Proposition 13: Comment ne pas le perdre
la Proposition 13 a sauvé de nombreux propriétaires de perdre leur maison en maintenant les impôts fonciers bas. Adoptée par les électeurs en 1978, la Proposition 13 a abaissé les impôts fonciers à 1% (de 2,67%) de la valeur totale de la propriété. Tout aussi importante, La Proposition 13 a plafonné l’augmentation des taxes à une augmentation maximale de 2% par année, quelle que soit la valeur de la propriété. Une réévaluation de l’impôt foncier ne peut être faite que lorsque la propriété change ou que des travaux de construction sont effectués., Assez simple non? Ce système a permis à de nombreux propriétaires qui sont propriétaires de leur maison depuis un certain temps de payer beaucoup moins d’impôts fonciers que leurs voisins.
Saviez-vous que vous pouvez transférer cette prestation à vos enfants?
Comme je l’ai mentionné, lorsqu’une propriété change de mains–soit par une vente ou un décès–elle est réévaluée. Cela signifie que quelle que soit la valeur de la maison à la date du transfert, l’évaluateur du comté évalue la propriété et impose des taxes foncières d’environ 1% de la valeur de la propriété., Si une personne vit dans sa maison depuis longtemps, cette nouvelle cotisation et les impôts subséquents peuvent être importants. Pourtant, lorsque le transfert a lieu entre un parent et un enfant, l’enfant peut hériter de la base fiscale faible de la Proposition 13. Il ya quelques captures, cependant.
cet « héritage” de la base fiscale basse ne se produit pas automatiquement; chaque enfant doit déposer des papiers auprès du comté très peu de temps après la date de transfert. Mais que se passe-t-il si vous ne recevez pas ces documents à temps? La réponse est que la propriété est réévaluée. Mais quand la propriété est réévaluée est très important.,
leçons de L’histoire D’Abigail
Prenez par exemple Abigail. Abigail est une femme âgée avec trois enfants. Abigail a acheté sa maison en 1975 pour 20 000$. La maison vaut maintenant 1 000 000$. Les taxes foncières d’Abigail sont de 500 $par année. Le voisin d’Abigail vient d’acheter une maison similaire pour 1 million de dollars. Les taxes foncières du voisin sont de 10 000 $par année. C’est la Proposition 13 au travail.
pendant les cinq années précédant sa mort, Abigail a besoin de soins à domicile et sa fille Betty prend soin d’elle. Betty met sa vie et prend soin de sa mère., Betty a également emménagé dans la maison pour s’occuper de sa mère. Abigail a deux autres enfants Charlie et Danny.
quand Abigail meurt finalement, Betty, Charlie et Danny sont tous d’accord pour que Betty puisse vivre dans la maison aussi longtemps qu’elle le souhaite parce qu’elle a pris soin D’Abigail pendant si longtemps. Betty continue de payer les factures et les taxes foncières. La facture d’impôt foncier d’Abigail est de 500 $par année. Personne ne dit à L’assesseur qu’Abigail est morte. L’évaluateur ne sait pas Qu’Abigail est décédée tant que le bon formulaire n’a pas été déposé au bureau de L’évaluateur., Après dix ans, Betty décide qu’il est temps de vendre la maison et de passer à autre chose. Betty, Charlie et Danny regardent enfin la confiance vivante de maman. Comme Abigail avait une fiducie vivante, les enfants peuvent vendre la propriété sans homologation.
onze mois après la vente, Betty, en tant que fiduciaire, reçoit par la poste un « supplément D’impôt foncier non garanti”. Parce que Betty n’a jamais dit au bureau de l’évaluateur du comté que maman était décédée 10 ans auparavant, les enfants n’ont pas pu déposer les documents nécessaires pour éviter une réévaluation de la propriété – ce qui aurait évité une augmentation des impôts fonciers., L’évaluateur n’a d’autre choix que de réévaluer la propriété à partir du décès D’Abigail. Cela se traduit par une augmentation des impôts de 9 500 $par année–pour une période de dix ans-ou 95 000$. Parce que Betty a été fiduciaire, elle est personnellement responsable de ces impôts. Pour aggraver les choses, elle ne peut pas forcer ses frères et sœurs à payer l’impôt.
Cette mise en garde parle de la valeur de travailler avec un avocat spécialisé dans la planification successorale et l’administration des fiducies pour protéger vos actifs et minimiser les impôts., Si Betty s’était présentée avec un avocat qualifié au moment du décès D’Abigail, la famille aurait économisé cette augmentation d’impôts de 95 000 $en comprenant les implications temporelles des nouvelles cotisations.
James L. Cunningham, Jr., PDG et avocat principal