Louer, Louer ou acheter un espace restaurant sans plan, c’est aimer entrer dans un Walmart sans Liste de courses. Vous allez prendre des médicaments contre les allergies et repartez avec Claritin et 400 furniture de meubles de patio.
L’endroit où vous décidez d’ouvrir votre restaurant a un impact incroyable: il affecte vos coûts de main-d’œuvre, vos factures de services publics, vos frais de marketing et vos frais généraux.
en d’autres termes: L’espace restaurant que vous choisissez est probablement la décision la plus importante que vous prendrez.,
lorsque vous prenez en compte des éléments tels que le coût du bail commercial, les permis, les rénovations et les inspections de bâtiments, trouver le bon quartier pour ouvrir un restaurant est une étape critique qui peut dicter la rentabilité future de votre restaurant.
La bonne nouvelle? Vous avez le contrôle total et, en croquant les bons chiffres, il est possible de savoir si vous pouvez vous permettre ou non de vous offrir un restaurant en fonction de sa capacité prévue en sièges et de ses revenus par service., Nous avons décrit cinq façons de trouver l’espace commercial idéal pour votre restaurant dans lequel s’installer:
- établissez un budget réaliste (et respectez-le)
- recherchez soigneusement le quartier
- Découvrez la superficie dont vous avez besoin
- Calculez les objectifs de vente estimés pour couvrir les dépenses
- évaluez le potentiel de l’espace restaurant
commençons!
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établissez un budget réaliste (et respectez-le)
ne commencez pas à rechercher un espace de restaurant à louer sans établir un budget avec lequel vous êtes à l’aise. Voici ce que vous devez garder à l’esprit afin de déterminer votre budget:
- revenus projetés
- études de marché
- marge de manœuvre
- préparez-vous au pire
revenus projetés
les Restaurateurs consacrent généralement 5 à 10% de leurs revenus au loyer et aux services publics., Si vous prévoyez de générer $40,000 chaque mois à votre service rapide burrito restaurant à Austin, alors vous devriez dépenser entre $2,000 et 4 4,000 sur le loyer et les services publics. Si vous pensez que votre établissement de sushi gastronomique dans la banlieue de Seattle attirera 100 000 monthly de revenus mensuels, vous pouvez dépenser entre 5 000 $et 10 000 a par mois sur votre espace.
étude de marché
Comment savoir combien d’espace vous pouvez vous permettre si vous n’avez pas encore ouvert le restaurant ou si vous êtes un restaurateur pour la première fois? Effectuer des études de marché., Demandez aux restaurateurs de votre région avec des concepts similaires quel type de revenus ils génèrent.
Wiggle room
Si votre agent immobilier vous montre un espace qui dépasse votre budget mais atteint toutes vos marques, seriez-vous prêt à étirer votre budget? Pouvez-vous vendre suffisamment de nourriture à suffisamment d’invités à un prix suffisamment élevé pour couvrir toutes vos dépenses et avoir de l’argent restant?
Il est impératif que vous projetiez combien de ventes votre restaurant doit gagner pour couvrir le loyer, la main-d’œuvre, les services publics et le coût des marchandises vendues.,
préparez-vous au pire
Si vous avez quelques mois consécutifs de ralentissement, ou si l’économie prend un tournant, pourriez-vous toujours couvrir le loyer? La plupart des espaces commerciaux louent pour 3-5 ans à la fois. Avez-vous des économies que vous pourriez puiser dans en cas de moments difficiles? Faites vos recherches et accumulez vos économies avant de chercher un espace pour votre restaurant.
Si vous avez tout fait pour redresser le navire et que vous avez encore du mal à couvrir le loyer, envisagez de discuter avec votre propriétaire de la renégociation de votre bail., Si vos ventes souffrent en raison de facteurs externes comme la construction dans votre rue ou des problèmes économiques, votre propriétaire pourrait être ouvert à la renégociation. Même à un prix inférieur, Les locataires préfèrent avoir des revenus stables et prévisibles que les tracas de trouver de nouveaux locataires viables.
recherchez soigneusement le quartier
l’adage « emplacement, Emplacement, Emplacement” sonne vrai quand il s’agit de la propriété de restaurant que vous choisissez. Où voulez-vous que votre restaurant soit situé?, Tom Scarda, PDG et fondateur de la Franchise Academy, recommande aux restaurateurs de faire une recherche approfondie sur l’emplacement d’un espace commercial en fonction de ces huit facteurs:
- quartier
- rue
- concurrents à proximité
- chiffre d’Affaires
- clientèle
- trafic piétonnier
- Ambiance
- accessibilité
quartier
voulez-vous être dans une région bien établie, ou une région en devenir? Bien que l’une de ces options ait ses avantages et ses inconvénients, vous devez vous assurer que votre marché cible y vit ou Visite fréquemment cette région.,
Rue
Quel type de rue, voulez-vous de votre restaurant sur? Vous paierez un joli sou pour être dans la rue principale, mais un emplacement hors des sentiers battus pourrait signifier que vous devrez dépenser beaucoup en marketing pour amener les gens à trouver votre restaurant. Trouvez un emplacement qui vous donne autant de visibilité que votre budget peut se permettre.
concurrents
quelles sont les autres entreprises à proximité? Si vous souhaitez ouvrir une boutique de smoothies, avoir une salle de sport à côté vous aidera à générer des affaires. Cependant, s’il y a déjà une douzaine de magasins de smoothies dans la région, le vôtre aura du mal à se démarquer.,
pensez à la concurrence environnante et aux entreprises complémentaires à proximité d’un emplacement potentiel. Si l’emplacement est entouré d’établissements similaires qui ciblent la même foule, vous aurez probablement besoin d’augmenter vos dépenses de marketing pour attirer les clients. S’il y a des entreprises qui complètent la vôtre, vous pouvez forger un partenariat stratégique qui encourage les clients à visiter chacun de vos établissements.
chiffre d’affaires
méfiez-vous des espaces, des rues ou des quartiers que vous avez vus se retourner beaucoup., Oui, vous êtes un homme d’affaires fantastique et le matcha est peut-être à la mode en ce moment, mais si l’espace commercial ou la zone n’a pas fonctionné pour les autres, il ne fonctionnera probablement pas pour vous et votre café matcha. Prenez votre temps pour trouver un emplacement qui aidera votre entreprise à prospérer.
clientèle
le quartier est-il connu pour attirer le type de clients auxquels vous vous adressez? Votre client cible vit – il dans ce domaine?, Envisagez d’utiliser un explorateur de recensement pour comprendre qui vit dans les quartiers qui vous intéressent et voir si leurs informations démographiques correspondent au marché cible de votre restaurant.
circulation piétonne
le quartier est-il densément peuplé? Pouvez-vous compter sur des clients ou vous avez besoin d’investir davantage dans le marketing pour attirer des clients?
Ambiance
visitez le quartier de jour comme de nuit. Votre entreprise s’intègre – t-elle dans l’ambiance du quartier?
accessibilité
l’espace commercial est-il facile d’accès par les transports en commun? Est-il un parking?,
assurez-vous que l’emplacement de votre restaurant est attrayant et accessible pour votre client cible, qu’il y a suffisamment de trafic piétonnier pour vous occuper de chaque service et que la population du quartier correspond à votre client cible.
Découvrez de combien de pieds carrés vous avez besoin
de combien d’Espace votre restaurant a-t-il besoin? Plus il y a d’espace, plus vous dépenserez. Moins il y a d’espace, moins il y a de clients que vous pourrez servir à l’intérieur du restaurant. Les emplacements plus petits présentent toutefois plusieurs avantages.,
d’une part, lorsque vous avez moins de pieds carrés d’espace de service, vous pouvez accorder plus d’attention à vos invités et offrir des expériences culinaires plus intimes. De plus, un espace plus petit signifie que vous devez embaucher moins de personnel de service.
tenez compte de ces facteurs lorsque vous décidez de l’espace dont vous avez besoin pour votre restaurant.
Concept
Le concept et le style de service de votre restaurant affecteront la quantité d’espace dont il a besoin. Un endroit à emporter peut nécessiter juste un comptoir de ramassage, tandis qu’un café ou un restaurant à service complet aurait besoin de suffisamment de sièges., Les lignes directrices recommandent d’allouer 60% de votre superficie à la salle à manger et les 40% restants à la cuisine.
tenez également compte des directives de l’industrie pour l’espace de sièges par client. Par exemple, les restaurants de restauration rapide adhèrent à 11-14 pieds carrés par siège, tandis que les établissements gastronomiques donnent à leurs clients 18-20 pieds carrés par siège.
espace événementiel
voulez-vous que votre restaurant devienne une salle de banquet ou un espace événementiel? Considérez combien plus d’espace vous aurez besoin pour une salle à manger privée.,
maximiser l’espace
dans des villes comme New York, où l’espace commercial est parmi les plus chers au monde à 171 per le pied carré, un espace plus grand peut réduire les profits et est parfois carrément inaccessible. Dans les villes chères, il est important de réfléchir à la façon de tirer le meilleur parti d’un espace plus petit. Lisez les conseils pour maximiser un petit espace de restaurant avant de supprimer les petits espaces commerciaux de votre liste.
laissez le concept et le budget de votre restaurant dicter la taille de l’espace commercial dont vous avez besoin.,
Calculez les objectifs de vente estimés pour couvrir les dépenses
rappelez-vous que l’espace commercial que vous choisissez a un effet important sur vos opérations quotidiennes, vos dépenses récurrentes et le nombre de clients que vous pouvez servir, et vos ventes de produits alimentaires doivent être suffisamment fortes pour supporter ces dépenses récurrentes.,
pour savoir combien vous devez vendre par siège pour vous offrir un espace commercial, vous devez d’abord faire ce qui suit:
- trouver le coût par pied carré de l’espace commercial
- calculer votre superficie en pieds carrés par client
comment trouver le coût par pied carré d’un espace commercial
Le coût par pied carré d’un emplacement a une incidence sur le nombre de personnes que vous pouvez servir et sur la quantité que vous devez facturer pour que votre nourriture reste rentable. À New York, l’espace commercial moyen dans les quartiers branchés comme Manhattan ou Brooklyn est de 120 per par pied carré., À titre de comparaison, le prix moyen au pied carré à Los Angeles est de 52$.
comment calculer la superficie en pieds carrés par client
Les espaces de restauration occupent environ 60% de la superficie totale de la plupart des restaurants. L’autre 40% est alloué à votre cuisine, espace de stockage, stations-service, etc.,p>la superficie que vous allouez à chaque invité Assis dépend du type d’établissement que vous souhaitez ouvrir, Mais voici quelques lignes directrices générales:
- gastronomie: 18 à 20 pieds carrés par personne
- restauration complète: 12 à 15 pieds carrés par personne
- service au comptoir: 18 à 20 pieds carrés par personne
- restauration rapide: 11 à 14 pieds carrés mettez cela en pratique et utilisez le coût par pied carré et la capacité en sièges d’un espace commercial pour déterminer combien vous devez vendre par siège, par service, pour couvrir toutes vos dépenses.,
par exemple
disons que Johnny trouve un espace commercial de 1 200 pieds carrés à Brooklyn qui coûte 52 per le pied carré. Il a étudié le quartier et sait qu’il existe un marché pour son concept de restaurant Fusion Italien haut de gamme à service complet. Il est amoureux et pense que l’espace a du potentiel, mais comment peut-il dire s’il s’agit ou non d’un investissement financièrement responsable à long terme?
combien Johnny doit-il gagner par mois pour couvrir son bail?,
- coût du bail annuel: 1 200 x 52 = 62 400
- coût du bail mensuel: 62 400/12 = 5 200
pour couvrir ses coûts estimés de nourriture, de main-d’œuvre et de services publics, Johnny souhaite que son loyer mensuel ne représente que 8% de ses ventes mensuelles totales.
- objectif de ventes mensuelles: 5 200 x 100/8 = 65 000
Johnny doit vendre pour 65 000 per par mois pour couvrir toutes ses dépenses.
combien de personnes Johnny peut-il s’asseoir?
maintenant, calculons combien de personnes Johnny peut confortablement s’asseoir dans cet espace commercial. Il veut offrir 15 pieds carrés par personne., N’oubliez pas que les espaces de restauration représentent généralement 60% de la superficie totale de l’espace commercial.
- salle à manger disponible: 1 200 x 0,60 = 720 pieds carrés
- capacité totale en sièges: 720/15 = 48 sièges
l’espace commercial peut accueillir confortablement 48 personnes (ou 24 tables pour 2).
combien de revenus par siège Johnny doit-il faire pour couvrir ses dépenses?
Johnny souhaite que son restaurant offre 2 services: l’un à partir de 18h00 et l’autre à 20h30. Son objectif est de tourner chacune de ses 24 tables deux fois par jour, et il est ouvert 6 jours par semaine.,
- Services par semaine: 2 x 6 = 12
- clients servis par semaine: 12 x 48 = 576
- revenu moyen par siège: 65 000/576 = 112,84
Le Restaurant de Johnny doit gagner en moyenne 112,84 per Par siège, par service pour couvrir ses dépenses.
Johnny peut maintenant prendre cette information pour planifier un menu qui assure qu’il fait une moyenne d’au moins $112.84 par siège de chaque service.,
note de L’éditeur: lorsque vous déterminez des emplacements de restaurants potentiels, projetez vos ventes et construisez votre plan d’affaires, nous vous suggérons d’embaucher un consultant et un comptable professionnel pour vous assurer que vous faites le bon investissement.évaluer le potentiel de l’espace restaurant
Au-delà des facteurs externes comme l’emplacement et le prix, il est important de penser au potentiel à long terme de l’espace et de tenir compte de facteurs internes comme son état et ses caractéristiques avant de signer un bail.,
situé dans le quartier en plein essor de Montréal, Saint-Henri, Elena a repris un bar de plongée abandonné et l’a transformé en un hotspot moderne. Ils ont même été nommés L’un des meilleurs nouveaux Restaurants au Canada!
Condition
voulez-vous un espace pratiquement clé en main, ou voulez-vous relever le défi de vous approprier un espace commercial? Vous aurez toujours besoin de faire du travail pour personnaliser un espace commercial, mais certains nécessitent moins de travail que d’autres.,
Si vous reprenez une ancienne boulangerie et que vous envisagez d’ouvrir une boulangerie, l’espace peut déjà être configuré pour vos besoins et vous n’aurez besoin que de quelques modifications. Cependant, transformer un ancien cabinet de dentiste en restaurant prendrait plus de travail, de temps et d’argent.
considérez également comment l’état du restaurant affecte son prix. Si vous pouvez verrouiller un excellent loyer mensuel parce que l’espace est en désordre lorsque vous signez le bail, mais que vous pouvez le transformer à moindre coût, vous cherchez beaucoup d’économies.,
Caractéristiques
rêvez-vous d’avoir un espace extérieur pour les sièges de patio pour votre restaurant quand il fait beau? Ensuite, un espace extérieur devrait être un must sur votre liste. Voulez-vous un emplacement au bord de l’eau, ou seriez-vous d’accord avec l’installation d’une pièce d’eau dans votre restaurant?
considérez les éléments sur lesquels vous pouvez faire des compromis et ceux qui sont indispensables pour votre restaurant. Avoir une idée de ce à quoi vous voulez que le design de votre restaurant ressemble avant de magasiner pour un espace vous aidera à vous assurer de répondre à vos besoins.,
avoir une vision pour votre restaurant peut vous aider à voir le potentiel d’un espace.,
10 façons de négocier le meilleur tarif pour votre espace de vente au détail
- N’ayez pas peur de marcher
- envisagez de faire appel à un courtier
- soyez subtil
- obtenez les commentaires des autres locataires de l’Immeuble
- envisagez de rejeter la première offre
- évaluez votre pouvoir de négociation
- demandez plus
- obtenir de l’aide
ne pas avoir peur de marcher
lors de la négociation d’un bail, il est important d’être rationnel avant tout et de prendre des décisions objectives.,
Si votre cœur est amoureux d’un espace mais que les chiffres n’ont pas de sens et que le propriétaire n’est pas prêt à baisser sa demande, soyez prêt à partir. Sécuriser un bel emplacement que vous ne pouvez pas vous permettre pourrait vous empêcher de payer vos factures ou de couvrir les autres coûts de démarrage associés à l’ouverture d’un restaurant.
Considérer les avantages et les inconvénients de courtiers
il peut être tentant de travailler avec un agent immobilier ou un courtier, il est important de noter que généralement, ils travaillent pour le propriétaire., Leur objectif est d’obtenir le propriétaire le loyer le plus élevé possible et d’obtenir une grosse commission pour le processus, pas pour vous, le locataire, la meilleure affaire possible.
Plus la durée de votre bail est longue, plus le loyer est élevé et plus vous acceptez de louer d’espace, plus l’agent immobilier gagne d’argent.
Si vous êtes en train de rechercher plusieurs propriétés, envisagez de traiter directement avec l’agent inscripteur de chaque propriété plutôt que de laisser l’un vous montrer les listes des autres agents., En faisant affaire avec l’agent de chaque propriété, ils évitent le fractionnement des commissions, ce qui rend votre location plus souhaitable.
soyez subtil
en tant qu’acheteur, vous devez cacher vos intentions et vos désirs aux vendeurs. Dire des choses comme « cet espace pourrait facilement s’adapter à nos tables” ou » j’aime que l’espace ait ses moulures d’origine » démontre votre intérêt évident pour l’espace et que vous envisagez déjà de vous y installer.
évitez de communiquer des signaux d’achat clairs car ils affaiblissent votre pouvoir de négociation.,
Obtenir la rétroaction des autres locataires de l’immeuble
les Autres locataires peuvent offrir une tonne de commentaires utiles sur l’immeuble du bailleur. Entretiennent-ils la propriété? Sont les tarifs de location stable? Prévoient – ils de rester pour une autre durée de location? Les choses que les autres locataires vous disent peuvent vous aider pendant vos négociations.
envisagez de rejeter la première offre
même si la première offre correspond à votre budget défini, l’agent immobilier et le propriétaire peuvent être prêts à baisser leur prix—mais si vous ne poussez jamais, vous ne saurez jamais avec certitude.,
Souvent, la première offre présentée est gonflé. De nombreux agents immobiliers demandent un nombre plus élevé de première chose afin qu’ils aient plus d’espace pour négocier.
la plupart des agents s’attendent pleinement à ce que vous présentiez une contre-offre et que cette possibilité soit intégrée à leur premier prix demandé. Essayez toujours de repousser le prix demandé d’origine pour obtenir le meilleur taux possible.,
évaluez votre pouvoir de négociation
plusieurs facteurs entrent en ligne de compte dans votre pouvoir de négociation global (l’effet de levier que vous avez dans les négociations), comme le taux d’inoccupation de l’immeuble et le taux de roulement des locataires.
d’autres facteurs incluent si vous ouvrez une franchise ou un restaurant Indépendant, votre histoire d’affaires (avez-vous ouvert d’autres restaurants à succès ainsi?) et vos antécédents de crédit.
Demander plus que vous avez réellement besoin
Si vous ne demandez pas, vous ne le saurez jamais. Disons que vous voulez les deux premiers mois de loyer gratuit; demandez-six., Semblable à la façon dont les agents immobiliers demandent plus afin qu’ils obtiennent plus lors des négociations, vous voulez faire la même chose.
Quoi de mieux? Demander deux mois de loyer gratuit et l’obtenir (ou n’en obtenir aucun), ou Demander six et en obtenir trois (la moitié de votre demande originale)?
il n’y a pas de mal à demander. Les propriétaires s’attendent à des négociations et le pire qui puisse arriver est qu’ils disent « non”.
soyez conscient de l’espace fantôme
de nombreux locataires de restaurants paient au pied carré, mais ne reçoivent pas autant qu’ils paient pour., Envisagez de mesurer indépendamment l’espace pour vous assurer que vous obtenez des prix équitables.
négocier
négocier un bail est un processus. Il est censé y avoir des offres, des contre-offres et des allers-retours entre vous, l’agent immobilier et le propriétaire.
Si vous ne négociez pas, vous risquez de ne pas obtenir ce que vous voulez ou, pire, d’accepter sans le savoir un accord unilatéral. N’ayez pas peur de prendre votre temps, de négocier l’accord par étapes au fil du temps et, si les choses ne se passent pas comme vous le souhaitez, de passer à un autre emplacement potentiel.,
Obtenir de l’aide
Dans tous les cas, la connaissance est le pouvoir. Que vous lisiez sur les lois de location, connectez-vous avec d’autres propriétaires de restaurants pour apprendre de leur expérience ou contactez un consultant en restauration expérimenté, apprendre activement sur les Baux de restaurant avant de plonger la tête la première fera une différence.
dans la plupart des cas, la location d’un restaurant coûte cher. Ne pas prendre la bonne décision la première fois coûte encore plus cher. Assurez-vous de négocier à chaque étape et de prioriser ce qui est dans votre intérêt.,
note de L’éditeur: avant de signer quoi que ce soit, faites toujours examiner vos documents de location par un professionnel.plats à Emporter pour la location parfaite commerciale restaurant d’espace
L’espace que vous choisissez pour votre restaurant peut faire ou défaire l’entreprise. Il y a beaucoup de facteurs qui entrent dans la fabrication d’un espace commercial le bon espace pour votre restaurant. Voici les principales considérations auxquelles vous devez penser avant de louer un espace de restaurant particulier:
- Budget: Combien pouvez-vous vous permettre de payer pour votre espace?
- emplacement: où votre restaurant prospérera-t-il?,
- Taille: de combien d’Espace avez-vous besoin pour votre concept et votre style de service?
- potentiel: dans quel état voulez-vous que l’espace soit, et quelles fonctionnalités figurent sur votre liste d’incontournables?
suivez ces quatre conseils pour vous assurer que vous louez un espace restaurant qui vous convient à court et à long terme. Bonne chance!