Sådan starter du en Bed and Breakfast

en romantisk plads til to i et historisk hjem, glødende med patina af kærligt restaurerede antikviteter, glansen af fint Kina og gnisten af sølv. En ild knitrer i ildstedet, og de rige dufte af frisk kaffe og hjemmelavede kanelruller vifter op fra køkkenet. Det er det billede, de fleste mennesker trylle, når de overvejer et ophold på et bed and breakfast. Og det er et præcist portræt.

men ikke den eneste., Bed and breakfasts er indkvartering med et T .ist. De findes typisk i historiske hjem, fra Revolution-æra rækkehuse til Dronning Anne palæer til håndværker Bungalo .s. Men b&Bs besætter også sådanne utraditionelle bygninger som koloniale taverner, homoseksuelle 90 ‘ers skolehuse, brølende 20 ‘ers banker, victorianske fyrtårne og en panoply af andre strukturer, der er gennemsyret af historie og romantik. Og du vil også opdage vidunderlig B&Bs i moderne Manhattan højhuse, på arbejde gårde og kvægfarme, og i mange et nyt hjem oppe ved siden af en flod, sø eller havet.,

bedste fra begge verdener
Hvad er en bed and breakfast? Det er en slags hybrid mellem et luksushotel og et privat hjem, der repræsenterer det bedste fra begge verdener. A B&B er generelt en lille virksomhed med fire til 10 værelser i stedet for de 50 til 100 eller mere findes på de fleste hoteller., Ejerne bor på stedet og interagerer med rejsende, som om de var inviterede gæster snarere end anonyme midlertidige rumnumre. Og gæsterne behandles med tabt af lidt delu .e rører ligesom chokolade på deres puder, turn-do .n service, og kurve af bad og skønhedsprodukter, der er fastsat på Jacu..i badekar.

og selvfølgelig er der “morgenmaden” i bed and breakfast, en overdådig hjemmelavet repast, der følger med prisen på værelset og serveres hver morgen i en fælles spisestue eller i gæstens egne kvartaler., B&Bs også en tendens til funktion kølig glas iste eller saftevand på verandaen på en varm sommer eftermiddag; kopper kakao efter slædeture på vinterlige eftermiddagen; plader af cookies i køkkenet, og vin og ost i stuen på mørke aftener-alle en del af prisen.

ikke underligt bed and breakfasts er så populære.og bliver mere og mere så hele tiden., I henhold til Santa Barbara, Californien-baserede Professional Association of Innkeepers International (PAII), i 1980 var der en relativ håndfuld af B&Bs/country inns–1,000 ejendomme, der var vært på 1 million gæster. Ved den seneste optælling, ved årtusindskiftet, dette tal havde svulmet til 28.000 ejendomme hosting 50,5 millioner gæster.

gennemsnitlig belægning, eller antal værelser fyldt på daglig basis, ifølge PAII, har eksploderet sammen med antallet af tilgængelige ejendomme, stigende fra 45 til 50 procent i en nylig fireårig periode., Og værelsespriserne er også steget, går fra $ 103 til $ 121 i samme fireårige strækning.

Den Profit Faktor
uanset Om du ønsker at starte en B&B for at slippe for rotteræset, til at supplere din indkomst, for at skabe en forretning ud af et historisk hjem, som du elsker, eller til at forkæle din kærlighed til at være vært eller værtinde, vil du ønsker at vide profit faktor. Hvilke indtægter kan du forvente som bed and breakfast vært?,

svar varierer meget, afhængigt af antallet af værelser i dit B&B, den sæsonmæssige (eller ikke) arten af din lokalitet, længde af tid, du er i drift, hvordan kreativt dig med at promovere din virksomhed, og hvor hårdt du vil arbejde.

Husk dog, at bed and breakfast ikke er en højindkomstindustri. “Dette er ikke en forretning, du går ind for at tjene en masse penge,” advarer Nancy Sandstrom, en tidligere lektor på B&B startups og nu i sit sjette år som krovært., “Du kan tjene penge, og mange af dine personlige udgifter er delvist dækket. Men det er en livsstilsbeslutning. Du vil gøre din reelle fortjeneste, når du sælger.”

jo flere værelser du har, jo mere bruttoindkomst tjener du. Hvilket giver mening-to værelser på $ 100 hver er $ 200 per dag, mens 10 værelser til samme sats på fuld belægning bringer i $ 1.000 per dag. Hvilket er fantastisk. Men det følger også, at jo flere værelser du har, jo flere udgifter og jo mere arbejde har du også.

Bemærk også, at vi har brugt udtrykket “ved fuld belægning.,”Ingen krovært forventer samlet belægning året rundt, medmindre en række større konventioner, De Olympiske Lege og en kongelig kroning alle forekommer i byen på hinandens figurative hæle.

det behøver dog ikke alle at være undergang og dysterhed. Ikke alle bed and breakfasts er sæsonbetonede. Og selv hvis din er, der er ting, du kan gøre for at generere off-season trafik, ligesom opfinde grunde for gæster at besøge andre end beachcombing eller skiløb., Havet B&B kan være vært for en Victorian Christmas weekend for at bringe dem, sommer mennesker i løbet af vinteren, for eksempel, mens ski resort B&B måske har en “Mord Blandt Fyrretræer” mystery weekend til at tiltrække turister om sommeren.

Startup Cash

uanset hvad dit overskudspotentiale er, har du ikke nogen indtjening at tælle, før din B& B er klar til at tage gæster ind. Og at komme op og køre tager brød., Mens du kan gøre med den ekstra sæt i Lille Havfrue ark fra din datter trille seng for at besøge familie og venner, du har brug for at købe helt nyt sengetøj til din B&B gæster, sammen med nye madrasser, puder, håndklæder og meget mere. Og selvom du kører din operation fra dit eksisterende hjem i stedet for at købe en fi .er, lokale love kan kræve, at du installerer nyt køkkenudstyr eller inventar, Opgrader poolen til offentlige standarder, eller tilføj brandsikkerhedsarmaturer.,

hvor meget, du bruger, vil afhænge af din særlige B&B. det er Klart, at jo færre værelser du har, jo færre madrasser, puder, håndklæder og lignende, som du bliver nødt til at købe. Du vil også bruge langt mindre opdatering af dit eksisterende hjem med masser af værelser, end hvis du køber en forfalsket relikvie, der blev fordømt 20 år tidligere.,

men mens det er umuligt at sætte en pris på ejendommen, du vil omdanne til en kro, er det muligt at ballpark renovering og indretning omkostninger. En god tommelfingerregel er $ 35,000 til $ 50,000 per gæsteværelse for større ejendomme og $20,000 til $ 40,000 for meget små eller billige operationer, foreslår Jerry Phillips, administrerende direktør for PAII.

typiske markeder
der er meget mere ved at omdanne din drøm om en b& b til virkelighed end bare at vælge designerhåndklæder til badeværelserne., Først kommer erstatte fantasi med hardcore planlægningsfasen, og det omfatter forske typen af gæster, du kan tiltrække og planlægning, hvordan du vil bejle dem.

Tag et kig på følgende typiske målmarkeder. Hvis du kan trække i to eller flere, er det godt. Men du bliver nødt til at tiltrække mindst –n-eller få kreative og komme op med noget andet, der vil bringe rigelig besøgende.

• turister. De vigtigste feriegæster, det er de mennesker, der er ude for en god tid., Besøger forlystelsesparker, nationalparker og museer, strandcombing, sejlsport, skiløb, sightseeing og selvfølgelig shopping er deres modus operandi. Hvis du er tæt på nogen form for naturlig eller menneskeskabt attraktion, der bringer folk ind, har du et godt marked. Turistmarkedet kan være ekstremt sæsonbestemt, afhængigt af din placering.
• forretningsrejsende. Uanset om de rejser sælgere eller virksomhedspræsidenter, tegner forretningsrejser sig for en masse logiophold., Ved den seneste optælling, siger Travel Industry Association of America (TIAA), blev 212 millioner forretningsrejser taget på et enkelt år, og flere og flere forretningsrejsende vælger glæderne ved B&B over upersonligheden af et hotel. Hvis du vil være i en urban locale, kunne forretningsrejsende være et fantastisk marked for dig. Men du behøver ikke at være baseret i Ne.York City eller Chicago for at tiltrække den kommercielle handel. Mange små byer og forstæder kan prale af en eller to store virksomheder, der genererer en masse indtægter-og en hel del forretningsrejser., Som en ekstra bonus er forretningsrejser, i modsætning til turisthandelen, ikke sæsonbestemt.
• romantik. Alle elsker en romantisk flugt, og B&B er dens indbegrebet. Det er et betydeligt marked-næsten 62 amerikanere, eller 31 procent af alle voksne, splurged på en romantisk oreekend eller længere i et nyligt undersøgt år, siger TIA. Den gennemsnitlige rejsende, det tilføjer, revved op med to og en halv romantiske ture i løbet af samme år.
• College eller universitet. Hvis du befinder dig i en universitetsby, har du et indbygget marked, i det mindste på bestemte tidspunkter af året., Fodboldkampe, homecomings og gradueringer, for ikke at nævne nye studerendes orienteringer og forældres parentseekender, konferencer og andre akademiske eller offentlige begivenheder kan bringe besøgende i mange mennesker. Og da mange college byer er også små byer med lidt logi konkurrence, dette marked kunne være din til at skinne. Husk, at din virksomhed vil være sæsonbestemt, medmindre du kan udvide den med et andet målmarked.
• lokalbefolkningens ekstra soveværelse. Du tror måske, at folk, der allerede bor i din by, ikke ville være interesseret i dit b&B., Men du kan udvikle et ryddeligt ekstra marked ved at promovere dig selv til lokalbefolkningen som “dine ekstra soveværelser.”Nogen har altid et bryllup, familiesammenføring eller anden begivenhed, som de inviterer masser af besøgende uden for byen, og så har ingen steder at sætte dem op. Du kan udfylde hullet.

er du zoneret for en b&B?

udover en fiktiv erhvervslicens, der legaliserer dit firmanavn, skal du også ansøge om en række andre by-eller amtslicenser og tilladelser. Først op er en erhvervslicens. Licensafgiften er nominel, og det samme er papirarbejdet., Hvor ting kan blive klæbrig er, at når du først har ansøgt om erhvervslicensen, kontrollerer byen, hvordan du passer ind i dens zoneinddeling og parkeringsordinancer.

hvilket bringer os til det vigtige spørgsmål om zoneinddeling. Zoneinddelingsordinancer varierer enormt fra en lokalitet til en anden, og reguleres typisk af by-eller amtsplanlægningskommissionen eller planlægningskortet., Nogle kommuner opererer under de finurlige antagelse, at pensionater og turist hjem er det stadig almindeligt, vil overveje et homestay (en lille B&B, der er anvendt til supplerende indkomst, og som regel ikke reklamere for) eller mindre B&B en bolig business og lad det blive ved det. Andre mener, at enhver bed and breakfast er en kommerciel virksomhed, der hører hjemme i et forretningsdistrikt. Atter andre, der ikke kender B&B-konceptet, beslutter fra sag til sag.,

nogle kommuner inkluderer andre problemer ud over placering i deres zoneinddelingsordinancer. Nogle begrænser antallet af dage gæster kan bo per besøg-typisk syv eller 14 dage-som et middel til at sikre, at hey forblive kortsigtede gæster i stedet for langsigtede lejere. Nogle byer begrænser antallet af værelser tilladt i et villakvarter., Nogle forbyder madlavning faciliteter i værelser, hvilket betyder ingen tekøkken tilladt.

Hvis dit b& B er placeret i et forretningsdistrikt, vil du sandsynligvis passere med flyvende farver. Men hvis dit kvarter ikke er udlagt til et bed and breakfast, skal du ansøge om en varians eller en betinget brugstilladelse.

dette betyder generelt, at du vises for planlægningskommissionen som en stjerne i dit helt eget retssal drama. Du forklarer, hvordan din virksomhed vil fungere, og hvorfor den ikke vil ændre eller skade tenoren i nabolaget., Hvis din by er b&B-orienteret, med en række bed and breakfasts allerede i drift, bør du ikke mødes med meget modstand. Men hvis du vil være en pioner, kan du også nødt til at forklare, hvordan bed and Breakfast faktisk forbedre kvarterer.

Ridning haglgevær med spørgsmålet om zoneinddeling er parkering og skiltning spørgsmål. De fleste byer fastsætter, at virksomheder tillader tilstrækkelig parkering uden for gaden til et bestemt antal biler, typisk en plads til hvert gæsteværelse. De vil også have ekstra skridt til dine familiekøretøjer., Afhængigt af din specifikke placering kan du muligvis omgå dette ved at foreslå, at gæsten kan parkere på nærliggende offentlige pladser eller på forretningsparkeringspladser eller på gaden efter timer.

hvad angår skiltning, har du muligvis ikke tilladelse til at skrive noget tegn overhovedet, hvis du er i et boligområde. Hvilket er fint, hvis du vil gå homestay rute og/eller ikke ønsker nogen walkalk-in trafik. Men hvis du planlægger en inn0si .ed operation, der vil tiltrække forbipasserende, har du svært ved at gøre din tilstedeværelse kendt.

selv i forretningsdistrikter kan nogle kommuner blive klæbrige om skiltning., De kan insistere på, at dit skilt placeres et sæt afstand tilbage fra kantstenen eller placeres kun direkte på din bygning. For de fleste B&Bs, som alligevel foretrækker diskret, lavnøgle skiltning, er dette ikke et problem. Men det er et spørgsmål, du bør tjekke ind, før du har et skilt lavet.

hvad der skal opkræves

dine værelsespriser afhænger af flere faktorer:

• de faciliteter, du tilbyder. Du kan tilbyde luksuriøse funktioner som boblebad, pejse, king-si .e senge eller private balkoner, eller mere almindelige funktioner som en s .immingpool.
• din placering., Et bed and breakfast gemt væk fra alfarvej, hvor turister eller forretningsfolk ikke ofte træder, vil ikke være i stand til at opkræve så meget som en i en populær turist-og/eller forretningsdestination. Din placering i dit samfund kan også gøre en forskel. I en strandby, for eksempel, en beachfront B&B kan kommandere højere satser end en, der er en mile, eller endda to blokke, ud for havet. En kro i hjertet af et populært historisk distrikt kan kræve højere priser end en på motorvejen, der fører ind til byen.
• de igangværende satser i din region., Uanset hvor opskalere dine faciliteter eller hvor ønskeligt din placering, skal dine priser være i overensstemmelse med andre B&Bs og logi i dit område. Hvis du oplader betydeligt mere, vil du miste forretning og-måske overraskende – hvis du oplader betydeligt mindre, vil du også tabe. (Folk vil tro, at der er noget galt med din kro og vil ikke prøve dig ud.)

så hvor præcist starter du? Gå tilbage til din markedsundersøgelse. Tag et kig på de priser, der opkræves af alle i din by, fra budget moteller til luksushoteller til, selvfølgelig, andre bed and breakfasts. Bestem derefter, hvor du passer ind i logihierarkiet. Hvis du er en simpel homestay, der tilbyder en familieatmosfære, men ikke mange dikkedarer, kan du måske prissætte dine værelser sammenligneligt med et motel i øvre rækkevidde eller lignende B&B., Hvis, på den anden side, du har luksuriøse faciliteter og en elegant atmosfære, du kan Pris dine værelser til at matche dem af luksus hoteller eller opskalere bed and breakfasts.

Husk, at du sandsynligvis ikke opkræver de samme værelsespriser hele året eller endda hele sæsonen. De fleste logi, fra det ydmygeste motel til det mægtigste hotel, varierer deres priser med sæsonen. Dette gælder især i meget sæsonbestemte områder.værelsespriserne kan også variere afhængigt af ugedagen. Kroer og hoteller tilbyder ofte midtugen ophold til nedsatte priser i langsommere sæsoner., Dette er smart-hvis dit område ikke er højt rejst af vacationers på bestemte tidspunkter af året, vil de gæster, du tiltrækker, have tendens til at være .eekend-Geta .ayers. En tre-nat midtugen ophold for mindre end prisen på en to-nat weekendeekend kan opfordre gæsterne til at kalde i syge, kom ned, og udfylde din uges kalender.

ansættelse af medarbejdere

lige når du har brug for hjælp, afhænger af dit energiniveau, størrelsen på din operation og din belægningsgrad. Men hvornår kommer tiden nøjagtigt?, “Sandsynligvis din første dag,” rådgiver Pat Hardy fra Professional Association of Innkeepers International. “Uanset hvor mange værelser du har, behøver du ikke være rummet renere. Så snart du er rummet renere og ikke har tid til at gøre markedsføring og til at tilbringe med gæster, du begynder at se et dias og beskæftige sig med udbrændthed.”

alle, Hardy siger, skal bygge en slags lettelse i deres forretningsplan, uanset om det er en kro-sitter, der overtager midlertidigt for at give dig et par uger fri eller en gymnasieelever, der kommer ind for at rense i .eekenderne., “Innkeeping er et job, der ikke bør være 24/7, eller du kan ikke være frisk.”

tredive til 40 procent af alle kroejere ansætter ikke nogen form for personale, forklarer Hardy. Hvis du er en lille operation, kan du muligvis arbejde solo, men på fem til seks værelser skal du se på at ansætte et personale.

mens rengøringshjælp ofte er den første opgave, som du henvender dig til, er det bestemt ikke den eneste., Hvis du er en ren maskine, der nyder den kardiovaskulære crunch af whhi.arounding rundt med et vakuum, støv raseri og svamp, men du hader nummer-crunching med en lidenskab, kan du finde din medarbejder dollars er bedre brugt ansætte en bogholder end en kammerpige. Hvis du kan kommando højere værelse indtægter ved at dele din ekspertise med dine kunder over en afslappet morgenmad end farende frem og tilbage fra køkkenet, så kan du finde det klogt at ansætte en kok eller køkken hjælper.,

eller gå efter en stjernernes multitasker, der kan slå ind og give en hånd med alt, som Bruce og Judy Albert i Seaside, Florida, har gjort. “De mennesker, der arbejder for os, er multi-talentfulde, fra at vaske op, servere morgenmad, rengøringsrum, besvare telefonen og tage forbehold til havearbejde og hilsen og tjekke gæster ind og ud,” forklarer de. “De bærer så mange hatte, at det tager en speciel person.,”

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• Bed & Breakfast Inns Online
• Vælg i Registreringsdatabasen, Distinguished Inns of North America

Innkeeping Software

• Let InnKeepingby Nåde Software
• Gæst Trackerby MunsenWare
• InnReserve International

Tidsskrifter og Publikationer

• Arrington s B&B Journal