arrendar, alquilar o comprar un espacio para un restaurante sin un plan es como entrar en un Walmart sin una lista de compras. Vas a buscar medicina para la alergia y te vas con Claritin y furniture 400 en muebles de patio.
donde decides abrir tu restaurante es increíblemente impactante: afecta a tus costos de mano de obra, facturas de servicios públicos, marketing y gastos generales.
En otras palabras: el espacio del restaurante que elijas es probablemente la decisión más importante que tomarás.,
Cuando tiene en cuenta cosas como el costo del arrendamiento del espacio comercial, los permisos, las renovaciones y las inspecciones de edificios, encontrar el vecindario adecuado para abrir un restaurante es un paso crítico que puede dictar la rentabilidad futura de su restaurante.
¿Las buenas noticias? Usted tiene el control total y, al calcular los números correctos, es posible saber si puede o no pagar una propiedad de Restaurante en función de su capacidad de asientos proyectada y los ingresos por servicio., Hemos descrito cinco maneras de encontrar el espacio comercial perfecto para que su restaurante establezca una tienda:
- establezca un presupuesto realista (y apéguese a él)
- investigue a fondo el vecindario
- Averigüe cuántos metros cuadrados necesita
- calcule los objetivos de ventas estimados para cubrir los gastos
- evalúe el potencial del espacio del restaurante
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establezca un presupuesto realista (y apéguese a él)
no comience a buscar espacio de restaurante para arrendar sin establecer un presupuesto con el que se sienta cómodo primero. Esto es lo que debe tener en cuenta para determinar su presupuesto:
- ingresos proyectados
- Investigación de mercado
- Wiggle room
- Prepárese para lo peor
ingresos proyectados
Los Restauradores generalmente gastan entre el 5 y el 10% de sus ingresos en alquiler y servicios públicos., Si espera generar 4 40,000 cada mes en su restaurante quick service burrito en Austin, entonces debe gastar entre 2 2,000 y 4 4,000 en alquiler y servicios públicos. Si usted piensa que su fino comedor de sushi establecimiento en los suburbios de Seattle, atraeré a $100.000 en ingresos mensuales, usted puede gastar entre $5,000 y $10,000 al mes en su espacio.
investigación de mercado
¿Cómo sabes cuánto espacio puedes permitirte si aún no has abierto el restaurante o eres restaurador por primera vez? Realizar estudios de mercado., Pregunte a los Restauradores de su área con conceptos similares qué tipo de ingresos generan.
Wiggle room
si su agente inmobiliario le muestra un espacio que está por encima del presupuesto, pero golpea todas sus marcas, ¿estaría dispuesto a estirar su presupuesto? ¿Puede vender suficiente comida a suficientes invitados a un precio lo suficientemente alto como para cubrir todos sus gastos y tener dinero sobrante?
Es imperativo que proyecte cuánto en ventas necesita ganar su restaurante para cubrir el alquiler, la mano de obra, los servicios públicos y el costo de los bienes vendidos.,
Prepárese para lo peor
Si tiene algunos meses lentos consecutivos, o si la economía da un giro, ¿podría cubrir el alquiler? La mayoría de los espacios comerciales se alquilan por 3-5 años a la vez. ¿Tiene ahorros en los que podría sumergirse en caso de tiempos difíciles? Investiga y acumula tus ahorros antes de buscar un espacio para tu restaurante.
si ha hecho todo lo posible para arreglar el barco y todavía está luchando para cubrir el alquiler, considere hablar con su propietario sobre la renegociación de su contrato de arrendamiento., Si sus ventas están sufriendo debido a factores externos como la construcción en su calle o problemas económicos, su propietario podría estar abierto a la renegociación. Incluso a un precio más bajo, los inquilinos preferirían tener ingresos estables y predecibles que la molestia de encontrar nuevos inquilinos viables.
investigue a fondo el vecindario
el adagio «ubicación, Ubicación, Ubicación» suena verdadero cuando se trata de qué propiedad de restaurante elige. ¿Dónde quieres que esté ubicado tu restaurante?, Tom Scarda, CEO y fundador de la Franchise Academy, recomienda que los Restauradores investiguen a fondo la ubicación de un espacio comercial en función de estos ocho factores:
- barrio
- Calle
- competidores cercanos
- volumen de negocios
- Base de clientes
- tráfico peatonal
- ambiente
- accesibilidad
barrio
para estar en un área bien establecida, o uno que está por venir? Si bien cualquiera de esas opciones tiene sus pros y sus contras, debe asegurarse de que su mercado objetivo viva allí o visite con frecuencia esa área.,
Street
¿en qué tipo de calle quieres que esté tu restaurante? Pagarás un centavo por estar en la calle principal, pero una ubicación fuera de lo común podría significar que tendrás que gastar mucho en marketing para que la gente encuentre tu restaurante. Encuentre una ubicación que le brinde tanta visibilidad como su presupuesto pueda permitirse.
competidores
¿Qué otras empresas están cerca? Si quieres abrir una tienda de batidos, tener un gimnasio al lado te ayudará a generar negocios. Sin embargo, si ya hay una docena de tiendas de batidos en la zona, la suya tendrá dificultades para destacarse.,
piense en la competencia circundante y los negocios complementarios cerca de una ubicación potencial. Si la Ubicación está rodeada de establecimientos similares que se dirigen a la misma multitud, es muy probable que necesites aumentar tu gasto en marketing para atraer clientes. Si hay negocios que complementan el suyo, puede forjar una asociación estratégica que anime a los clientes a visitar cada uno de sus establecimientos.
volumen de negocios
tenga cuidado con los espacios, calles o vecindarios que ha visto que se voltean mucho., Sí, eres una persona de negocios fantástica y matcha puede estar de moda en este momento, pero si el espacio comercial o área no funcionó para otros, probablemente no funcionará para usted y su café matcha. Tómese su tiempo para encontrar una ubicación que ayude a su negocio a prosperar.
base de clientes
¿es el vecindario conocido por atraer al tipo de clientes a los que está atendiendo? ¿Su cliente objetivo vive en esta área?, Considere usar un explorador de censos para entender quién vive en los vecindarios en los que está interesado y ver si su información demográfica coincide con el mercado objetivo de su restaurante.
tráfico peatonal
¿El barrio está densamente poblado? ¿Puede confiar en los clientes sin cita previa o tendrá que invertir más en marketing para atraer clientes?
ambiente
visita el barrio durante el día y la noche. ¿Su negocio encaja en el ambiente del vecindario?
accesibilidad
¿el espacio comercial es de fácil acceso en transporte público? Hay estacionamiento?,
asegúrese de que la ubicación de su restaurante sea atractiva y accesible para su cliente objetivo, que haya suficiente tráfico peatonal para mantenerlo ocupado en cada servicio y que la población del vecindario se corresponda con su cliente objetivo.
averigua cuántos metros cuadrados necesitas
¿Cuánto espacio necesita tu restaurante? Cuanto más espacio, más gastarás. Cuanto menos espacio, menos clientes podrá servir dentro del restaurante. Sin embargo, las ubicaciones más pequeñas presentan varios beneficios.,
por un lado, cuando tiene menos metros cuadrados de espacio de servicio, puede prestar más atención a sus invitados y ofrecer experiencias gastronómicas más íntimas. Además, un espacio más pequeño significa que necesita contratar menos personal de servicio.
Ten en cuenta estos factores a la hora de decidir cuánto espacio necesitas para tu restaurante.
concepto
El concepto y el estilo de servicio de su restaurante afectarán la cantidad de espacio que necesita. Un lugar de comida para llevar puede requerir solo un mostrador de recogida, mientras que una cafetería o un restaurante de servicio completo necesitaría asientos amplios., Las pautas recomiendan que asigne el 60% de sus pies cuadrados al comedor y el 40% restante al espacio de la cocina.
además, tenga en cuenta las directrices de la industria para el espacio de asientos por cliente. Por ejemplo, los restaurantes de comida rápida se adhieren a 11-14 pies cuadrados por asiento, mientras que los establecimientos de alta cocina dan a sus clientes 18-20 pies cuadrados por asiento.
espacio para eventos
¿quieres que tu restaurante funcione como sala de banquetes o espacio para eventos? Considere cuánto más espacio necesitará para un espacio de comedor privado.,
maximizar el espacio
en ciudades como Nueva York, donde el espacio comercial es uno de los más caros del mundo a $171 por pie cuadrado, un espacio más grande puede reducir las ganancias y a veces es simplemente inaccesible. En las ciudades caras, es importante pensar en cómo aprovechar al máximo un espacio más pequeño. Lea los consejos para maximizar el espacio de un restaurante pequeño antes de eliminar cualquier espacio comercial pequeño de su lista.
deje que el concepto y el presupuesto de su restaurante dicten el tamaño del espacio comercial que necesita.,
calcule los objetivos de ventas estimados para cubrir los gastos
recuerde, el espacio comercial que elija tiene un gran efecto en sus operaciones diarias, sus gastos recurrentes y el número de clientes que puede servir, y sus ventas de alimentos deben ser lo suficientemente fuertes para soportar esos gastos recurrentes.,
para averiguar cuánto necesita vender por asiento para pagar un espacio comercial, primero debe hacer lo siguiente:
- encontrar el costo del espacio comercial por pie cuadrado
- calcular sus pies cuadrados por cliente
cómo encontrar el costo de un espacio comercial por pie cuadrado
El costo de una ubicación por pie cuadrado afecta a cuántas personas puede servir y mucho que necesita cobrar para que su comida se mantenga rentable. En Nueva York, el espacio comercial promedio en barrios de moda como Manhattan o Brooklyn es de 1 120 por pie cuadrado., Para comparar, el precio promedio por pie cuadrado en Los Ángeles es de 5 52.
cómo calcular los pies cuadrados por cliente
Los espacios para comer ocupan aproximadamente el 60% del total de pies cuadrados de la mayoría de los restaurantes. El otro 40% se destina a su cocina,espacio de almacenamiento, estaciones de servicio, etc.,p>la cantidad de pies cuadrados que asigne a cada huésped sentado depende del tipo de establecimiento que desee abrir, pero aquí hay algunas pautas generales:
- Alta Cocina: 18 a 20 pies cuadrados por persona
- servicio completo de comedor: 12 a 15 pies cuadrados por persona
- Servicio de mostrador: 18 a 20 pies cuadrados por persona
- comida rápida: 11 a 14 pies cuadrados por persona
Ahora, deje que ponga esto en práctica y use el costo por pie cuadrado y la capacidad de asientos de un espacio comercial para determinar cuánto necesitaría vender por asiento, por servicio, para cubrir todos sus gastos.,
por ejemplo
digamos que Johnny encuentra un espacio comercial de 1,200 pies cuadrados en Brooklyn que cuesta 5 52 por pie cuadrado. Investigó el vecindario y sabe que hay un mercado para su concepto de restaurante de fusión Italiana de alta gama y servicio completo. Está enamorado y piensa que el espacio tiene potencial, pero ¿cómo puede saber si es o no una inversión financieramente responsable a largo plazo?
¿cuánto necesita Johnny hacer por mes para cubrir su contrato de arrendamiento?,
- Costo de arrendamiento anual: 1,200 x 52 = 62,400
- Costo de arrendamiento mensual: 62,400 / 12 = 5,200
para cubrir sus costos estimados de alimentos, mano de obra y servicios públicos, Johnny quiere que su alquiler mensual represente solo el 8% de sus ventas mensuales totales.
- objetivo de ventas Mensual: 5,200 x 100 / 8 = 65,000
Johnny necesita vender por $65.000 por mes para cubrir todos sus gastos.
¿cuántas personas pueden sentarse Johnny?
ahora, calculemos cuántas personas Johnny puede sentarse cómodamente en este espacio comercial. Quiere ofrecer 15 pies cuadrados por persona., Recuerde, el espacio para comer generalmente representa el 60% del total de metros cuadrados del espacio comercial.
- espacio de comedor disponible: 1,200 x 0.60 = 720 pies cuadrados
- capacidad total de asientos: 720 / 15 = 48 asientos
el espacio comercial puede acomodar cómodamente a 48 personas (o 24 mesas para 2).
¿cuántos ingresos por asiento necesita Johnny para cubrir sus gastos?
Johnny quiere que su restaurante ofrezca 2 servicios: uno a partir de las 6:00 pm y el otro a las 8:30 pm. Su objetivo es girar cada una de sus 24 mesas dos veces al día, y está abierto 6 días a la semana.,
- Servicios por semana: 2 x 6 = 12
- clientes atendidos por semana: 12 x 48 = 576
- ingresos promedio por asiento: 65,000 / 576 = $112.84
Johnny restaurant necesita hacer un promedio de $112.84 por asiento, por servicio para cubrir sus gastos.
Johnny ahora puede tomar esa información para planificar un menú que asegure que está haciendo un promedio de al menos $112.84 por asiento por servicio.,
evaluar el potencial del espacio del restaurante
Más allá de los factores externos como la ubicación y el precio, es importante pensar en el potencial a largo plazo del espacio y considerar factores internos como su condición y características antes de firmar un contrato de arrendamiento.,
ubicada en el prometedor vecindario de Montreal, Saint-Henri, Elena se hizo cargo de un bar de buceo abandonado y lo transformó en un punto de acceso moderno. ¡Incluso fueron nombrados uno de los mejores restaurantes nuevos de Canadá!
Condition
¿quieres un espacio prácticamente llave en mano, o quieres el reto de hacer tuyo un espacio comercial? Siempre tendrá que hacer algún trabajo para personalizar un espacio comercial, pero algunos requieren menos trabajo que otros.,
si está tomando una antigua panadería y planea abrir una panadería, es posible que el espacio ya esté configurado para sus necesidades y solo necesitará hacer algunos cambios. Sin embargo, transformar la oficina de un ex dentista en un restaurante tomaría más trabajo, tiempo y dinero.
Además, considere cómo la condición del restaurante afecta su precio. Si puede asegurar un gran alquiler mensual porque el espacio está en desorden cuando firma el contrato de arrendamiento, pero puede transformarlo a bajo costo, está buscando muchos ahorros.,
características
¿sueñas con tener un espacio al aire libre para sentarse en el patio de tu restaurante cuando hace buen tiempo? Entonces un espacio al aire libre debe ser una necesidad en su lista. ¿Desea una ubicación frente al mar, o estaría bien con la instalación de una fuente de agua en su restaurante?
considera qué elementos puedes comprometer y cuáles son imprescindibles para tu restaurante. Tener una idea de cómo quieres que se vea el diseño de tu restaurante antes de comprar un espacio te ayudará a asegurarte de satisfacer tus necesidades.,
tener una visión para tu restaurante puede ayudarte a ver el potencial de un espacio.,
10 formas de negociar la mejor tarifa para su espacio minorista
- no tenga miedo de caminar
- considere usar un corredor
- sea sutil
- obtenga comentarios de otros inquilinos del edificio
- considere rechazar la primera oferta
- evalúe su poder de negociación
- pida más de lo que necesita
- tenga en cuenta el espacio fantasma
- Negocie
- obtener ayuda
no tenga miedo de caminar
al negociar un contrato de arrendamiento, es importante ser racional por encima de todo y tomar decisiones objetivas.,
si su corazón está enamorado de un espacio, pero los números no tienen sentido y el dueño de la propiedad no está preparado para bajar su pedido, prepárese para alejarse. Asegurar una ubicación hermosa que no puede permitirse podría resultar en que no tenga suficiente para pagar sus facturas o cubrir los otros costos de inicio asociados con la apertura de un restaurante.
tenga en cuenta los pros y los contras de los corredores
Si bien puede ser tentador trabajar con un agente de bienes raíces o corredor, es importante tener en cuenta que generalmente trabajan para el propietario., Su objetivo es conseguir que el propietario el alquiler más alto posible y asegurar una gran comisión para en el proceso, no para obtener usted, el inquilino, el mejor trato posible.
cuanto más largo sea el plazo de su arrendamiento, mayor será el alquiler y más espacio que usted acepta arrendar, más dinero gana el agente de bienes raíces.
si está en el proceso de investigar varias propiedades, considere tratar directamente con el agente de listado de cada propiedad en lugar de dejar que uno le muestre los listados de otro agente., Al hacer negocios con el agente de cada propiedad, evitan la división de comisiones, lo que hace que su arrendamiento sea más deseable.
sea sutil
como comprador, usted ant para ocultar sus intenciones y deseos de los vendedores. Decir cosas como «este espacio podría caber fácilmente en nuestras mesas» o «me encanta que el espacio tenga sus molduras originales» demuestra su claro interés en el espacio y que ya está imaginando establecer una tienda allí.
evite comunicar señales de compra claras porque debilitan su poder de negociación.,
obtenga comentarios de otros inquilinos del edificio
otros inquilinos pueden ofrecer un montón de comentarios útiles sobre el propietario del edificio. ¿Mantienen la propiedad? ¿Las tarifas de alquiler son estables? ¿Planean quedarse por otro plazo de arrendamiento? Las cosas que otros inquilinos le dicen pueden ayudarle durante sus negociaciones.
considere rechazar la primera oferta
incluso si la primera oferta cae dentro de su presupuesto establecido, el agente de bienes raíces y el propietario pueden estar dispuestos a bajar su precio, pero si nunca presiona, nunca lo sabrá con certeza.,
a menudo, la primera oferta que se le presenta está inflada. Muchos agentes de bienes raíces piden un número más alto a primera hora para que tengan más espacio para negociar.
La mayoría de los agentes esperan que presente una contraoferta y tienen esa posibilidad incorporada a su primer precio de venta. Siempre trate de empujar hacia atrás en el precio de venta original para asegurar la mejor tarifa posible.,
evalúe su poder de negociación
hay varias cosas que influyen en su poder de negociación general (la influencia que tiene en las negociaciones), como la tasa de vacantes del edificio y la tasa de rotación de inquilinos.
otros factores incluyen si está abriendo una franquicia o un restaurante independiente, su historial comercial (¿también ha abierto otros restaurantes exitosos?) y su historial de crédito.
pide más de lo que realmente necesitas
si no preguntas, nunca lo sabrás. Digamos que quieres que los dos primeros meses de alquiler sean gratis; pide seis., Al igual que los agentes de bienes raíces piden más para que aseguren más durante las negociaciones, usted quiere hacer lo mismo.
¿Qué es mejor? Pidiendo dos meses de renta gratis y recibiendo (o conseguir ninguno), o pidiendo seis y tres (la mitad de su original ask)?
no hay nada malo en preguntar. Los propietarios esperan negociaciones y lo peor que puede pasar es que digan «no».
tenga en cuenta el espacio fantasma
muchos inquilinos de restaurantes están pagando por pie cuadrado, pero no reciben tanto como están pagando., Considere medir el espacio de forma independiente para asegurarse de obtener precios justos.
negociar
negociar un arrendamiento es un proceso. Se supone que hay ofertas, contraofertas y de ida y vuelta entre usted, el agente de bienes raíces y el propietario.
si no negocias, te arriesgas a no conseguir lo que quieres o, peor aún, a aceptar sin saberlo un trato unilateral. No tengas miedo de tomarte tu tiempo, negociar el trato por etapas a lo largo del tiempo y, si las cosas no van como te gustaría, pasar a otra ubicación potencial.,
Obtener ayuda
En cualquier caso, el conocimiento es poder. Ya sea que lea sobre las leyes de arrendamiento, se conecte con otros propietarios de restaurantes para aprender de su experiencia o comuníquese con un consultor de restaurantes experimentado, aprender activamente sobre los arrendamientos de restaurantes antes de sumergirse de cabeza marcará la diferencia.
en la mayoría de los casos, un arrendamiento de restaurante es caro. No tomar la decisión correcta la primera vez es aún más caro. Asegúrese de negociar en cada etapa y priorizar lo que es mejor para usted.,
comida para llevar para arrendar el espacio perfecto de restaurante comercial
el espacio que elija para su restaurante puede hacer o romper el negocio. Hay muchos factores que intervienen en hacer de un espacio comercial el espacio adecuado para su restaurante. Estas son las consideraciones clave en las que debe pensar antes de arrendar un espacio de Restaurante en particular:
- presupuesto: ¿cuánto puede pagar por su espacio?
- Ubicación: ¿dónde prosperará tu restaurante?,
- Tamaño: ¿cuánto espacio necesita para su concepto y estilo de servicio?
- potencial: ¿en qué condición desea que esté el espacio y qué características están en su lista de imprescindibles?
siga estos cuatro consejos para asegurarse de que está alquilando un espacio de restaurante que sea adecuado para usted a corto y largo plazo. ¡Buena suerte!