¿Cómo funciona un arrendamiento comercial Triple Net (nnn)?

última actualización el 15 de junio de 2020 por Mark Ferguson

un arrendamiento NNN es muy común en bienes raíces comerciales. Los he utilizado en los alquileres comerciales que poseo y en los espacios comerciales que he alquilado. NNN significa net, net, net. Significa que el inquilino paga la mayoría de los gastos. Pagan las tarifas de alquiler más los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la propiedad y la CAM, o el mantenimiento del área común. Las tarifas de NNN se agregan a la tarifa de alquiler base, que generalmente se calcula como un número de Dólar por pie cuadrado como $15., Hay cierta confusión con respecto a lo que está cubierto en un contrato de arrendamiento de NNN, pero esto es lo que he visto como un inversor/corredor que posee y alquila espacios comerciales.

¿Qué gastos incluye el arrendamiento de NNN?

Como mencionamos, NNN significa net, net, net y a menudo se llama un arrendamiento neto triple. El inquilino paga su alquiler más casi todos los gastos del edificio. El inquilino paga el seguro de la propiedad, los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento del área común, que puede incluir varias cosas.,

Mantenimiento de Áreas Comunes (CAM)

Cuando escuché por primera vez el término mantenimiento de áreas comunes, estaba pensando en un área común para muchas empresas, como una sala de recepción o un pasillo. La CAM incluye áreas como esa, pero también incluye muchas más áreas!, Aquí están las cosas que a menudo se incluyen en la CAM:

• Techo
• Estacionamiento
• HVAC
• mantenimiento Exterior
• utilidades para el edificio
• Paisajismo
• señalización
• eliminación de nieve
• Seguridad
• HOA honorarios

a menudo, incluso los costos de administración y contabilidad de la propiedad son responsabilidad los inquilinos a pagar en un contrato de arrendamiento nnn.

¿qué no incluye el arrendamiento NNN?,

si bien parece que todos los gastos están incluidos en un contrato de arrendamiento NNN, hay algunos gastos que son responsabilidad del propietario o de un inquilino en particular. Soy dueño de un centro comercial de 68,000 pies cuadrados, y hemos gastado dinero en renovar espacios vacantes para nuevos inquilinos.

el dinero que gastamos arreglando una unidad individual no se cuenta como CAM. Si pintamos el interior, agregamos algunas paredes o remodelamos un baño, eso es responsabilidad del propietario o de ese inquilino en particular. El trabajo realizado en el espacio de un inquilino individual a menudo se conoce como TI, o mejoras del inquilino., En nuestro edificio, acordamos pagar por algunas de las reparaciones, y el inquilino acordó pagar por otras mejoras.

Cuando Pintamos el exterior del edificio e hicimos que toda la propiedad se viera mejor, eso podría considerarse un costo NNN. Los gastos de Capital pueden o no estar incluidos en la CAM dependiendo del contrato de arrendamiento.,

el propietario generalmente no puede cobrar a los inquilinos por sus propios gastos comerciales que no están directamente relacionados con el edificio, por cualquier deuda que el propietario asuma, por cualquier cargo por demora que el propietario acumule por pagos faltantes, o algo que sucedió debido a la negligencia del propietario.

Es importante saber que cada arrendamiento es diferente y los arrendamientos comerciales pueden ser muy largos y complicados. Es aconsejable tener una revisión profesional del contrato de arrendamiento para que usted se asegure de que dice lo que usted piensa que dice.

Law Depot es el sitio que uso para crear mis arrendamientos comerciales.,

¿cómo se calculan las tasas de arrendamiento de NNN?

el propietario determina cuáles son las tarifas de arrendamiento de NNN, pero deben basarse en los gastos reales. El propietario no puede hacer lo que quiera y hacer que los inquilinos pagan. En la mayoría de los arrendamientos, se describe cómo se calculan los costos de NNN, cuándo se calculan y cómo se entrega esa información a los inquilinos.

en nuestro Contrato de arrendamiento, el propietario debe calcular los gastos y enviar un informe a los inquilinos cada año. Los costos netos triples se estiman al comienzo del arrendamiento, pero pueden subir o bajar en función de los gastos reales acumulados., Cuando nos hicimos cargo del edificio, los inquilinos estaban pagando NNN costos de 1 1.50 el pie cuadrado. Esa tasa es muy inferior a los costos reales del edificio. El costo total está más cerca de $2.50 el pie cuadrado.

para calcular ese número, el propietario debe calcular todos los gastos fijos que están incluidos en el arrendamiento de NNN y los costos de mantenimiento del edificio. También pueden cobrar algunos gastos de capital basados en el arrendamiento.

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Arrendamiento NNN versus un arrendamiento absoluto

¡Los bienes raíces comerciales pueden ser confusos! Hay muchas oportunidades en el negocio, pero también mucho que aprender. Una de las muchas partes confusas de bienes raíces comerciales son las diferentes opiniones de lo que ciertos términos significan.

por ejemplo, algunas personas dirán que ninguno de los gastos de capital están incluidos en un arrendamiento NNN, solo un arrendamiento absoluto., Es difícil para mí llegar a los apretones con esto como la mayoría de los arrendamientos netos triples que he visto incluyen alguna forma de gastos de capital. No se si estos arrendamientos de NNN se crean incorrectamente o si la definición se ha confundido a lo largo de los años.

uno de nuestros inquilinos incluso tiene un contrato de arrendamiento NNN donde no solo son responsables de todos los costos de su unidad, sino que también los pagan y organizan todas las reparaciones y mantenimiento! Su mejor Apuesta es leer el contrato de arrendamiento y asegurarse de saber lo que dice, no asumir que un contrato de arrendamiento NNN es el mismo en todos los casos.

¿pueden cambiar las tarifas de arrendamiento de NNN?,

una parte difícil con los arrendamientos de NNN es que no puede predecir exactamente cuáles serán los gastos. La remoción de nieve podría ser necesaria una vez en un año o diez veces el año siguiente. El costo de la gestión podría aumentar, al igual que el costo de muchas cosas.

los costes netos triples no suelen fijarse cada año, sino que son flexibles. En mi contrato de arrendamiento, el NNN puede aumentar un máximo de 5% al año. Por lo tanto, si bien nuestros costos NNN son mucho más altos de lo que cobramos a los inquilinos, no podemos aumentar esos costos toda la cantidad., Al final de cada año, calculamos nuestros gastos, enviamos un informe a los inquilinos, y podemos aumentar el NNN si esos gastos son más de lo que están pagando actualmente (pero no más del 5% cada año).

Cada Arrendamiento tendrá una cantidad diferente incorporada que los costos NNN pueden aumentar y algunos pueden no tener ninguna restricción.

¿cuánto paga cada inquilino?

otra cosa que debe considerarse es lo que cada inquilino paga por los costos NNN en un edificio de varios inquilinos. En mi gran edificio, tenemos seis inquilinos que comparten la propiedad. ¿Cómo sabemos cuánto paga cada inquilino?, La forma en que se estructuraron los arrendamientos cuando los compramos era que cada inquilino pagaba su parte en función del porcentaje de pies cuadrados que ocupaba.

• la tienda de comestibles ocupa el 82%, por lo que pagan el 82% de los costos de NNN.
• El restaurante paga el 10% porque ocupan el 10% del edificio.
• Y así sucesivamente….

además de los costos NNN y las tarifas de alquiler base, los inquilinos también pagan sus propios servicios públicos. Con suerte, el edificio tiene metros separados, o que puede ser complicado también!

¿cómo serían los costos totales en un arrendamiento NNN?,

ahora que sabemos lo que está incluido en un contrato de arrendamiento NNN, o al menos tener una idea de lo que podría incluirse en algunos, bueno maybe tal vez no incluido en otros…. de todos modos, ¿cómo se ven los costos totales y cómo los calculamos con el alquiler?

el alquiler en un edificio comercial a menudo se calcula utilizando números por pie cuadrado. Por ejemplo:

además de este costo, el inquilino estaría pagando servicios públicos, que podrían ser de 1 100 a month 1,000 al mes según el uso, el clima y el tipo de edificio.,

Ahora tenemos que agregar el costo de NNN que puede variar de $1 a 2 20 por pie cuadrado según el uso y los costos. Es típico ver un costo de N 3 por pie cuadrado en mi área, lo que agregaría 1 15,000 al año o 1 1,250 al mes a los costos.

su alquiler de arrendamiento base de 4 4,166.67 podría convertirse fácilmente en cost 6,000 al mes costo real.

¿los arrendamientos NNN Favorecen al propietario o inquilino?

como puede ver, no hay un arrendamiento nnn claro. Todos pueden ser diferentes en cuanto a qué costos están o no incluidos., Algunas personas incluso pueden decir que el arrendamiento NNN común no es ni siquiera un arrendamiento NNN en absoluto, sino un arrendamiento absoluto.

Si el contrato de arrendamiento favorece al inquilino o al propietario depende de muchos factores:

• ¿El contrato de arrendamiento viene con mejoras para el inquilino?
• ¿se calculan los costos con precisión?
• ¿Eran ambas partes conscientes de cómo se dividen los costos?
• ¿El contrato está escrito claramente?
• ¿Se le dio al inquilino un descuento en el alquiler del mercado?
• ¿En qué condición se encuentra la propiedad?,

los arrendamientos NNN pueden ser excelentes para ambas partes o horribles para cualquiera de las partes en función de estos factores y muchos más. Algunas de mis propiedades usan arrendamientos nnn y otras usan arrendamientos brutos. Ambos tienen ventajas y desventajas para ambas partes.

¿qué otros tipos de arrendamientos comerciales Existen?

los arrendamientos NNN son comunes en bienes raíces comerciales, pero no son el único tipo de arrendamiento utilizado. Hay muchos tipos de Arrendamientos, y tienen definiciones ligeramente diferentes basadas en quién hablas t, o, pero aquí están los conceptos básicos.,

NN lease

esto es muy similar al arrendamiento NNN, pero solo el seguro de propiedad y los impuestos de propiedad son pagados por el inquilino. El mantenimiento es cubierto por el propietario, pero el inquilino todavía paga los servicios públicos en la mayoría de los casos.

arrendamiento neto

el inquilino puede pagar una parte de los impuestos basados en su participación en el edificio, pero no los costos de mantenimiento o seguro.

Arrendamiento absoluto

el inquilino paga por todo e incluso puede ser responsable de cuidar de todo también., Si el techo comienza a gotear, el inquilino puede tener que Llamar a su techador y llevarlo a arreglarlo y pagarle.

Arrendamiento bruto modificado

un arrendamiento bruto modificado es una mezcla de los gastos pagados por el inquilino y el propietario. El propietario generalmente paga los impuestos y el seguro, pero el inquilino aún paga sus gastos de oficina, como la limpieza. Los servicios públicos pueden ser pagados por el inquilino o el propietario. Hay muchas maneras en que los gastos se pueden dividir, pero con los arrendamientos brutos, el alquiler es generalmente más alto que un arrendamiento de NNN para compensar los gastos adicionales que el propietario está pagando.,

arrendamiento de servicio completo o arrendamiento bruto

el arrendamiento bruto es cuando el propietario paga todos los gastos, incluidos impuestos, seguros, mantenimiento, servicios públicos e incluso servicio de limpieza. El inquilino solo paga el alquiler, que generalmente es mucho más alto en un arrendamiento bruto que un arrendamiento NNN.

conclusión

hay muchos tipos de Arrendamientos, y dentro de esos arrendamientos, diferentes definiciones de lo que significan. Típicamente vemos arrendamientos brutos nnn, absolutos y modificados aquí. Rara vez vemos arrendamientos nnn o brutos, aunque existen., Una cosa es segura, asegúrese de leer el contrato de arrendamiento y saber exactamente lo que usted es responsable de si usted es el propietario o el inquilino!