Comment fonctionne un bail commercial Triple Net (NNN)?

dernière mise à jour le 15 juin 2020 par Mark Ferguson

un bail NNN est très courant dans l’immobilier commercial. Je les ai utilisés sur les locations commerciales que je possède et sur les espaces commerciaux que j’ai loués. NNN signifie net, net, net. Cela signifie que le locataire paie la plupart des dépenses. Ils paient les frais de loyer plus les taxes foncières, l’assurance des biens et la CAM, ou l’entretien des espaces communs. Les frais de NNN sont ajoutés aux frais de location de base, qui sont généralement calculés comme un dollar par pied carré, comme 15$., Il y a une certaine confusion concernant ce qui est couvert sur un bail NNN, mais c’est ce que j’ai vu en tant qu’investisseur/courtier qui possède et loue des espaces commerciaux.

quelles sont les dépenses du bail NNN?

Comme nous l’avons mentionné, NNN signifie net, net, net et est souvent appelé un bail triple net. Le locataire paie son loyer plus la quasi-totalité des dépenses de l’Immeuble. Le locataire paie l’assurance des biens, les taxes foncières et l’entretien des espaces communs, ce qui peut inclure un certain nombre de choses.,

entretien des espaces communs (CAM)

lorsque j’ai entendu le terme entretien des espaces communs pour la première fois, je pensais à un espace commun pour de nombreuses entreprises, comme une salle de réception ou un couloir. La CAM comprend des zones comme ça, mais comprend également beaucoup plus de zones!, Voici des choses qui sont souvent incluses dans la CAM:

• toit
• Stationnement
• CVC
• entretien extérieur
• Services Publics pour le bâtiment
• aménagement paysager
• signalisation
• déneigement
• sécurité
• frais HOA

souvent, même les frais de gestion et de comptabilité des biens sont à la charge de les locataires à payer dans un bail nnn.

Qu’est-ce que le bail NNN ne comprend pas?,

bien qu’il semble que chaque dépense soit incluse dans un bail NNN, certaines dépenses sont à la charge du locateur ou d’un locataire particulier. Je possède un centre commercial de 68 000 pieds carrés et nous avons dépensé de l’argent pour rénover des espaces vacants pour de nouveaux locataires.

l’argent que nous avons dépensé pour réparer une unité individuelle n’est pas compté comme CAM. Si nous peignons l’intérieur, ajoutons des murs ou rénovons une salle de bain, c’est la responsabilité du propriétaire ou de ce locataire particulier. Le travail effectué sur l’espace d’un locataire individuel est souvent appelé Ti, ou améliorations des locataires., Dans notre immeuble, nous avons accepté de payer certaines des réparations, et le locataire a accepté de payer d’autres améliorations.

lorsque nous avons peint l’extérieur du bâtiment et rendu l’ensemble de la propriété plus agréable, cela pourrait être considéré comme un coût NNN. Les dépenses en Capital peuvent ou non être incluses dans le CAM selon le bail.,

le locateur ne peut généralement pas facturer aux locataires leurs propres dépenses commerciales qui ne sont pas directement liées à l’immeuble, pour toute dette contractée par le locateur, pour les frais de retard accumulés par le locateur pour des paiements manquants, ou quelque chose qui s’est produit en raison de la négligence du locateur.

Il est important de savoir que chaque bail est différent et que les baux commerciaux peuvent être très longs et compliqués. Il est sage d’avoir un examen professionnel du bail pour vous assurer qu’il dit ce que vous pensez qu’il dit.

la Loi Depot est le site que j’utilise pour créer mes baux commerciaux.,

comment les taux de location NNN sont-ils calculés?

le propriétaire détermine quels sont les taux de location NNN, mais ils doivent être basés sur les dépenses réelles. Le propriétaire ne peut pas compenser ce qu’il veut et faire payer les locataires. Dans la plupart des Baux, il est décrit comment les coûts NNN sont figurés, quand ils sont figurés, et comment cette information est fournie aux locataires.

sur notre bail, le propriétaire doit chiffrer les dépenses et envoyer un rapport aux locataires chaque année. Les coûts nets triples sont estimés au début du bail, mais ils peuvent augmenter ou diminuer en fonction des dépenses réelles accumulées., Lorsque nous avons repris le bâtiment, les locataires payaient des coûts NNN de 1,50 a le pied carré. Ce taux était bien inférieur aux coûts réels du bâtiment. Le coût total est plus proche de 2,50 a le pied carré.

pour calculer ce nombre, le locateur doit calculer toutes les dépenses fixes qui sont incluses dans le bail NNN et les coûts d’entretien de l’Immeuble. Ils peuvent également être en mesure de facturer certaines dépenses en capital en fonction du bail.

j’ai un tout nouveau livre qui parle de l’immobilier commercial. Construire un Empire immobilier locatif Commercial. Le bon, le mauvais et le laid., Je passe en revue tous les détails de l’investissement dans l’entreprise commerciale et inclure 10 études de cas sur mes propres propriétés. Vous pouvez obtenir le livre sur Amazon.

nnn bail versus un bail absolu

L’immobilier Commercial peut être déroutant! Il y a beaucoup d’opportunités dans l’entreprise mais aussi beaucoup à apprendre. L’une des nombreuses parties déroutantes de l’immobilier commercial est les opinions différentes de ce que certains termes signifient.

par exemple, certaines personnes diront qu’aucune des dépenses en capital n’est incluse dans un bail NNN, seulement un bail absolu., Il m’est difficile de comprendre cela, car la plupart des Baux triples nets que j’ai vus incluent une forme de dépenses en capital. Je ne sais pas si ces baux NNN sont créés de manière incorrecte ou si la définition est devenue confuse au fil des ans.

un de nos locataires a même un bail nnn où ils sont non seulement responsables de tous les coûts de leur unité, mais ils les paient également et organisent toutes les réparations et l’entretien! Votre meilleur pari est de lire le bail et assurez-vous de savoir ce qu’il dit, pas supposer qu’un bail NNN est le même dans tous les cas.

les taux de location de NNN peuvent-ils changer?,

Une partie délicate avec les baux NNN est que vous ne pouvez pas prédire exactement quelles seront les dépenses. Le déneigement pourrait être nécessaire une fois dans une année ou dix fois l’année suivante. Le coût de gestion pourrait augmenter, tout comme le coût de beaucoup de choses.

les coûts nets triples ne sont généralement pas fixés chaque année mais flexibles. Dans mon bail, le NNN peut augmenter un maximum de 5% par an. Ainsi, bien que nos coûts de NNN soient beaucoup plus élevés que ceux que nous facturons aux locataires, nous ne pouvons pas augmenter ces coûts de la totalité du montant., À la fin de chaque année, nous chiffrons nos dépenses, envoyons un rapport aux locataires et pouvons augmenter le NNN si ces dépenses sont supérieures à ce qu’ils paient actuellement (mais pas plus de 5% chaque année).

chaque bail aura un montant différent construit en ce que les coûts NNN peuvent augmenter et certains peuvent ne pas avoir de restrictions.

Combien coûte chaque locataire paie?

Une autre chose qui doit être considérée est ce que chaque locataire paie pour les coûts NNN sur un immeuble à locataires multiples. Sur mon grand immeuble, nous avons six locataires qui partagent la propriété. Comment savons-nous combien chaque locataire paie?, La façon dont les baux étaient structurés lorsque nous les avons achetés était que chaque locataire payait sa part en fonction du pourcentage de pieds carrés qu’il occupait.

• l’épicerie occupe 82%, donc ils paient 82% des coûts NNN.
• Le restaurant paie 10% car ils occupent 10% du bâtiment.
• Et ainsi de suite….

en plus des coûts NNN et des frais de loyer de base, les locataires paient également leurs propres services publics. Espérons que le bâtiment a des compteurs séparés, ou cela peut aussi devenir délicat!

à quoi ressembleraient les coûts totaux d’un bail NNN?,

maintenant que nous savons ce qui est inclus sur un bail NNN, ou au moins avoir une idée de ce qui pourrait être inclus sur certains, Eh bien maybe peut-être pas inclus sur d’autres…. quoi qu’il en soit, à quoi ressemblent les coûts totaux et comment les chiffrons-nous avec le loyer?

le loyer d’un immeuble commercial est souvent calculé à l’aide de chiffres au pied carré. Par exemple:

en plus de ce coût, le locataire paierait les services publics, ce qui pourrait aller de 100 $à 1 000 month par mois en fonction de l’utilisation, du climat et du type de bâtiment.,

maintenant, nous devons ajouter le coût NNN qui peut varier de 1 $à 20 a le pied carré en fonction de l’utilisation et des coûts. Il est typique de voir un coût de 3 a par pied carré NNN dans ma région, ce qui ajouterait 15 000 a par an ou 1 250 month par mois aux coûts.

votre loyer de base de 4 166,67 could pourrait facilement se transformer en coût réel de 6 000 a par mois.

Les Baux nnn favorisent-ils le propriétaire ou le locataire?

comme vous pouvez le voir, il n’y a pas de bail nnn clair. Ils peuvent tous être différents en ce qui concerne les coûts sont ou ne sont pas inclus., Certaines personnes peuvent même dire que le bail commun NNN n’est même pas du tout un bail NNN mais un bail absolu.

Le fait que le bail favorise le locataire ou le propriétaire dépend de nombreux facteurs:

• Le Bail a-t-il été assorti d’améliorations pour les locataires?
• les coûts sont-ils chiffrés avec précision?
• Les deux parties étaient-elles au courant de la façon dont les coûts sont répartis?
• Le bail est-il écrit clairement?
• Était locataire un rabais sur le loyer du marché?
• Quel état est la propriété?,

Les Baux NNN peuvent être excellents pour les deux parties ou horribles pour l’une ou l’autre des parties en fonction de ces facteurs et de bien d’autres. Certaines de mes propriétés utilisent des Baux NNN et d’autres utilisent des Baux bruts. Ils ont tous deux des avantages et des inconvénients pour les deux parties.

Quels sont les autres types de baux commerciaux?

Les Baux NNN sont courants sur les immeubles commerciaux, mais ils ne sont pas le seul type de bail utilisé. Il existe de nombreux types de baux, et ils ont des définitions légèrement différentes en fonction de qui vous parlez,mais voici les bases.,

NN bail

ceci est très similaire au bail NNN, mais seules l’assurance des biens et les taxes foncières sont payées par le locataire. L’entretien est couvert par le propriétaire, mais le locataire paie toujours les services publics dans la plupart des cas.

bail Net

le locataire peut payer une partie des taxes en fonction de sa part de l’immeuble mais pas les frais d’entretien ou d’assurance.

location absolue

Le locataire paie pour tout et peut même être responsable de tout prendre en charge., Si le toit commence à fuir, le locataire peut devoir appeler son couvreur et le faire réparer et le payer.

bail brut modifié

un bail brut modifié est un mélange de dépenses payées par le locataire et le locateur. Le propriétaire paie généralement les taxes et l’assurance, mais le locataire paie toujours ses frais de bureau, tels que la conciergerie. Les services publics peuvent être payés par le locataire ou le propriétaire. Il y a plusieurs façons de diviser les dépenses, mais avec les baux bruts, le loyer est généralement plus élevé qu’un bail NNN pour compenser les dépenses supplémentaires que le propriétaire paie.,

bail à Service complet ou bail brut

Le Bail brut est lorsque le propriétaire paie toutes les dépenses, y compris les taxes, l’assurance, l’entretien, les services publics et même le service de conciergerie. Le locataire ne paie que le loyer, qui est généralement beaucoup plus élevé sur un bail brut qu’un bail NNN.

Conclusion

Il existe de nombreux types de baux et, dans ces baux, différentes définitions de ce qu’ils signifient. Nous voyons généralement des Baux bruts nnn, absolus et modifiés ici. Nous voyons rarement des nnn ou des Baux bruts, bien qu’ils existent., Une chose est sûre, assurez-vous de lire le bail et de savoir exactement de quoi vous êtes responsable, que vous soyez le propriétaire ou le locataire!