una de las formas en que las corporaciones recaudan fondos, aumentan las ganancias y mejoran la liquidez es liberando capital atado en sus propiedades inmobiliarias a veces masivas., Cuando se puede generar una mayor tasa de rendimiento de sus negocios primarios que de poseer bienes raíces, muchas de estas corporaciones están utilizando acuerdos de venta y arrendamiento para mover capital inmobiliario a sus negocios principales, ya sea bancario, refinería de petróleo o venta de libros y zapatos.
en la venta-leaseback convencional, una corporación vende los bienes raíces que posee directamente, luego arrienda todo o una parte de él al inversionista, liberando así la mayor parte o la totalidad del capital.,
una de las principales razones por las que una empresa emprende una venta-arrendamiento es para obtener financiación fuera de balance. Esta es una consideración importante: si hay un préstamo en la propiedad, SU MONTO TOTAL está claramente en el balance como un pasivo. Para la mayoría de los arrendamientos operativos, o venta-leasebacks, lo único que se ve en el balance es la obligación de ese año o los pagos de arrendamiento, lo que arroja una mirada más favorable en el balance de esa empresa.,
en contraste con el financiamiento de deuda tradicional, la venta-arrendamiento generalmente devuelve el 100 por ciento del capital del activo a la Corporación, donde el financiamiento tradicional ofrece un porcentaje del valor del activo. Venta-leasebacks también proporcionan un alquiler anual acordado para el activo, en lugar de un pago único o amortizado. Estos pagos de arrendamiento pueden estructurarse de manera más flexible; por ejemplo, los bajos pagos de alquiler durante los primeros cinco años hacen que sea más cómodo para las empresas desde el punto de vista del balance.,
de todas sus propiedades inmobiliarias, las compañías generalmente eligen arrendar sus instalaciones de propósito más general, como edificios de oficinas, porque el arrendamiento generalmente puede estructurarse para costar menos. La venta-arrendamiento de instalaciones más especializadas, como las plantas de fabricación, presenta un mayor riesgo para un inversor y, por lo tanto, es más costosa para el arrendatario, porque estas instalaciones no son tan fáciles de arrendar si el inquilino actual desocupa.,
Además, dado que la financiación de arrendamiento no impone ningún convenio operativo, como lo hace la financiación tradicional, las empresas pueden obtener más flexibilidad operativa. Según John Stanfill de CB Commercial en Los Ángeles, » Las corporaciones a menudo están cargadas con convenios de deuda onerosos y restrictivos; tienen que operar de cierta manera o pueden ser declaradas en incumplimiento de los convenios. El financiamiento de Leaseback elimina estos convenios operativos y proporciona más flexibilidad al arrendatario.,
«al hacer una venta-arrendamiento», continúa, » usted espera estructurarlo de una manera que proporcione un menor costo de recaudación de fondos que el financiamiento de deuda. Dado que los inversores de venta-arrendamiento obtienen los beneficios fiscales de poseer y depreciar la propiedad, el vendedor a menudo puede tener éxito en la obtención de un menor costo de capital que el costo de la deuda.,»
uno de los inconvenientes de una venta-arrendamiento es que una vez que una empresa vende la propiedad y entra en una obligación de arrendamiento finita, ya no controla su propio destino; la empresa no puede desalojar la propiedad tan fácilmente como cuando ese activo es propiedad absoluta. Otra desventaja es que los valores residuales de la propiedad ya no son controlados por la Corporación, sino por el propietario.
pero las desventajas no están frenando un modesto retorno de la actividad de venta-arrendamiento corporativo.,
«la venta-leasebacks está volviendo a favor como una forma de proporcionar a las corporaciones obligaciones inmobiliarias flexibles y para financiar el crecimiento», dice Charlie Corson, vicepresidente senior del grupo de inversión minorista en Staubach Co.
La compañía con sede en Dallas, mejor conocida por su trabajo de representación de inquilinos, es un jugador activo en el mercado de venta-arrendamiento y financiamiento fuera de balance. La firma ha cerrado acuerdos por un total de 2 200 millones en los últimos 18 meses, incluyendo ventas-leasebacks con Sun Microsystems Inc., Circuit City and Dell Computer Co., Las ofertas suelen oscilar entre 1 10 millones y 5 50 millones e incluyen leasebacks de 20 a 25 años.
«Nuestra compañía es principalmente una firma de Representantes de inquilinos», agrega Corson. «Tenemos fuertes relaciones con clientes corporativos, y la venta-leaseback es un servicio adicional que podemos proporcionarles.»
Hay docenas de excelentes compañías de corretaje de bienes raíces en todo el país que ayudan con las transacciones de venta-arrendamiento. A continuación se muestra un vistazo de solo algunas de estas compañías, acompañado de un estudio de caso real de una transacción de venta-arrendamiento organizada a través de cada una.,
CB COMMERCIAL
como propietarios de un edificio de la sede corporativa de EE.UU. con 1,36 millones de metros cuadrados. ft. del espacio neto alquilable, solo el 25 por ciento del cual ocupan directamente, British Petroleum (BP) se dio cuenta a principios de este Año de que se parecía demasiado a un propietario. Aunque una vez había ocupado el 100 por ciento del espacio del edificio, la compañía había reducido su uso a lo largo de los años y comenzó a arrendar porciones a otros inquilinos.,
Los Ejecutivos de la sede de Cleveland decidieron que BP podría desplegar mejor sus activos tomando las ganancias atadas en el edificio, convirtiéndolo en efectivo y empleándolo en su negocio principal.
la compañía realizó una revisión interna en profundidad de sus opciones, pero deseaba una perspectiva externa. CB Commercial fue una de las seis compañías de bienes raíces entrevistadas por BP con respecto a un posible acuerdo de venta-arrendamiento. Se pidió a cada uno de los Seis que determinara si el mercado podría ser adecuado para que BP firmara un acuerdo para vender el edificio y arrendar una parte del espacio., «Nos llamaron durante lo que yo llamo una `fase de asesoramiento’, sin saber que BP procedería con la transacción», informa John Stanfill, presidente del grupo de propiedades de inversión de CB Commercial. «Asesoramos a BP de nuestros hallazgos, presentando un análisis muy exhaustivo y detallado del mercado.
«Nuestra recomendación indicó que era un momento favorable para vender el edificio», dice Stanfill. «Descubrimos que el creciente mercado se traduciría en precios más favorables y un mayor valor para la propiedad, y ofrecería un menor costo de ocupación., Esta recomendación estaba en sintonía con el análisis interno de BP, y nos otorgaron el negocio.»
El edificio de la sede de BP en Estados Unidos salió al mercado a principios de junio de 1996 por el precio de venta de 1 145 millones. El objetivo de CB Commercial es cerrar el acuerdo en seis meses.
Stanfill informa que, como es típico en una transacción de este tipo, es probable que el comprador sea un inversor bastante sofisticado pero «pasivo» que no estará expuesto a un riesgo de construcción y arrendamiento, ya que la instalación ya está ocupada en un 75 por ciento., «La reducción del riesgo es una de las ventajas de invertir en una venta-arrendamiento», afirma Stanfill. Agrega que este edificio en particular tendrá poca renovación de arrendamiento durante los próximos 12 años.
«uno de los beneficios de este acuerdo para CB Commercial, además de ser pagado por la transacción», afirma Stanfill, «es la oportunidad de estar al servicio de otro nivel a British Petroleum, con quien tenemos una relación a largo plazo.»
COMMERCIAL NET lease REALTY
una de las formas de manejar una venta-leaseback es a través de la financiación dividida., Así es como Commercial Net Lease Realty (CNLR), un fideicomiso de inversión inmobiliaria con sede en Orlando, Florida., ayudó a Barnes & Noble Of New York expandirse a Daytona Beach, Fla.
según Gary Ralston, presidente de CNLR, Barnes & Noble había identificado un sitio de 2.1 acres en el que construir una súper tienda en Daytona Beach, y se acercó a CNLR sobre la oportunidad., Como parte de la relación del programa de las dos compañías, CNLR diseñó un proceso en tándem mediante el cual CNLR hizo la debida diligencia y revisión de los bienes raíces, mientras que Barnes & Noble hizo la debida diligencia y revisión del negocio minorista y la construcción de la tienda.
el sitio designado era propiedad de Best Buy, que construyó una tienda en parte del terreno y contrató a Barnes & Noble para vender el outparcel de 2.1 acres. Barnes & Noble asignó el contrato a CNLR, que cerró en el terreno en septiembre de 1995., Utilizando un paquete de documentos de arrendamiento estándar utilizado entre CNLR y Barnes & Noble En otras 12 ocasiones, Barnes & Noble recibió hasta un año para construir el edificio, con el Acuerdo de que CNLR les reembolsaría el costo de construcción. El edificio fue construido en enero de 1996 y abrió sus puertas el 1 de febrero.
Este sistema de financiación dividida mutuamente beneficioso proporcionó a Barnes & Noble con tasas de alquiler más bajas, entre otros beneficios, y a CNLR con un buen retorno sobre los dólares invertidos., «La ventaja de esta transacción sobre otros acuerdos de venta-arrendamiento o construcción a medida, que pueden tener tres cierres», dice Ralston, » es que solo hay un cierre y un conjunto de documentos, por lo que más del dinero se destina a palos y ladrillos. En una venta-leaseback típica o construcción-a-suit, un minorista podría dirigir a un desarrollador a la tierra, que luego tiene terrenos y cierres de préstamos de construcción, y un tercer cierre cuando la tienda se vende al minorista. Cada cierre puede inflar el costo de la propiedad en un 3 por ciento a un 5 por ciento sin agregar ningún valor.,
«Nuestra estructura de financiación dividida aporta un enfoque de alianza estratégica al negocio al intentar proporcionar más valor a las partes involucradas directamente, con menos costos transaccionales de terceros que no agregan ningún valor», continúa Ralston. «Me gustan los topógrafos y abogados, pero ¿cuántas reediciones de seguro de título necesita?»
tratar con la transacción legal solo una vez también puede resultar en una evaluación fiscal más baja sobre la propiedad porque el tasador recoge solo la venta de la tierra y el costo de mejora en lugar de un precio de compra inflado por el inversor, dice Ralston., «Además, con este tipo de estructura, el minorista nunca está en la cadena de títulos y, por lo tanto, no está expuesto a ningún riesgo ambiental.»
un número creciente de transacciones de venta-arrendamiento de CNLR se están manejando a través de financiación dividida. La compañía ha reducido su enfoque a lo largo de los años para especializarse en tiendas minoristas independientes. La compañía trabaja con alrededor de 30 minoristas importantes en todo el país, sirviendo como propietario de la mayoría de los asesinos de la categoría., Según Ralston, de los business 100 millones de negocios que CNLR llevó a cabo durante la primera mitad de este año, hasta el 80 por ciento fue diseñado como una venta-arrendamiento. Gran parte del negocio de CNLR, alrededor del 75 por ciento, es repetitivo, transacciones de relación que utilizan un conjunto específico de documentos de venta-arrendamiento una y otra vez para reducir el costo y acelerar el intercambio.
hoy el 28,000 pies cuadrados Barnes & Noble superstore en Daytona Beach ofrece 150,000 títulos de libros … y café, también.
EDWARD S., GORDON
al igual que British Petroleum, New York Life había ocupado el 100 por ciento de su edificio de oficinas de 800,000 pies cuadrados en el 63 Madison Avenue en la ciudad de Nueva York. Pero con un cambio en las diversas líneas de negocio de la compañía, un bloque significativo de espacio-aproximadamente el 40 por ciento-se había vuelto redundante.
New York Life miró dos alternativas: 1) permanecer en el negocio del propietario , o 2) vender el edificio y arrendar de nuevo una parte importante de él, que finalmente logró el uso más alto y mejor para ese activo en particular.
Edward S., Gordon, con sede en la ciudad de Nueva York y un importante jugador de bienes raíces en ese mercado, fue nombrado como el agente de ventas exclusivo para la propiedad, que está adyacente a la sede mundial de New York Life. «Adoptamos un enfoque doble», explica Robert Alexander, director ejecutivo de Edward S. Gordon. «Primero perseguimos a un propietario / ocupante, pero cuando hubo muchas consultas de arrendamiento, no hubo un interés real en comprar el edificio y ocupar parte de él.
«en la segunda fase nos acercamos a la comunidad de desarrollo de inversiones., Antes de iniciar cualquier discusión, primero seleccionamos prospectos calificados que sentíamos que tenían el dinero pero que también podían trabajar bien con la cultura de la vida de Nueva York y comprender los deseos y necesidades de la compañía», dice Alexander.
la propiedad de New York Life salió al mercado a principios de 1995 por el precio de venta de 6 68 millones. Menos de un año después, fue vendido por 6 65 millones a George Comfort & Sons y Loeb partners a través de una empresa conjunta.,
esta transacción de venta-arrendamiento permitió a New York Life convertir un activo que había estado en los libros desde 1960 en una infusión de capital. La venta de la propiedad también presentó a New York Life con espacio de oficinas de primera a largo plazo a precios de mercado en esa área. El comprador tiene una excelente oportunidad de alquilar un espacio de elección en un edificio que está anclado en la vida de Nueva York.
«es una rara oportunidad de encontrar una venta-leaseback de esta magnitud en nuestra área. Que yo sepa, la ciudad de Nueva York no ha visto uno de este tamaño durante esta década», señala Alexander., «Creo que el mercado de bienes raíces aquí se está fortaleciendo y que hay muchas fuentes de capital listas para hacer un trato.»
MARCUS& MILLICHAP
la venta-arrendamiento está organizado por Marcus & Millichap, una empresa de inversión inmobiliaria con sede en Palo Alto, California., para las zapaterías Payless de Topeka, Kan., permitirá a Payless aprovechar «las tasas de venta y arrendamiento más bajas que se pueden lograr en el mercado actual», según John Glass, asociado de ventas de Marcus & Millichap., «Usando una fórmula patentada, podemos obtener tasas que están por lo menos 10 por ciento a 15 por ciento por debajo de lo que pueden ofrecer instituciones comparables de Wall Street.»
Glass afirma que la estrategia de Payless es centrar todo su capital en la expansión de las operaciones, sin atar su dinero en bienes raíces. Esto se ha vuelto cada vez más importante ahora que Payless se ha convertido en una empresa individual de propiedad pública.
cada año Payless pone a licitación un paquete de 15-40 tiendas, con 60 postores en todo el país compitiendo por el negocio., Marcus & Millichap fue galardonado con la oferta de 1996 en enero pasado. El acuerdo se ha ejecutado, y Glass espera cerrar las 25 tiendas proyectadas en el Acuerdo de este año para el otoño de 1996. «El momento realmente está dictado por cuánto tiempo nos lleva obtener la tasa de venta con Arrendamiento más baja posible para Payless», dice, y agrega que el volumen total en dólares de la operación de este año se acercará a los 2 20 millones.
The Hanover Property Company, una división de Marcus & Millichap, es la entidad real que compra las tiendas, que promedian de 2,800 a 3,500 sq. ft., cada uno y oscilan entre 350.000 y 1,1 millones de dólares.
Glass informa que las compañías anteriores que ganaron las ofertas anuales de Payless no estaban permitiendo los términos más favorables en el mercado. Dice que su compañía se acercó a Payless con una mejor trampa para Ratones, la fórmula que permite » las tasas de venta-arrendamiento más bajas posibles en el mercado y reduce el costo de venta-arrendamiento en al menos un 20 por ciento.»En el transcurso del arrendamiento de Payless por tienda, la fórmula ahorrará al minorista de zapatos varios cientos de miles de dólares., Esto se logra eliminando al intermediario y aprovechando los fondos de venta y arrendamiento de bajo costo proporcionados por los compradores de intercambio 1031, dice.
«Nuestra compañía cerró sales 2.1 mil millones en ventas el año pasado, y casi la mitad de esas transacciones involucraron 1031 intercambios», explica Glass. Un comprador de bolsa 1031 es alguien que vende un edificio y, al cierre, intercambia el capital por un edificio similar, preservando así sus ganancias de capital. Esta protección «motiva al 90 por ciento de los compradores de intercambio en situaciones de venta-leaseback como Payless Shoes», informa Glass., Agrega que las propiedades involucradas suelen estar en almohadillas frente a los supercenters de Wal-Mart, lo que proporciona un gran atractivo para los clientes de cada tienda. Glass enfatiza que Marcus & Millichap es el conducto por el cual Payless Shoes puede aprovechar los fondos de bajo costo proporcionados por los compradores de 1031 exchange.,
dado que la venta-arrendamiento se establece en última instancia en torno al precio de venta final de la propiedad a las tasas de mercado vigentes, Marcus & Millichap reduce los costos al eliminar al intermediario; se ocupa directamente del mercado de inversores pasivos, que tradicionalmente tiene dinero que es mucho menos costoso que lo que los asesores de fondos de pensiones o las instituciones de Wall Street pueden ofrecer, según Glass. Algunas de las ofertas de paquetes anteriores de Payless se adjudicaron y revendieron a inversores externos, con un beneficio sustancial para el intermediario., «A lo largo de nuestra fórmula, permitimos que Payless aproveche las tasas más bajas de venta y arrendamiento al proporcionar acceso directo a estos inversores individuales», dice Glass.
la venta-arrendamiento de Payless también es atípica porque Payless ofrece arrendamientos netos triples de bonos absolutos a 15 años que están garantizados por Payless Shoe Corporation, aunque esto no es un requisito de Marcus & Millichap. Los inquilinos normalmente no ofrecen una característica de tipo de fianza a sus arrendamientos porque en el caso de una baja, no quieren estar en la obligación continua., Bajo un Arrendamiento Con fianza, el inquilino es responsable de continuar cumpliendo con la obligación de arrendamiento, sin importar qué. Glass informa que Payless agrega esta característica a sus arrendamientos para obtener una tasa de venta-arrendamiento ligeramente más baja; debido a que habrá menos riesgo en el flujo de ingresos, se puede dictar un rendimiento ligeramente menor al inversor.
Payless Shoe Stores es el minorista de calzado más grande del mundo. La compañía vende uno de cada cinco pares de zapatos vendidos en los Estados Unidos, y tiene ventas anuales de 2 2.3 mil millones.
TRINET CORPORATE REALTY TRUST INC.,
gestionar una empresa en un sector tan dinámico como el sanitario requiere flexibilidad y liquidez. A principios de este año, Blue Cross and Blue Shield United of Wisconsin determinó que era hora de desinvertir de su sede central que se construyó en 1977 y aumentar la liquidez de su balance. En junio, la aseguradora con sede en Milwaukee vendió sus 236,218-sq.- ft. construyendo a TriNet Corporate Realty Trust Inc. un fideicomiso de inversión en bienes raíces con sede en San Francisco, y luego lo arrendó de nuevo.,
«nos estamos centrando en nuestros negocios principales de servicios de atención administrada y servicios de seguros», dice Tom Luljack, director de comunicaciones corporativas de Blue Cross and Blue Shield United of Wisconsin. «Mientras analizábamos cómo mantener ese enfoque, salir del negocio de bienes raíces fue una buena opción porque nos permitió usar el capital que teníamos en el edificio, así como redirigir la energía que se destina al mantenimiento del activo.»
Además, el asegurador no tiene que mantener las reservas de capital para las tenencias de bienes raíces que los reguladores requieren.
TriNet, que posee 12.,6 millones cuadrados. ft. de oficinas y espacio industrial, compró el edificio de 10 pisos por $16 millones y negoció un contrato de arrendamiento de 10 años con Blue Cross y Blue Shield. El rendimiento inicial de TriNet fue de poco menos del 10 por ciento.
«suscribimos la calidad del activo, el crédito del inquilino y, lo que es más importante, la capacidad de volver a arrendar el espacio», dice Gary Lyon, vicepresidente ejecutivo y director de adquisiciones de TriNet, que también aprovecha una línea de crédito no garantizada que le permite no tener deudas en sus tenencias de bienes raíces., «Este enfoque nos permite ofrecer arrendamientos a plazos sustancialmente más cortos.»
Blue Cross y Blue Shield originalmente pensaron que el edificio era más vendible con un arrendamiento de 15 años, pero TriNet fue capaz de estructurar un acuerdo aceptable de 10 años que proporcionó a Blue Cross más flexibilidad operativa. El arrendamiento a corto plazo, que incluye opciones de extensión hasta 2021, tuvo un precio competitivo con un plazo de 15 años.
«los costos de ocupación son bajos en comparación con las alternativas en el mercado», dice Luljack.,
El edificio de clase A se encuentra en un submercado Occidental saludable del centro de Milwaukee. Lyon dice que los alquileres del mercado deberían aumentar a una tasa mayor que las escalaciones del 3 por ciento escritas en el Acuerdo.
«nuestro precio de compra estaba sustancialmente por debajo de los costos de reemplazo», dice Lyon, «y los alquileres están por debajo del mercado, lo que reduce nuestra exposición al crédito y a los bienes raíces. Este acuerdo aumenta la probabilidad de que el inquilino ejerza sus opciones de renovación y proporciona una ventaja sustancial a TriNet en el caso de que Blue Cross vacíe.,»
el edificio, que recibió varias mejoras de capital importantes a lo largo de los años, puede acomodar la ocupación de un solo inquilino o multi-inquilino.
«Los leasebacks de venta son cada vez más atractivos debido a la flexibilidad que ofrecen», dice Lyon. «Blue Cross quería aumentar su fuerza de capital sacando las ganancias del edificio y poniendo más activos líquidos.»
UNITED TRUST FUND
First Union Bank of Charlotte, N. C.,, pudo reducir sus costos generales de endeudamiento y mejorar las reservas de efectivo, manteniendo al mismo tiempo el control de dos propiedades de sucursales compradas y arrendadas al banco por el United Trust Fund (UTF) de Miami. «Esta venta-arrendamiento proporcionó a First Union un bajo costo de fondos, una pequeña ganancia en el valor contable como resultado de la depreciación y una mayor cuota de mercado sin salir de su bolsillo con ningún Dólar», afirma Paul Domb, presidente de gestión de activos de UTF., «El Acuerdo liberó el capital que estaba inmovilizado en bienes raíces, al tiempo que proporcionó a First Union Bank la flexibilidad para subarrendar los edificios y retener cualquiera de las ganancias si las sucursales no funcionan.»
Domb informa que UTF maneja más transacciones de venta-leaseback para instituciones financieras que cualquier otra compañía de venta-leaseback en los Estados Unidos. Las ofertas de UTF generalmente involucran propiedades de sucursales, como las dos compradas el año pasado en Boca Raton y Ft. Lauderdale, Fla., para First Union Bank.,
en busca de capital de bajo costo, First Union Bank se acercó a UTF en octubre de 1995 con el deseo de desbloquear el capital invertido en bienes raíces para usarlo en su negocio principal. El Departamento de bienes raíces interno de First Union Bank designó las dos propiedades de sucursales de una institución más pequeña que deseaba adquirir. «Dado que el banco no quería salir de su bolsillo para comprar las sucursales, la mejor alternativa para la adquisición fue una venta-arrendamiento», dice Domb.
explica que UTF compró el terreno y los edificios por unos 7 millones de dólares en un acuerdo que se cerró en diciembre de 1995., First Union Bank firmó un contrato de arrendamiento de tipo bono absoluto a 15 años que proporciona un control completo de las propiedades por hasta 35 años, a través de opciones. La calificación crediticia Moody-A del Banco ayudó a impactar el bajo costo de los fondos proporcionados en la transacción.
«Este es un ejemplo de libro de texto de una venta-leaseback típica», afirma Domb. «Es uno de los mejores vehículos para las muchas instituciones financieras que se expanden a otros estados.»