mekanikerens pant på titlen på fast ejendom er udelukkende resultatet af lovgivningen. Hver stat har sine egne love om oprettelse og håndhævelse af disse panterettigheder, men generelt er der nogle lignende elementer blandt dem. Mange stater skelne mellem de typer af fast ejendom, som en mekanik lien kan indgives.
under princippet om suveræn immunitet er regeringens ejendom (offentlig ejendom) normalt ikke underlagt private parters krav., Derfor, medmindre staten specifikt giver det, mechanic ‘ s panterettigheder knytter sig ikke til den titel, der ejes af staten eller dens administrative underopdelinger, såsom byer. Tilsvarende er mekanikerens panterettigheder i henhold til statslovgivningen ugyldige på føderale byggeprojekter. For at beskytte underleverandører og leverandører, der arbejder på føderale projekter, hvor kontraktprisen overstiger $100,000.00 Miller Act kræver, at hovedentreprenører leverer en betalingsobligation, der garanterer betaling for arbejde udført i overensstemmelse med kontraktbetingelserne., Mange statslige og kommunale regeringer kræver ligeledes entreprenører på offentlige arbejder projekter, der skal bindes under såkaldte ” Little Miller Acts.”Teoretisk set står betalingsobligationen i henhold til Miller Act eller Little Miller Act i stedet for regeringens ejendom, og kvalificerede sagsøgere fremsætter krav mod denne obligation svarende til, hvordan de ville indgive en almindelig mekanikers pant.
i mange stater har lovgiveren skabt ekstra procedurer for at en mekanik pant skal placeres på beboelsesejendomme., I Ne.Jersey, der vedtog den strengeste af disse regler, en mekanik pant kan kun placeres på beboelsesejendomme efter en meddelelse om ubetalt Balance og ret til at indgive pant er indgivet inden 60 dage efter lienor sidste Dato for arbejde og en voldgiftskendelse er udstedt af en American Arbitration Association voldgiftsmand tillader en mekanik pant, der skal indgives.
selve handlingen med at indgive en mekanik lien kan være vanskelig. De fleste stater kræver simpelthen arkivering af mekanik-lien med et amt eller en domstolskonsulent inden for et defineret tidsrum fra en udløsende begivenhed., Imidlertid, Maryland kræver en ansøgning til retten for at indgive en mekanik panterettigheder. I Maryland skal virksomheder ansætte en advokat for at indgive en ansøgning til retten.
oprettelse og perfektionedit
i henhold til vedtægterne oprettes pantet normalt ved udførelse af arbejde eller levering af materiale, der forbedrer ejendommen. Lige hvilken type bidrag tæller som et gyldigt grundlag for en mekanik lien varierer, afhængigt af den særlige stat statut, der gælder., Nogle typiske eksempler er:
- arbejdere, tømrere, elektrikere, mekanisk/VVS, installatører og blikkenslagere, der arbejder på projektets hjemmeside;
- tømmer m, vvs-forsyning huse og el-leverandører;
- arkitekter, der har udarbejdet det byggeri, planer og specifikationer; og
- offsite fremstilling af specielle emner, der i sidste ende er indarbejdet i projektet.
ofte er der ingen simpel skillelinje, der er nyttig i enhver stat eller endda i alle tilfælde til bestemmelse af denne berettigelse., Beslutningen om, hvorvidt en part har en legitim pant ret, kan afhænge af behandlingen af retssager, der enten har stadfæstet eller afvist pant krav i samme stat.
i modsætning til andre sikkerhedsinteresser gives mekanikernes panterettigheder i de fleste stater til entreprenører og materialeleverandører, der måske eller måske ikke har en direkte kontraktlig aftale med ejeren af jorden. Faktisk er dette ofte normen, fordi ejeren af jorden i de fleste tilfælde kun indgår kontrakter med en hovedentreprenør (ofte kaldet en “hovedentreprenør”)., Hovedentreprenøren ansætter på sin side underleverandører (“subs”) og materialeleverandører (“leverandører”) til at udføre arbejdet. Disse subs og leverandører har ret til panterettigheder på ejerens ejendom for at sikre deres betaling fra hovedentreprenøren.
for at have en eksigibel pant skal den dog normalt “perfektioneres.”Dette betyder, at indehaveren af pant skal overholde de lovmæssige krav til opretholdelse og håndhævelse af pant., Disse krav, der indeholder frister, er generelt som følger:
- giver den krævede foreløbige meddelelse til ejendomsejeren, der afslører retten til pant (nogle stater).
- arkivering meddelelser om påbegyndelse af arbejdet (nogle stater).
- arkivering meddelelser i de krævede offentlige registre kontorer om hensigten at indgive en pant, hvis ulønnet (nogle stater).
- indgivelse af meddelelsen eller kravet om tilbageholdelsesret i de krævede offentlige registre kontorer inden for en bestemt periode efter materialerne er blevet leveret eller arbejdet afsluttet (alle stater)., Loven varierer fra stat til stat på både den udløsende begivenhed og tidspunktet for dette. Nogle stater kræver arkivering inden for en periode målt fra det tidspunkt, hvor sagsøgeren afslutter sit arbejde, mens andre angiver begivenheden som værende, når alt arbejde med projektet er afsluttet. Arkiveringsperioderne efter den udløsende begivenhed varierer.
På grund af den vanskelighed, der ofte er forbundet med arkivering af mekanik-panterettigheder og overholdelse af mekanik-pantelove, bruger mange pantelånere advokater eller mekanik-panteretjenester for at sikre, at deres mekanik-panterettigheder arkiveres korrekt.,
Prioritet at respektere andre interestsEdit
vedtægterne skabe mekaniker er tilbageholdsret normalt give dem en højere prioritet med hensyn til andre interesser i titlen, end loven giver mest fast ejendom sikkerhedsinteresser. Prioritet er blandt andet den attribut, der bestemmer, hvilke af flere konkurrerende sikkerhedskrav der vil have det første krav på midlerne til et afskærmningssalg. I denne sammenhæng bestemmes prioriteringen af en mekanikers pant enten på det tidspunkt, hvor pant tillægger titlen til ejendommen eller af det tidspunkt, som den “vedrører tilbage.,”Med nogle undtagelser fastgør eller relaterer Pantet tilbage til en tid før det tidspunkt, hvor enhver meddelelse om det vises i de offentlige registre. I mange stater er dette angivet som det tidspunkt, hvor den første synlige konstruktion begynder på byggepladsen. I andre er det, når kontrakten udføres for det arbejde, der skal udføres. I endnu andre fastgøres hver entreprenør eller leverandørs pant på det tidspunkt, hvor den påbegynder sit eget arbejde. Derfor personer, der beskæftiger sig med ejeren af titlen til ejendommen risikerer at have deres interesser uventet underlagt mekanikernes panterettigheder, som de ikke havde kendskab til.,
særlige bestemmelser er lavet i nogle stater for at bestemme prioriteten mellem en mekaniker pant og pant i et realkreditlån, der finansierer byggeriet på jorden. For eksempel, i staten ne.York, udseendet af specificeret sprog i realkreditlånet om, at det er et byggelån, bevarer sin prioritet over mekanikerens panterettigheder, der opstår som følge af konstruktionen, så længe efterfølgende indleverede panterettigheder, der er legitime, ikke ignoreres. I andre stater, såsom Florida, det er en alt eller intet forslag., Der, optagelsen af byggelån inden indgivelsen af en lovpligtig meddelelse om påbegyndelse af byggeri giver pantelånet absolut prioritet i forhold til mekanikerens panterettigheder, der opstår som følge af konstruktionen. Stadig andre stater, såsom Californien, give prioritet til en konstruktion lån pant registreret før den synlige påbegyndelsen af byggeriet, hvor långiveren er forpligtet til at udbetale midlerne. I staten Illinois, der er en lovpligtige midler udbetale ordning, der, hvis fulgt, giver byggeri lån pant prioritet., I andre stater er der stadig andre arrangementer, og nogle stater, såsom Colorado, giver næsten ingen praktiske midler til et boliglån til at opnå prioritet overhovedet.
EnforcementEdit
mekanikerens panterettigheder håndhæves udelukkende gennem retsafskærmning salg, dvs.gennem retssager svarende til pant tvangsauktioner. Retten skal afgøre, om kravene i statutten er opfyldt, og i bekræftende fald prioriteringen af mekanikerens panterettighed afskærmes i forhold til de andre panterettigheder eller hæftelser på titlen., Når det er bestemt, vil retten beordre den solgte ejendom og provenuet fra salget anvendt på panterettighederne i rækkefølgen af deres prioritet.
Begrænsningeredit
stater kan have forskellige begrænsninger på mekanikerens panterettigheder. I Californiens Lovgivning, at en kontrahent skal vente med at drage fordel af pant rettigheder, indtil en af følgende betingelser er opfyldt; ellers pant vil blive betragtet tidlig:
a) arbejdet er udført i henhold til de aftalte omfanget af det arbejde, b) projektet er stoppet (ophør), eller c) den person, der er forhindret i at endt arbejde (afsluttet).,
hver af disse krævede begivenheder finder sted ved afslutningen af projektets livscyklus (eller ved afslutningen af arbejdsomfanget for underleverandøren kan projektet langt fra være afsluttet). Projektets afslutning må ikke være fjernt tæt på det faktiske tidspunkt, hvor arbejdet blev udført (og det tidspunkt, hvor arbejdskraft og materialer blev betalt ud af lommen til arbejdet af entreprenøren).
arbejdet skal også gå direkte mod arbejdet med forbedring af ejendommen. Dette kan synes indlysende, men der er mange byggeomkostninger, der ikke er underlagt mekanikernes panterettigheder., En del af byggeomkostningerne kvalificerer sig muligvis ikke til en mekanikers pant, fordi arbejdet ikke forbedrede ejendommen. Et godt eksempel er genstande, der ikke er beregnet til at være permanente, men ikke desto mindre nødvendige i løbet af konstruktionen. En midlertidig konstruktion hegn kan være påkrævet, kan tjene en værdifuld funktion i sikkerhed, men forventes aldrig at blive en del af realty, så derfor er ikke en omkostning, der er tilladt under en mekaniker pant.,
den attraktive karakter af mekanikerens pant er, at pant er sikret af fast ejendom, og ejendommen kan sælges for at betale pant. Dette er kraftfuldt værktøj, men ikke altid effektivt. I virkeligheden er dette en trukket proces, der ikke er særlig effektiv. Men i betragtning af de økonomiske forhold, og at långivere’ normalt har prioritet, salg af ejendommen kan ikke være tilstrækkeligt til at betale for værdien af pant.
det, der ofte overses, er, at entreprenøren nu finansierer projektet, når de udfører arbejde og ikke modtager hurtig betaling for det arbejde., Entreprenøren binder nu værdifuld kapital, der kunne bruges andre steder, mens han venter på afslutningen af et projekt. Derudover skal entreprenøren bære omkostningerne ved retssager for at håndhæve deres mekanikers pant rettigheder. For tvister af mindre værdi vil en mekanikers pant ikke være en omkostningseffektiv metode til at opnå betaling for tjenester.,
Udgivelser af LienEdit
En pant-udgivelse, også kendt som en frigivelse af pant eller en aflysning af pant, er et dokument, der kan være frivilligt, der er leveret af en pant sagsøger, sådan som underleverandør, til gengæld for betaling eller løfte om betaling fra en hovedentreprenør eller en ejendom ejer. Forhandlinger kan være vanskelige, da pant-sagsøgere generelt ønsker at blive betalt, før de frigiver en pant, mens ejeren af ejendommen, der er underlagt pant, generelt vil have pant frigivet, før de foretager betaling., I modsætning til en pant frafald, der negerer retten til at indgive en pant i fremtiden, annullerer en pant frigivelse en pant, der allerede er i kraft.
inden der foretages betaling, skal ejendomsejeren anmode om frigivelse af pant fra enhver leverandør, entreprenør og underleverandør, der dækker de anvendte materialer og det arbejde, der udføres på projektet. En frigivelse af lien er en skriftlig erklæring, der frigiver ejendommen fra truslen om lien., Hvis kontrakten kræver, at der foretages delvise betalinger, før arbejdet er afsluttet fuldt ud, kan ejendomsejeren anmode om en delvis frigivelse af pantelån, der dækker alt arbejde og materialer, der er brugt indtil betalingstidspunktet.
før den endelige betaling skal en ejendomsejer få en erklæring fra entreprenøren, der viser alle ubetalte parter, der udførte arbejde eller tjenester eller leverede materialer til ejendommen. Ejeren af ejendommen skal sørge for, at entreprenøren får udgivelser fra alle disse parter, før den endelige betaling.