enfoque de costos
Este método de valoración considera el costo de reconstruir la estructura desde cero, teniendo en cuenta el valor actual del terreno asociado, así como el material de construcción y otros costos que estarían asociados con la sustitución de la estructura existente.,
el enfoque de costos se aplica generalmente cuando es difícil localizar elementos comparables apropiados, como cuando la propiedad contiene mejoras relativamente únicas o especializadas, o cuando las estructuras mejoradas han agregado un valor sustancial al terreno subyacente.
método de comparación de ventas
También conocido como el «enfoque de mercado», este método se basa en gran medida en los datos de ventas recientes para propiedades comparables. Al buscar edificios vendidos recientemente con propiedades similares de la misma área de mercado, un comprador espera determinar un valor de mercado justo para la propiedad en cuestión.,
por ejemplo, un edificio de apartamentos de 12 unidades podría compararse con otro que se vendió en el mismo vecindario solo unos meses antes. Si bien este método de valoración se utiliza típicamente para valorar bienes raíces residenciales, tiene un inconveniente significativo. Dependiendo de las condiciones generales y localizadas del mercado, puede ser difícil encontrar comparables recientes para propiedades similares.
enfoque de capitalización de ingresos
Este método de valoración se basa principalmente en la cantidad de ingresos que un inversor puede esperar obtener de una propiedad en particular., Esos ingresos previstos podrían derivarse en parte de una comparación de otras propiedades locales similares, así como de una disminución prevista de los costos de mantenimiento.
digamos que un edificio se compra por $1 millón, y el rendimiento esperado es del 5%, basado en estudios de mercado locales. Esos 5 50,000 por año en ingresos esperados podrían mejorarse al endurecer las ineficiencias o transferir otros costos asociados al inquilino, como el uso de electricidad o agua. Todos los ingresos futuros previstos se descuentan para reflejar el Valor Actual.,
valor por Multiplicador de alquiler bruto
el método de valoración del multiplicador de alquiler bruto (GRM) mide y compara la valoración potencial de una propiedad tomando el precio de la propiedad y dividiéndola por su ingreso bruto. En otras palabras, si usted compró una propiedad comercial por 5 500,000 y genera rents 70,000 en alquileres brutos cada año, su GRM sería de aproximadamente 7.14 o 5 500,000 / 7 70,000. Esta fórmula de valoración de bienes raíces comerciales se utiliza generalmente para identificar propiedades con un precio bajo en relación con sus ingresos potenciales basados en el mercado.,
valor por puerta
Este método de valoración de bienes raíces comerciales se utiliza principalmente para edificios de apartamentos en lugar de estructuras de una sola unidad. Este método simplemente determina el valor de todo el edificio en función del número de unidades. Un edificio con 20 apartamentos a un precio de 4 millones de dólares, por ejemplo, tendría un valor de 200.000 dólares «por puerta», independientemente del tamaño de cada unidad.
costo por pie cuadrado alquilable
pies cuadrados alquilables combina los pies cuadrados utilizables (el espacio que los inquilinos pueden ocupar) con las áreas comunes de las que los inquilinos se benefician, como escaleras y ascensores., Usando esta metodología, puede extrapolar el costo por pie cuadrado alquilable, compararlo con el costo promedio de arrendamiento por pie cuadrado y hacer una evaluación del valor del edificio.
por ejemplo, si un edificio tiene 10,000 pies cuadrados alquilables y el costo promedio de alquiler por pie cuadrado es de annually 12 por pie cuadrado anualmente, un precio de compra de $1.7 millones generará un 7% de rendimiento bruto de alquiler. Sin embargo, si sabe que puede cobrar el alquiler de $14 por pie cuadrado anualmente, una valuación de $1.9 millones arrojará el mismo rendimiento bruto.
al final, cada comprador valora la propiedad de manera diferente., La valoración de la propiedad comercial tiene un componente subjetivo y no científico. Los mejores inversores de bienes raíces comerciales han perfeccionado sus instintos en torno a la búsqueda de las ofertas más atractivas y los métodos de valoración más eficaces para cada tipo particular de transacción. Obtenga más información sobre cómo First Republic puede ayudarlo a alcanzar sus objetivos de bienes raíces comerciales.