¿cuándo debe refinanciar una casa?

tiene sentido refinanciar una casa cuando le ahorrará dinero o hará que pagar sus facturas mensuales sea más fácil.

algunos expertos dicen que solo debe refinanciar cuando pueda reducir su tasa de interés, acortar el plazo de su préstamo o ambas cosas. Ese consejo no siempre es correcto. Algunos propietarios pueden necesitar alivio a corto plazo de un pago mensual más bajo, incluso si significa comenzar de nuevo con un nuevo préstamo a 30 años., La refinanciación también puede ayudarle a acceder a la plusvalía de su casa o deshacerse de un préstamo de la FHA y sus primas mensuales de seguro hipotecario.

cómo funciona la refinanciación de una hipoteca

cuando refinancia, obtiene una nueva hipoteca para pagar su hipoteca existente. La refinanciación funciona como conseguir una hipoteca para comprar una casa. Sin embargo, estará libre del estrés de comprar una casa y mudarse, y habrá menos presión para cerrar en una fecha determinada. Además, si se arrepiente de su decisión, tiene hasta la medianoche del tercer día hábil después del cierre de su préstamo para cancelar la transacción.,

desde abril de 2019 hasta agosto de 2020, el tiempo promedio para refinanciar una hipoteca convencional osciló entre 38 y 48 días, según el informe Origination Insight de Ellie Mae. Cuando las tasas de interés bajan y muchos propietarios quieren refinanciar, los prestamistas se ocupan y la refinanciación puede llevar más tiempo. Refinanciar un préstamo FHA o VA también puede tomar hasta una semana más que un refi convencional.

cuando la refinanciación de su préstamo hipotecario tiene sentido

la refinanciación puede reducir su pago hipotecario mensual al reducir su tasa de interés o aumentar el plazo de su préstamo., La refinanciación también puede reducir sus costos de interés a largo plazo a través de una tasa hipotecaria más baja, un plazo de préstamo más corto o ambos. También puede ayudarlo a deshacerse del seguro hipotecario.

Los costos de cierre como la tarifa de origen, la tarifa de tasación, la tarifa de seguro de título y la tarifa de informe de crédito siempre son un factor importante para decidir si refinanciar. Estos costos generalmente ascienden al 2% al 6% de la cantidad que está pidiendo prestado.

necesitará conocer los costos de cierre del préstamo para calcular el punto de equilibrio en el que sus ahorros de una tasa de interés más baja exceden sus costos de cierre., Puede calcular este punto dividiendo sus costos de cierre por los ahorros mensuales de su nuevo pago.

Aquí hay algunos ejemplos de cómo el período de obras.

Un período de equilibrio de 25 Meses está bien, y 50 podría ser, también, pero 75 meses es demasiado largo. Hay una buena probabilidad de que refinancie de nuevo o venda su casa en los próximos 6.25 años. Entre 1994 y el primer trimestre de 2020, el número medio de años que un prestatario ha mantenido una hipoteca antes de refinanciar es de 3.6 años, según datos de Freddie Mac.,

Si cree que su nuevo préstamo será el último, asegúrese de tener en cuenta los años adicionales de interés que pagará. Por ejemplo, si le quedan 27 años y está comenzando de nuevo con una refi de 30 años, eso son tres años adicionales de interés, y su período de equilibrio es más largo.

ahora, hablemos de las razones más comunes para refinanciar.

obtener una tasa de interés más baja

cuando las tasas de interés del mercado bajan, la refinanciación para obtener una tasa de interés más baja puede reducir su pago mensual, reducir sus pagos de intereses totales o ambos.,

otra cosa que puede reducir su pago mensual es pagar intereses sobre una cantidad de capital más pequeña, posiblemente durante más años.

en el primer trimestre de 2020, que incluye principalmente la actividad de refinanciamiento pre-pandémica, el 55% de los prestatarios que refinanciaron mantuvieron su saldo actual de capital o aumentaron su saldo en menos del 5% (financiando sus costos de cierre), según datos de Freddie Mac. Esta es la opción más común: un refinanciamiento a tasa y plazo.

un puntaje de crédito más alto le ayudará a obtener una mejor tasa de interés en su hipoteca., Para obtener las mejores tarifas, necesitará un puntaje de crédito de 760 o superior. Casi 3 de cada 4 propietarios que refinanciaron en abril de 2020 tenían un puntaje de crédito de 750 o más, según la procesadora hipotecaria Ellie Mae. El puntaje FICO promedio fue de 763.

traer efectivo al cierre también podría obtener una tasa de interés ligeramente más baja o permitirle evitar el seguro hipotecario privado (PMI). El tres por ciento de los prestatarios lo hicieron durante el primer trimestre de 2020.,

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Refinanciación para acceder al capital de su casa

en el primer trimestre de 2020, el 42% de todas las refis implicaron un aumento del saldo de capital en al menos un 5%, lo que indica que los propietarios retiraron efectivo, financiaron los costos de cierre o ambos. Si bien las tasas de refi de salida de efectivo pueden ser un poco más altas que las tasas de refinanciación de tasa y plazo, todavía puede no haber una forma más barata de pedir dinero prestado.

Usted puede acceder a la plusvalía de su vivienda a través de un refinanciamiento en efectivo si tiene al menos un 20% de plusvalía restante después de la transacción. He aquí un ejemplo.,

si su único objetivo es obtener efectivo y no reducir su tasa de interés o cambiar el plazo de su préstamo, un préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito puede ser menos costoso que los costos de cierre de una refi de retiro de efectivo.

Refinanciación para obtener un plazo de préstamo más corto

si refinancia de una hipoteca de 30 a 15 años, su pago mensual a menudo aumentará. Pero no solo es la tasa de interés en las hipotecas a 15 años más baja; afeitar años de su hipoteca significará pagar menos intereses con el tiempo., Los ahorros en intereses de un plazo de préstamo más corto pueden ser especialmente beneficiosos si no está tomando la deducción de intereses hipotecarios en su declaración de impuestos.

dicho esto, con las tasas de interés hipotecarias tan bajas, algunas personas prefieren pasar más años pagando su casa para tener más efectivo para invertir a una tasa más alta y más años para que sus ganancias de inversión se agraven.

en 2019, el 78% de los prestatarios refinanciaron de una hipoteca de tasa fija a 30 años al mismo tipo de préstamo, según Freddie Mac. Otro 14% pasó de un año 30 a un año 15 fijo. Y el 7% pasó de 30 años a 20 años fijos.,

Refinanciación para deshacerse de un préstamo de la FHA

los préstamos de la FHA tienen primas de seguro hipotecario (MIPs) que cuestan a los prestatarios 8 800 a 1 1,050 por año por cada borrowed 100,000 prestado. A menos que ponga más del 10%, debe pagar estas primas durante la vida del préstamo, lo que significa que la única manera de deshacerse de ellas es obtener un nuevo préstamo que no esté respaldado por la FHA.

Refinanciación para deshacerse del PMI

eliminar el seguro hipotecario privado en un préstamo convencional no es, por sí mismo, una razón para refinanciar. A diferencia de FHA MIPs, usted no tiene que deshacerse de su préstamo para deshacerse de PMI., Puede solicitar la cancelación una vez que tenga suficiente capital, generalmente 20%.

Refinanciación para cambiar de un préstamo de tasa ajustable a un préstamo de tasa fija, o viceversa

algunos prestatarios refinancian porque tienen una hipoteca de tasa ajustable y quieren bloquear una tasa fija. Pero también hay situaciones en las que tiene sentido pasar de una hipoteca de tasa fija a una de tasa ajustable o de un brazo a otro: es decir, si planea vender en unos pocos años y se siente cómodo con el riesgo de asumir una tasa más alta si termina permaneciendo en su casa actual más tiempo de lo planeado.,

Hipoteca de refinanciación a 30 años vs. a 15 años

La mayoría de sus pagos mensuales se destinan a intereses al comienzo de un préstamo a 30 años. Tendrá poca plusvalía por muchos años a menos que pueda construirla más rápido a través de la apreciación del precio de la vivienda o pagos adicionales de capital. La refinanciación en una hipoteca a 15 años le ayuda a construir capital más rápido, pero puede aumentar su pago mensual, como muestra la tabla a continuación.

¿vale la pena refinanciar una hipoteca a 15 años?

para algunas personas, obtener un pago mensual más bajo es la razón más importante para refinanciar., Puede que no sea un plan ideal a largo plazo para volver a comprometerse a 30 años de pagos, pero puede ser esencial para mantener su casa y pagar sus facturas en el corto plazo. Si las cosas mejoran más tarde, puede pagar su capital más rápido para ahorrar dinero, o incluso refinanciar de nuevo., Ahorros de refinanciación hipotecaria

para calcular sus ahorros mensuales de refinanciación, use una calculadora hipotecaria para ingresar estos números y obtener su nuevo pago mensual:

• cantidad a refinanciar (su saldo de principal actual, o su saldo de principal actual más el monto que está cobrando, o su saldo de principal actual menos el monto que está cobrando)
• nueva tasa de interés
• nuevo plazo del préstamo

compare su nuevo pago mensual con su antiguo pago mensual., La siguiente tabla muestra cómo obtener una tasa de interés más baja podría ahorrarle $204 por mes, o 2 2,448 por año.

Don’t just look at the monthly payment, though., ¿Cuánto le costará cada préstamo en interés total suponiendo que pague la hipoteca y no venda su casa o refinancie de nuevo?

para obtener esta información, seleccione la opción de la calculadora para ver la tabla de amortización. En la parte inferior, verá el interés total de la nueva hipoteca. Anota ese número.

luego, haga un nuevo cálculo con la calculadora de hipotecas., Ingrese su:

• cantidad de principal Original
• tasa de interés actual
• plazo actual del préstamo

luego, vea la tabla de amortización para ese cálculo y vea cuál es su interés total actual la vida del préstamo será . ¿Cuánto ahorrará a largo plazo mediante la refinanciación?,

tenga en cuenta que ya ha pagado varios años de interés en su préstamo actual (original), por lo que sus ahorros no son $162,000 menos 1 113,000. Son 1 162,000 menos 1 113,000 más el interés que ya has pagado.

Encuentre las mejores tasas de refinanciación

para encontrar las mejores tasas de refinanciación, tendrá que hacer algo de trabajo, pero no tomará mucho tiempo. Mira bancos, cooperativas de crédito y sitios de comparación en línea., También puede trabajar con un agente hipotecario si desea que alguien haga el trabajo de campo por usted y potencialmente le obtenga acceso a prestamistas que no encontraría por su cuenta, prestamistas que podrían ofrecerle mejores términos.

envíe de tres a cinco solicitudes para obtener estimaciones formales de préstamos. El gobierno requiere que la estimación del préstamo muestre su tasa de interés estimada, pago mensual y costos de cierre en un formulario estándar que facilita la comparación de información entre los prestamistas.

en la página 3 de la estimación del préstamo, verá la tasa porcentual anual, y en la página 1, verá la tasa de interés., Cuando compra un automóvil, generalmente tiene sentido elegir el préstamo con la APR más baja, porque la APR incluye las tarifas de un préstamo.

Con las hipotecas, es diferente. La APR asume que usted mantendrá el préstamo por su término completo. Como ya hemos visto, eso no suele suceder con los préstamos hipotecarios. Usted podría estar mejor con un préstamo que tiene una APR más alta y un pago mensual más alto, pero sin cargos.

en lugar de poner dinero en efectivo para los costos de cierre, podría mantener ese dinero en su fondo de emergencia o usarlo para pagar la deuda con una tasa de interés más alta que su hipoteca.,

otro problema es que si está comparando los Apr en un préstamo de 30 años y un préstamo de 15 años, el préstamo de 15 años podría tener la APR más alta a pesar de ser mucho menos costoso a largo plazo.

8 Pasos para refinanciar una hipoteca

1. haga los cálculos para ver si la refinanciación tiene sentido.
2. decida en qué tipo de hipoteca refinanciar.
3. Obtenga estimaciones de préstamos de tres a cinco prestamistas.
4. Aplicar con el prestamista que ofrece el mejor precio.,
5. reúna y envíe los documentos financieros requeridos.
6. bloquee su tasa de interés (podría ocurrir después del paso 4).
7. tres días antes del cierre, asegúrese de que su estado de costos de cierre esté en línea con la estimación de su préstamo.
8. firme los documentos de cierre.,s de interés a lo largo del tiempo
9. dinero en Efectivo de la capital
10. Dejar de pagar las primas de seguro hipotecario

la Refinanciación de la Hipoteca Inconvenientes

• Aumentar su pago mensual
• Pagar más interés a lo largo del tiempo
• Pagar los costos de cierre
• Pasar tiempo de compras para una nueva hipoteca y la presentación de la documentación requerida

Preguntas Frecuentes