Lien mecánico sobre el título de propiedad inmobiliaria son exclusivamente el resultado de la legislación. Cada Estado tiene sus propias leyes con respecto a la creación y aplicación de estos embargos, pero, en general, hay algunos elementos similares entre ellos. Muchos Estados distinguen entre los tipos de bienes inmuebles sobre los que se puede presentar un gravamen mecánico.
en virtud del principio de inmunidad soberana, los bienes inmuebles del Gobierno (bienes públicos) normalmente no están sujetos a las reclamaciones de los particulares., Por lo tanto, a menos que el estado lo disponga específicamente, los embargos de mecánico no se adjuntan al Título propiedad del estado o sus subdivisiones administrativas, como las ciudades. Del mismo modo, los embargos de mecánico bajo la ley estatal no son válidos en proyectos de construcción federales. Para proteger a los subcontratistas y proveedores que trabajan en proyectos federales donde el precio del contrato excede los 1 100,000.00, La Ley Miller requiere que los contratistas generales proporcionen una fianza de pago que garantice el pago por el trabajo realizado de acuerdo con los términos del contrato., De manera similar, muchos gobiernos estatales y municipales requieren que los contratistas en proyectos de obras públicas estén en condiciones de servidumbre bajo las llamadas «leyes Little Miller».»Teóricamente, la fianza de pago bajo la Ley Miller o Ley Little Miller se coloca en lugar de la propiedad del gobierno, y los reclamantes calificados hacen reclamaciones contra esa fianza similares a cómo presentarían un gravamen de mecánico ordinario.
en muchos estados, la Legislatura ha creado procedimientos adicionales para que un gravamen mecánico se coloque en la propiedad residencial., En Nueva Jersey, que promulgó la más estricta de estas regulaciones, un gravamen de mecánica solo se puede colocar en la propiedad residencial después de que se haya presentado un aviso de saldo no pagado y el derecho a presentar un gravamen dentro de los 60 días posteriores a la última fecha de trabajo del gravamen y un laudo arbitral haya sido emitido por un árbitro de la Asociación Americana de arbitraje que permite que se presente un gravamen de mecánica.
el acto en sí de presentar un gravamen mecánico puede ser difícil. La mayoría de los Estados simplemente requieren la presentación del gravamen mecánico con un secretario del condado o de la corte dentro de un período de tiempo definido desde un evento desencadenante., Sin embargo, Maryland requiere una solicitud al tribunal para presentar un gravamen mecánico. En Maryland, las corporaciones deben contratar a un abogado para hacer una solicitud ante el Tribunal.
creación y perfeccionamientoeditar
bajo los Estatutos, el gravamen se suele crear por la realización de trabajo o el suministro de material que mejora la propiedad. Solo qué tipo de contribución cuenta como una base válida para un gravamen mecánico varía, dependiendo de la ley estatal en particular que se aplique., Algunos ejemplos comunes son:
- trabajadores, carpinteros, electricistas, contratistas mecánicos/HVAC y plomeros que trabajan en el sitio del proyecto;
- astilleros de madera, casas de suministro de plomería y Proveedores eléctricos;
- arquitectos e ingenieros civiles que elaboraron los planes y especificaciones de construcción; y
- fabricantes externos de artículos especializados que finalmente se incorporan al proyecto.
a menudo, no hay una línea divisoria simple que sea útil en cada estado, o incluso en cada caso, para determinar esta elegibilidad., Decidir si una parte tiene un derecho legítimo de gravamen puede depender de examinar casos judiciales que hayan confirmado o rechazado demandas de gravamen en el mismo estado.
A diferencia de otras garantías reales, en la mayoría de los estados, los gravámenes del mecánico se otorgan a los contratistas y proveedores de materiales que pueden o no tener un acuerdo contractual directo con el propietario de la tierra. De hecho, esto es a menudo la norma porque en la mayoría de los casos, el propietario de los contratos de tierra solo con un contratista general (a menudo llamado un «contratista principal»)., El Contratista general, a su vez, contrata subcontratistas («subs») y proveedores de materiales («proveedores») para realizar el trabajo. Estos subs y Proveedores tienen derecho a gravámenes sobre la propiedad del propietario para asegurar su pago del Contratista general.
sin embargo, para tener un gravamen exigible, por lo general debe ser «perfeccionado.»Esto significa que el titular del gravamen debe cumplir con los requisitos legales para mantener y hacer cumplir el gravamen., Estos requisitos, que contienen límites de tiempo, son generalmente los siguientes:
- Proporcionar el aviso preliminar requerido al propietario revelando el derecho al gravamen (algunos estados).
- Presentación de notificaciones de inicio de trabajos (algunos estados).
- presentar notificaciones en las oficinas de Registros Públicos requeridas de la intención de presentar un gravamen si no se paga (algunos estados).
- presentar el aviso o reclamo de gravamen en las oficinas de Registros Públicos requeridas dentro de un período de tiempo específico después de que los materiales hayan sido suministrados o el trabajo completado (todos los Estados)., La ley varía de estado a estado tanto en el evento desencadenante como en el momento de esto. Algunos estados exigen la presentación de la solicitud en un plazo determinado a partir del momento en que el reclamante termina su trabajo, mientras que otros especifican que el hecho se produce después de que se hayan completado todas las obras del proyecto. Los períodos de tiempo de presentación después del evento desencadenante varían.
debido a la dificultad a menudo asociada con la presentación de gravámenes mecánicos y el cumplimiento de las leyes de gravámenes mecánicos, muchos gravámenes utilizan abogados o servicios de presentación de gravámenes mecánicos para garantizar que su gravamen mecánico se presente correctamente.,
prioridad respecto a otros intereseseditar
los Estatutos que crean los gravámenes mecánicos generalmente les dan una prioridad MÁS ALTA con respecto a otros intereses en el título de lo que la ley otorga a la mayoría de las garantías reales de bienes inmuebles. Entre otras cosas, la prioridad es el atributo que determina cuál de los varios reclamos de seguridad competidores tendrá el primer reclamo a los fondos de una venta de ejecución hipotecaria. En este contexto, la prioridad del gravamen de un mecánico se determina ya sea por el momento en que el gravamen se une al Título de la propiedad o por el momento en el que «se relaciona».,»Con algunas excepciones, el gravamen se adjunta o se relaciona con un tiempo anterior al momento en que cualquier aviso de que aparece en los registros públicos. En muchos estados, esto se especifica como el momento en que comienza la primera construcción visible en el sitio de construcción. En otros, es cuando se ejecuta el contrato para el trabajo a realizar. En otros, el derecho de retención de cada contratista o proveedor se fija en el momento en que comienza su propio trabajo. Por lo tanto, las personas que tratan con el propietario del título de propiedad corren el riesgo de tener sus intereses sujetos inesperadamente a gravámenes mecánicos de los que no tenían conocimiento.,
en algunos estados se establecen disposiciones especiales para determinar la prioridad entre el gravamen de un mecánico y el gravamen de una hipoteca que financia la construcción del terreno. Por ejemplo, en el estado de Nueva York, la aparición de un lenguaje específico en la hipoteca en el sentido de que se trata de un préstamo de construcción conserva su prioridad sobre los gravámenes mecánicos que surgen de la construcción, siempre y cuando las reclamaciones de gravamen presentadas posteriormente que son legítimas no se ignoran. En otros estados, como Florida, es una proposición de todo o nada., Allí, el registro de la hipoteca de construcción antes de la presentación de un aviso legal de inicio de la construcción proporciona a la hipoteca con prioridad absoluta sobre los gravámenes mecánicos que surgen de la construcción. Sin embargo, otros estados, como California, dan prioridad a una hipoteca de préstamo de construcción registrada antes del comienzo visible de la construcción donde el prestamista está obligado a desembolsar los fondos. En el estado de Illinois, hay un esquema estatutario de desembolso de fondos que, si se sigue, proporciona prioridad de hipoteca de préstamo de construcción., En otros estados, todavía hay otros arreglos y algunos estados, como Colorado, no proporcionan casi ningún medio práctico para que una hipoteca de préstamo de construcción obtenga prioridad en absoluto.
EnforcementEdit
los gravámenes de Mechanic se aplican exclusivamente a través de ventas de ejecuciones hipotecarias judiciales, es decir, a través de procedimientos judiciales similares a las ejecuciones hipotecarias. El tribunal debe determinar si se han cumplido los requisitos del Estatuto y, de ser así, la prioridad del gravamen del mecánico que se ejecuta en relación con los otros gravámenes o gravámenes sobre el título., Una vez determinado esto, el tribunal ordenará que los bienes vendidos y el producto de la venta se aplique a los gravámenes en el orden de su prioridad.
LimitationsEdit
los Estados pueden tener varias limitaciones en mecánica de gravámenes. En la Ley de California, un contratista debe esperar para aprovechar los derechos de gravamen hasta que se cumpla alguna de las siguientes condiciones; de lo contrario, el gravamen se considerará prematuro:
a) el trabajo se completa de acuerdo con el alcance del trabajo contratado, b) el proyecto se ha detenido (cese), o c) la persona no puede terminar el trabajo (terminado).,
Cada uno de estos eventos ocurren al final del ciclo de vida del proyecto (o al final del alcance del trabajo para el subcontratista, el proyecto puede estar lejos de ser completado). El final del proyecto puede no estar remotamente cerca del momento real en que se realizó el trabajo (y el momento en que el contratista pagó de su bolsillo la mano de obra y los materiales por el trabajo).
Además, el trabajo debe ir directamente hacia el trabajo de mejora de la propiedad. Esto puede parecer obvio, pero hay numerosos costos de construcción que no están sujetos a gravámenes mecánicos., Una parte de los costos de construcción puede no calificar para un gravamen de mecánico porque el trabajo no mejoró la propiedad. Un buen ejemplo son los artículos que no están destinados a ser permanentes, pero sin embargo, necesarios en el curso de la construcción. Una valla de construcción temporal puede ser necesaria, puede servir una función valiosa en la seguridad, pero nunca se espera que se convierta en parte de los bienes raíces, por lo tanto, no es un costo que se permite bajo el gravamen de un mecánico.,
la naturaleza atractiva del gravamen del mecánico es que el gravamen está garantizado por bienes inmuebles y la propiedad puede venderse para pagar el gravamen. Esta es una herramienta poderosa, pero no siempre eficiente. En realidad, este es un proceso que no es muy eficiente. Sin embargo, dadas las condiciones económicas, y que los prestamistas suelen tener prioridad, la venta de la propiedad puede no ser suficiente para pagar el valor del gravamen.
lo que a menudo se pasa por alto es que el contratista ahora está financiando el proyecto cuando realiza el trabajo y no recibe un pago puntual por ese trabajo., El contratista está ahora reteniendo un capital valioso que podría utilizarse en otros lugares mientras espera el final de un proyecto. Además, el contratista debe asumir el costo del litigio para hacer cumplir los derechos de retención de su mecánico. Para disputas de un valor menor, el gravamen de un mecánico no va a ser un método rentable de obtener el pago por los servicios.,
liberaciones de gravamen
una liberación de gravamen, también conocida como liberación de gravamen o cancelación de gravamen, es un documento que puede ser proporcionado voluntariamente por un reclamante de gravamen, como un subcontratista, a cambio de pago o una promesa de pago de un contratista general o un propietario. Las negociaciones pueden ser difíciles, ya que los demandantes de gravamen generalmente quieren que se les pague antes de liberar un gravamen, mientras que el propietario de la propiedad sujeta al gravamen generalmente querrá que se libere el gravamen antes de realizar el pago., A diferencia de una renuncia de gravamen que niega el derecho a presentar un gravamen en el futuro, una liberación de gravamen cancela un gravamen que ya ha entrado en vigor.
antes de realizar cualquier pago, el propietario debe solicitar una liberación de gravamen de cada proveedor, contratista y subcontratista, que cubre los materiales utilizados y el trabajo realizado en el proyecto. Una liberación de gravamen es una declaración escrita que libera a la propiedad de la amenaza de gravamen., Si el contrato requiere que se realicen pagos parciales antes de que el trabajo se complete en su totalidad, el propietario puede solicitar una liberación parcial del gravamen que cubra toda la mano de obra y los materiales utilizados hasta el momento del pago.
antes del pago final, el propietario debe obtener una declaración jurada del contratista que enumera todas las partes no pagadas que realizaron trabajo o servicios, o proporcionaron materiales a la propiedad. El dueño de la propiedad debe asegurarse de que el contratista obtenga liberaciones de todas estas partes antes de hacer el pago final.