Eine der Möglichkeiten, wie Unternehmen Mittel aufbringen, Gewinne steigern und die Liquidität erhöhen, besteht darin, Kapital freizusetzen, das in ihren manchmal massiven Immobilienbeständen gebunden ist., Wenn aus ihren Primärgeschäften eine höhere Rendite erzielt werden kann als aus dem Besitz von Immobilien, verwenden viele dieser Unternehmen Sale-Leaseback-Vereinbarungen, um Immobilienkapital in ihre Kerngeschäfte zu verlagern, sei es Banken, Erdölraffinerien oder Verkauf von Büchern und Schuhen.
Im herkömmlichen Sale-Leaseback verkauft ein Unternehmen die Immobilien, die es besitzt, direkt, least sie dann ganz oder teilweise vom Investor zurück und befreit so den größten Teil oder das gesamte Kapital.,
Einer der Hauptgründe, warum ein Unternehmen ein Sale-Leaseback unternimmt, ist die außerbilanzielle Finanzierung. Dies ist eine wichtige Überlegung: Wenn es ein Darlehen auf der Immobilie gibt, ist sein voller Betrag eindeutig in der Bilanz als Verbindlichkeit. Für die meisten operativen Leasingverträge oder Sale-Leasebacks ist das einzige, was in der Bilanz zu sehen ist, die Verpflichtung oder die Leasingzahlungen dieses Jahres, was einen günstigeren Blick auf die Bilanz dieses Unternehmens wirft.,
Im Gegensatz zur traditionellen Schuldenfinanzierung bringt das Sale-Leaseback in der Regel 100 Prozent des Kapitals des Vermögenswerts zurück zum Unternehmen, wo die traditionelle Finanzierung einen Prozentsatz des Wertes des Vermögenswerts bietet. Sale-Leasebacks bieten auch eine vereinbarte Jahresmiete für den Vermögenswert und nicht eine amortisierte oder einmalige Pauschalzahlung. Diese Leasingzahlungen können flexibler strukturiert sein; Zum Beispiel machen niedrige Mietzahlungen in den ersten fünf Jahren es für Unternehmen aus Bilanzsicht angenehmer.,
Von all ihren Immobilienbeständen entscheiden sich Unternehmen in der Regel für die Vermietung ihrer allgemeineren Einrichtungen wie Bürogebäude, da der Mietvertrag in der Regel so strukturiert werden kann, dass er weniger kostet. Der Sale-Leaseback von spezialisierteren Einrichtungen, wie Produktionsanlagen, stellt ein höheres Risiko für einen Investor dar und ist daher für den Mieter teurer, da diese Einrichtungen nicht so leicht vermietet werden können, wenn der derzeitige Mieter auszieht.,
Da die Leaseback-Finanzierung ebenso wie die traditionelle Finanzierung keine operativen Covenants auferlegt, können Unternehmen mehr Betriebsflexibilität erlangen. Laut John Stanfill von CB Commercial in Los Angeles “ sind Unternehmen oft mit belastenden und restriktiven Schuldenbündnissen behaftet; Sie müssen auf eine bestimmte Weise operieren oder können in Verzug der Bündnisse erklärt werden. Die Leaseback-Finanzierung eliminiert diese operativen Bündnisse und bietet dem Mieter mehr Flexibilität.,
„Wenn Sie ein Sale-Leaseback durchführen“, fährt er fort, “ hoffen Sie, es so zu strukturieren, dass die Mittelbeschaffungskosten niedriger sind als die Fremdfinanzierung. Da Sale-Leaseback-Investoren die steuerlichen Vorteile des Besitzes und der Abschreibung der Immobilie erhalten, kann es dem Verkäufer oft gelungen sein, niedrigere Kapitalkosten als die Kosten für Schulden zu erzielen.,“
Einer der Nachteile eines Sale-Leaseback besteht darin, dass ein Unternehmen, das die Immobilie verkauft und eine endliche Leasingverpflichtung eingeht, sein eigenes Schicksal nicht mehr kontrolliert; Das Unternehmen kann die Immobilie nicht so leicht räumen, wie wenn dieser Vermögenswert geradezu im Besitz ist. Ein weiterer Nachteil ist, dass etwaige Restwerte auf dem Grundstück nicht mehr vom Unternehmen, sondern vom Vermieter kontrolliert werden.
Aber die Nachteile sind nicht auf eine bescheidene Rendite der Corporate Sale-Leaseback-Aktivität zurückzuführen.,
„Sale-Leasebacks kommen wieder in die Gunst, um Unternehmen flexible Immobilienverpflichtungen zu bieten und das Wachstum zu finanzieren“, sagt Charlie Corson, Senior Vice President der Retail Investment Group bei Staubach Co.
Das in Dallas ansässige Unternehmen, das vor allem für seine Mietervertretung bekannt ist, ist ein aktiver Akteur auf dem Markt für Sale-Leaseback-und außerbilanzielle Finanzierungen. Das Unternehmen hat in den letzten 18 Monaten Geschäfte in Höhe von 200 Millionen US-Dollar abgeschlossen, einschließlich Sale-Leasebacks mit Sun Microsystems Inc., Circuit City und Dell Computer Co., Die Angebote reichen in der Regel von $ 10 Millionen bis $ 50 Millionen und umfassen 20-bis 25-Jahres-Leasebacks.
„Unser Unternehmen ist in erster Linie ein Mieter rep Firma,“ Corson fügt hinzu. „Wir haben starke Beziehungen zu Firmenkunden, und das Sale-Leaseback ist ein zusätzlicher Service, den wir ihnen bieten können.“
Es gibt Dutzende ausgezeichneter Immobilienmaklerunternehmen im ganzen Land, die bei Sale-Leaseback-Transaktionen helfen. Es folgt ein Blick auf nur einige dieser Unternehmen, begleitet von einer tatsächlichen Fallstudie einer Sale-Leaseback-Transaktion, die über jedes arrangiert wird.,
CB COMMERCIAL
Als Eigentümer eines US – Firmensitzgebäudes mit 1,36 Millionen Quadratmetern. ft. von netto vermietbaren Flächen, von denen nur 25 Prozent direkt belegt sind, erkannte British Petroleum (BP) Anfang dieses Jahres, dass es zu sehr wie ein Vermieter aussah. Obwohl es einst 100 Prozent der Fläche des Gebäudes eingenommen hatte, hatte das Unternehmen seine Nutzung im Laufe der Jahre reduziert und damit begonnen, Teile an andere Mieter zu vermieten.,
Die Führungskräfte der Cleveland-Zentrale entschieden, dass BP sein Vermögen besser einsetzen könnte, indem es die im Gebäude gebundenen Erlöse in Bargeld umwandelt und es in ihrem Hauptgeschäft einsetzt.
Das Unternehmen führte eine eingehende interne Überprüfung seiner Optionen durch, wünschte sich jedoch eine externe Perspektive. CB Commercial war eines von sechs von BP befragten Immobilienunternehmen in Bezug auf eine mögliche Sale-Leaseback-Vereinbarung. Jeder der sechs wurde gebeten, festzustellen, ob und wann der Markt für BP geeignet sein könnte, eine Vereinbarung über den Verkauf des Gebäudes und die Pacht eines Teils des Raums abzuschließen., „Wir wurden während einer sogenannten Beratungsphase angerufen, ohne zu wissen, dass BP mit der Transaktion fortfahren würde“, berichtet John Stanfill, Präsident der Investment Properties Group von CB Commercial. „Wir haben BP von unseren Ergebnissen beraten und eine sehr gründliche und detaillierte Analyse des Marktes vorgelegt.
„Unsere Empfehlung deutete darauf hin, dass es ein günstiger Zeitpunkt war, das Gebäude zu verkaufen“, sagt Stanfill. „Wir stellten fest, dass der steigende Markt zu günstigeren Preisen und einem höheren Wert für die Immobilie führen und niedrigere Belegungskosten verursachen würde., Diese Empfehlung stimmte mit der internen Analyse von BP überein und wir wurden mit dem Geschäft ausgezeichnet.“
BP-US-Hauptquartier ging auf den Markt, Anfang Juni 1996 für den Preis von $145 Millionen. Das Ziel von CB Commercial ist es, den Deal innerhalb von sechs Monaten abzuschließen.
Stanfill berichtet, dass der Käufer, wie bei einer Transaktion dieser Art üblich, wahrscheinlich ein ziemlich anspruchsvoller, aber „passiver“ Investor ist, der keinem Bau-und Leasingrisiko ausgesetzt ist, da die Anlage bereits zu 75 Prozent belegt ist., „Reduziertes Risiko ist einer der Vorteile einer Investition in ein Sale-Leaseback“, sagt Stanfill. Er fügt hinzu, dass dieses besondere Gebäude in den nächsten 12 Jahren wenig Pacht Rollover haben wird.
„Einer der Vorteile dieses Deals für CB Commercial ist neben der Bezahlung der Transaktion“, so Stanfill, “ die Möglichkeit, British Petroleum, mit dem wir eine langfristige Beziehung haben, noch auf einer anderen Ebene zu dienen.“
COMMERCIAL NET LEASE REALTY
Eine der Möglichkeiten zur Abwicklung eines Sale-Leaseback ist die geteilte Finanzierung., Das ist, wie Commercial Net Lease Realty (CNLR), ein Immobilien-Investment Trust mit Sitz in Orlando, Fla. half Barnes & Edlen von New York die Expansion in Daytona Beach, Fla.
Laut Gary Ralston, Präsident von CNLR, hatte Barnes & Noble einen 2,1 Hektar großen Standort identifiziert, auf dem ein Supermarkt in Daytona Beach gebaut werden sollte, und näherte sich CNLR über die Gelegenheit., Im Rahmen der Programmbeziehung der beiden Unternehmen erstellte CNLR einen Tandem-Prozess, bei dem CNLR die Due Diligence und Überprüfung der Immobilien durchführte, während Barnes & Noble die Due Diligence und Überprüfung des Einzelhandelsgeschäfts und des Baus des Geschäfts durchführte.
Der ausgewiesene Standort gehörte Best Buy, das auf einem Teil des Grundstücks ein Geschäft errichtete und mit Barnes & einen Vertrag über den Verkauf des 2,1 Hektar großen Outparcel abschloss. Barnes & Noble hat den Vertrag CNLR übertragen, die auf dem Land im September 1995 geschlossen., Unter Verwendung eines Standard-Leasingdokumentpakets, das zwischen CNLR und Barnes & Noble bei 12 anderen Gelegenheiten verwendet wurde, wurde Barnes & Noble wurde bis zu einem Jahr für den Bau des Gebäudes aufgegeben, mit der Vereinbarung, dass CNLR ihnen die Baukosten erstatten würde. Das Gebäude wurde im Januar 1996 errichtet und am 1.Februar eröffnet.
Dieses für beide Seiten vorteilhafte, geteilte Finanzierungssystem bot Barnes & Noble unter anderem mit niedrigeren Mietpreisen und CNLR mit einer guten Rendite auf investierte Dollar., „Der Vorteil dieser Transaktion gegenüber anderen Sale-Leaseback-oder Build-to-Suit-Vereinbarungen, die drei Schließungen haben können“, sagt Ralston, „ist, dass es nur eine Schließung und eine Reihe von Dokumenten gibt, sodass mehr Geld in Stöcke und Ziegel fließt. In einem typischen Sale-Leaseback oder Build-to-Suit kann ein Einzelhändler einen Entwickler auf das Land lenken, der dann Land-und Baudarlehensschließungen hat, und eine dritte Schließung, wenn das Geschäft an den Einzelhändler verkauft wird. Jede Schließung kann die Immobilienkosten um 3 Prozent auf 5 Prozent aufblähen, ohne einen Wert hinzuzufügen.,
„Unsere geteilte Finanzierungsstruktur bringt einen strategischen Allianzansatz in das Geschäft, indem versucht wird, den beteiligten Parteien direkt mehr Wert zu bieten, mit weniger Transaktionskosten von Drittanbietern, die keinen Wert hinzufügen“, fährt Ralston fort. „Ich mag Gutachter und Anwälte, aber wie viele Neuauflagen der Titelversicherung benötigen Sie?“
Der einmalige Umgang mit dem Rechtsgeschäft kann auch zu einer niedrigeren steuerlichen Bewertung der Immobilie führen, da der Gutachter nur den Grundstücksverkauf und die Verbesserungskosten im Gegensatz zu einem überhöhten Anlegerkaufpreis aufnimmt, sagt Ralston., „Darüber hinaus ist der Einzelhändler bei dieser Art von Struktur niemals in der Titelkette und daher keinen Umweltrisiken ausgesetzt.“
Eine zunehmende Anzahl von Verkauf-Leaseback-Transaktionen von CNLR wird durch geteilte Finanzierung abgewickelt. Das Unternehmen hat seinen Fokus im Laufe der Jahre verengt, um sich auf freistehende Einzelhandelsgeschäfte zu spezialisieren. Das Unternehmen arbeitet mit etwa 30 großen Einzelhändlern im ganzen Land zusammen und dient als Vermieter für die meisten Kategorie Killer., Laut Ralston wurden von den 100 Millionen US-Dollar, die CNLR im ersten Halbjahr dieses Jahres für Unternehmen tätigte, bis zu 80 Prozent als Sale-Leaseback konzipiert. Ein Großteil des Geschäfts von CNLR, etwa 75 Prozent, sind sich wiederholende Beziehungstransaktionen, bei denen immer wieder bestimmte Sale-Leaseback-Dokumente verwendet werden, um die Kosten zu senken und den Austausch zu beschleunigen.
Heute bietet der 28.000 Quadratmeter große Barnes & Noble superstore in Daytona Beach 150.000 Buchtitel … und Kaffee auch.
EDWARD S., GORDON
Wie British Petroleum hatte New York Life einst 100 Prozent seines 800.000 Quadratmeter großen Bürogebäudes in der 63 Madison Avenue in New York City besetzt. Mit einer Änderung der verschiedenen Geschäftsbereiche des Unternehmens war jedoch ein erheblicher Raumblock-etwa 40 Prozent-überflüssig geworden.
New York Life suchte nach zwei Alternativen: 1) Aufenthalt im Vermietergeschäft oder 2) Verkauf des Gebäudes und Leasing eines großen Teils davon , was letztendlich die höchste und beste Nutzung für diesen bestimmten Vermögenswert erreichte.
Edward S., Gordon, mit Hauptsitz in New York City und einem wichtigen Immobilienakteur auf diesem Markt, wurde zum exklusiven Handelsvertreter für die Immobilie ernannt, die an die Weltniederlassung von New York Life angrenzt. „Wir haben einen zweigleisigen Ansatz verfolgt“, erklärt Robert Alexander, Executive Managing Director von Edward S. Gordon. „Wir verfolgten zuerst einen Eigentümer / Insassen, aber wo es viele Mietanfragen gab, gab es kein wirkliches Interesse daran, das Gebäude zu kaufen und einen Teil davon zu besetzen.
„In der zweiten Phase haben wir uns an die Investitionsentwicklungsgemeinschaft gewandt., Bevor wir irgendwelche Diskussionen einleiteten, haben wir zuerst qualifizierte Perspektiven herausgefiltert, von denen wir das Gefühl hatten, dass sie das Geld hatten, aber auch gut mit der Kultur von New York Life zusammenarbeiten und die Wünsche und Bedürfnisse des Unternehmens verstehen konnten“, sagt Alexander.
Die New York Life-Immobilie ging Anfang 1995 zum Preis von 68 Millionen US-Dollar auf den Markt. Weniger als ein Jahr später wurde es für 65 Millionen US-Dollar an George Comfort & Sons und Loeb partners über ein Joint Venture verkauft.,
Diese Sale-Leaseback-Transaktion ermöglichte es New York Life, einen Vermögenswert, der seit 1960 in den Büchern stand, in eine Kapitalinfusion umzuwandeln. Der Immobilienverkauf präsentierte New York Life auch mit erstklassigen Büroflächen auf langfristiger Basis zu Marktmieten in diesem Bereich. Der Käufer hat eine ausgezeichnete Gelegenheit, einen Raum in einem Gebäude zu mieten, das von New York Life verankert ist.
“ Es ist eine seltene Gelegenheit, ein Sale-Leaseback dieser Größenordnung in unserer Gegend zu finden. Nach meinem besten Wissen hat New York City in diesem Jahrzehnt keine dieser Größen gesehen“, bemerkt Alexander., „Ich glaube, dass sich der Immobilienmarkt hier stärkt und dass es viele Kapitalquellen gibt, die bereit sind, einen Deal abzuschließen.“
MARCUS & MILLICHAP
Das Sale-Leaseback wird von Marcus & Millichap, einer Immobilieninvestmentgesellschaft mit Sitz in Palo Alto, Kalifornien, arrangiert. für Payless Schuhgeschäfte von Topeka, Kan., ermöglicht es Payless, „die niedrigsten Verkaufs-und Leaseback-Raten zu nutzen, die auf dem heutigen Markt erzielt werden können“, so John Glass, Sales Associate für Marcus & Millichap., „Mit einer proprietären Formel können wir Raten erzielen, die mindestens 10 bis 15 Prozent unter dem liegen, was vergleichbare Wall Street-Institutionen bieten können.“
Glass gibt an, dass die Strategie von Payless darin besteht, sein gesamtes Kapital auf den Ausbau des Geschäfts zu konzentrieren, ohne sein Geld an Immobilien zu binden. Dies ist jetzt immer wichtiger geworden, da Payless in ein einzelnes öffentliches Unternehmen ausgegliedert wurde.
Jedes Jahr stellt Payless ein Paket von 15-40 Geschäften für Gebote aus, wobei 60 Bieter bundesweit um das Geschäft wetteifern., Marcus & Millichap wurde im vergangenen Januar mit dem 1996-Gebot ausgezeichnet. Die Vereinbarung wurde erfüllt, und Glass hofft, die projizierten 25 Geschäfte im diesjährigen Deal bis Herbst 1996 schließen zu können. „Das Timing hängt wirklich davon ab, wie lange wir brauchen, um die niedrigstmögliche Sale-Leaseback-Rate für Payless zu erzielen“, sagt er und fügt hinzu, dass das gesamte Dollar-Volumen des diesjährigen Deals in der Nähe von $20 Millionen liegen wird.
Die Hannoversche Immobiliengesellschaft, ein Geschäftsbereich von Marcus & Millichap, ist die tatsächliche Einheit, die die Geschäfte kauft, die durchschnittlich 2.800 bis 3.500 m2 groß sind. ft., jeder und reichen von $ 350.000 bis $ 1,1 Millionen.
Glass berichtet, dass die bisherigen Unternehmen, die die jährlichen Payless-Gebote gewonnen hatten, nicht die günstigsten Konditionen auf dem Markt zuließen. Er sagt, dass sein Unternehmen Payless mit einer besseren Mausefalle angegangen ist-die Formel, die „die niedrigstmöglichen Sale-Leaseback-Raten auf dem Markt ermöglicht und die Sale-Leaseback-Kosten um mindestens 20 Prozent reduziert.“Im Laufe Payless‘ Leasing pro Geschäft, wird die Formel den Schuhhändler mehrere hunderttausend Dollar sparen., Dies wird erreicht, indem der Zwischenhändler eliminiert und Low-Cost-Sale-und Leaseback-Mittel von 1031-Börsenkäufern genutzt werden, sagt er.
„Unser Unternehmen hat im vergangenen Jahr einen Umsatz von 2.1 Milliarden US-Dollar erzielt, und fast die Hälfte dieser Transaktionen umfasste 1031 Börsen“, erklärt Glass. Ein 1031-Börsenkäufer ist jemand, der ein Gebäude verkauft und bei Abschluss das Eigenkapital gegen ein ähnliches Gebäude eintauscht, wodurch seine Kapitalgewinne erhalten bleiben. Dieser Schutz „motiviert 90 Prozent der Börsenkäufer in Sale-Leaseback-Situationen wie Payless Shoes““, berichtet Glass., Er fügt hinzu, dass die beteiligten Eigenschaften in der Regel auf Pads vor Wal-Mart Supercenters sind, bietet enorme Kunden ziehen für jedes Geschäft. Glass betont, dass Marcus & Millichap die Leitung ist, über die Payless-Schuhe die kostengünstigen Mittel von 1031-Börsenkäufern nutzen können.,
Da der Sale-Leaseback letztlich um den endgültigen Verkaufspreis der Immobilie zu vorherrschenden Marktpreisen festgelegt wird, reduziert Marcus & Millichap die Kosten durch den Wegfall des Zwischenhändlers; Es befasst sich direkt mit dem passiven Anlegermarkt, der traditionell Geld hat, das weitaus kostengünstiger ist als das, was Pensionsfonds Berater oder Wall Street Institutionen bieten können, nach Glass. Einige der früheren Paketangebote von Payless wurden vergeben und an Drittinvestoren weiterverkauft, mit einem erheblichen Gewinn für den Zwischenhändler., „In unserer gesamten Formel ermöglichen wir Payless, niedrigere Sale-Leaseback-Raten zu nutzen, indem wir direkten Zugang zu diesen einzelnen Anlegern bieten“, sagt Glass.
Das Payless sale-Leaseback ist auch deshalb untypisch, weil Payless 15-jährige Absolute Bond triple net Leases anbietet, die von der Payless Shoe Corporation garantiert werden, obwohl dies keine echte & Millichap Anforderung ist. Mieter bieten ihren Mietern normalerweise keine Anleihe-Funktion an, da sie im Falle eines Unfalls nicht weiter verpflichtet sein möchten., Bei einem verbindlichen Mietvertrag ist der Mieter dafür verantwortlich, die Leasingverpflichtung weiterhin zu erfüllen, egal was passiert. Glass berichtet, dass Payless diese Funktion zu seinen Mietverträgen hinzufügt, um eine etwas niedrigere Sale-Leaseback-Rate zu erhalten; Da das Risiko in der Einkommensquelle geringer ist, kann dem Anleger eine etwas geringere Rendite diktiert werden.
Payless Shoe Stores ist der größte Schuhhändler der Welt. Das Unternehmen verkauft eines von fünf Paar Schuhe in den Vereinigten Staaten verkauft, und hat einen Jahresumsatz von $2,3 Milliarden.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST INC.,
Die Führung eines Unternehmens in einer so dynamischen Branche wie dem Gesundheitswesen erfordert Flexibilität und Liquidität. Anfang dieses Jahres stellten Blue Cross und Blue Shield United of Wisconsin fest, dass es an der Zeit war, die 1977 errichtete Zentrale zu veräußern und die Liquidität ihrer Bilanz zu erhöhen. Im Juni verkaufte der in Milwaukee ansässige Versicherer seine 236,218-sq.-ft. Gebäude zu TriNet Corporate Realty Trust Inc. ein in San Francisco ansässiger Immobilieninvestment Trust, der es dann wieder vermietet hat.,
„Wir konzentrieren uns auf unsere Kerngeschäfte von Managed Care Service und Versicherungsdienstleistungen“, sagt Tom Luljack, Director of Corporate Communications für Blue Cross und Blue Shield United of Wisconsin. „Als wir uns ansahen, wie wir diesen Fokus beibehalten können, war es eine gute Option, aus dem Immobiliengeschäft auszusteigen, da wir das Eigenkapital, das wir im Gebäude hatten, nutzen und die Energie, die in die Instandhaltung des Vermögenswerts fließt, umleiten konnten.“
Darüber hinaus muss der Versicherer nicht die Kapitalreserven für Immobilienbestände halten, die Regulierungsbehörden verlangen.
TriNet, das 12 besitzt.,6 Millionen sq. ft. büro – und Industrieflächen, kaufte das 10-stöckige Gebäude für $16 Millionen und verhandelte eine Triple-net, 10-Jahres-Mietvertrag mit Blue Cross und Blue Shield. Trinets anfängliche Rendite lag bei knapp 10 Prozent.
„Wir versichern die Qualität des Vermögenswerts, den Kredit des Mieters und vor allem die Fähigkeit, den Raum neu zu leasen“, sagt Gary Lyon, Executive Vice President und Chief Acquisitions Officer von TriNet, der auch auf eine ungesicherte Kreditlinie zugreift, die es ihm ermöglicht, keine Schulden bei seinen Immobilienbeständen zu tragen., „Dieser Ansatz ermöglicht es uns, wesentlich kürzere Mietverträge anzubieten.“
Blue Cross und Blue Shield hielten das Gebäude ursprünglich für verkaufsfähiger mit einem 15-Jahres-Leaseback, aber TriNet war in der Lage, einen akzeptablen 10-Jahres-Deal zu strukturieren, der Blue Cross mehr Betriebsflexibilität bot. Der kurzfristige Mietvertrag, der Verlängerungsoptionen bis 2021 umfasst, wurde mit einer Laufzeit von 15 Jahren wettbewerbsfähig bewertet.
„Die Belegungskosten sind im Vergleich zu den Alternativen auf dem Markt gering“, sagt Luljack.,
Das Class-A-Gebäude befindet sich in einem gesunden westlichen Teilmarkt der Innenstadt von Milwaukee. Lyon sagt, dass die Marktmieten stärker steigen sollten als die 3-prozentigen Eskalationen, die in den Deal geschrieben wurden.
„Unser Kaufpreis lag deutlich unter den Wiederbeschaffungskosten“, sagt Lyon, “ und die Mieten liegen unter dem Markt, was sowohl unser Kredit-als auch unser Immobilienengagement verringert. Diese Vereinbarung erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter seine Verlängerungsoptionen ausübt, und bietet TriNet im Falle einer Kündigung von Blue Cross erhebliche Vorteile.,“
Das Gebäude, das im Laufe der Jahre mehrere wichtige Kapitalverbesserungen erhalten hat, kann Einzel-oder Mehrmieterbelegung aufnehmen.
„Sale-Leasebacks werden aufgrund ihrer Flexibilität immer attraktiver“, sagt Lyon. „Blue Cross wollte seine Kapitalstärke erhöhen, indem es Erlöse aus dem Gebäude holte und liquidere Vermögenswerte einsetzte.“
UNITED TRUST FUND
First Union Bank in Charlotte, N. C.,, konnte seine Gesamtkreditkosten senken und die Barreserven verbessern, während die Kontrolle über zwei Zweigniederlassungen aufrechterhalten wurde, die von United Trust Fund (UTF) in Miami gekauft und an die Bank vermietet wurden. „Dieser Sale-Leaseback lieferte First Union mit niedrigen Kosten der Mittel, einen kleinen Gewinn auf den Buchwert als Folge der Abschreibungen und erhöhten Marktanteil ohne coming-of-pocket mit jedem Dollar“, sagt Paul Domb, President of Asset Management für UTF., „Der Deal gab Kapital frei, das an Immobilien gebunden war, und bot der First Union Bank die Flexibilität, die Gebäude zu untervermieten und Gewinne beizubehalten, wenn die Filialen nicht funktionieren.“
Domb berichtet, dass UTF mehr Sale-Leaseback-Transaktionen für Finanzinstitute abwickelt als jedes andere Sale-Leaseback-Unternehmen in den USA. UTF-Deals betreffen in der Regel Zweigniederlassungen, wie die beiden, die letztes Jahr in Boca Raton und Ft gekauft wurden. Lauderdale, Fla. für die Erste Union Bank.,
Auf der Suche nach billigem Kapital wandte sich die First Union Bank im Oktober 1995 an UTF mit dem Wunsch, in Immobilien gebundenes Eigenkapital für die Nutzung in ihrem Hauptgeschäft freizuschalten. Die interne Immobilienabteilung der First Union Bank benannte die zwei Zweigniederlassungen eines kleineren Instituts, das sie erwerben wollte. „Da die Bank nicht aus eigener Tasche kommen wollte, um die Filialen zu kaufen, war die beste Alternative für den Erwerb ein Sale-Leaseback“, sagt Domb.
Er erklärt, dass UTF das Land und die Gebäude für etwa $7 Millionen in einem Deal gekauft hat, der im Dezember 1995 geschlossen wurde., Die First Union Bank unterzeichnete einen 15-Jahres-Mietvertrag vom Typ Absolute Bond, der die vollständige Kontrolle über die Immobilien für bis zu 35 Jahre durch Optionen bietet. Die Ratingagentur Moody ‚ S hatte die niedrigen Kosten der Transaktion kritisiert.
„Dies ist ein Lehrbuchbeispiel für ein typisches Sale-Leaseback“, so Domb. „Es ist eines der besten Fahrzeuge für die vielen Finanzinstitute, die in andere Staaten expandieren.“