la clave para dominar el anexo E del servicio de Impuestos Internos (IRS) para Propietarios—»ingreso y pérdida suplementarios»—es organizar sus ingresos y gastos utilizando una hoja de cálculo o un programa de software de Finanzas personales. Los propietarios que mantienen resúmenes detallados de sus gastos de propiedad de alquiler son los que más se benefician en el momento de impuestos. Las reglas del IRS con respecto a los ingresos por alquiler son bastante generosas, por lo que querrá aprovecharlas.,
consejos fiscales del anexo e
Los propietarios deben mantener registros excelentes con respecto a la base de costos, ingresos y gastos. La mejor manera de hacer un seguimiento de estos elementos es crear una hoja de cálculo—su contador de impuestos incluso puede tener una plantilla que puede utilizar., Estos son los artículos que querrá rastrear:
- Precio de compra de la casa, condominio o edificio de apartamentos que está alquilando
- depreciación acumulada y depreciación anual actual de su propiedad
- ingresos de alquiler
- depósitos de seguridad que recibió
Además de rastrear los ingresos, querrá rastrear los gastos. Muchos gastos relacionados con el mantenimiento de una propiedad de alquiler se pueden deducir de sus ingresos de alquiler., Estos gastos incluyen:
- comisiones o cargos de administración de propiedades
- costos de publicidad
- costos de limpieza, mantenimiento y reparación
- seguro de vivienda y cuotas HOA
- impuestos inmobiliarios y gastos de interés hipotecario
- Utilidades
aproveche las limitaciones de pérdida de actividad pasiva
si una de sus propiedades de alquiler tiene una pérdida neta para el año, esa pérdida se puede compensar con las pérdidas y ganancias de todas sus otras propiedades de alquiler.
ahora aquí está la tal vez-no-tan-buena noticia: si el total de todas sus propiedades es negativo—una pérdida neta—que la pérdida generalmente no se puede deducir del resto de su ingreso anual (pero hay excepciones)., Esto se debe a que alquilar una propiedad inmobiliaria generalmente se considera una actividad pasiva, incluso si dedica una cantidad sustancial de tiempo a seleccionar a los inquilinos adecuados, reparar la unidad de alquiler e inspeccionar la propiedad para el mantenimiento de rutina. Las pérdidas por actividades pasivas se limitan a compensar los beneficios pasivos.
si participa activamente en las actividades de alquiler, cualquier pérdida de alquiler puede deducirse potencialmente hasta 2 25,000 por año en total en todas sus propiedades de alquiler., Las personas casadas que presentan por separado tienen un límite de pérdida de alquiler de hasta 1 12,500 siempre que la persona vivió separada de su cónyuge en todo momento durante el año fiscal. La cantidad de la pérdida de alquiler permitida para los participantes activos en una propiedad de alquiler varía en función de su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI):
- Para MAGI de $100,000 o menos ($50,000 o menos si está casado presentando por separado), las pérdidas de alquiler se pueden deducir en su totalidad, hasta el límite de 2 25,000 (those 12,500 para los casados y presentando por separado).,
- Para los reyes MAGOS entre $100,000 y $150,000 (entre $50,000 y $75,000 si es casado que presenta la declaración por separado), las pérdidas de alquiler se puede deducir hasta un límite de 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si es casado que presenta la declaración por separado) y los reyes MAGOS.
- Para MAGI más de 1 150,000 (7 75,000 si casado presenta una declaración por separado), ninguna de las pérdidas de alquiler se puede deducir de otros ingresos.,
puede llevar las pérdidas hacia adelante
las pérdidas de alquiler que están limitadas por las limitaciones de pérdida de actividad pasiva se pueden llevar hacia adelante al año fiscal siguiente cuando pueden compensar las ganancias de alquiler. Las limitaciones de pérdida de actividad pasiva se aplican cada año, pero las pérdidas de alquiler continúan arrastrándose año tras año hasta que las pérdidas se agotan compensando las ganancias de alquiler o se deducen de otros ingresos.,
El formulario 8582 se utiliza para calcular las limitaciones de pérdida de actividad pasiva y para realizar un seguimiento de las pérdidas de alquiler que se acumulan cada año para cada propiedad.
planificación fiscal para Propietarios
Los propietarios pueden beneficiarse cuando los ingresos por alquiler son suficientes para pagar la hipoteca, así como los impuestos sobre la propiedad, seguros y reparaciones. Sin embargo, los propietarios llegan a depreciar el precio de compra de la propiedad de alquiler, y esto a menudo puede convertir una ganancia económica en una pérdida de impuestos—los gastos pueden exceder los ingresos después de la depreciación se tiene en cuenta.,
de vez en cuando, sin embargo, los propietarios enfrentan gastos importantes, como reemplazar un techo o eviscerar un apartamento después de que un inquilino a largo plazo desocupe. En estas circunstancias, el propietario puede tener una pérdida superior a 2 25,000, pero las reglas de pérdida de actividad pasiva limitan la pérdida a exactamente exactly 25,000. El resto se trasladará al año próximo. En ese punto, el propietario esperanzadamente tendrá más de una ganancia y será capaz de absorber el exceso de pérdidas de impuestos.,
vender propiedades de alquiler
vender una casa, edificio de apartamentos u otra propiedad de alquiler no es lo mismo que vender su residencia principal. Al igual que cuando está calculando las ganancias de capital, la fórmula para calcular la ganancia o pérdida de la propiedad de alquiler implica restar su base de costo de su precio de venta.,
base de costo ajustada para la propiedad de alquiler
para calcular su base de costo en una propiedad de alquiler, Sume las siguientes cantidades:
- Precio de compra
- costos de compra (cargos de título y custodia, comisiones de agentes de bienes raíces, etc.)
- mejoras (sustitución del techo, nuevo horno, etc.)
- costos de Venta (cargos de título y depósito en garantía, comisiones de agentes de bienes raíces, etc.)
- depreciación acumulada (como se informa en sus formularios de impuestos)
Una vez que conozca su base de costo, puede restarla de su precio de venta., Si el número resultante es positivo, obtuvo un beneficio cuando vendió su propiedad de alquiler. Si el número resultante es negativo, usted incurrió en una pérdida. Las ganancias en las ventas de propiedades de alquiler se pueden gravar en parte como recuperación de depreciación (a una tasa impositiva máxima del 25%) y en parte como ganancias de capital (que tiene una tasa impositiva que depende de su grupo de ingresos general). Las ventas de propiedades de alquiler se reportan en el Formulario 4797, y cualquier cálculo de ganancias de capital se reportan en el Anexo D.,
propiedad inmobiliaria y Responsabilidad Limitada
muchos propietarios consideran formar corporaciones, compañías de responsabilidad limitada o sociedades para poseer sus propiedades de alquiler. Una corporación podría ser desventajosa porque las tasas favorables de ganancias de capital a largo plazo solo se aplican a los contribuyentes, no a las corporaciones.
una sociedad de responsabilidad limitada podría transferir las ganancias a largo plazo a sus miembros. Dado que las ganancias se gravan en las declaraciones de impuestos personales de los miembros, son elegibles para la tasa preferida del 15% sobre las ganancias a largo plazo., Los propietarios deben discutir este y otros aspectos legales de la formación de una empresa de propiedades de alquiler con un abogado para entender las implicaciones legales y financieras de dicha estrategia.,