omkostningsmetode
denne værdiansættelsesmetode tager højde for omkostningerne ved genopbygning af strukturen fra bunden under hensyntagen til den aktuelle værdi af den tilknyttede jord samt byggemateriale og andre omkostninger, der ville være forbundet med udskiftningen af den eksisterende struktur.,
omkostningsmetoden anvendes generelt, når det er vanskeligt at lokalisere passende sammenlignelige produkter, f.eks. når ejendommen indeholder relativt unikke eller specialiserede forbedringer, eller når opgraderede strukturer har tilføjet den underliggende jord en betydelig værdi.
Sales comparison approach
også kendt som “markedsmetoden”, er denne metode stærkt afhængig af de seneste salgsdata for sammenlignelige egenskaber. Ved at søge nyligt solgte bygninger med lignende egenskaber fra det samme markedsområde håber en køber at fastslå en rimelig markedsværdi for den pågældende ejendom.,
for eksempel kan en 12-enhed lejlighedsbygning sammenlignes med en anden, der solgte i samme kvarter bare et par måneder tidligere. Mens denne værdiansættelsesmetode typisk bruges til at værdsætte fast ejendom, har den en betydelig ulempe. Afhængig af generelle og lokaliserede markedsforhold kan det være vanskeligt at finde nylige sammenlignelige produkter til lignende egenskaber.
Indkomstkapitaliseringsmetode
denne værdiansættelsesmetode er primært baseret på det indkomstbeløb, en investor kan forvente at stamme fra en bestemt ejendom., Denne forventede indkomst kunne delvis udledes af en sammenligning af andre lignende lokale ejendomme samt af et forventet fald i vedligeholdelsesomkostningerne.
sig en bygning er købt for $1 million, og det forventede udbytte er 5%, baseret på lokal markedsundersøgelse. At $ 50,000 per år i forventede indtægter kunne forbedres ved at stramme ineffektivitet eller passerer langs andre tilknyttede omkostninger til lejeren, ligesom elektrisk eller vandforbrug. Alle forventede fremtidige indtægter diskonteres for at afspejle nutidsværdien.,
værdi pr.Bruttolejemultiplikator
værdiansættelsesmetoden for Bruttolejemultiplikator (GRM) måler og sammenligner en ejendoms potentielle værdiansættelse ved at tage ejendommens pris og dividere den med dens bruttoindkomst. Med andre ord, hvis du har købt en kommerciel ejendom for $500,000 og det genererer $70,000 i brutto husleje hvert år, din GRM ville være omkring 7.14 eller $500,000 / $70,000. Denne formel for værdiansættelse af erhvervsejendomme bruges generelt til at identificere egenskaber med en lav pris i forhold til deres markedsbaserede potentielle indkomst.,
værdi pr.dør
denne værdiansættelsesmetode for erhvervsejendomme anvendes primært til boligblokke frem for enkeltkonstruktioner. Denne metode bestemmer blot hele bygningens værdi baseret på antallet af enheder. En bygning med 20 lejligheder prissat til $ 4 millioner, for eksempel, ville blive værdsat til $200.000 “per dør” uanset hver enheds størrelse.leje kvadratfod
leje firkantede optagelser kombinerer de anvendelige firkantede optagelser (rummet lejere kan besætte) med de fælles områder lejere drage fordel af, såsom trappeopgange og elevatorer., Ved hjælp af denne metode kan du ekstrapolere prisen pr. lejbar kvadratfod, sammenligne den med den gennemsnitlige lejeomkostninger pr.kvadratfod og foretage en vurdering af bygningens værdi.
For eksempel, hvis en bygning har 10.000 udlejelige kvadratfod og de gennemsnitlige omkostninger til leje per kvadratfod er $12 per kvadratfod årligt, vil en købspris på $1.7 millioner generere 7% brutto leje udbytte. Men hvis du ved, at du kan opkræve leje på $14 per kvadratfod årligt, vil en værdiansættelse på $1.9 millioner give det samme bruttoafkast.
i sidste ende værdsætter hver køber ejendom forskelligt., Værdiansættelsen af kommerciel ejendomsret har en subjektiv og uvidenskabelig komponent. De bedste erhvervsejendomme investorer har finpudset deres gut instinkter omkring at finde de mest attraktive tilbud og de mest effektive værdiansættelsesmetoder for hver bestemt type transaktion. Lær mere om, hvordan First Republic kan hjælpe dig med at nå dine kommercielle ejendomsmål.