Sådan at Lease eller Leje den Perfekte Restaurant, Plads

Leasing, leje eller købe en restaurant, plads uden en plan er at ønske at gå ind i en Walmart uden en indkøbsliste. Du går ind for allergi medicin og forlade med Claritin og $ 400 værd af havemøbler.

hvor du beslutter dig for at åbne din restaurant er utrolig effektfuld: det påvirker dine lønomkostninger, brugsregninger, markedsføring og faste udgifter.

med andre ord: det restaurantrum, du vælger, er sandsynligvis den vigtigste beslutning, du vil tage.,

Når du faktor i ting som omkostningerne ved den kommercielle rumleje, tilladelser, renoveringer og bygningsinspektioner, er det at finde det rigtige kvarter til at åbne en restaurant i et kritisk trin, der kan diktere din restaurants fremtidige rentabilitet.

den gode nyhed? Du er i fuld kontrol, og ved at knuse de rigtige tal er det muligt at vide, om du har råd til en restaurantejendom baseret på dens forventede siddekapacitet og indtægter pr., Vi har skitseret fem måder at finde den perfekte kommercielle plads til din restaurant for at etablere butik i:

1. Sæt et realistisk budget og holde sig til det)
2. Grundigt forskning kvarter
3. Find ud af, hvor meget firkantet optagelser, du har brug for
4. Beregne skøn salgsmål til dækning af udgifter
5. Vurdere restaurant plads potentiale

Lad os komme i gang!

Indstil et realistisk budget (og hold dig til det)

start ikke med at kigge på Restaurantplads til lejekontrakt uden at etablere et budget, du er komfortabel med først. Her er hvad du bør huske på, for at bestemme dit budget:

• Forventede indtægter
• markedsundersøgelser
• råderum
• Forberede sig på det værste

Forventede indtægter

Restauratører typisk bruger 5-10% af deres indkomst på husleje, og hjælpeprogrammer., Hvis du forventer at generere $ 40,000 hver måned på din burrito-restaurant med hurtig service i Austin, skal du bruge mellem $2,000 og $4,000 på husleje og forsyningsselskaber. Hvis du tror, at din fine dining sushi etablering i forstæder Seattle vil trække $100.000 i månedlige indtægter, kan du bruge mellem $5.000 og $10.000 om måneden på dit rum.

markedsundersøgelse

hvordan ved du, hvor meget plads du har råd til, hvis du ikke har åbnet restauranten endnu eller er en første gang restauratør? Gennemfør markedsundersøgelser., Spørg restauratører i dit område med lignende koncepter, hvilken slags indtægter de genererer.

Wigiggle room

Hvis din ejendomsmægler viser dig et rum, der er over budgettet, men rammer alle dine mærker, ville du være villig til at strække dit budget? Kan du sælge nok mad til NOK gæster til en høj nok pris til at dække alle dine udgifter og har penge tilovers?

det er bydende nødvendigt, at du projicerer, hvor meget i salget din restaurant skal tjene til at dække husleje, arbejdskraft, forsyningsselskaber og omkostninger til solgte varer.,

forbered dig på det værste

Hvis du har et par på hinanden følgende langsomme måneder, eller hvis økonomien tager en tur, kan du stadig dække husleje? De fleste kommercielle rum lejes i 3-5 år ad gangen. Har du besparelser, som du kan dyppe ind i i tilfælde af vanskelige tider? Gør din forskning og opbyg dine besparelser, før du leder efter en plads til din restaurant.

Hvis du har gjort alt, hvad du kan for at rette skibet og stadig kæmper for at dække husleje, kan du overveje at tale med din udlejer om at genforhandle din lejekontrakt., Hvis dit salg lider på grund af eksterne faktorer som byggeri på din gade eller økonomiske problemer, kan din udlejer være åben for genforhandling. Selv til en lavere pris vil lejere hellere have stabile, forudsigelige indtægter end besværet med at finde nye, levedygtige lejere.

grundigt undersøge kvarteret

ordsproget “Placering, Placering, placering” ringer sandt, når det kommer til hvilken restaurantejendom du vælger. Hvor vil du have din restaurant til at være placeret?, Tom Scarda, CEO og Grundlægger af Den Franchise Academy, anbefaler, at restauratører grundigt forskning et kommercielt rum, placering baseret på disse otte faktorer:

• Kvarter
• Gade
• i Nærheden konkurrenter
• Omsætning
• kundebase
• Fod trafik
• Atmosfære
• Tilgængelighed

Kvarter

ønsker du at være i et godt etablerede område, eller en, der er på vej? Mens en af disse muligheder har sine fordele og ulemper, skal du sørge for, at dit målmarked enten bor der eller ofte besøger dette område.,

gade

hvilken slags gade vil du have din restaurant til at være på? Du betaler en smuk krone for at være på high street, men en off-the-beaten-path placering kan betyde, at du bliver nødt til at bruge meget på markedsføring for at få folk til at finde din restaurant. Find en placering, der giver dig så meget synlighed som dit budget har råd til.

konkurrenter

hvilke andre virksomheder er i nærheden? Hvis du vil åbne en smoothie-butik, vil det at have et motionscenter ved siden af hjælpe dig med at generere forretning. Men hvis der allerede er et dusin smoothie butikker i området, vil din have svært ved at skille sig ud.,

tænk på den omgivende konkurrence og komplementære virksomheder i nærheden af en potentiel placering. Hvis placeringen er omgivet af lignende virksomheder, der er målrettet mod den samme mængde, skal du sandsynligvis øge dit markedsføringsforbrug for at tiltrække kunder. Hvis der er virksomheder, der supplerer din, kan du skabe et strategisk partnerskab, der opfordrer lånere til at besøge hver af dine virksomheder.

omsætning

vær forsigtig med rum, gader eller kvarterer, som du har set, bliver vendt meget., Ja, du er en fantastisk forretningsmand, og matcha kan være alt det vrede lige nu, men hvis det kommercielle rum eller område ikke fungerede for andre, fungerer det sandsynligvis ikke for dig og din matcha cafe. Tag dig tid til at finde en placering, der vil hjælpe din virksomhed trives.

kundebase

er kvarteret kendt for at tiltrække den type kunder, du catering til? Bor din målkunde i dette område?, Overvej at bruge en folketællingsforsker til at forstå, hvem der bor i de kvarterer, du er interesseret i, og se, om deres demografiske oplysninger matcher din restaurants målmarked.

fodtrafik

er kvarteret tæt befolket? Kan du stole på inalk-in kunder eller vil du nødt til at investere mere i markedsføring for at tiltrække kunder?

Ambiance

besøg kvarteret i løbet af dagen og om natten. Passer din virksomhed ind i kvarterets stemning?

tilgængelighed

er det let at komme til det kommercielle område via offentlig transport? Er der parkering?,

sørg for, at din restaurant placering attraktiv og tilgængelig for dine potentielle kunder, at der er nok fod trafik til at holde dig travlt med hver tjeneste, og at bydelens befolkning svarer til dit mål kunde.

Find ud af, hvor meget firkantede optagelser du har brug for

hvor meget plads har din restaurant brug for? Jo mere plads, jo mere vil du bruge. Jo mindre plads, jo færre kunder vil du være i stand til at tjene inde i restauranten. Mindre placeringer giver dog flere fordele.,

For én, når du har mindre firkantede optagelser af tjenesten plads, kan du være mere opmærksom på dine gæster og levere mere intime spisesteder. Derudover betyder en mindre plads, at du skal ansætte mindre servicepersonale.

overvej disse faktorer, når du beslutter, hvor meget plads du har brug for til din restaurant.

koncept

din restaurants koncept og servicestil vil påvirke den mængde plads, den har brug for. En takeout stedet kan kræve blot en pickup tæller, mens en cafe eller full-service restaurant ville have brug for rigelig siddepladser., Retningslinjer anbefaler, at du tildeler 60% af dine firkantede optagelser til spisestuen og de resterende 40% på køkkenplads.

tag også hensyn til branchens retningslinjer for siddepladser pr. For eksempel fastfood restauranter holde sig til 11-14 kvadratfod per sæde, mens fine spisesteder give deres kunder 18-20 kvadratfod per sæde.

Event space

vil du have din restaurant til at fungere som en festsal eller begivenhed plads? Overvej hvor meget mere plads du har brug for til en privat spiseplads.,

Maksimer plads

i byer som ne.York, hvor kommercielt rum er blandt de dyreste i verden til $171 pr. I dyre byer er det vigtigt at tænke på, hvordan man får mest muligt ud af et mindre rum. Læs op på tips til at maksimere en lille restaurant plads før banke nogen små kommercielle rum ud af din liste.

lad din restaurants koncept og budget diktere størrelsen på det kommercielle rum, du har brug for.,

Beregn estimat salgsmål til dækning af udgifter

Husk, at det kommercielle rum, du vælger, har stor indflydelse på din daglige drift, dine tilbagevendende udgifter og antallet af kunder, du kan betjene, og dit madsalg skal være stærkt nok til at understøtte disse tilbagevendende udgifter.,

for At finde ud af, hvor meget du har brug for at sælge per sæde til at give en kommerciel plads, skal du først gøre følgende:

• Find den kommercielle plads er prisen pr kvadratmeter
• Beregn din firkantede optagelser per kunde

Hvordan til at finde en kommerciel plads er prisen pr kvadratmeter

En placering, pris pr kvadratmeter virkninger, hvor mange mennesker du kan tjene, og hvor meget du nødt til at opkræve betaling for dit maden til at blive rentable. I Ne.York er det gennemsnitlige kommercielle rum i trendy kvarterer som Manhattan eller Brooklyn $120 pr., Til sammenligning, Den gennemsnitlige pris-per-kvadratfod i Los Angeles er $ 52.

Sådan beregnes firkantede optagelser pr.kunde

spisepladser optager cirka 60% af de fleste restaurants samlede firkantede optagelser. De øvrige 40% tildeles til dit køkken, opbevaringsplads, servicestationer osv.,p>Hvor meget firkantet optagelser, du afsætte til hver siddende gæst afhænger af, hvilken type virksomhed, du ønsker at åbne, men her er nogle generelle retningslinjer:

• Udsøgt spisning: 18 til 20 kvadratmeter per person
• Fuld-service spisning: 12 til 15 kvadratmeter per person
• Counter service: 18 til 20 kvadratmeter per person
• fastfood-restauranter: 11 til 14 kvadratmeter per person

Nu, lad os sætte dette i praksis og bruge en kommerciel plads til at koste per kvadratfod og plads til at afgøre, hvor meget du vil nødt til at sælge per sæde, per service, til at dække alle dine udgifter.,

for eksempel

lad os sige Johnny Finder en 1,200 kvadratfod kommerciel plads i Brooklyn, der koster $52-per-kvadratfod. Han undersøgte kvarteret og ved, at der er et marked for hans high-end, italiensk fusionsrestaurantkoncept med fuld service. Han er forelsket og mener, at rummet har potentiale, men hvordan kan han se, om det er en økonomisk ansvarlig investering på lang sigt?

hvor meget skal Johnny tjene pr.,

• Årlige leje pris: 1.200 x 52 = 62,400
• Månedlig leasing-omkostninger: 62,400 / 12 = 5,200

for At dække den anslåede mad, arbejdskraft, og utility omkostninger, Johnny ønsker at hans månedlige husleje kun tegner sig for 8% af hans samlede månedlige salg.

• månedligt salgsmål: 5.200 100 100 / 8 = 65.000

Johnny skal sælge for $65.000 pr.

hvor mange mennesker kan Johnny sæde?

lad os nu beregne, hvor mange mennesker Johnny komfortabelt kan sidde i dette kommercielle rum. Han ønsker at tilbyde 15 kvadratfod per person., Husk, spiseplads tegner sig typisk for 60% af det kommercielle rums samlede firkantede optagelser.

• Tilgængelig spiseplads: 1,200 x 0,60 = 720 kvadratmeter
• Samlet siddepladser kapacitet: 720 / 15 = 48 sæder

Det kommercielle rum kan mageligt plads til 48 personer (eller 24 borde til 2).

hvor meget indtægter per sæde har Johnny brug for at dække sine udgifter?

Johnny ønsker, at hans restaurant skal tilbyde 2 tjenester: den ene starter kl 6:00 og den anden kl 8:30. Hans mål er at vende hver af hans 24 tabeller to gange hver dag, og han er åben 6 dage om ugen.,tjenester pr. uge: 2 6 6 = 12

Johnny ‘ s restaurant skal i gennemsnit tjene $112.84 pr. sæde pr. service til dækning af hans udgifter.

Johnny kan nu tage disse oplysninger til at planlægge en menu, der sikrer, at han laver et gennemsnit på mindst $112.84 per sæde hver tjeneste.,

Vurdere restaurant plads potentiale

Ud over de eksterne faktorer såsom beliggenhed og pris, er det vigtigt at tænke på den plads, langsigtet potentiale, og overveje interne faktorer som dets tilstand og funktioner, før du underskriver en lejekontrakt.,

beliggende i Montreal ‘ s up-and-coming kvarter, Saint-Henri, overtog Elena en forladt dykkerbar og forvandlede den til et moderne hotspot. De blev endda udnævnt til en af Canadas bedste nye restauranter!

tilstand

vil du have et rum, der næsten er nøglefærdigt, eller vil du have udfordringen med at gøre et kommercielt rum til dit eget? Du skal altid gøre noget arbejde for at tilpasse et kommercielt rum, men nogle kræver mindre arbejde end andre.,

Hvis du overtager et tidligere Bageri, og du planlægger at åbne et bageri, er pladsen muligvis allerede konfigureret til dine behov, og du behøver kun at foretage få ændringer. Imidlertid, omdanne en tidligere tandlæge kontor i en restaurant ville tage mere arbejde, tid, og penge.

overvej også, hvordan restaurantens tilstand påvirker prisen. Hvis du kan låse en stor månedlig leje, fordi Pladsen er i uorden, når du underskriver lejekontrakten, men du kan billigt omdanne den, ser du på en masse besparelser.,

funktioner

drømmer du om at have en udendørs plads til gårdhave til din restaurant, når vejret er godt? Så skal et udendørs rum være et must på din liste. Ønsker du en havnefront placering, eller ville du være fint med at installere en vand funktion i din restaurant?

overvej hvilke elementer du kan gå på kompromis med, og hvilke der er must-haves til din restaurant. At have en ID.om, hvad du vil have din restaurants design til at se ud, før du køber et rum, hjælper dig med at sikre dig, at du opfylder dine behov.,

at have en vision for din restaurant kan hjælpe dig med at se et rums potentiale.,

10 måder at forhandle om den bedste pris for din detail plads

1. du ikke være bange for at gå
2. Overveje at bruge en mægler
3. Være subtile
4. Få feedback fra andre bygning lejere
5. Overveje at forkaste det første tilbud
6. Vurdere din forhandlingsposition
7. Spørg for mere, end du har brug for
8. Vær opmærksom på phantom plads
9. Forhandle
10. Få hjælp

du ikke være bange for at gå

Når der forhandles en lejekontrakt, er det vigtigt at være rationelle frem for alt andet, og til at træffe objektive beslutninger.,

Hvis dit hjerte er forelsket i et rum, men tallene ikke giver mening, og ejendomsejeren ikke er parat til at sænke deres spørgsmål, skal du være parat til at gå væk. Sikring af en smuk beliggenhed, som du ikke har råd til, kan resultere i, at du ikke har nok til at betale dine regninger eller dække de andre startomkostninger forbundet med åbning af en restaurant.

overvej fordele og ulemper ved mæglere

selvom det kan være fristende at arbejde med en ejendomsmægler eller mægler, er det vigtigt at bemærke, at de typisk arbejder for udlejer., Deres mål er at få udlejeren den højest mulige leje og sikre en stor provision for i processen, ikke at få dig, lejeren, den bedst mulige aftale.

jo længere din lejeperiode er, jo højere er lejen, og jo mere plads du accepterer at leje, jo flere penge tjener ejendomsmægleren.

Hvis du er i færd med at undersøge flere egenskaber, skal du overveje at handle direkte med hver ejendoms noteringsagent i stedet for at lade en vise dig andre agents lister., Ved at gøre forretninger med hver ejendom agent, de undgå provision-opdeling, hvilket gør din lejemål mere ønskeligt.

vær subtil

som køber, du ant at skjule dine intentioner og ønsker fra sælgere. At sige ting som “dette rum kunne nemt passe til vores borde “eller” Jeg elsker at rummet har det originale lister ” demonstrerer din klare interesse for rummet, og at du allerede forestiller dig at oprette butik der.undgå at kommunikere klare købssignaler, fordi de svækker din forhandlingsposition.,

få feedback fra andre bygningslejere

andre lejere kan tilbyde masser af nyttig feedback på bygningens udlejer. Vedligeholder de ejendommen? Er lejepriserne stabile? Planlægger de at blive i en anden leasingperiode? De ting, som andre lejere fortæller dig, kan hjælpe dig under dine forhandlinger.

overvej at afvise det første tilbud

selvom det første tilbud falder inden for dit fastsatte budget, kan ejendomsmægleren og udlejeren være villige til at sænke deres pris—men hvis du aldrig skubber, vil du aldrig vide det med sikkerhed.,

ofte er det første tilbud, der præsenteres for dig, oppustet. Mange ejendomsmæglere bede om et højere antal første ting, så de har mere plads til at forhandle.de fleste agenter forventer fuldt ud, at du præsenterer en counteroffer og har denne mulighed bagt ind til deres første prisforlangende. Forsøg altid at skubbe tilbage på den oprindelige prisforlangende for at sikre den bedst mulige pris.,

Vurder din forhandlingsposition

Der er flere ting, der indgår i din samlede forhandlingsposition (den gearing, du har i forhandlinger), såsom bygningens ledige stilling og lejerens omsætningshastighed.andre faktorer inkluderer, om du åbner en franchise eller en uafhængig restaurant, din forretningshistorie (har du også åbnet andre succesrige restauranter?) og din kredit historie.

Bed om mere, end du faktisk har brug for

Hvis du ikke spørger, Vil du aldrig vide det. Lad os sige, at du ønsker, at de to første måneder af lejen skal være gratis; bede om seks., Svarende til hvordan ejendomsmæglere bede om mere, så de sikre mere under forhandlingerne, du ønsker at gøre det samme.

Hvad er bedre? Beder om to måneders gratis leje og få det (eller Få ingen), eller beder om seks og få tre (halvdelen af din oprindelige spørge)?

Der er ingen skade i at spørge. Udlejere forventer forhandlinger, og det værste, der kan ske, er, at de siger “nej”.

Vær opmærksom på phantom space

mange restaurant lejere betaler per kvadratfod, men ikke får så meget som de betaler for., Overvej uafhængigt at måle pladsen for at sikre, at du får fair priser.

forhandle

forhandle en lejekontrakt er en proces. Der skal være et tilbud, modtilbud og frem og tilbage mellem dig, ejendomsmægleren og udlejeren.

Hvis du ikke forhandler, risikerer du ikke at få det, du vil, eller værre, ubevidst at acceptere en ensidig aftale. Vær ikke bange for at tage din tid, forhandle handlen i etaper over tid, og hvis tingene ikke går den måde, du gerne vil, går videre til en anden potentiel placering.,

få hjælp

under alle omstændigheder er viden magt. Uanset om du læser op på leasing love, kontakt med andre restaurant-ejere til at lære af deres erfaringer, eller nå ud til en erfaren restaurant konsulent, aktivt at lære om restaurant lejemål, før dykning i hovedet først vil gøre en forskel.

i de fleste tilfælde er en restaurant lease dyrt. At ikke tage den rigtige beslutning første gang er endnu dyrere. Sørg for at forhandle på alle trin og prioritere, hvad der er i din bedste interesse.,

Takea .ays til leasing af det perfekte kommercielle restaurantrum

det rum, du vælger til din restaurant, kan gøre eller bryde forretningen. Der er en masse faktorer, der går til at gøre en kommerciel plads den rigtige plads til din restaurant. Her er de vigtigste overvejelser, du skal tænke på, før leasing af en bestemt restaurant space:

1. Budget: Hvor meget kan du råd til at betale for din plads?
2. placering: hvor vil din restaurant trives?,
3. størrelse: hvor meget plads har du brug for dit koncept og service stil?
4. potentiale: hvilken tilstand Ønsker du, at pladsen skal være i, og hvilke funktioner er der på din liste over must-haves?

Følg disse fire tip for at sikre dig, at du lejer et restaurantrum, der passer til dig på kort og lang sigt. Held og lykke!