de nombreux locataires qui signent un bail pour leur appartement ou unité locative prévoient de rester pendant toute la durée requise dans le bail, par exemple un an. Mais, malgré vos meilleures intentions, vous pourriez vouloir (ou avoir besoin) de partir avant la fin de votre bail—par exemple, si vous êtes étudiant à Cu Boulder et que vous souhaitez rester dans votre appartement uniquement pendant la période de session de l’école. Ou peut-être que vous emménagez avec votre petit ami ou votre petite amie., Parfois, vous devrez peut-être déménager pour vous rapprocher de votre nouvel emploi ou d’un parent âgé qui a besoin de votre aide.
partir avant l’expiration d’un bail à durée déterminée sans payer le reste du loyer dû en vertu du bail est appelé rupture du bail. Voici un bref examen des droits des locataires du Colorado à rompre un bail sans autre responsabilité pour le loyer.
droits et responsabilités des locataires lors de la signature d’un bail au Colorado
un bail vous oblige à la fois à votre propriétaire et à votre propriétaire pour une période de temps définie, généralement un an., En vertu d’un bail type, un locateur ne peut pas augmenter le loyer ou modifier le bail jusqu’à la fin du bail (sauf si le bail lui-même prévoit un changement, comme une augmentation de loyer à mi-bail). Un propriétaire ne peut pas vous forcer à déménager avant la fin du bail, à moins que vous ne payiez pas le loyer ou que vous ne violiez pas une durée importante du bail, comme lancer à plusieurs reprises de grandes fêtes bruyantes. Dans ces cas, les propriétaires du Colorado doivent suivre des procédures spécifiques pour mettre fin à la location. Par exemple, votre propriétaire doit vous donner un préavis de dix jours pour payer le loyer ou le congé avant de déposer une poursuite d’expulsion. (Colo. Rév. Stat., § 13-40-104(1)(d).) Si vous avez violé à plusieurs reprises une clause du bail, votre propriétaire peut vous donner un avis de cessation inconditionnelle (un avis sans aucune chance de remédier à la violation) qui exige que vous déménagiez dans les dix jours. (Colo. Rév. Stat. § 13-40-104 (1) (E. 5).)
Les locataires sont légalement tenus de payer le loyer pendant toute la durée du bail, qu’ils vivent ou non dans le logement locatif—à quelques exceptions près, comme suit.,
lorsque la rupture d’un bail est justifiée dans le Colorado
Il existe quelques exceptions importantes à la règle générale selon laquelle un locataire qui rompt un bail doit le loyer pour toute la durée du bail. Vous pourriez être en mesure de déménager légalement avant la fin de la durée du bail dans les situations suivantes.
vous commencez le service militaire actif
Si vous entrez dans le service militaire actif après avoir signé un bail, vous avez le droit de rompre le bail en vertu de la loi fédérale. (Guerre et Défense Nationale Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 et suivants.,) Vous devez faire partie des” services en uniforme », qui comprennent les forces armées, le corps commandé de la National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), le corps commandé du service de santé publique et la Garde nationale activée. Vous devez donner à votre locateur un avis écrit de votre intention de mettre fin à votre location pour des raisons militaires. Une fois l’avis envoyé par la poste ou livré, votre location prendra fin 30 jours après la date de la prochaine échéance du loyer, même si cette date est plusieurs mois avant l’expiration de votre bail.,
vous êtes victime de Violence domestique
La loi du Colorado prévoit des droits de résiliation anticipée pour les locataires qui sont victimes de violence domestique, tant que les conditions spécifiées sont remplies (comme le locataire fournissant une copie d’un rapport de police). (Colo. Rév. Stat. § 38-12-402.)
L’unité locative est dangereuse ou viole les codes de santé ou de sécurité du Colorado
Si votre propriétaire ne fournit pas de logement habitable en vertu des codes locaux et étatiques du logement, un tribunal pourrait conclure que vous avez été « expulsé de manière constructive., »Cela signifie que le propriétaire, en fournissant un logement invivable, vous a à toutes fins pratiques « expulsé », vous n’avez donc plus aucune responsabilité pour le loyer. La loi du Colorado établit des exigences spécifiques pour les procédures que les locataires doivent suivre avant de déménager en raison d’un problème de réparation majeur. (Colo. Rév. Stat. § 38-12-507.) Le problème doit être vraiment grave—par exemple, la présence de moisissures dangereuses dans la location ou le manque d’eau courante, de chauffage ou d’électricité.,
votre propriétaire vous harcèle ou viole vos droits à la vie privée
Il n’y a pas de loi de L’État du Colorado qui spécifie le montant de l’avis qu’un propriétaire doit donner à un locataire avant d’entrer dans une propriété locative. Si votre propriétaire viole à plusieurs reprises vos droits à la vie privée, ou fait des choses comme enlever les fenêtres ou les portes, éteindre vos services publics ou changer les serrures, un tribunal pourrait considérer que vous êtes « expulsé de manière constructive”, comme décrit ci-dessus; cela justifierait généralement que vous rompiez le bail sans autre obligation de loyer.,
votre propriétaire ne répare pas une condition dangereuse liée au gaz
Si vous prenez connaissance d’une condition dangereuse d’un appareil à gaz, d’une tuyauterie ou d’un autre équipement à gaz, vous êtes tenu, en vertu de la loi du Colorado, d’informer immédiatement votre propriétaire ou son agent par écrit de l’existence du danger. (Colo. Rév. Stat. § 38-12-104(2).) Votre propriétaire dispose alors de 72 heures (sauf les samedis, dimanches et jours fériés) pour faire réparer l’état par un professionnel., Si le propriétaire ne fait pas les réparations dans les 72 heures et que votre immeuble est toujours dangereux, vous pouvez quitter la location et votre bail devient nul (vous êtes libéré de toute responsabilité en vertu du bail). Vous pouvez également exiger le remboursement de votre dépôt de garantie (moins les déductions admissibles). (Colo. Rév. Stat. § 38-12-104(3)-(4).,
obligation du propriétaire de trouver un nouveau locataire dans le Colorado
Les propriétaires de la plupart des États (par exemple, L’Arizona) doivent faire un effort raisonnable pour louer leurs unités lorsqu’un locataire rompt un bail, plutôt que de facturer au locataire le loyer total restant dû en vertu du bail. Dans le Colorado, une ancienne affaire impose cette obligation aux propriétaires commerciaux (Schneiker C. Gordon, 732 P. 2D 603 (Colo. 1987)), mais n’a pas spécifiquement étendu l’obligation aux propriétaires louant des biens résidentiels., Cependant, l’affaire suggérait fortement qu’une telle obligation serait juste et appropriée, et au fil des ans, les tribunaux de nombreux comtés et villes ont apparemment pris l’allusion et exigé des propriétaires qu’ils « atténuent les dommages” en essayant de louer leur propriété raisonnablement rapidement, en réduisant leurs pertes au minimum. À moins d’être avisé différemment par un avocat local, vous devez supposer que l’obligation d’atténuer s’appliquera à votre propriétaire.
Si vous rompez votre bail et déménagez sans justification légale (décrite ci-dessus), essayez de trouver une solution avec votre propriétaire., Ne vous contentez pas de déménager et espérez que votre propriétaire obtient un nouveau locataire rapidement et ne vous facture pas le temps restant sur votre bail. Prévenez votre propriétaire autant que possible et écrivez une lettre sincère expliquant pourquoi vous devez partir tôt. Idéalement, vous pouvez offrir à votre propriétaire un locataire de remplacement qualifié avec un bon crédit et des références, pour signer un nouveau bail.
mais gardez à l’esprit que si le locateur n’accepte pas de vous laisser partir, vous serez tenu de payer le loyer jusqu’à ce que le locateur, en faisant des efforts raisonnables, réexamine l’unité., Cela pourrait être une somme d’argent importante si vous partez plusieurs mois avant la fin de votre bail, ou si le marché est froid (il y a beaucoup d’unités concurrentielles là-bas, non nanties). Votre propriétaire utilisera probablement d’abord votre dépôt de garantie pour couvrir le montant que vous devez. Mais si votre dépôt n’est pas suffisant, votre propriétaire peut vous poursuivre, probablement devant un tribunal des petites créances du Colorado où la limite est de 7 500 $au Colorado. (Si le montant en cause est égal ou inférieur à 25 000$, votre propriétaire pourrait vous poursuivre devant le Tribunal approprié du comté du Colorado.,)
comment minimiser votre responsabilité financière lors de la rupture d’un bail
Si vous voulez partir plus tôt, et que vous n’avez pas de justification légale pour le faire, il y a de meilleures options que de simplement déménager et d’espérer que votre propriétaire obtient un nouveau locataire rapidement. Vous pouvez faire beaucoup pour limiter le montant d’argent que vous devez payer à votre propriétaire—et vous assurer une bonne référence de la part du propriétaire lorsque vous cherchez votre prochain endroit où vivre.,
Vous pouvez aider la situation beaucoup en fournissant autant de préavis que possible et en écrivant une lettre sincère à votre propriétaire expliquant pourquoi vous devez partir tôt. Idéalement, vous pouvez offrir à votre propriétaire qualifiée locataire de remplacement, quelqu’un avec un bon crédit et d’excellentes références, à signer un nouveau bail avec votre propriétaire.,
plus d’informations sur les droits des locataires de rompre un bail
Le Guide juridique de chaque locataire, par Janet Portman et Marcia Stewart (Nolo) fournit de nombreux conseils juridiques et pratiques dont chaque locataire a besoin, du déménagement au déménagement, y compris comment demander à votre propriétaire d’annuler votre bail, ainsi que des dizaines
Le livre électronique de Nolo, Break Your Lease Without Breaking the Law, offre également des informations précieuses sur la façon d’approcher votre propriétaire lorsque vous devez partir plus tôt, et fournit des informations sur la sous-location et l’attribution de votre bail.,
plus d’informations sur la loi propriétaire-locataire dans le Colorado
pour en savoir plus sur les lois propriétaire-locataire dans votre état, consultez la section lois propriétaire-locataire de L’État du site Nolo.