muchos inquilinos que firman un contrato de arrendamiento para su apartamento o unidad de alquiler plan para quedarse por la cantidad total de tiempo requerido en el contrato de arrendamiento, como un año. Pero a pesar de sus mejores intenciones, es posible que desee (o necesite) irse antes de que finalice su contrato de arrendamiento, por ejemplo, si es estudiante de UC Berkeley y solo desea permanecer en su apartamento durante el período de tiempo que la escuela está en sesión.,
salir antes de que expire un contrato de arrendamiento a plazo fijo sin pagar el resto del alquiler debido En virtud del contrato de arrendamiento se denomina ruptura del contrato de arrendamiento. Aquí hay una breve revisión de los derechos de los inquilinos en California para romper un contrato de arrendamiento sin más responsabilidad por el alquiler.
derechos y responsabilidades del inquilino al firmar un contrato de arrendamiento en California
Un contrato de arrendamiento obliga tanto a usted como a su propietario por un período de tiempo determinado, generalmente un año., Bajo un arrendamiento típico, un propietario no puede aumentar el alquiler o cambiar otros términos, hasta que se agote el arrendamiento (a menos que el arrendamiento en sí mismo prevea un cambio, como un aumento del alquiler a mitad del arrendamiento). Un propietario no puede obligarlo a mudarse antes de que finalice el contrato de arrendamiento, a menos que no pague el alquiler o viole otro término importante, como organizar fiestas grandes y ruidosas repetidamente. En estos casos, los propietarios en California deben seguir procedimientos específicos para terminar el arrendamiento. Por ejemplo, el propietario debe avisarle con tres días de antelación para pagar el alquiler o la licencia (California Civ. Proc., Código § 1161(2)) antes de presentar una demanda de desalojo. Si ha participado en alguna actividad ilegal en las instalaciones, su propietario puede darle un aviso incondicional de abandono, dándole tres días para mudarse. (Cal. Civ. Proc. Código § 1161(4)).
Los inquilinos están legalmente obligados a pagar el alquiler durante todo el período de arrendamiento, generalmente un año, independientemente de que continúe viviendo o no en la unidad de alquiler, con algunas excepciones, como se indica a continuación.,
cuando se justifica romper un contrato de arrendamiento en California
Hay algunas excepciones importantes a la regla general de que un inquilino que rompe un contrato de arrendamiento debe el alquiler durante todo el período de arrendamiento. Es posible que pueda mudarse legalmente antes de que finalice el plazo del arrendamiento en las siguientes situaciones.
usted o un miembro de su familia son víctimas de violencia doméstica u otro delito especificado
la Ley de California proporciona derechos de rescisión anticipada para los inquilinos que son víctimas de abuso doméstico, sexual y ciertos otros delitos., Los inquilinos pueden terminar temprano no solo cuando ellos mismos son una víctima, sino también cuando la víctima es un miembro de su hogar o un familiar inmediato, incluso si no viven con el familiar inmediato. Lea el estatuto para obtener detalles sobre la elegibilidad y cómo dar aviso.
está comenzando el servicio militar activo
si ingresa al servicio militar activo después de firmar un contrato de arrendamiento, tiene derecho a romper el contrato de arrendamiento bajo la Ley federal. (War and National Defense Service members Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 y siguientes.,) Debe formar parte de los» servicios uniformados», que incluyen las Fuerzas Armadas, el cuerpo Comisionado de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA), el cuerpo Comisionado del servicio de Salud Pública y la Guardia Nacional activada. Usted debe dar a su propietario aviso por escrito de su intención de terminar su arrendamiento por razones militares. Una vez que el aviso se envíe por correo o se entregue, su arrendamiento terminará 30 días después de la fecha en que el alquiler es el próximo vencimiento, incluso si esa fecha es varios meses antes de que expire su contrato de arrendamiento.,
la unidad de alquiler es insegura o viola los códigos de salud o seguridad de California
si su propietario no proporciona vivienda habitable bajo los códigos de vivienda locales y estatales, un tribunal probablemente concluiría que usted ha sido «desalojado constructivamente»; esto significa que el propietario, al proporcionar vivienda inhabitable, lo ha «desalojado» para todos los propósitos prácticos, por lo que usted no tiene más responsabilidad por el alquiler. Ley de California (ver Green V. Superior Court, 10 Cal.3d 616 (1974) y Cal. Civ., Código § 1942) establece requisitos específicos para los procedimientos que debe seguir antes de mudarse debido a un problema importante de reparación. El problema debe ser realmente grave, como la falta de calor u otro servicio esencial.
su propietario lo acosa o viola sus derechos de privacidad
Bajo la ley estatal en California, su propietario debe darle un aviso de 24 horas (o 48 para la inspección final de mudanza) para ingresar a la propiedad de alquiler (Cal. Civ. Código § 1954)., Si su propietario viola repetidamente sus derechos a la privacidad, o hace cosas como quitar ventanas o puertas, apagar sus servicios públicos o cambiar las cerraduras, se le consideraría «desalojado constructivamente», como se describió anteriormente; esto generalmente justificaría que rompa el contrato de arrendamiento sin más obligación de alquiler.
El deber del propietario de encontrar un nuevo inquilino en California
si no tiene una justificación legal para romper su contrato de arrendamiento, la buena noticia es que aún podría estar libre de pagar todo el alquiler adeudado por el plazo restante del contrato de arrendamiento. Esto se debe a que bajo la Ley de California (Cal. Civ., Código § 1951.2), el propietario debe hacer esfuerzos razonables para volver a alquilar su unidad, sin importar cuál sea la razón por la que se fue, en lugar de cobrarle el alquiler total restante debido bajo el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, es posible que no tenga que pagar mucho, si cualquier alquiler adicional, si rompe su contrato de arrendamiento. Solo necesita pagar la cantidad de alquiler que el propietario pierde porque se mudó temprano. Esto se debe a que California requiere que los propietarios tomen medidas razonables para mantener sus pérdidas al mínimo, o para «mitigar los daños» en términos legales.,
por lo tanto, si rompe su contrato de arrendamiento y se muda sin justificación legal, su propietario generalmente no puede simplemente sentarse y esperar hasta el final del contrato de arrendamiento, y luego demandarlo por la cantidad total de alquiler perdido. Su propietario debe tratar de rerent la propiedad razonablemente rápido y restar el alquiler recibido de los nuevos inquilinos de la cantidad que debe. El propietario no necesita relajar los estándares para inquilinos aceptables, por ejemplo, aceptar a alguien con un historial crediticio deficiente., Además, el propietario no está obligado a alquilar la unidad por un valor inferior al justo de mercado, o a dirigir inmediatamente su atención al alquiler de su unidad sin tener en cuenta otros negocios. Además, el propietario puede agregar gastos legítimos a su factura, por ejemplo, los costos de anunciar la propiedad.
si su propietario vuelve a colocar la propiedad rápidamente (más probablemente en ciudades universitarias y mercados similares), todo lo que usted será responsable es la (esperemos que Breve) cantidad de tiempo que la unidad estuvo vacante.,
la mala noticia es que si el propietario trata de rerent su unidad, y no puede encontrar un inquilino aceptable, usted será responsable de pagar el alquiler por el resto de su plazo de arrendamiento. Esto podría ser una cantidad sustancial de dinero si se va varios meses antes de que finalice su contrato de arrendamiento. Su propietario probablemente usará primero su depósito de seguridad para cubrir la cantidad que debe. Pero si su depósito no es suficiente, el propietario puede demandarlo, probablemente en un tribunal de reclamos menores donde el límite es de California 10,000 en California.,
cómo minimizar su responsabilidad financiera al romper un contrato de arrendamiento
si desea irse temprano, y no tiene justificación legal para hacerlo, hay mejores opciones que simplemente mudarse y esperar que su propietario obtenga un nuevo inquilino rápidamente. Hay mucho que puede hacer para limitar la cantidad de dinero que necesita para pagarle al propietario, y ayudar a garantizar una buena referencia del propietario cuando esté buscando su próximo lugar para vivir.,
usted puede ayudar mucho a la situación proporcionando la mayor cantidad de aviso posible y escribiendo una carta sincera a su propietario explicando por qué necesita irse temprano. Idealmente, puede ofrecerle a su propietario un inquilino de reemplazo calificado, alguien con buen crédito y excelentes referencias, para firmar un nuevo contrato de arrendamiento con su propietario.
más información sobre los derechos del inquilino para romper un contrato de arrendamiento
California Tenants ‘ Rights, por J., Scott Weaver y Janet Portman (Nolo) brindan amplios consejos legales y prácticos para los inquilinos de California sobre las terminaciones de arrendamiento, que incluyen docenas de formularios y cartas de muestra.
más información sobre la Ley de propietarios e inquilinos en California
para obtener más información sobre las leyes de propietarios e inquilinos en su estado, consulte la sección de Leyes Estatales de propietarios e inquilinos del sitio de Nolo.