten af lejen, der skyldes under lejekontrakten, kaldes at bryde lejekontrakten. Her er en kort gennemgang af Colorado lejers rettigheder til at bryde en lejekontrakt uden yderligere ansvar for lejen.
lejers rettigheder og ansvar ved underskrivelse af en lejekontrakt i Colorado
en lejekontrakt forpligter både dig og din udlejer i en bestemt periode, normalt et år., Under en typisk lejekontrakt kan en udlejer ikke hæve lejen eller ændre lejekontrakten, før lejemålet slutter (medmindre lejemålet selv giver mulighed for en ændring, såsom en lejeforhøjelse midt i lejekontrakten). En udlejer kan ikke tvinge dig til at flytte ud, før lejekontrakten slutter, medmindre du undlader at betale lejen eller på anden måde overtræder en betydelig lejeperiode, som gentagne gange kaster store og støjende fester. I disse tilfælde skal udlejere i Colorado følge specifikke procedurer for at afslutte lejemålet. For eksempel skal din udlejer give dig ti dages varsel om at betale lejen eller forlade, før du indgiver en udsættelsessag. (Colorado. Hr. Stat., 13-40-104, stk. 1, litra d).) Hvis du gentagne gange har overtrådt nogen klausul i lejekontrakten, kan din udlejer give dig en ubetinget afslutningsmeddelelse (en meddelelse uden nogen chance for at afhjælpe overtrædelsen), der kræver, at du flytter ud inden for ti dage. (Colorado. Hr. Stat. § 13-40-104(1)(e.5).)
lejere er lovligt forpligtet til at betale husleje for den fulde lejeperiode, uanset om de rent faktisk bor i lejeenheden—med nogle undtagelser som følger.,
når brud på en lejekontrakt er berettiget i Colorado
Der er nogle vigtige undtagelser fra tæppereglen om, at en lejer, der bryder en lejekontrakt, skylder lejen for hele lejeperioden. Du kan muligvis lovligt flytte ud, før lejeperioden slutter i følgende situationer.
du starter aktiv militærtjeneste
Hvis du går ind i aktiv militærtjeneste efter at have underskrevet en lejekontrakt, har du ret til at bryde lejekontrakten i henhold til føderal lov. (Krig og National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 ca. U. S. C. A. 50 50 501 og følgende., Du skal være en del af de “uniformerede tjenester”, som omfatter de væbnede styrker, der er bestilt korps af national Oceanic og Atmospheric Administration (NOAA), bestilt korps af det Offentlige sundhedsvæsen, og aktiveres National Guard. Du skal give din udlejer skriftlig meddelelse om din hensigt om at opsige din lejekontrakt af militære grunde. Når meddelelsen er sendt eller leveret, ophører din lejekontrakt 30 dage efter den dato, hvor lejen er næste forfaldne, selvom denne dato er flere måneder før din lejekontrakt udløber.,
Du Er Offer for Vold i hjemmet
Colorado lov, der giver terminering rettigheder til lejere, der er ofre for vold i hjemmet, så længe, angivne betingelser er opfyldt (f.eks lejeren give en kopi af en politianmeldelse). (Colorado. Hr. Stat. § 38-12-402.)
lejeenheden er usikker eller krænker Colorado sundheds-eller sikkerhedskoder
Hvis din udlejer ikke leverer beboelige boliger under lokale og statslige boligkoder, kan en domstol konkludere, at du er blevet “konstruktivt udsat.,”Dette betyder, at udlejer ved at levere uopløselige boliger til alle praktiske formål har “udvist” dig, så du ikke har yderligere ansvar for lejen. Colorado lov sætter specifikke krav til de procedurer, lejere skal følge, før de flytter ud på grund af et stort reparationsproblem. (Colorado. Hr. Stat. § 38-12-507.) Problemet skal være virkelig alvorligt-for eksempel tilstedeværelsen af farlig skimmel i leje eller mangel på rindende vand, opvarmning eller elektricitet.,
Din Udlejer Chikanerer Dig eller Overtræder Dine Personlige Rettigheder
Der er ingen statslig lovgivning i Colorado, der angiver mængden af mærke en udlejer skal give lejer, før du indtaster en udlejningsejendom. Hvis din udlejer gentagne gange krænker dine rettigheder til beskyttelse af privatlivets fred, eller gør ting som at fjerne windows eller døre, tænde / slukke din hjælpeprogrammer eller ændring af de låse, en ret, kan du overveje at være “konstruktivt smidt ud,” som beskrevet ovenfor; dette vil normalt retfærdiggøre dig breaking lejemålet uden yderligere leje forpligtelse.,
Din Udlejer Undlader at Reparere en Gas-Relaterede Farlige Tilstand
Hvis du bliver opmærksom på nogen farlig tilstand, gas-apparat, rør, eller andre gas-udstyr, er du forpligtet under Colorado lov til straks at informere din udlejer, eller udlejers agent skriftligt af eksistensen af faren. (Colorado. Hr. Stat. § 38-12-104(2).) Din udlejer har derefter 72 timer (undtagen lørdage, søndage og juridiske helligdage) for at få tilstanden repareret af en professionel., Hvis udlejer ikke foretager reparationer inden for 72 timer, og din bygning stadig er farlig, kan du fraflytte lejen, og din lejekontrakt bliver ugyldig (du frigives fra alt ansvar under lejekontrakt). Du kan også kræve tilbagebetaling af dit depositum (minus eventuelle tilladte fradrag). (Colorado. Hr. Stat. § 38-12-104(3)-(4).,)
udlejerens Pligt til at Finde en Ny Lejer i Colorado
Udlejere i de fleste medlemsstater (for eksempel, Arizona) skal gøre en rimelig indsats for at rerent deres enheder, når en lejer bryder en lejekontrakt, snarere end beregning lejeren for den samlede resterende leje betales i henhold til lejekontrakten. I Colorado pålægger en gammel sag denne pligt på kommercielle udlejere (Schneiker v. Gordon, 732 P. 2d 603 (Colo. 1987)), men ikke specifikt udvide pligten til udlejere leje beboelsesejendomme., Imidlertid, sagen antydede stærkt, at en sådan pligt ville være retfærdig og passende, og gennem årene, domstole i mange amter og byer har tilsyneladende taget antydningen og krævet udlejere til at “afbøde skader” ved at forsøge at leje deres ejendom rimeligt hurtigt, holde deres tab til et minimum. Medmindre du rådes forskelligt af en lokal advokat, bør du antage, at pligten til at afbøde vil gælde for din udlejer.
Hvis du bryder din lejekontrakt og flytter ud uden en juridisk begrundelse (beskrevet ovenfor), skal du prøve at finde ud af noget med din udlejer., Gå ikke bare ud og håber, at din udlejer hurtigt får en ny lejer og opkræver dig ikke for den resterende tid på din lejekontrakt. Giv din udlejer så meget varsel som muligt, og skriv et oprigtigt brev, der forklarer, hvorfor du skal forlade tidligt. Ideelt set kan du tilbyde din udlejer en kvalificeret udskiftningslejer med god kredit og referencer til at underskrive en ny lejekontrakt.
men husk, at hvis udlejer ikke accepterer at lade dig slippe af krogen, er du ansvarlig for at betale husleje, indtil udlejer, ved hjælp af en rimelig indsats, omdirigerer enheden., Dette kan være en betydelig sum penge, hvis du forlader flere måneder før din lejekontrakt slutter, eller hvis markedet er koldt (der er masser af konkurrencedygtige enheder derude, unrented). Din udlejer vil sandsynligvis først bruge dit depositum til at dække det beløb, du skylder. Men hvis din indbetaling ikke er tilstrækkelig, kan din udlejer sagsøge dig, sandsynligvis i en Colorado-domstol, hvor grænsen er $7,500 i Colorado. (Hvis det pågældende beløb er lig med eller mindre end $25,000, kan din udlejer sagsøge dig i den relevante Colorado county court.,)
Hvordan man kan Minimere deres Økonomiske Ansvar, Når Bryde en Lejekontrakt
Hvis du ønsker at forlade tidligt, og du ikke har juridisk begrundelse for at gøre dette, er der bedre muligheder end blot at flytte ud og håber, at din udlejer får en ny lejer hurtigt. Der er meget, du kan gøre for at begrænse det beløb, du skal betale din udlejer—og hjælpe med at sikre en god reference fra udlejer, når du leder efter dit næste sted at bo.,
Du kan hjælpe situationen meget ved at give så meget varsel som muligt og skrive et oprigtigt brev til din udlejer, der forklarer, hvorfor du skal forlade tidligt. Ideelt set kan du tilbyde din udlejer en kvalificeret udskiftningslejer, nogen med god kredit og fremragende referencer, til at underskrive en ny lejekontrakt med din udlejer.,
Mere Information om Lejerens Rettigheder til at Bryde en Lejekontrakt
Hver Lejer Juridiske Vejledning, Janet Portman og Marcia Stewart (Nolo) giver omfattende juridiske og praktiske råd, som hver lejer behov, fra at flytte i til at flytte ud, herunder hvordan du får din udlejer for at annullere din lease, plus dusinvis af former og prøve breve.
Nolos e-bog, bryd din lejekontrakt uden at bryde loven, giver også nogle værdifulde indsigter om, hvordan du nærmer dig din udlejer, når du skal forlade tidligt, og giver oplysninger om fremleje og tildeling af din lejekontrakt.,
Mere Information om Udlejer-Lejer Retten i Colorado
for At lære mere om udlejer-lejer lovgivningen i din tilstand, se Statens ejer-Lejer Love del af Nolo site.