los alquileres de Los Ángeles están entre los más altos de la Nación, y con la compra fuera del alcance de la mayoría de los residentes, millones de Angelinos están atrapados pagando por apartamentos de alto precio.
pero las leyes de control de alquileres a nivel local y estatal pueden hacer que el costo de algunas de esas unidades sea más manejable, particularmente con el tiempo.
varias ciudades en el Condado de Los Ángeles tienen regulaciones de control de alquiler en los libros, y una nueva ley estatal limita los aumentos anuales de alquiler para los habitantes de apartamentos en California., Estas medidas también proporcionan cierta protección contra el desalojo y pagos en efectivo en el caso de que un arrendatario es obligado a salir de su apartamento.
las reglas pueden ser confusas, pero afectan a un gran número de residentes. Solo en la ciudad de Los Ángeles, los inquilinos viven en más de 600,000 apartamentos repartidos en 118,000 propiedades, según el Departamento de vivienda e inversión comunitaria de la ciudad.,
debido a que las leyes locales son complejas, y muchos inquilinos pueden no entender completamente los beneficios de las regulaciones de alquiler a los que podrían tener derecho, a continuación se presentan las cosas más esenciales que los residentes de Los Ángeles deben saber sobre las reglas de control de alquiler en el área.
¿cómo funciona el control de alquileres?
las reglas varían según la ciudad, pero todas las ordenanzas ponen un límite a los aumentos anuales de alquiler para las unidades elegibles., En la ciudad de Los Ángeles, eso significa que los inquilinos de apartamentos cubiertos por la ordenanza solo deberían ver que sus alquileres suben entre el 3 y el 8 por ciento anualmente (el porcentaje está vinculado al índice de precios al Consumidor; este año es del 4 por ciento).
eso es en realidad mucho menos complicado que cómo se determinan los aumentos de alquiler permitidos en Santa Mónica. Allí, los límites en los aumentos de alquiler son iguales al 75 por ciento de la tasa de inflación anual, y una junta de control de alquiler puede limitar aún más los aumentos máximos de alquiler por Monto en dólares., Esta última cifra se determina a través de una fórmula que promedia aumentos máximos para algunas de las unidades más caras de la ciudad bajo control de alquiler.
en las ciudades sin leyes de control de alquiler en los libros, se aplican las reglas estatales. Bajo esos parámetros, los aumentos anuales de los alquileres se limitan al 5 por ciento, más la tasa de inflación (aunque el aumento total permitido alcanza el 10 por ciento). Eso significa que si la tasa de inflación es del 3 por ciento en el Condado de Los Ángeles, un propietario podría aumentar el alquiler de un inquilino no más del 8 por ciento.
Es mi apartamento de renta controlada?,
La mayoría de los apartamentos (pero no las casas unifamiliares y condominios) en California construidos antes de 1995 están sujetos al límite de alquiler del estado. Pero si vive en Santa Mónica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, la ciudad de los Ángeles o el Condado de Los Ángeles no incorporado, el aumento máximo de alquiler que obtiene cada año podría ser menor.
una congelación temporal del alquiler también está ahora en vigor en Culver City. Limita los aumentos anuales del alquiler al 3 por ciento, pero expirará en agosto si no se extiende.,
Si su apartamento está cubierto por el control de alquiler depende principalmente de qué tipo de vivienda es y cuándo se construyó. Las casas unifamiliares casi nunca están sujetas al control de alquiler (aunque en casos raros en Santa Mónica y West Hollywood); dúplex, triplexos y edificios de apartamentos, por otro lado, generalmente lo están, dependiendo de cuándo se construyeron.
en la ciudad de Los Ángeles, solo los edificios construidos y ocupados antes del 1 de octubre de 1978 están sujetos a las restricciones de control de alquileres de la ciudad., Estas fechas varían de ciudad en ciudad y generalmente tienen que ver con cuándo se aprobaron las leyes de control de alquileres. En Santa Mónica, es el 10 de abril de 1979; en West Hollywood, es el 1 de julio de 1979; y en Beverly Hills, Culver City, Inglewood y Los Ángeles no incorporados, es el 1 de febrero de 1995.
el 1 de febrero de 1995 es también la fecha clave para la Ley de control de alquileres de California. La Ley de viviendas de alquiler de Costa Hawkins, que establece límites a las leyes de control de alquiler en todo el Estado, exige que ninguna unidad construida después de esta fecha esté sujeta a límites en los aumentos anuales de alquiler.
¿Cómo puedo saber si mi apartamento es de alquiler controlado?,
en la ciudad de Los Ángeles, es bastante fácil verificar la fecha de construcción de su edificio y si está cubierto por la RSO. Simplemente ingrese su dirección en ZIMAS, la base de datos de propiedades de la ciudad.
aparecerá un contorno de la propiedad en el mapa y aparecerá una barra lateral en el lado izquierdo de la pantalla. En la pestaña «asesor», encontrará la fecha de construcción del edificio y en la pestaña» vivienda » puede averiguar si está bajo control de alquiler.
En otras ciudades, los inquilinos pueden verificar el sitio del asesor del condado para verificar la fecha de construcción de su edificio., West Hollywood también mantiene una lista de todas las unidades de alquiler controlado y la ciudad de Santa Mónica tiene un servicio con el que los inquilinos pueden buscar apartamentos bajo la ordenanza local de control de alquiler. Los residentes en el Condado de Los Ángeles no incorporado pueden llamar al (833) 223-7368 o enviar un correo electrónico [email protected].
¿por qué solo los edificios más antiguos tienen control de alquiler?
en medio de las quejas de los inquilinos sobre aumentos de alquiler insostenibles a finales de la década de 1970, el Consejo de la ciudad de Los Ángeles congeló temporalmente los alquileres en su lugar, a partir del 1 de octubre de 1978., Durante ese tiempo, el Consejo elaboró los detalles de la actual ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad, que se aplica a los edificios ocupados antes de que comenzara la congelación.
Cuando entró en vigor, Costa Hawkins, la ley estatal, estableció muchos requisitos locales de control de alquileres, por lo que Los Ángeles y otras ciudades no pueden imponer límites de alquiler a los edificios construidos más recientemente.
¿por qué algunos apartamentos de alquiler controlado siguen siendo tan caros?,
cuando un inquilino se muda de un apartamento bajo control de alquiler, los propietarios pueden subir el precio a la cantidad que consideren conveniente. Eso significa que a menos que su amigo o familiar ya esté en el contrato de arrendamiento, no puede transmitir un acuerdo dulce cuando decida encontrar un nuevo lugar.
esa regla es otro elemento importante de Costa Hawkins. Los críticos del proyecto de ley argumentan que esta parte de la ley cuesta a los ángeles valiosas unidades de vivienda asequible, ya que los apartamentos ofrecidos a precios asequibles generalmente se vuelven mucho menos asequibles una vez que un nuevo inquilino se muda., Los partidarios de la ley sostienen que permitir que las unidades se restablezcan a la tasa de mercado da a los propietarios un incentivo necesario para mantener sus edificios en buena forma para atraer a futuros inquilinos que pagan precios más altos.
¿puedo ser desalojado de un apartamento de alquiler controlado?
Los inquilinos que viven en unidades de alquiler controlado pueden ser desalojados, pero se benefician de protecciones legales más fuertes que los que viven en edificios sin alquiler controlado.,
con las nuevas restricciones de California ahora en vigor, los inquilinos que han vivido en unidades de alquiler controlado por más de un año generalmente solo pueden ser desalojados cuando tienen la culpa, por ejemplo, si no han pagado o han violado los Términos de su contrato de arrendamiento.
un propietario que planea mudarse a un apartamento u ofrecérselo a un miembro de la familia también puede pedirle a un inquilino actual que se vaya.
la única otra causa común para el desalojo es a través de la Ley Ellis de California, que permite a los propietarios desalojar en masa a los inquilinos al retirar una propiedad del mercado de alquiler., Eso podría significar derribar el edificio, por ejemplo, o remodelarlo como condominios en venta.
en estos casos, los propietarios están obligados a pagar tarifas de reubicación para ayudar a los inquilinos a encontrar y mudarse a un nuevo lugar. Las tarifas en la ciudad de Los Ángeles oscilan entre 8 8,500 y 2 21,200, dependiendo del tiempo que los inquilinos hayan vivido en el edificio, la edad que tengan y la cantidad de dinero que ganen.
bajo la ley estatal, estas tarifas son iguales a un mes de alquiler.
mi propietario quiere comprarme mi apartamento. ¿Es legal?,
para que las unidades de alquiler controlado estén disponibles para los nuevos inquilinos, los propietarios a menudo recurren a ofertas de «dinero en efectivo por llaves», en las que efectivamente pagan a los inquilinos para que se vayan. Bajo las leyes de control de alquiler de LA ciudad de Los Ángeles, esto es legal siempre y cuando los propietarios primero informen a los inquilinos de sus derechos y notifiquen a la ciudad del acuerdo.
Los inquilinos tienen 30 días para cancelar el acuerdo en caso de que su propietario no esté cumpliendo con los Términos de la compra. Tampoco hay ninguna razón por la que los inquilinos tengan que aceptar la oferta. Aquellos que deseen continuar viviendo en su apartamento actual pueden simplemente rechazar el dinero.,
¿el control de alquileres hace que las ciudades sean más asequibles?
esto es algo que a los economistas y defensores de la vivienda les encanta debatir. Los partidarios de la política dicen que proporciona un alivio financiero necesario y una sensación de estabilidad para los residentes a largo plazo, o aquellos que esperan establecerse en un vecindario pero no tienen el dinero para comprar. Los críticos dicen que en realidad puede hacer que las ciudades sean más caras para los recién llegados y los jóvenes.,
los autores del mismo estudio de control de alquiler que encontró que los inquilinos de San Francisco que viven en unidades de alquiler controlado ahorraron casi 3 3 mil millones también argumentan que la política contribuyó a los astronómicos costos de vivienda de la ciudad al alentar a los propietarios y desarrolladores a atender a los residentes más ricos con el fin de compensar las menores ganancias de las unidades bajo control de alquiler.
Por supuesto, muchos factores contribuyen a los altos costos de la vivienda, y muchas ciudades sin control de alquiler también son bastante caras. Las regulaciones de alquiler son una parte de un panorama económico mucho más amplio.