Cómo iniciar un Bed And Breakfast

una habitación romántica para dos en una casa histórica, resplandeciente con la pátina de antigüedades cuidadosamente restauradas, el brillo de la porcelana fina y el brillo de la plata. Un fuego crepita en el hogar y los ricos aromas de café fresco y rollos de canela caseros surgen de la cocina. Es la imagen que la mayoría de la gente conjura cuando consideran una estancia en un bed and breakfast. Y es un retrato preciso.

Pero no el único., Bed and breakfasts son alojamientos con un toque diferente. Por lo general, se encuentran en casas históricas, desde casas adosadas de la época de la Revolución hasta mansiones de la Reina Ana y bungalows artesanales. Pero B& Bs también ocupan edificios no tradicionales como tabernas coloniales, escuelas Gay de los años 90, bancos rugientes de los años 20, faros victorianos y una panoplia de otras estructuras cargadas de historia y romance. Y también descubrirá maravillosos b&Bs en los modernos rascacielos de Manhattan, en granjas lecheras y ranchos de ganado, y en muchos hogares nuevos encaramados junto a un río, un lago o el mar.,

Lo Mejor de ambos mundos
¿Qué es exactamente un bed and breakfast? Es una especie de híbrido entre un hotel de lujo y una casa privada, que encarna lo mejor de ambos mundos. A b& B es generalmente un pequeño establecimiento con cuatro a 10 habitaciones en lugar de las 50 a 100 o más que se encuentran en la mayoría de los hoteles., Los propietarios viven en el lugar e interactúan con los viajeros como si fueran invitados en lugar de números de habitaciones temporales anónimos. Y los huéspedes pueden disfrutar de pequeños toques de lujo como chocolates en sus almohadas, servicio de cobertura y cestas de productos de baño y belleza en las bañeras de hidromasaje.

y, por supuesto, está el» desayuno » en bed and breakfast, una suntuosa comida casera que viene con el precio de la habitación y se sirve cada mañana en un comedor común o en el propio cuarto del huésped., B& Bs también tienden a presentar vasos helados de té helado o limonada en el porche en las tardes calurosas de verano; tazas de cacao después de paseos en trineo en las tardes invernales; platos de galletas en la cocina; y Vino y queso en el salón en las noches oscuras all todo una parte de la tarifa de la habitación.

No es de extrañar que los bed and breakfasts sean tan populares.y cada vez más., De acuerdo con la Asociación Profesional de posaderos internacional (PAII) con sede en Santa Bárbara, California, en 1980 había un puñado relativo de b&Bs/country inns properties 1,000 propiedades que alojaron a 1 millón de huéspedes. En el último recuento, en el cambio de milenio, esa cifra había aumentado a 28.000 propiedades que albergaban a 50,5 millones de huéspedes.

la ocupación promedio, o el número de habitaciones llenas diariamente, según PAII, se ha disparado junto con el número de propiedades disponibles, aumentando del 45 al 50 por ciento en un período reciente de cuatro años., Y los precios de las habitaciones también han aumentado, pasando de $103 a 1 121 en el mismo período de cuatro años.

el factor de beneficio
Ya sea que desee iniciar un b& b Para escapar de la carrera de ratas, para complementar sus ingresos, para crear un negocio a partir de una casa histórica que ama, o para satisfacer su amor por ser un anfitrión o anfitriona, querrá conocer el factor de beneficio. ¿Qué ingresos puede esperar como anfitrión de alojamiento y desayuno?,

la respuesta varía mucho, dependiendo del número de habitaciones en su B&B, la naturaleza estacional (o no) de su ubicación, el tiempo que está en operación, la creatividad con la que promueve su negocio y lo duro que desea trabajar.

tenga en cuenta, sin embargo, que el bed and breakfast no es una industria de altos ingresos. «Este no es un negocio en el que se entra para ganar mucho dinero», advierte Nancy Sandstrom, ex profesora de b&b startups y ahora en su sexto año como posadera., «Puedes obtener ganancias, y muchos de tus gastos personales están semicubiertos. Pero es una decisión de estilo de vida. Obtendrás tus ganancias reales cuando vendas.»

cuantas más habitaciones tenga, más ingresos brutos ganará. Lo cual tiene sentido-dos habitaciones a $100 cada una es de 2 200 por día, mientras que 10 habitaciones a la misma tarifa en ocupación completa trae $1,000 por día. Lo cual es genial. Pero también se deduce que cuantas más habitaciones tenga, más gastos y más trabajo tendrá también.

también, tenga en cuenta que hemos utilizado el término «en plena ocupación.,»Ningún posadero espera una ocupación total durante todo el año a menos que una serie de convenciones importantes, los Juegos Olímpicos y una coronación real estén ocurriendo en la ciudad sobre los talones figurativos del otro.

sin embargo, no todo tiene que ser fatalidad y pesimismo. No todos los bed and Breakfast son de temporada. E incluso si el tuyo lo es, hay cosas que puedes hacer para generar tráfico fuera de temporada, como inventar razones para que los huéspedes visiten además de ir a la playa o esquiar., El seaside b& b podría albergar un fin de semana de Navidad victoriano para traer a esas personas de verano durante el invierno, por ejemplo, mientras que la estación de esquí B&B podría presentar un fin de semana misterioso» Murder Among the Pines » para atraer turistas durante el verano.

Startup Cash

no importa cuál sea su potencial de ganancias, no tendrá ninguna ganancia que contar hasta que su b& B esté listo para recibir invitados. Y levantarse y correr requiere pan., Si bien puede conformarse con el juego adicional de sábanas de Sirenita de la cama nido de su hija para visitar a familiares y Amigos, deberá comprar ropa de cama nueva para sus invitados b&B, junto con colchones, almohadas, toallas y más nuevos. E incluso si ejecuta su operación desde su casa existente en lugar de comprar un reparador, las leyes locales pueden requerir que instale nuevos equipos o accesorios de cocina, actualice la piscina a los estándares públicos o agregue accesorios de seguridad contra incendios.,

la cantidad que gaste dependerá de su B& B. obviamente, cuantas menos habitaciones tenga, menos colchones, almohadas, toallas y similares tendrá que comprar. Además, gastará mucho menos en actualizar su casa existente con muchas habitaciones que si compra una reliquia en ruinas que fue condenada 20 años antes.,

pero si bien es imposible poner una etiqueta de precio en la propiedad que transformará en una posada, es posible calcular los costos de renovación y mobiliario. Una buena regla general es $35,000 a 5 50,000 por habitación para propiedades más grandes y operations 20,000 a 4 40,000 para operaciones muy pequeñas o de bajo costo, sugiere Jerry Phillips, director ejecutivo de PAII.

mercados típicos
hay mucho más para transformar su sueño de un B& B en realidad que simplemente elegir toallas de diseño para los baños., Primero viene reemplazar la fantasía con la etapa de planificación hardcore, y eso incluye investigar el tipo de invitados que puede atraer y planificar cómo los atraerá.

eche un vistazo a los siguientes mercados objetivo típicos. Si puedes tirar de dos, o varios, eso es genial. Pero tendrá que atraer al menos a uno–o ser creativo y llegar a algo más que traerá amplios visitantes.

• turistas. Los vacacionistas por excelencia, estas son las personas que están fuera para pasar un buen rato., Visitar parques de atracciones, parques nacionales y museos, pasear por la playa, pasear en bote, esquiar, hacer turismo y, por supuesto, ir de compras son su modus operandi. Si estás cerca de cualquier tipo de atracción natural o artificial que atraiga a la gente, tienes un gran mercado. El mercado turístico puede ser extremadamente estacional, dependiendo de su ubicación.
• viajeros de negocios. Ya sea que viajen vendedores o presidentes de empresas, los viajeros de negocios representan una gran cantidad de estadías de alojamiento., Según el recuento más reciente, según la Travel Industry Association of America (TIAA), se realizaron 212 millones de viajes de negocios en un solo año, y cada vez más viajeros de negocios optan por las alegrías del B&B Por encima de la impersonalidad de un hotel. Si se encuentra en un lugar urbano, los viajeros de negocios podrían ser un excelente mercado para usted. Pero usted no tiene que estar basado en la ciudad de Nueva York o Chicago para atraer el comercio. Muchas ciudades pequeñas y suburbios cuentan con una o dos grandes corporaciones que generan una gran cantidad de ingresos and y una buena cantidad de viajes de negocios., Como ventaja adicional, Los viajes de negocios, a diferencia del comercio turístico, no son estacionales.
• Romance. Todo el mundo ama una escapada romántica, y el b& B es su epítome. Es un mercado considerable: casi 62 estadounidenses, o el 31 por ciento de todos los adultos, derrocharon en un fin de semana romántico o más en un año recientemente encuestado, dice la TIA. El viajero promedio, agrega, aceleró con dos viajes románticos y medio durante el mismo año.
• colegio o universidad. Si se encuentra en una ciudad universitaria, tiene un mercado incorporado, al menos durante ciertas épocas del año., Los partidos de fútbol, los homecomings y las graduaciones, sin mencionar las nuevas orientaciones de los estudiantes y los fines de semana de los padres, las conferencias y otros eventos académicos o públicos pueden atraer a los visitantes en masa. Y dado que muchas ciudades universitarias también son pequeñas ciudades con poca competencia de alojamiento, Este mercado podría ser tuyo en el que brillar. Tenga en cuenta que su negocio será estacional a menos que pueda aumentarlo con otro mercado objetivo.
• habitación extra de los locales. Podría pensar que las personas que ya viven en su ciudad no estarían interesadas en su B& B., Pero puede desarrollar un mercado adicional ordenado promocionándose a los locales como » sus habitaciones adicionales.»Alguien siempre está teniendo una boda, reunión familiar u otro evento para el que invitan a muchos visitantes de fuera de la ciudad, y luego no tienen dónde ponerlos. Puedes llenar el vacío.

¿está zonificado para un b& b?

además de una licencia comercial ficticia, que legaliza el nombre de su empresa, también deberá solicitar una serie de otras licencias y permisos de la ciudad o el condado. Lo primero es una licencia comercial. La tarifa de la licencia es nominal y también lo es el papeleo., Donde la cosa puede ponerse pegajosa es que, una vez que haya solicitado la Licencia Comercial, la ciudad comprueba cómo encaja en sus ordenanzas de zonificación y estacionamiento.

lo que nos lleva al importante tema de la zonificación. Las ordenanzas de zonificación varían enormemente de un lugar a otro, y generalmente son reguladas por la Comisión de planificación o junta de planificación de la ciudad o el condado., Algunos municipios, que operan bajo la suposición peculiar de que las casas de huéspedes y las casas turísticas siguen siendo comunes, considerarán una casa de familia (un pequeño B&B que se usa para ingresos suplementarios y generalmente no se anuncia) o un pequeño b&B Un negocio residencial y déjalo ir en eso. Otros sienten que cualquier bed and breakfast es una empresa comercial que pertenece a un distrito de negocios. Otros, no familiarizados con el concepto b& B, deciden caso por caso.,

algunos municipios incluyen otros temas además de la ubicación en sus ordenanzas de zonificación. Algunos limitan el número de días que los huéspedes pueden permanecer por visita, generalmente siete o 14 días, como medio de asegurar que permanezcan como huéspedes a corto plazo en lugar de como inquilinos a largo plazo. Algunas ciudades limitan el número de habitaciones permitidas en un vecindario residencial., Algunos prohíben las instalaciones de cocina en las habitaciones, lo que significa que no se permiten cocinas pequeñas.

si su b&B se encuentra en un distrito de negocios, probablemente lo aprobará con éxito. Pero si su vecindario no está zonificado para un bed and breakfast, tendrá que solicitar una varianza o un permiso de uso condicional.

esto generalmente significa que compareces ante la Comisión de planificación como una estrella en tu propio drama judicial. Usted explica cómo funcionará su negocio y por qué no cambiará ni dañará el tenor del vecindario., Si su ciudad es b&orientado a B, con una serie de bed and breakfasts ya en funcionamiento, no debería encontrarse con mucha oposición. Pero si usted va a ser un pionero, es posible que también tenga que explicar cómo bed and breakfasts realmente mejorar los barrios.

montar escopeta con la cuestión de la zonificación son problemas de estacionamiento y señalización. La mayoría de las ciudades estipulan que las empresas permiten un estacionamiento adecuado fuera de la calle para un número determinado de automóviles, por lo general un espacio para cada habitación. También querrán pasos adicionales para sus vehículos familiares., Dependiendo de su ubicación específica, es posible que pueda evitar esto sugiriendo que los huéspedes puedan estacionar en lotes públicos cercanos o en estacionamientos de negocios o en la calle después de horas.

en cuanto a la señalización, es posible que no se le permita publicar ningún letrero si se encuentra en un área residencial. Lo cual está bien si vas a la ruta de la casa de familia y/o no quieres ningún tráfico sin cita previa. Pero si está planeando una operación de tamaño inn0sized que atraerá a los transeúntes, tendrá dificultades para dar a conocer su presencia.

incluso en los distritos de negocios, algunos municipios pueden ponerse pegajosos sobre la señalización., Es posible que insistan en que su letrero se coloque a una distancia fija de la acera o que se coloque solo directamente en su edificio. Para la mayoría de b&Bs, que prefieren señalización discreta y discreta de todos modos, esto no es un problema. Pero es un asunto que debe verificar antes de que se haga una señal.

qué cobrar

Las tarifas de su habitación dependerán de varios factores:

• Los servicios que ofrezca. Puede proporcionar características de lujo como bañeras de hidromasaje, chimeneas, camas king-size o balcones privados, o características más comunes como una piscina.
• Su ubicación., Un bed and breakfast escondido fuera de los caminos trillados donde los turistas o los hombres de negocios no suelen pisar no podrá cobrar tanto como uno en un destino turístico y/o de negocios popular. Su ubicación dentro de su comunidad también puede marcar la diferencia. En una ciudad costera, por ejemplo, un b&B puede tener tarifas más altas que uno que está a una milla, o incluso a dos cuadras, del mar. Una posada en el corazón de un distrito histórico popular puede exigir tarifas más altas que una en la carretera que conduce a la ciudad.
• Las tarifas vigentes en su región., No importa cuán lujosos sean sus servicios o cuán deseable sea su ubicación, sus tarifas tendrán que estar en línea con otros b&Bs y alojamientos en su área. Si cobra significativamente más, perderá negocios y, tal vez sorprendentemente, si cobra significativamente menos, también perderá. (La gente pensará que hay algo mal con su posada y no lo probará.)

entonces, ¿por dónde empezar exactamente? Vuelve a tu investigación de mercado. Echa un vistazo a las tarifas que cobran todos en tu ciudad, desde Moteles económicos hasta hoteles de lujo y, por supuesto, otros bed and breakfasts. A continuación, decida dónde encaja en la jerarquía de alojamiento. Si usted es un simple homestay, que ofrece un ambiente familiar, pero no muchos lujos, es posible que desee fijar el precio de sus habitaciones de manera comparable con un motel de gama alta o similar b& B., Si, por otro lado, tiene comodidades de lujo y un ambiente elegante, puede fijar el precio de sus habitaciones para que coincida con los de hoteles de lujo o bed and breakfasts de lujo.

tenga en cuenta que probablemente no cobrará las mismas tarifas de habitación todo el año, o incluso toda la temporada. La mayoría de los alojamientos, desde el motel más humilde hasta el hotel más poderoso, varían sus precios con la temporada. Esto es especialmente cierto en áreas muy estacionales.

Las tarifas de las habitaciones también pueden variar según el día de la semana. Las Posadas y los hoteles a menudo ofrecen estadías entre semana a tarifas con descuento durante las temporadas más lentas., Esto es inteligente if si su área no es muy transitada por turistas en ciertas épocas del año, los huéspedes que atraen tenderán a ser fin de semana-getawayers. Una estancia de tres noches a mitad de semana por menos del precio de un fin de semana de dos noches puede animar a los huéspedes a llamar por enfermedad, venir y completar el calendario de su semana.

la contratación de empleados

justo cuando necesitará asistencia depende de su nivel de energía, el tamaño de su operación y su tasa de ocupación. ¿Pero cuándo exactamente llega el momento?, «Probablemente su primer día», aconseja Pat Hardy de la Asociación Profesional de posaderos Internacional. «No importa cuántas habitaciones tenga, no necesita ser el limpiador de habitaciones. Tan pronto como eres el limpiador de habitaciones y no tienes tiempo para hacer marketing y para pasar con los huéspedes, comienzas a ver una diapositiva y lidiar con el agotamiento.»

Todo el mundo, dice Hardy, necesita construir algún tipo de alivio en su plan de negocios, ya sea una niñera que se hace cargo temporalmente para darle un par de semanas de descanso o un estudiante de secundaria que viene a limpiar los fines de semana., «Posadero es un trabajo que no debe ser 24/7, o no se puede ser fresco.»

del treinta al 40 por ciento de todos los posaderos no emplean ningún tipo de personal, explica Hardy. Si usted es una operación pequeña, usted puede ser capaz de trabajar solo, pero en cinco a seis habitaciones, usted debe mirar en el empleo de un personal.

mientras que la ayuda de limpieza es a menudo la primera tarea para la que recurre en busca de ayuda, ciertamente no es la única., Si eres una máquina limpia que disfruta del crujido cardiovascular de revolotear con una aspiradora, polvo y esponja, pero odias el crujido de números con pasión, es posible que encuentres que los dólares de tus empleados se gastan mejor contratando a un contable que a una camarera. Si puede obtener mayores ingresos de la habitación compartiendo su experiencia con sus clientes durante un desayuno pausado que apresurarse de ida y vuelta de la cocina, entonces puede que le parezca prudente contratar a un cocinero o ayudante de cocina.,

o ir a por un multitarea estelar que puede echar una mano y echar una mano con todo, como Bruce y Judy Albert en Seaside, Florida, han hecho. «Las personas que trabajan para nosotros son de múltiples talentos, desde lavar platos, servir el desayuno, limpiar habitaciones, contestar el teléfono y hacer reservas hasta hacer jardinería y saludar y registrar a los huéspedes», explican. «Llevan tantos sombreros que se necesita una persona especial.,»

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• Bed & Breakfast Inns Online
• Select Registry, Distinguished Inns of North America

Innkeeping Software

• Easy InnKeepingby Grace Software
• Guest Trackerby MunsenWare
• InnReserve International

revistas y publicaciones

• Arrington’s b&b journal