de nombreux locataires qui signent un bail pour leur appartement ou unité locative prévoient de rester pendant toute la durée requise dans le bail, par exemple un an. Mais malgré vos meilleures intentions, vous pourriez vouloir (ou avoir besoin) de partir avant la fin de votre bail—par exemple, si vous êtes étudiant à Uc Berkeley et que vous ne souhaitez rester dans votre appartement que pendant la période pendant laquelle l’école est en session.,
partir avant l’expiration d’un bail à durée déterminée sans payer le reste du loyer dû en vertu du bail est appelé rupture du bail. Voici un bref examen des droits des locataires en Californie de rompre un bail sans autre responsabilité pour le loyer.
droits et responsabilités des locataires lors de la signature d’un bail en Californie
un bail vous oblige à la fois à votre propriétaire et à votre propriétaire pour une période de temps définie, généralement un an., En vertu d’un bail type, un locateur ne peut pas augmenter le loyer ou modifier d’autres conditions, jusqu’à ce que le bail se termine (sauf si le bail lui-même prévoit un changement, comme une augmentation de loyer à mi-bail). Un propriétaire ne peut pas vous forcer à déménager avant la fin du bail, à moins que vous ne payiez pas le loyer ou ne violiez un autre terme important, comme organiser à plusieurs reprises de grandes fêtes bruyantes. Dans ces cas, les propriétaires en Californie doivent suivre des procédures spécifiques pour mettre fin à la location. Par exemple, votre propriétaire doit vous donner un préavis de trois jours pour payer le loyer ou le congé (California Civ. Proc., Code § 1161(2)) avant de déposer une action en justice d’expulsion. Si vous vous êtes livré à une activité illégale sur les lieux, votre propriétaire peut vous donner un avis de cessation inconditionnelle, vous donnant trois jours pour déménager. (Cal. Civ. Proc. Code § 1161(4)).
Les locataires sont légalement tenus de payer le loyer pendant toute la durée du bail, généralement un an, que vous continuiez ou non à vivre dans le logement locatif—à quelques exceptions près, comme suit.,
lorsque la rupture d’un bail est justifiée en Californie
Il existe quelques exceptions importantes à la règle générale selon laquelle un locataire qui rompt un bail doit le loyer pendant toute la durée du bail. Vous pourriez être en mesure de déménager légalement avant la fin de la durée du bail dans les situations suivantes.
vous ou un membre de votre famille êtes victime de Violence domestique ou D’un autre Crime spécifié
la loi californienne prévoit des droits de résiliation anticipée pour les locataires victimes d’abus domestiques, sexuels et de certains autres crimes., Les locataires peuvent résilier prématurément non seulement lorsqu’ils sont eux—mêmes une victime, mais aussi lorsque la victime est un membre de leur ménage ou un membre de la famille immédiate-même s’ils ne vivent pas avec le membre de la famille immédiate. Lisez la loi pour plus de détails sur l’admissibilité et la façon de donner un avis.
vous commencez le service militaire actif
si vous entrez dans le service militaire actif après avoir signé un bail, vous avez le droit de rompre le bail en vertu de la loi fédérale. (Loi sur les secours civils des membres du service de la guerre et de la Défense Nationale, 50 App. U. S. C. A. § § 501 et suivants.,) Vous devez faire partie des” services en uniforme », qui comprennent les forces armées, le corps commandé de la National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), le corps commandé du service de santé publique et la Garde nationale activée. Vous devez donner à votre locateur un avis écrit de votre intention de mettre fin à votre location pour des raisons militaires. Une fois l’avis envoyé par la poste ou livré, votre location prendra fin 30 jours après la date de la prochaine échéance du loyer, même si cette date est plusieurs mois avant l’expiration de votre bail.,
le logement locatif est dangereux ou enfreint les codes de santé ou de sécurité de la Californie
si votre propriétaire ne fournit pas de logement habitable en vertu des codes locaux et étatiques du logement, un tribunal conclurait probablement que vous avez été « expulsé de manière constructive”; cela signifie que le propriétaire, en fournissant un logement invivable, vous a pour toutes raisons pratiques « expulsé”, vous n’avez donc plus aucune responsabilité pour le loyer. Droit californien (voir Green C. Superior Court, 10 Cal.3d 616 (1974) et Cal. Civ., Code § 1942) définit des exigences spécifiques pour les procédures que vous devez suivre avant de déménager en raison d’un problème de réparation majeur. Le problème doit être vraiment grave, comme le manque de chaleur ou d’autres services essentiels.
votre propriétaire vous harcèle ou viole vos droits à la vie privée
en vertu de la loi de L’État en Californie, votre propriétaire doit vous donner un avis de 24 heures (ou 48 pour l’inspection finale du déménagement) pour entrer dans la propriété locative (Cal. Civ. Code § 1954)., Si votre propriétaire viole à plusieurs reprises vos droits à la vie privée, ou fait des choses comme enlever les fenêtres ou les portes, éteindre vos services publics ou changer les serrures, vous seriez considéré comme « expulsé de manière constructive”, comme décrit ci-dessus; cela justifierait généralement que vous rompiez le bail sans autre obligation de loyer.
devoir du propriétaire de trouver un nouveau locataire en Californie
Si vous n’avez pas de justification légale pour rompre votre bail, la bonne nouvelle est que vous pourriez toujours être hors du crochet pour payer tout le loyer dû pour la durée restante du bail. En effet, en vertu de la loi californienne (Cal. Civ., Code § 1951.2), votre locateur doit faire des efforts raisonnables pour relouer votre logement—quelle que soit la raison de votre départ—plutôt que de vous facturer le loyer restant dû en vertu du bail. Donc, vous pourriez ne pas avoir à payer beaucoup, le cas échéant un loyer supplémentaire, si vous rompez votre bail. Vous devez payer uniquement le montant du loyer que le propriétaire perd parce que vous avez déménagé tôt. En effet, la Californie exige que les propriétaires prennent des mesures raisonnables pour réduire leurs pertes au minimum-ou pour « atténuer les dommages” en termes juridiques.,
donc, si vous rompez votre bail et déménagez sans justification légale, votre propriétaire ne peut généralement pas rester assis et attendre la fin du bail, puis vous Poursuivre pour le montant total du loyer perdu. Votre propriétaire doit essayer de rentabiliser la propriété raisonnablement rapidement et soustraire le loyer reçu des nouveaux locataires du montant que vous devez. Le propriétaire n’a pas besoin d’assouplir les normes pour les locataires acceptables—par exemple, d’accepter une personne ayant de mauvais antécédents de crédit., De plus, le locateur n’est pas tenu de louer le logement à un prix inférieur à la juste valeur marchande ou de se tourner immédiatement vers la location de votre logement sans tenir compte d’autres affaires. En outre, le propriétaire peut ajouter des dépenses légitimes à votre facture-par exemple, les coûts de publicité de la propriété.
Si votre propriétaire loue la propriété rapidement (plus probablement dans les villes universitaires et les marchés similaires), tout ce dont vous serez responsable est la durée (espérons-le brève) pendant laquelle l’unité était vacante.,
la mauvaise nouvelle est que si le propriétaire essaie de louer votre logement et ne trouve pas de locataire acceptable, vous serez tenu de payer le loyer pour le reste de la durée de votre bail. Cela pourrait être une somme d’argent importante si vous partez plusieurs mois avant la fin de votre bail. Votre propriétaire utilisera probablement d’abord votre dépôt de garantie pour couvrir le montant que vous devez. Mais si votre dépôt n’est pas suffisant, votre propriétaire peut vous poursuivre, probablement devant la Cour des petites créances où la limite est de 10 000 $en Californie.,
comment minimiser votre responsabilité financière lors de la rupture d’un bail
Si vous voulez partir plus tôt, et que vous n’avez pas de justification légale pour le faire, il y a de meilleures options que de simplement déménager et d’espérer que votre propriétaire obtient un nouveau locataire rapidement. Vous pouvez faire beaucoup pour limiter le montant d’argent que vous devez payer à votre propriétaire—et vous assurer une bonne référence de la part du propriétaire lorsque vous cherchez votre prochain endroit où vivre.,
Vous pouvez aider la situation beaucoup en fournissant autant de préavis que possible et en écrivant une lettre sincère à votre propriétaire expliquant pourquoi vous devez partir tôt. Idéalement, vous pouvez offrir à votre propriétaire qualifiée locataire de remplacement, quelqu’un avec un bon crédit et d’excellentes références, à signer un nouveau bail avec votre propriétaire.
plus D’informations sur les droits des locataires à rompre un bail
California Tenants’ Rights, par J., Scott Weaver et Janet Portman (Nolo) fournissent de nombreux conseils juridiques et pratiques aux locataires Californiens sur les résiliations de baux, y compris des dizaines de formulaires et d’exemples de lettres.
plus d’informations sur la loi propriétaire-locataire en Californie
pour en savoir plus sur les lois propriétaire-locataire dans votre état, consultez la section lois propriétaire-locataire de L’État du site Nolo.