en af måderne, hvorpå virksomheder indsamler midler, øger indtjeningen og forbedrer likviditeten, er ved at frigøre kapital bundet i deres til tider massive ejendomsbeholdninger., Når en højere forrentning kan genereres fra deres primære virksomheder end fra at eje fast ejendom, mange af disse selskaber bruger sale-leaseback ordninger til at flytte fast ejendom kapital i deres kernevirksomheder, om bank, olieraffinaderi, eller sælge bøger og sko.
i den konventionelle sale-leaseback sælger et selskab den ejendom, det ejer direkte, og lejer derefter hele eller en del af den tilbage fra investoren og frigør derved det meste eller hele kapitalen.,
en af de største enkeltårsager til, at et selskab foretager en sale-leaseback, er at opnå ikke-balanceført finansiering. Dette er en vigtig overvejelse: hvis der er et lån på ejendommen, er det fulde beløb tydeligt på balancen som en forpligtelse. For de fleste driftslejekontrakter, eller salg-leasebacks, er det eneste, der ses på balancen, det års forpligtelse eller leasingbetalinger, der kaster et mere gunstigt blik på balancen for det pågældende selskab.,
i modsætning til traditionel gældsfinansiering bringer sale-leaseback normalt 100 procent af aktivets kapital tilbage til selskabet, hvor traditionel finansiering tilbyder en procentdel af aktivets værdi. Salg-leasebacks giver også en aftalt årlig leje for aktivet, snarere end en amortiseret eller enkelt klump betaling. Disse leasingbetalinger kan struktureres på mere fleksible måder; for eksempel gør lave lejebetalinger i de første fem år det mere behageligt for virksomheder fra et balancesynspunkt.,
af alle deres ejendomsbedrifter vælger virksomheder generelt at lease deres mere generelle faciliteter, såsom kontorbygninger, fordi lejemålet normalt kan struktureres til at koste mindre. Salg-leaseback af mere specialiserede faciliteter, såsom produktionsanlæg, udgør en højere risiko for en investor, og er dermed dyrere for lejeren, fordi disse faciliteter ikke er så let lejes, hvis den nuværende lejer fraflyttes.,
eftersom leaseback financing ikke pålægger nogen driftspagter, ligesom traditionel finansiering, kan virksomheder få mere driftsfleksibilitet. Ifølge John Stanfill fra CB Commercial i Los Angeles, “virksomheder er ofte belemret med besværlige og restriktive gældspagter; de er nødt til at fungere på en bestemt måde eller kan erklæres i misligholdelse af pagterne. Leaseback finansiering eliminerer disse driftspagter og giver mere fleksibilitet til lejeren.,
“Når du laver en sale-leaseback,” fortsætter han, “håber du at strukturere den på en måde, der vil give en lavere omkostning ved at skaffe midler end gældsfinansiering. Da sale-leaseback investorer får skattefordele ved at eje og afskrive ejendommen, kan sælgeren ofte få succes med at opnå en lavere omkostning for kapital end omkostninger til gæld.,”
en af ulemperne ved en sale-leaseback er, at når en virksomhed sælger ejendommen og indgår en endelig leasingforpligtelse, kontrollerer den ikke længere sin egen skæbne; virksomheden kan ikke forlade ejendommen så let som når dette aktiv ejes direkte. En anden ulempe er, at eventuelle restværdier på ejendommen ikke længere kontrolleres af selskabet, men af udlejeren.
men ulemperne skyldes ikke et beskedent afkast af virksomhedernes sale-leaseback-aktivitet.,
“Sale-leasebacks kommer tilbage til fordel som en måde at give virksomheder fleksible ejendomsforpligtelser og finansiere vækst,” siger Charlie Corson, senior vice president for detailinvesteringsgruppen i Staubach Co.det Dallas-baserede selskab, der er bedst kendt for sit lejerrepræsentationsarbejde, er en aktiv spiller på markedet for salg-leaseback og finansiering uden for balancen. Virksomheden har lukket tilbud på i alt $ 200 millioner i de sidste 18 måneder, inklusive sale-leasebacks med Sun Microsystems Inc., Circuit City og Dell Computer Co., Tilbud spænder typisk fra $ 10 millioner til $ 50 millioner og inkluderer 20 – til 25-årige leasebacks.
“vores virksomhed er primært et lejerfirma,” tilføjer Corson. “Vi har stærke relationer til erhvervskunder, og sale-leaseback er en ekstra service, vi kan levere til dem.”
Der er snesevis af fremragende Ejendomsmæglerfirmaer rundt om i landet, der hjælper med salg-leaseback-transaktioner. Følgende er et glimt af blot nogle få af disse virksomheder, ledsaget af en faktisk casestudie af en sale-leaseback transaktion arrangeret gennem hver.,
CB COMMERCIAL
som ejere af en amerikansk corporate head .uarters bygning med 1,36 millioner s.. fod. af netto leje plads, kun 25 procent, som de besætter direkte, British Petroleum (BP) indså tidligere i år, at det var for meget som en udlejer. Selv om det engang havde besat 100 procent af bygningens rum, havde virksomheden reduceret brugen gennem årene og begyndt at leje dele til andre lejere.,ledere på Cleveland-hovedkvarteret besluttede, at BP bedre kunne anvende sine aktiver ved at tage provenuet bundet i bygningen, konvertere det til kontanter og anvende det i deres primære forretning.
virksomheden gennemførte en dyb intern gennemgang af sine muligheder, men ønskede et udvendigt perspektiv. CB Commercial var et af seks ejendomsselskaber, der blev intervie .et af BP vedrørende en mulig Salgs-leaseback-ordning. Hver af de seks blev bedt om at afgøre, om og hvornår markedet kunne være rigtigt for BP at indgå en aftale om at sælge bygningen og lease tilbage en del af rummet., “Vi blev indkaldt i løbet af det, jeg betegner en `rådgivende fase’, uden viden om, at BP ville fortsætte med transaktionen, ” rapporterer John Stanfill, præsident for CB commercials investeringsejendomsgruppe. “Vi rådede BP om vores resultater og præsenterede en meget grundig og detaljeret analyse af markedet.
“vores anbefaling viste, at det var et gunstigt tidspunkt at sælge bygningen,” siger Stanfill. “Vi fandt, at det stigende marked ville oversætte til mere gunstige priser og en højere værdi for ejendommen, og levere en lavere belægning omkostninger., Denne anbefaling var synkroniseret med BP ‘ s interne analyse, og vi blev tildelt virksomheden.”
BP ‘ s amerikanske hovedkvarterbygning gik på markedet i begyndelsen af juni 1996 til den anmodede pris på $145 millioner. CB commercials mål er at lukke aftalen inden for seks måneder.Stanfill rapporterer, at køberen, som det er typisk i en transaktion af denne type, sandsynligvis vil være en temmelig sofistikeret, men “passiv” investor, der ikke vil blive udsat for en Bygge-og leasingrisiko, da anlægget allerede er omkring 75 procent besat., “Reduceret risiko er en af fordelene ved at investere i en sale-leaseback,” siger Stanfill. Han tilføjer, at denne særlige bygning vil have lidt lejekontrakt rollover i løbet af de næste 12 år.
“En af fordelene ved denne aftale at CB Kommercielle, udover at være betalt for den transaktion,” siger Stanfill, “er mulighed for at være til tjeneste på endnu et niveau til British Petroleum, med hvem vi har et langvarigt forhold.”
COMMERCIAL NET LEASE REALTY
en af måderne at håndtere en sale-leaseback på er gennem delt finansiering., Det er sådan kommerciel Net Lease Realty (CNLR), en investering i fast ejendom tillid baseret i Orlando, Fla., hjalp Barnes & Noble of ne.York udvide til Daytona Beach, Fla.
Ifølge Gary Ralston, formand for CNLR, Barnes & Noble havde identificeret et 2.1-ha stor grund, som at bygge et super-butik i Daytona Beach, og nærmede sig CNLR om lejligheden., Som en del af de to virksomheders program forhold, CNLR udformet en tandem proces, hvorved CNLR gjorde due diligence og gennemgang af fast ejendom, mens Barnes & Noble gjorde due diligence og gennemgang af detail-forretning og opbygning af butikken.
det udpegede sted var ejet af Best Buy, der konstruerede en butik på en del af jorden og kontraherede med Barnes & Noble for at sælge den 2,1 hektar store outparcel. Barnes & Noble tildelte kontrakten til CNLR, der lukkede på jorden i September 1995., Ved hjælp af en standard lejekontrakt dokument pakke, der bruges mellem CNLR og Barnes & Ædel på 12 andre lejligheder, Barnes & Noble blev givet op til et år at opføre den bygning, med den aftale, der CNLR ville refundere dem til omkostningerne af byggeriet. Bygningen blev opført i januar 1996 og åbnet for forretning den 1. februar.
dette gensidigt fordelagtige split-finansieringssystem gav Barnes & Noble med lavere lejepriser, blandt andre fordele, og CNLR med et godt afkast på investerede dollars., “Fordelen ved denne transaktion i forhold til andre sale-leaseback eller build-to-suit arrangementer, som kan have tre lukninger,” siger Ralston, “er, at der kun er en lukning og et sæt dokumenter, så flere af pengene går i pinde og mursten. I en typisk sale-leaseback eller build-to-suit, en detailhandler kan styre en udvikler til jorden, der derefter har jord og byggeri lån lukninger, og en tredje lukning, når butikken sælges til detailhandleren. Hver lukning kan oppuste ejendomsomkostningerne med 3 procent til 5 procent uden at tilføje nogen værdi.,
“vores split-finansiering struktur bringer en strategisk alliance tilgang til virksomheden ved at forsøge at give mere værdi til de involverede parter direkte, med færre tredjeparts transaktionsomkostninger, der ikke tilføjer nogen værdi,” Ralston fortsætter. “Jeg kan godt lide landmænd og advokater, men hvor mange genudgivelser af titelforsikring har du brug for?”
håndtering af den juridiske transaktion kun onen gang kan også resultere i en lavere skattevurdering på ejendommen, fordi bedømmeren kun henter jordsalg og forbedringsomkostninger i modsætning til en oppustet investorkøbspris, siger Ralston., “Hertil kommer, med denne type struktur, detailhandleren er aldrig i kæden af titel og så er ikke udsat for nogen miljørisici.”
et stigende antal CNLRS sale-leaseback-transaktioner håndteres gennem delt finansiering. Virksomheden har indsnævret sit fokus gennem årene for at specialisere sig i fritstående butikker. Virksomheden arbejder med omkring 30 store detailhandlere rundt om i landet, tjener som udlejer til de fleste af kategorien mordere., Ifølge Ralston, af $ 100 millioner af business CNLR udført i løbet af første halvår af dette år, så meget som 80 procent blev designet som en sale-leaseback. Meget af CNLR forretning, om 75 procent, er gentagne, forholdet transaktioner, der udnytter et bestemt sæt af sale-leaseback dokumenter igen og igen for at reducere omkostningerne og fremskynde udvekslingen.
i dag tilbyder 28.000 kvadratmeter Barnes& Noble superstore i Daytona Beach 150.000 bogtitler … og kaffe.
ed EDWARDARD S., GORDON
ligesom British Petroleum havde ne.York Life engang besat 100 procent af sin 800.000 kvadratmeter store kontorbygning på 63 Madison Avenue i Ne. York City. Men med en ændring i virksomhedens forskellige forretningsområder var en betydelig blok af plads-omtrent 40 procent-blevet overflødig.
ne.York Life kiggede på to alternativer: 1) opholder sig i udlejerbranchen , eller 2) sælger bygningen og leasing tilbage en stor del af det, hvilket i sidste ende opnåede den højeste og bedste brug for det pågældende aktiv.
Ed Edwardard S., Gordon, med hovedkontor i Ne.York City og en stor ejendomsspiller på dette marked, blev udnævnt til den eksklusive salgsagent for ejendommen, der støder op til ne. York Life ‘ s verdenshovedkvarter. “Vi tog en tostrenget tilgang,” forklarer Robert ale .ander, administrerende direktør for ED .ard S. Gordon. “Vi forfulgte først en ejer/beboer, men hvor der var mange lejekontrakter, var der ingen reel interesse i at købe bygningen og besætte en del af den.
“i anden fase nærmede vi os investeringsudviklingssamfundet., Før vi indledte nogen diskussioner, fjernede vi først kvalificerede udsigter, som vi følte havde pengene, men kunne også fungere godt med Ne.Yorks livs Kultur og forstå virksomhedens ønsker og behov,” siger Ale .ander.ne.York Life ejendom gik på markedet i begyndelsen af 1995 til prisforlangende på $68 millioner. Mindre end et år senere blev det solgt for 65 millioner dollars til George Comfort & Sønner og Loeb-partnere gennem et joint venture.,
denne sale-leaseback-transaktion gjorde det muligt for Ne.York Life at omdanne et aktiv, der havde været på bøgerne siden 1960, til en infusion af kapital. Ejendomssalget præsenterede også Ne.York Life med førsteklasses kontorlokaler på lang sigt til markedsleje i dette område. Køberen har en fremragende mulighed for at lease valg plads i en bygning, der er forankret af Ne.York Life.
“det er en sjælden mulighed for at finde en sale-leaseback af denne størrelse i vores område. Så vidt jeg ved, har Ne.York City ikke set en af denne størrelse i løbet af dette årti,” bemærker Ale .ander., “Jeg tror, at ejendomsmarkedet her styrker, og at der er mange kapitalkilder klar til at indgå en aftale.”
MARCUS & MILLICHAP
sale-leaseback-arrangeret af Marcus & Millichap, en investering i fast ejendom selskab baseret i Palo Alto, Californien., for Payless sko butikker i Topeka, can., vil tillade Payless at drage fordel af “de laveste salg og leaseback satser opnåelige i dagens marked,” ifølge John Glass, salg associate for Marcus & Millichap., “Ved hjælp af en proprietær formel er vi i stand til at opnå priser, der er mindst 10 procent til 15 procent under, hvad sammenlignelige institutionsall Street-institutioner kan tilbyde.”
glas, at Payless’ strategi er at fokusere al sin kapital på at udvide operationer, uden at binde sine penge i fast ejendom. Dette er blevet stadig vigtigere nu, hvor Payless er blevet spundet ud i et individuelt offentligt ejet selskab.
hvert år Payless sætter en pakke af 15-40 butikker ud for bud, med 60 budgivere landsdækkende kappes om virksomheden., Marcus & Millichap blev tildelt 1996 bud i januar sidste år. Aftalen er blevet gennemført, og Glass håber at lukke de forventede 25 butikker i dette års aftale inden efteråret 1996. “Timingen er virkelig dikteret af, hvor lang tid det tager os at få den lavest mulige salg-leaseback sats for Payless,” siger han og tilføjer, at den samlede dollar volumen af dette års aftale vil nær $20 millioner.Hannover Property Company, en afdeling af Marcus & Millichap, er den faktiske enhed, der køber butikkerne, hvilket gennemsnit er 2,800 til 3,500 s.. fod., hver og spænder fra $ 350.000 til $ 1,1 millioner.
Glass rapporterer, at de tidligere virksomheder, der vandt de årlige Betalingsløse bud, ikke tillod de mest gunstige vilkår på markedet. Han siger, at hans firma nærmede sig Payless med en bedre musefælde-den formel, der tillader “den lavest mulige sale-leaseback satser på markedet og reducerer sale-leaseback omkostninger med mindst 20 procent.”I løbet af Payless’ lejekontrakt per butik, vil formlen spare sko forhandler flere hundrede tusinde dollars., Dette opnås ved at eliminere mellemmanden og udnytte billige salg og leaseback midler, der er fastsat af 1031 e .change købere, siger han.
“vores virksomhed lukkede 2, 1 milliarder dollars i salg sidste år, og næsten halvdelen af disse transaktioner involverede 1031-udvekslinger,” forklarer Glass. En 1031-børskøber er en person, der sælger en bygning og ved lukning handler egenkapitalen for en lignende bygning og derved bevarer hans eller hendes kapitalgevinster. Denne beskyttelse “motiverer 90 procent af børskøberne i sale-leaseback situationer som Payless sko’, ” rapporterer Glass., Han tilføjer, at de involverede egenskaber typisk er på puder foran superal-Mart supercenters, hvilket giver en enorm kundetræk for hver butik. Glass understreger, at Marcus & Millichap er den ledning, hvorved Payless sko kan udnytte de billige midler fra 1031 e .change købere.,
Siden sale-leaseback er i sidste ende ligger omkring den endelige salgspris på ejendommen til de gældende markedspriser, Marcus & Millichap reducerer omkostninger ved at eliminere mellemmanden; det beskæftiger sig direkte med den passive investor marked, som traditionelt har penge, der er langt billigere end hvad pensionsfond rådgivere eller Wall Street institutioner kan tilbyde, i henhold til Glas. Nogle af Payless ‘ tidligere pakkebud blev tildelt og videresolgt til tredjepartsinvestorer med en betydelig fortjeneste til mellemmanden., “Gennem vores formel tillader vi Payless at drage fordel af lavere salg-leaseback satser ved at give direkte adgang til disse individuelle investorer,” siger Glass.
Payless sale-leaseback også er atypisk, fordi Payless tilbyder 15-årige absolutte bond tredobbelt netto lån, der er garanteret af den Payless Shoe Corporation, selv om dette ikke er et Marcus & Millichap krav. Lejere tilbyder normalt ikke en obligationstype funktion til deres lejekontrakter, fordi de i tilfælde af en ulykke ikke ønsker at være på den fortsatte forpligtelse., Under en obligabel lejekontrakt er lejeren ansvarlig for at fortsætte med at udføre under leasingforpligtelsen, uanset hvad. Glass rapporterer, at Payless tilføjer denne funktion til sine lejekontrakter for at opnå en lidt lavere sale-leaseback rate; fordi der vil være mindre risiko i indkomststrømmen, kan et lidt mindre afkast dikteres til investoren.
Payless sko butikker er den største fodtøj forhandler i verden. Virksomheden sælger en ud af hver fem par sko, der sælges i USA, og har et årligt salg på 2,3 milliarder dollars.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST, INC.,
administration af en virksomhed i en industri så dynamisk som sundhedspleje kræver fleksibilitet og likviditet. Tidligere dette år, Blå Kors og Blue Shield United of Wisconsin besluttet, at det var tid til at afhænde sit hovedkvarter anlæg, der blev bygget i 1977 og øge likviditeten i selskabets balance. I Juni solgte den Mil .aukee-baserede forsikringsselskab sin 236,218-s..-fod. bygning til TriNet Corporate Realty Trust Inc. en San Francisco-baserede Real estate investment trust, og derefter leaset det tilbage.,
“Vi fokuserer på vores kerneforretninger inden for managed care service og forsikringstjenester,” siger Tom Luljack, direktør for virksomhedskommunikation for Blue Cross og Blue Shield United of .isconsin. “Da vi kiggede på, hvordan man opretholder dette fokus, var det en god mulighed at komme ud af ejendomsbranchen, fordi det gjorde det muligt for os at bruge den egenkapital, vi havde i bygningen, samt omdirigere den energi, der går til at opretholde aktivet.”
derudover behøver forsikringsselskabet ikke at opretholde kapitalreserverne til ejendomsbedrifter, som regulatorer kræver.
TriNet, som ejer 12.,6 millioner kvm. fod. 10 – etagers bygning for $ 16 millioner og forhandlede en triple-net, 10-årig lejekontrakt med Blue Cross og Blue Shield. Trinets oprindelige udbytte var lige under 10 procent.
“Vi garanterer aktivets kvalitet, lejerens kredit og vigtigst af alt evnen til at lease pladsen igen,” siger Gary Lyon, administrerende vicepræsident og Chief AC acquisitionsuisitions officer i TriNet, som også tapper en usikret kreditlinje, der gør det muligt at bære ingen gæld på sine ejendomsbeholdninger., “Denne tilgang giver os mulighed for at tilbyde væsentligt kortere lejekontrakter.”
Blå Kors og Blue Shield oprindeligt troede, at bygningen var mere salgbart med en 15-års-leaseback-men TriNet var i stand til at strukturere et acceptabelt 10-årig aftale, der er fastsat Blå Kors med mere driftsmæssige fleksibilitet. Den kortere lejekontrakt, der inkluderer udvidelsesmuligheder gennem 2021, blev prissat konkurrencedygtigt med en 15-årig periode.
“belægningsomkostningerne er lave sammenlignet med alternativerne på markedet,” siger luljack.,
klasse-A-bygningen er beliggende i en sund vestlig undermarked i MIL .aukee centrum. Lyon siger, at markedsleje bør stige med en større sats end de 3 procent eskaleringer, der er skrevet i aftalen.
“vores købspris lå væsentligt under udskiftningsomkostningerne,” siger Lyon, “og lejerne er under markedet, som begge reducerer vores kredit-og ejendomseksponering. Dette arrangement øger sandsynligheden for, at lejeren vil udøve sine fornyelsesmuligheder og giver betydelig upside til TriNet i tilfælde af, at Blå Kors fraflytter.,”
bygningen, der modtog flere store kapitalforbedringer gennem årene, kan rumme enkelt-eller multi-lejer belægning.
“Sale-leasebacks bliver mere attraktive på grund af den fleksibilitet, de tilbyder,” siger Lyon. “Blue Cross ønskede at øge deres kapitalstyrke ved at tage provenuet ud af bygningen og lægge mere likvide aktiver.”
UNITED TRUST FUND
First Union Bank of Charlotte, N. C.,, var i stand til at reducere sine samlede låneomkostninger og forbedre kontantreserverne og samtidig bevare kontrollen over to filialejendomme købt af og lejet til banken af United Trust Fund (UTF) i Miami. “Dette sale-leaseback-Først Union med en lav pris af midler, en lille gevinst på den bogførte værdi som følge af afskrivninger og øgede markedsandele uden at komme ud-af-lommen med alle dollars,” siger Paul Domb, formand for asset management til UTF., “Aftalen frigav kapital, der var bundet i fast ejendom, samtidig med at First Union Bank fik fleksibiliteten til at fremleje bygningerne og beholde noget af overskuddet, hvis filialerne ikke fungerer.”
Domb rapporterer, at UTF håndterer flere sale-leaseback-transaktioner for finansielle institutioner end noget andet sale-leaseback-selskab i USA. UTFS tilbud involverer typisk afdelingsejendomme, såsom de to, der blev købt sidste år i Boca Raton og Ft. Lauderdale, Fla., for First Union Bank.,
På jagt efter billig kapital henvendte First Union Bank sig til UTF i oktober 1995 med ønsket om at låse egenkapital bundet op i fast ejendom til brug i sin primære forretning. First Union banks interne ejendomsafdeling udpegede de to afdelingsejendomme for en mindre institution, den ønskede at erhverve. “Da banken ikke ønskede at komme ud af lommen for at købe filialerne, var det bedste alternativ til overtagelsen en sale-leaseback,” siger Domb.
han forklarer, at UTF købte jord og bygninger for omkring $7 millioner i en aftale, der lukkede i December 1995., First Union Bank underskrev en 15 – årig absolut obligationstype lejekontrakt, der giver fuld kontrol over ejendommene i op til 35 år gennem optioner. Bankens Moody – en kreditvurdering hjalp påvirke de lave omkostninger af midler i transaktionen.
“Dette er et skoleeksempel på en typisk sale-leaseback,” siger Domb. “Det er et af de bedste køretøjer for de mange finansielle institutioner, der udvider til andre stater.”