Comment démarrer un Bed And Breakfast

Une chambre romantique pour deux dans une maison historique, ornée de la patine des antiquités restaurées avec amour, du lustre de la porcelaine fine et de l’éclat de l’argent. Un feu crépite dans le foyer et les riches parfums de café frais et de rouleaux de cannelle faits maison flottent de la cuisine. C’est l’image que la plupart des gens évoquent lorsqu’ils envisagent un séjour dans un bed And breakfast. Et c’est un portrait précis.

Mais pas le seul., Les chambres d’hôtes sont un hébergement avec une touche. On les trouve généralement dans les maisons historiques, des maisons de ville de L’époque de la Révolution aux Manoirs Queen Anne en passant par les bungalows artisanaux. Mais B & BS occupent également des bâtiments non traditionnels tels que des tavernes coloniales, des écoles Gay des années 90, des banques rugissantes des années 20, des phares victoriens et une panoplie d’autres structures imprégnées d’histoire et de romance. Et vous découvrirez également de merveilleux B & Bs dans les gratte-ciel modernes de Manhattan, dans les fermes laitières et les ranchs de bétail en activité, et dans beaucoup de nouvelles maisons perchées au bord d’une rivière, d’un lac ou de la mer.,

le Meilleur des Deux Mondes
Quel est exactement un lit et le petit déjeuner? C’est une sorte d’hybride entre un hôtel de luxe et une maison privée, incarnant le meilleur des deux mondes. A b & b est généralement un petit établissement avec quatre à 10 chambres au lieu des 50 à 100 ou plus que l’on trouve dans la plupart des hôtels., Les propriétaires vivent sur place et interagissent avec les voyageurs comme s’ils étaient des invités plutôt que des numéros de chambre temporaires anonymes. Et les clients sont traités à perdu de petites touches de luxe comme des chocolats sur leurs oreillers, turn-down service, et des paniers de produits de bain et de beauté mis sur les baignoires Jacuzzi.

et, bien sûr, il y a le « breakfast » en bed And breakfast, un somptueux repas fait maison qui vient avec le prix de la chambre et est servi chaque matin dans une salle à manger commune ou dans les propres quartiers du client., B & les Bs ont également tendance à présenter des verres glacés de thé glacé ou de limonade sur le porche les chauds après-midi d’été; des tasses de cacao après des promenades en traîneau les après-midi hivernaux; des assiettes de biscuits dans la cuisine; et du vin et du fromage dans le salon les soirs

Pas étonnant que les chambres d’hôtes soient si populaires.et devient de plus en plus donc tout le temps., Selon L’Association Professionnelle des aubergistes internationale (PAII) basée à Santa Barbara, en Californie, en 1980, il y avait une poignée relative de b&BS/country inns properties 1,000 propriétés qui ont accueilli 1 million d’invités. Au dernier décompte, au tournant du millénaire, ce chiffre avait gonflé à 28 000 propriétés accueillant 50,5 millions de clients.

l’occupation moyenne, ou le nombre de chambres remplies sur une base quotidienne, selon PAII, a explosé avec le nombre de propriétés disponibles, passant de 45 à 50 pour cent au cours d’une récente période de quatre ans., Et les prix des chambres ont également augmenté, passant de 103 $à 121 $au cours de la même période de quatre ans.

Le facteur Profit
que vous souhaitiez démarrer un b&B pour échapper à la course aux rats, pour compléter vos revenus, pour créer une entreprise à partir d’une maison historique que vous aimez, ou pour vous adonner à votre amour d’être un hôte ou une hôtesse, vous voudrez connaître le facteur profit. Quels revenus pouvez-vous attendre en tant qu’hôte bed and breakfast?,

la réponse varie beaucoup, en fonction du nombre de chambres dans votre B& B, de la nature saisonnière (ou non) de votre région, de la durée de votre activité, de la créativité avec laquelle vous promouvez votre entreprise et de votre envie de travailler.

gardez à l’esprit, cependant, que le bed And breakfast n’est pas une industrie à revenu élevé. « Ce n’est pas une entreprise dans laquelle vous allez faire beaucoup d’argent », prévient Nancy Sandstrom, ancienne conférencière sur b&b startups et maintenant dans sa sixième année en tant qu’aubergiste., « Vous pouvez faire un profit, et beaucoup de vos dépenses personnelles sont semi-couverte. Mais c’est une décision de style de vie. Vous ferez votre profit réel lorsque vous vendrez. »

plus vous avez de chambres, plus vous gagnerez de revenus bruts. Ce qui est logique-deux chambres à 100 each chacune coûte 200 per par jour, tandis que 10 chambres au même tarif en occupation complète rapportent 1 000 per par jour. Ce qui est génial. Mais il s’ensuit également que plus vous avez de chambres, plus vous avez de dépenses et plus vous avez de travail.

notez également que nous avons utilisé le terme « à pleine occupation., »Aucun aubergiste ne s’attend à une occupation totale toute l’année à moins qu’une série de grandes conventions, Les Jeux Olympiques et un couronnement royal se produisent tous en ville sur les talons figuratifs de l’autre.

cependant, tout ne doit pas être une fatalité. Tous les bed and breakfast ne sont pas saisonniers. Et même si le vôtre est, il y a des choses que vous pouvez faire pour générer du trafic hors saison, comme inventer des raisons pour les clients de visiter autre que la plage ou le ski., Le bord de mer B&B pourrait accueillir un week-end de Noël victorien pour amener ces estivants en hiver, par exemple, tandis que la station de ski B&B pourrait présenter un week-end mystère « meurtre parmi les Pins » pour attirer les touristes pendant l’été.

Startup Cash

quel que soit votre potentiel de profit, vous n’aurez aucun gain à compter jusqu’à ce que votre b&B soit prêt à accueillir des invités. Et se lever et courir prend du pain., Bien que vous puissiez vous contenter de l’ensemble supplémentaire de draps Little Mermaid du lit gigogne de votre fille pour rendre visite à votre famille et à vos amis, vous devrez acheter une literie neuve pour vos invités B&b, ainsi que de nouveaux matelas, oreillers, serviettes et plus encore. Et même si vous exploitez votre entreprise à partir de votre maison existante au lieu d’acheter un fixateur, les lois locales peuvent vous obliger à installer de nouveaux équipements ou appareils de cuisine, à mettre la piscine aux normes publiques ou à ajouter des appareils de sécurité incendie.,

Tout ce que vous dépensez dépendra de votre Particulier b&B. évidemment, moins vous avez de chambres, moins vous aurez de matelas, d’oreillers, de serviettes et autres que vous devrez acheter. En outre, vous dépenserez beaucoup moins pour mettre à jour votre maison existante avec beaucoup de chambres que si vous achetez une relique délabrée qui a été condamnée 20 ans plus tôt.,

Mais alors qu’il est impossible de mettre une étiquette de prix sur la propriété que vous allez transformer en une auberge, il est possible de coûts de rénovation et d’ameublement ballpark. Une bonne règle empirique est de 35 000 $à 50 000 per par chambre pour les grandes propriétés et de 20 000 4 à 40 000 for pour les opérations très petites ou à faible coût, suggère Jerry Phillips, directeur exécutif de PAII.

marchés typiques
Il y a beaucoup plus à transformer votre rêve d’un B&B en réalité que de simplement choisir des serviettes de marque pour les salles de bains., Il s’agit d’abord de remplacer la fantaisie par la phase de planification hardcore, ce qui inclut la recherche du type d’invités que vous pouvez attirer et la planification de la façon dont vous les courtiserez.

jetez un œil aux marchés cibles typiques suivants. Si vous pouvez en tirer deux, ou plusieurs, c’est génial. Mais vous devrez en attirer au moins un–ou faire preuve de créativité et proposer autre chose qui attirera de nombreux visiteurs.

• les Touristes. Les vacanciers par excellence, ce sont les gens qui sont dehors pour passer un bon moment., Visiter les parcs d’attractions, les parcs nationaux et les musées, la plage, le canotage, le ski, le tourisme et, bien sûr, le shopping sont leur modus operandi. Si vous êtes proche de toute sorte d’attraction naturelle ou artificielle qui attire les gens, vous avez un excellent marché. Le marché touristique peut être extrêmement saisonnier, en fonction de votre emplacement.
• les voyageurs d’Affaires. Que ce soit des vendeurs itinérants ou des Présidents d’entreprise, les voyageurs d’affaires représentent beaucoup de séjours d’hébergement., Au décompte le plus récent, indique la Travel Industry Association of America (TIAA), 212 millions de voyages d’affaires ont été effectués en une seule année, et de plus en plus de voyageurs d’affaires optent pour les joies du B&B sur l’impersonnalité d’un hôtel. Si vous êtes dans un endroit urbain, les voyageurs d’affaires pourraient être un marché formidable pour vous. Mais vous n’avez pas besoin d’être basé à New York ou à Chicago pour attirer le commerce commercial. De nombreuses petites villes et banlieues comptent une ou deux grandes entreprises qui génèrent beaucoup de revenus–et une bonne quantité de voyages d’affaires., En prime, les voyages d’affaires, contrairement au tourisme, ne sont pas saisonniers.
• Romance. Tout le monde aime une escapade romantique, et le B&B en est la quintessence. C’est un marché important nearly près de 62 américains, ou 31 pour cent de tous les adultes, ont fait des folies lors d’un week-end romantique ou plus au cours d’une année récemment étudiée, dit le TIA. Le voyageur moyen, ajoute-t-il, a connu deux voyages romantiques et demi au cours de la même année.
• Collège ou à l’université. Si vous êtes situé dans une ville universitaire, vous avez intégré le marché, au moins pendant certaines périodes de l’année., Les matchs de Football, les retrouvailles et les remises de diplômes, sans oublier les nouvelles orientations des étudiants et les week-ends des parents, les conférences et autres événements académiques ou publics peuvent attirer les visiteurs en masse. Et comme de nombreuses villes universitaires sont également de petites villes avec peu de concurrence en matière d’hébergement, ce marché pourrait être le vôtre pour briller. Gardez à l’esprit que votre entreprise sera saisonnière à moins que vous ne puissiez l’augmenter avec un autre marché cible.
• les Habitants de la chambre à coucher supplémentaire. Vous pourriez penser que les gens qui vivent déjà dans votre ville ne seraient pas intéressés par votre B & B., Mais vous pouvez développer un marché supplémentaire bien rangé en vous promouvant auprès des habitants comme « vos chambres supplémentaires. »Quelqu’un a toujours un mariage, une réunion de famille ou un autre événement pour lequel il invite beaucoup de visiteurs de l’extérieur de la ville, puis n’a nulle part où les organiser. Vous pouvez combler le vide.

Êtes-vous zoné pour un B&B?

outre une licence d’entreprise fictive, qui légalise le nom de votre entreprise, vous devrez également demander un certain nombre d’autres licences et permis de ville ou de comté. Le premier est une licence commerciale. Les frais de licence sont nominaux, tout comme la paperasse., Là où la chose peut devenir collante, c’est que, une fois que vous avez demandé la licence d’entreprise, la ville vérifie comment vous vous situez dans ses ordonnances de zonage et de stationnement.

ce qui nous amène à la question très importante du zonage. Les ordonnances de zonage varient énormément d’un endroit à l’autre et sont généralement réglementées par la Commission de planification de la ville ou du comté ou le Conseil de planification., Certaines municipalités, opérant sous l’hypothèse originale que les pensions et les maisons de tourisme sont encore courantes, envisageront un séjour chez l’habitant (un petit B&B qui est utilisé pour un revenu supplémentaire et ne fait généralement pas de publicité) ou plus petit B& D’autres estiment que tout bed And breakfast est une entreprise commerciale qui appartient à un quartier d’affaires. D’autres encore, peu familiers avec le concept B&b, décident au cas par cas.,

certaines municipalités incluent d’autres questions que l’emplacement dans leurs ordonnances de zonage. Certains limitent le nombre de jours que les clients peuvent rester par visite-généralement sept ou 14 jours-comme un moyen d’assurer que hey restent des invités à court terme au lieu de locataires à long terme. Certaines villes limitent le nombre de chambres admis dans un quartier résidentiel., Certains interdisent les installations de cuisine dans les chambres, ce qui signifie qu’aucune kitchenette n’est autorisée.

Si votre B&b est situé dans un quartier d’affaires, vous passerez probablement avec brio. Mais si votre quartier n’est pas zoné pour un bed And breakfast, vous devrez demander une dérogation ou un permis d’utilisation conditionnelle.

cela signifie généralement que vous comparaissez devant la Commission de planification en tant que vedette dans votre propre drame judiciaire. Vous expliquez comment votre entreprise fonctionnera et pourquoi elle ne changera pas ou ne nuira pas à la teneur du quartier., Si votre ville est B&orientée B, avec un certain nombre de chambres d’hôtes déjà en fonctionnement, vous ne devriez pas rencontrer beaucoup d’opposition. Mais si vous êtes un pionnier, vous devrez peut-être aussi expliquer comment les chambres d’hôtes améliorent réellement les quartiers.

Fusil à cheval avec la question du zonage sont des problèmes de stationnement et de signalisation. La plupart des villes stipulent que les entreprises permettent un stationnement adéquat hors rue pour un nombre défini de voitures, généralement un espace pour chaque chambre. Ils voudront également des pas supplémentaires pour vos véhicules familiaux., Selon votre emplacement spécifique, vous pourrez peut-être contourner ce problème en suggérant aux clients de se garer dans des terrains publics à proximité, dans des parkings d’affaires ou dans la rue après les heures d’ouverture.

en ce qui concerne la signalisation, il se peut que vous ne soyez pas autorisé à afficher un panneau si vous êtes dans un quartier résidentiel. Ce qui est bien si vous allez sur la route de la famille d’accueil et/ou si vous ne voulez pas de trafic sans rendez-vous. Mais si vous prévoyez une opération inn0sized qui attirera les passants, vous aurez du mal à faire connaître votre présence.

même dans les quartiers d’affaires, certaines municipalités peuvent devenir collantes à propos de la signalisation., Ils peuvent insister pour que votre enseigne soit placée à une distance définie du trottoir ou soit placée uniquement directement sur votre bâtiment. Pour la plupart des b&Bs, qui préfèrent de toute façon une signalisation discrète et discrète, ce n’est pas un problème. Mais c’est une question que vous devriez vérifier avant de vous avoir fait.

charges

Votre salle de taux dépendra de plusieurs facteurs:

• Les commodités que vous offre. Vous pouvez fournir des caractéristiques de luxe comme des baignoires à remous, des cheminées, des lits king-size ou des balcons privés, ou des caractéristiques plus communes comme une piscine.
• Votre emplacement., Un bed and breakfast niché hors des sentiers battus où les touristes ou les gens d’affaires ne marchent pas souvent ne sera pas en mesure de facturer autant qu’un dans une destination touristique et/ou d’affaires Populaire. Votre emplacement au sein de votre communauté peut également faire une différence. Dans une ville balnéaire, par exemple, un bord de mer B&B peut commander des taux plus élevés qu’un mile, voire deux pâtés de maisons, au large de la mer. Une auberge au cœur d’un quartier historique populaire peut exiger des tarifs plus élevés qu’un sur l’autoroute menant à la ville.
• Les taux en cours dans votre région., Peu importe la qualité de vos équipements ou la qualité de votre emplacement, vos tarifs devront être conformes aux autres B&Bs et logements de votre région. Si vous facturez beaucoup plus, vous perdrez des affaires et-peut-être étonnamment-si vous facturez beaucoup moins, vous perdrez également. (Les gens penseront qu’il y a quelque chose qui ne va pas avec votre auberge et ne vous essaieront pas.)

Alors, où voulez-vous commencer? Retournez à votre étude de marché. Jetez un œil aux tarifs pratiqués par tout le monde dans votre ville, des motels économiques aux hôtels de luxe en passant bien sûr par d’autres chambres d’hôtes. Ensuite, décidez où vous vous situez dans la hiérarchie de l’hébergement. Si vous êtes une famille d’accueil simple, offrant une atmosphère familiale mais pas beaucoup de fioritures, vous voudrez peut-être le prix de vos chambres par rapport à un motel haut de gamme ou similaire B&B., Si, d’autre part, vous avez des équipements de luxe et une ambiance élégante, vous pourriez Prix vos chambres pour correspondre à ceux des hôtels de luxe ou bed and breakfast haut de gamme.

gardez à l’esprit que vous ne facturerez probablement pas les mêmes tarifs toute l’année, ni même toute la saison. La plupart des logements, du motel le plus humble à l’hôtel le plus puissant, varient leurs prix avec la saison. Cela est particulièrement vrai dans les zones très saisonnières.

les tarifs des chambres peuvent également varier selon le jour de la semaine. Les auberges et les hôtels proposent souvent des séjours en milieu de semaine à des tarifs réduits pendant les saisons plus lentes., C’est intelligent-si votre région n’est pas très fréquentée par les vacanciers à certaines périodes de l’année, les clients que vous attirez auront tendance à être des week-ends. Un séjour de trois nuits en milieu de semaine pour moins que le prix d’un week-end de deux nuits peut encourager les clients à appeler malade, à descendre et à remplir le calendrier de votre semaine.

embaucher des employés

le moment où vous aurez besoin d’aide dépend de votre niveau d’énergie, de la taille de votre exploitation et de votre taux d’occupation. Mais quand vient exactement le moment?, « Probablement votre premier jour », conseille Pat Hardy de l’Association Professionnelle des Aubergistes International. « Peu importe le nombre de chambres que vous avez, vous n’avez pas besoin d’être le nettoyeur de chambre. Dès que vous êtes le nettoyeur de chambre et que vous n’avez pas le temps de faire du marketing et de passer avec les invités, vous commencez à voir une diapositive et à faire face à l’épuisement professionnel. »

Tout le monde, dit Hardy, doit intégrer une sorte de soulagement dans son plan d’affaires, que ce soit une gardienne d’auberge qui prend temporairement le relais pour vous donner quelques semaines de congé ou un élève du secondaire qui vient nettoyer le week-end., « L’auberge est un travail qui ne devrait pas être 24/7, ou vous ne pouvez pas être frais. »

trente à 40 pour cent de tous les aubergistes n’emploient aucune sorte de personnel, explique Hardy. Si vous êtes une petite entreprise, vous pourrez peut-être travailler en solo, mais à cinq ou six chambres, vous devez envisager d’employer un personnel.

bien que l’aide au nettoyage soit souvent la première tâche pour laquelle vous demandez de l’aide, ce n’est certainement pas la seule., Si vous êtes une machine propre qui aime le craquement cardiovasculaire de siffler avec un aspirateur, une rage de poussière et une éponge, mais que vous détestez les chiffres croquants avec passion, vous trouverez peut-être que les dollars de vos employés sont mieux dépensés pour embaucher un comptable qu’une femme de chambre. Si vous pouvez commander des revenus de chambre plus élevés en partageant votre expertise avec vos clients autour d’un petit déjeuner tranquille que de se précipiter dans la cuisine, alors vous pourriez trouver Sage d’embaucher un cuisinier ou aide de cuisine.,

ou optez pour un multitâche stellaire qui peut intervenir et donner un coup de main avec tout, comme Bruce et Judy Albert à Seaside, en Floride, l’ont fait. « Les gens qui travaillent pour nous sont multi-talentueux, de laver la vaisselle, servir le petit déjeuner, nettoyer les chambres, répondre au téléphone et prendre des réservations pour le jardinage et saluer et vérifier les invités dans et Hors, » ils expliquent. « Ils portent beaucoup de chapeaux qu’il faut une personne spéciale., »

Resources
Association

• American Hotel & Lodging Association
• Professional Association of Innkeepers International

B&B Guide Websites

• Bed and Breakfast.,com
• Lit & le petit Dci en Ligne
• Sélectionnez le Registre, Distingué Dci de l’Amérique du Nord

devenir des aubergistes Logiciel

• Facile InnKeepingby la Grâce de Logiciels
• Invité Trackerby MunsenWare
• InnReserve International

Magazines et de Publications

• Arrington B&B Journal