muchos inquilinos que firman un contrato de arrendamiento para su plan de apartamento o unidad de alquiler para quedarse por la cantidad total de tiempo requerido en el contrato de arrendamiento, como un año. Pero, a pesar de sus mejores intenciones, es posible que desee (o necesite) irse antes de que finalice su contrato de arrendamiento, por ejemplo, si es estudiante de CU Boulder y desea permanecer en su apartamento solo durante el período de tiempo que la escuela está en sesión. O tal vez te estás mudando con tu novio o novia., A veces, es posible que tenga que mudarse para estar más cerca de su nuevo trabajo o de un padre anciano que necesita su ayuda.
salir antes de que expire un contrato de arrendamiento a plazo fijo sin pagar el resto del alquiler debido En virtud del contrato de arrendamiento se denomina ruptura del contrato de arrendamiento. Aquí hay una breve revisión de los derechos de los inquilinos de Colorado para romper un contrato de arrendamiento sin más responsabilidad por el alquiler.
derechos y responsabilidades del inquilino al firmar un contrato de arrendamiento en Colorado
Un contrato de arrendamiento obliga tanto a usted como a su propietario por un período de tiempo determinado, generalmente un año., Bajo un contrato de arrendamiento típico, un propietario no puede aumentar el alquiler o cambiar el contrato de arrendamiento hasta que finalice el contrato de arrendamiento (a menos que el contrato de arrendamiento en sí mismo prevea un cambio, como un aumento del alquiler a mitad del contrato de arrendamiento). Un propietario no puede obligarlo a mudarse antes de que finalice el contrato de arrendamiento, a menos que usted no pague el alquiler o viole un período de arrendamiento significativo, como organizar repetidamente fiestas grandes y ruidosas. En estos casos, los propietarios en Colorado deben seguir procedimientos específicos para terminar el arrendamiento. Por ejemplo, su propietario debe darle un aviso de diez días para pagar el alquiler o irse antes de presentar una demanda de desalojo. (Colo. Apo. Stat., § 13-40-104 (1) (d).) Si usted ha violado repetidamente cualquier cláusula en el contrato de arrendamiento, su propietario puede darle un aviso de renuncia incondicional (un aviso sin ninguna oportunidad de remediar la violación) que requiere que se mude dentro de los diez días. (Colo. Apo. Stat. § 13-40-104 (1) (e. 5).)
Los inquilinos están legalmente obligados a pagar el alquiler durante todo el período de arrendamiento, independientemente de que vivan o no en la unidad de alquiler, con algunas excepciones, como se indica a continuación.,
cuando se justifica romper un contrato de arrendamiento en Colorado
Hay algunas excepciones importantes a la regla general de que un inquilino que rompe un contrato de arrendamiento debe el alquiler durante todo el período de arrendamiento. Es posible que pueda mudarse legalmente antes de que finalice el plazo del arrendamiento en las siguientes situaciones.
está comenzando el servicio militar activo
Si ingresa al servicio militar activo después de firmar un contrato de arrendamiento, tiene derecho a romper el contrato de arrendamiento bajo la Ley federal. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 y siguientes.,) Debe formar parte de los» servicios uniformados», que incluyen las Fuerzas Armadas, el cuerpo Comisionado de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA), el cuerpo Comisionado del servicio de Salud Pública y la Guardia Nacional activada. Usted debe dar a su propietario aviso por escrito de su intención de terminar su arrendamiento por razones militares. Una vez que el aviso se envíe por correo o se entregue, su arrendamiento terminará 30 días después de la fecha en que el alquiler es el próximo vencimiento, incluso si esa fecha es varios meses antes de que expire su contrato de arrendamiento.,
usted es víctima de Violencia Doméstica
La Ley de Colorado proporciona derechos de rescisión anticipada para los inquilinos que son víctimas de violencia doméstica, siempre y cuando se cumplan las condiciones especificadas (como que el inquilino proporcione una copia de un informe policial). (Colo. Apo. Stat. § 38-12-402.)
la unidad de alquiler es insegura o viola los códigos de salud o seguridad de Colorado
si su propietario no proporciona vivienda habitable bajo los códigos de vivienda locales y estatales, un tribunal podría concluir que usted ha sido «desalojado constructivamente.,»Esto significa que el propietario, al proporcionar una vivienda inhabitable, lo ha «desalojado» para todos los propósitos prácticos, por lo que no tiene más responsabilidad por el alquiler. La Ley de Colorado establece requisitos específicos para los procedimientos que los inquilinos deben seguir antes de mudarse debido a un problema importante de reparación. (Colo. Apo. Stat. § 38-12-507.) El problema debe ser realmente grave, por ejemplo, la presencia de moho peligroso en el alquiler o la falta de agua corriente, calefacción o electricidad.,
su propietario lo acosa o viola sus derechos de privacidad
no hay ninguna ley estatal en Colorado que especifique la cantidad de aviso que un propietario debe darle al inquilino antes de ingresar a una propiedad de alquiler. Si su propietario viola repetidamente sus derechos a la privacidad, o hace cosas como quitar ventanas o puertas, apagar sus servicios públicos o cambiar las cerraduras, un tribunal podría considerarlo «desalojado constructivamente», como se describió anteriormente; esto generalmente justificaría que rompe el contrato de arrendamiento sin más obligación de alquiler.,
su propietario no repara una condición peligrosa relacionada con el Gas
Si tiene conocimiento de cualquier condición peligrosa de un aparato de gas, tubería u otro equipo de gas, la Ley de Colorado le exige que informe inmediatamente a su propietario o al agente del propietario por escrito de la existencia del peligro. (Colo. Apo. Stat. § 38-12-104(2).) Su propietario tiene 72 horas (excluyendo sábados, domingos y días festivos legales) para que un profesional repare la condición., Si el propietario no hace las reparaciones dentro de las 72 horas, y su edificio sigue siendo peligroso, puede desocupar el alquiler y su contrato de arrendamiento se anula (queda liberado de toda responsabilidad bajo el contrato de arrendamiento). También puede exigir la devolución de su depósito de seguridad (menos las deducciones permitidas). (Colo. Apo. Stat. § 38-12-104(3)-(4).,)
El deber del propietario de encontrar un nuevo inquilino en Colorado
Los propietarios en la mayoría de los estados (por ejemplo, Arizona) deben hacer un esfuerzo razonable para rerent sus unidades cuando un inquilino rompe un contrato de arrendamiento, en lugar de cobrar al inquilino por el alquiler total restante debido bajo el contrato de arrendamiento. En Colorado, un antiguo caso impone este deber a los propietarios comerciales (Schneiker V. Gordon, 732 P. 2D 603 (Colo. 1987)), pero no extendía específicamente el deber a los propietarios que alquilaban propiedades residenciales., Sin embargo, el caso sugirió fuertemente que tal deber sería justo y apropiado, y a lo largo de los años, los tribunales en muchos condados y ciudades aparentemente han tomado la indirecta y han requerido a los propietarios para «mitigar los daños» tratando de alquilar su propiedad razonablemente rápido, manteniendo sus pérdidas a un mínimo. A menos que un abogado local le aconseje lo contrario, debe asumir que la obligación de mitigar se aplicará a su propietario.
si rompe su contrato de arrendamiento y se muda sin una justificación legal (descrita anteriormente), trate de resolver algo con su propietario., No solo se mude y espere que su propietario obtenga un nuevo inquilino rápidamente y no le cobre por el tiempo restante de su contrato de arrendamiento. Proporcione a su propietario la mayor cantidad de aviso posible y escriba una carta sincera explicando por qué necesita irse temprano. Idealmente, puede ofrecerle a su propietario un inquilino de reemplazo calificado con buen crédito y referencias, para firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
pero tenga en cuenta que si el propietario no acepta liberarlo, usted será responsable de pagar el alquiler hasta que el propietario, utilizando esfuerzos razonables, vuelva a entregar la unidad., Esto podría ser una cantidad sustancial de dinero si se va varios meses antes de que finalice su contrato de arrendamiento, o si el mercado está frío (hay muchas unidades competitivas por ahí, sin consolidar). Su propietario probablemente usará primero su depósito de seguridad para cubrir la cantidad que debe. Pero si su depósito no es suficiente, el propietario puede demandarlo, probablemente en un tribunal de reclamos menores de Colorado donde el límite es de Colorado 7,500 en Colorado. (Si la cantidad en cuestión es igual o inferior a 2 25,000, su propietario podría demandarlo en la corte del Condado de Colorado correspondiente.,)
cómo minimizar su responsabilidad financiera al romper un contrato de arrendamiento
si desea irse temprano, y no tiene justificación legal para hacerlo, hay mejores opciones que simplemente mudarse y esperar que su propietario obtenga un nuevo inquilino rápidamente. Hay mucho que puede hacer para limitar la cantidad de dinero que necesita para pagarle al propietario, y ayudar a garantizar una buena referencia del propietario cuando esté buscando su próximo lugar para vivir.,
usted puede ayudar mucho a la situación proporcionando la mayor cantidad de aviso posible y escribiendo una carta sincera a su propietario explicando por qué necesita irse temprano. Idealmente, puede ofrecerle a su propietario un inquilino de reemplazo calificado, alguien con buen crédito y excelentes referencias, para firmar un nuevo contrato de arrendamiento con su propietario.,
más información sobre los derechos del inquilino para romper un contrato de arrendamiento
La Guía Legal de cada inquilino, por Janet Portman y Marcia Stewart (Nolo) proporciona amplios consejos legales y prácticos que cada inquilino necesita, desde mudarse hasta mudarse, incluyendo cómo hacer que su propietario cancele su contrato de arrendamiento, además de docenas de formularios y cartas de muestra.
El libro electrónico de Nolo, Break Your Lease Without Breaking the Law, también ofrece algunas ideas valiosas sobre cómo acercarse a su propietario cuando necesita irse temprano, y proporciona información sobre el subarrendamiento y la asignación de su contrato de arrendamiento.,
más información sobre la Ley de propietarios e inquilinos en Colorado
para obtener más información sobre las leyes de propietarios e inquilinos en su estado, consulte la sección de Leyes Estatales de propietarios e inquilinos del sitio de Nolo.