les privilèges du mécanicien sur le titre de propriété immobilière sont exclusivement le résultat d’une loi. Chaque état a ses propres lois concernant la création et l’application de ces privilèges, mais, dans l’ensemble, il y a des éléments similaires entre eux. De nombreux États font la distinction entre les types de biens immobiliers sur lesquels un privilège mécanique peut être déposé.
en vertu du principe de l’immunité souveraine, les biens immobiliers du gouvernement (biens publics) ne sont généralement pas assujettis aux réclamations de parties privées., Par conséquent, à moins que l’état ne le prévoit expressément, les privilèges de mécanicien ne s’attachent pas au titre détenu par l’état ou ses subdivisions administratives, telles que les villes. De même, les privilèges de mécanicien en vertu de la loi de l’état sont invalides sur les projets de construction fédéraux. Pour protéger les sous-traitants et les fournisseurs travaillant sur des projets fédéraux où le prix du contrat dépasse 100 000,00$, la loi Miller exige que les entrepreneurs généraux fournissent une caution de paiement qui garantit le paiement du travail effectué conformément aux termes du contrat., De nombreux gouvernements d « état et municipaux exigent également que les entrepreneurs sur les projets de travaux publics soient liés en vertu de ce que l « on appelle » Little Miller Acts. »Théoriquement, le cautionnement de paiement en vertu de la loi Miller ou de la loi Little Miller remplace les biens du gouvernement, et les demandeurs qualifiés font des réclamations contre ce cautionnement de la même manière qu’ils déposeraient un privilège de mécanicien ordinaire.
dans de nombreux États, le législateur a créé des procédures supplémentaires pour qu’un privilège mécanique soit placé sur une propriété résidentielle., Dans le New Jersey, qui a adopté le plus strict de ces règlements, un privilège mécanique ne peut être placé sur une propriété résidentielle qu’après Qu’un avis de solde impayé et de droit de dépôt de privilège a été déposé dans les 60 jours suivant la dernière date de travail du lienor et qu’une sentence arbitrale a été rendue par un arbitre
l’acte lui-même de déposer un privilège mécanique peut être difficile. La plupart des États exigent simplement le dépôt du privilège mécanique auprès d « un greffier de comté ou de tribunal dans un laps de temps défini à partir d » un événement déclencheur., Cependant, Maryland exige une demande au Tribunal afin de déposer un privilège mécanique. Dans le Maryland, les entreprises doivent embaucher un avocat pour faire une demande au tribunal.
création et perfectionnementmodifier
selon les Statuts, le privilège est généralement créé par l’exécution du travail ou la fourniture de matériel qui améliore la propriété. Juste ce type de contribution compte comme une base valable pour un privilège mécanique varie, en fonction de la loi de l’état particulier qui s’applique., Voici quelques exemples courants:
- ouvriers, charpentiers, Électriciens, Entrepreneurs en mécanique/CVC et plombiers travaillant sur le site du projet;
- chantiers de bois, maisons d’approvisionnement en plomberie et fournisseurs d’électricité;
- architectes et ingénieurs civils qui ont élaboré les plans et devis de construction; et
- fabricants hors site d’articles spécialisés qui sont finalement incorporés dans le projet.
souvent, il n’y a pas de ligne de démarcation simple qui soit utile dans tous les états, ou même dans tous les cas, pour déterminer cette éligibilité., La décision de déterminer si une partie a un droit de privilège légitime peut dépendre de l’examen des affaires judiciaires qui ont confirmé ou rejeté les demandes de privilège dans le même état.
contrairement à d’autres sûretés, dans la plupart des États, les privilèges des mécaniciens sont accordés aux entrepreneurs et aux fournisseurs de matériel qui peuvent ou non avoir un accord contractuel direct avec le propriétaire du terrain. En fait, c’est souvent la norme car dans la plupart des cas, le propriétaire du terrain ne passe des contrats qu’avec un entrepreneur général (souvent appelé « entrepreneur principal »)., L’entrepreneur général, à son tour, engage des sous-traitants (« sous-traitants ») et des fournisseurs de matériaux (« fournisseurs ») pour effectuer les travaux. Ces sous-traitants et fournisseurs ont droit à des privilèges sur la propriété du propriétaire pour garantir leur paiement auprès de l’entrepreneur général.
Cependant, pour avoir un privilège exécutoire, il doit généralement être « perfectionné. »Cela signifie que le titulaire du privilège doit se conformer aux exigences légales pour le maintien et l’exécution du privilège., Ces exigences, qui contiennent des délais, sont généralement les suivantes:
- fournir l’avis préliminaire requis au propriétaire de la propriété divulguant le droit au privilège (certains États).
- dépôt d’avis de début de travaux (certains États).
- dépôt d’avis dans les bureaux de dossiers publics requis de l’intention de déposer un privilège si impayé (certains États).
- déposer l’avis ou la demande de privilège dans les bureaux des documents publics requis dans un délai déterminé après la fourniture des documents ou l’achèvement des Travaux (tous les États)., La loi varie d’un État à l’autre à la fois sur l’événement déclencheur et le moment de celui-ci. Certains États exigent le dépôt dans un délai mesuré à partir du moment où le demandeur termine son travail, tandis que d « autres spécifient l » événement comme étant après que tous les travaux sur le projet ont été achevés. Les délais de dépôt après l’événement déclencheur varient.
en raison de la difficulté souvent associée au dépôt de privilèges de mécaniciens et au respect des lois sur les privilèges de mécaniciens, de nombreux lienors utilisent des avocats ou des services de dépôt de privilèges de mécaniciens pour s’assurer que leur privilège de mécaniciens est déposé correctement.,
priorité concernant les autres intérêtsmodifier
les lois créant les privilèges de mécanicien leur accordent généralement une priorité plus élevée en ce qui concerne les autres intérêts dans le titre que la loi ne leur accorde la plupart des sûretés réelles mobilières. Entre autres choses, la priorité est l’attribut qui détermine laquelle de plusieurs revendications de sécurité concurrentes aura la première réclamation sur les fonds d’une vente de forclusion. Dans ce contexte, la priorité du privilège d’un mécanicien est déterminée soit par le moment où le privilège est attaché au titre de la propriété, soit par le moment auquel il « se rapporte »., »À quelques exceptions près, le privilège se rattache ou se rapporte à un moment antérieur au moment où tout avis de celui-ci apparaît dans les dossiers publics. Dans de nombreux États, cela est spécifié comme le moment où la première construction visible Commence sur le chantier. Dans d’autres, c’est lorsque le contrat est exécuté pour le travail à faire. Dans d’autres encore, le privilège de chaque entrepreneur ou fournisseur est attaché au moment où il commence ses propres travaux. Par conséquent, les personnes qui traitent avec le propriétaire du titre de propriété risquent de voir leurs intérêts subitement assujettis à des privilèges de mécanicien dont elles n’avaient pas connaissance.,
des dispositions spéciales sont prises dans certains états pour déterminer la priorité entre le privilège d’un mécanicien et le privilège d’une hypothèque qui finance la construction sur le terrain. Par exemple, dans L’état de New York, l’apparition d’un libellé spécifié dans l’hypothèque à l’effet qu’il s’agit d’un prêt de construction préserve sa priorité sur les privilèges du mécanicien découlant de la construction, tant que les demandes de privilège déposées par la suite qui sont légitimes ne sont pas ignorées. Dans d’autres États, comme la Floride, c’est une proposition tout ou rien., Là, l’enregistrement de l’hypothèque de construction avant le dépôt d’un avis légal de début de construction confère à l’hypothèque une priorité absolue sur les privilèges du mécanicien découlant de la construction. D’autres États encore, comme la Californie, accordent la priorité à une hypothèque de prêt à la construction enregistrée avant le début visible de la construction où le prêteur est obligé de débourser les fonds. Dans l’État de L’Illinois, il existe un régime de décaissement des fonds statutaires qui, s’il est suivi, fournit une priorité d’hypothèque de prêt à la construction., Dans d’autres états, il existe encore d’autres arrangements et certains états, tels que le Colorado, ne fournissent presque aucun moyen pratique pour qu’une hypothèque de prêt à la construction obtienne la priorité.
EnforcementEdit
Les privilèges du mécanicien sont appliqués exclusivement par des ventes de forclusion judiciaire, c’est-à-dire par des procédures judiciaires similaires aux saisies hypothécaires. Le tribunal doit déterminer si les exigences de la loi ont été satisfaites et, dans l’affirmative, la priorité du privilège du mécanicien saisi par rapport aux autres privilèges ou charges sur le titre., Une fois cela déterminé, le tribunal ordonnera la vente des biens et le produit de la vente sera appliqué aux privilèges dans l’ordre de priorité.
LimitationsEdit
Les États peuvent avoir diverses limitations sur les privilèges de mechanic. Dans la loi californienne, un entrepreneur doit attendre pour profiter des droits de privilège jusqu’à ce que l’une des conditions suivantes se produise; sinon, le privilège sera considéré comme prématuré:
a) les travaux sont terminés conformément à la portée des travaux contractés, b) le projet est arrêté (cessation), ou c) la personne est empêchée de terminer les travaux (résiliation).,
chacun de ces événements requis se produit à la fin du cycle de vie du projet (ou à la fin de la portée des travaux pour le sous-traitant, le projet peut être loin d’être terminé). La fin du projet peut ne pas être proche du moment réel où les travaux ont été exécutés (et du moment où la main-d’œuvre et les matériaux ont été payés de leur poche par l’entrepreneur).
En outre, les travaux doivent aller directement vers les travaux d’amélioration de la propriété. Cela peut sembler évident, mais il existe de nombreux coûts de construction qui ne sont pas soumis aux privilèges des mécaniciens., Une partie des coûts de construction peut ne pas être admissible au privilège d’un mécanicien parce que les travaux n’ont pas amélioré la propriété. Un bon exemple sont les éléments qui ne sont pas destinés à être permanents, mais néanmoins nécessaires au cours de la construction. Une clôture de construction temporaire peut être nécessaire, peut servir une fonction précieuse en matière de sûreté et de sécurité, mais ne devrait jamais faire partie de l’Immeuble, ce qui n’est donc pas un coût autorisé en vertu du privilège d’un mécanicien.,
la nature attrayante du privilège du mécanicien est que le privilège est garanti par des biens immobiliers et que le bien peut être vendu afin de payer le privilège. C’est un outil puissant, mais pas toujours efficaces. En réalité, il s’agit d’un processus étiré qui n’est pas très efficace. Toutefois, compte tenu des conditions économiques et du fait que les prêteurs ont généralement la priorité, la vente de la propriété peut ne pas être suffisante pour payer la valeur du privilège.
ce qui est souvent négligé, c’est que l’entrepreneur Finance maintenant le projet lorsqu’il effectue des travaux et ne reçoit pas de paiement rapide pour ces travaux., L’entrepreneur est en train de lier des capitaux précieux qui pourraient être utilisés ailleurs en attendant la fin d’un projet. De plus, l’entrepreneur doit supporter les frais de litige afin de faire valoir les droits de privilège de son mécanicien. Pour les litiges d’une valeur mineure, le privilège d’un mécanicien ne sera pas une méthode rentable pour obtenir le paiement des services.,
Renonciationmodifier
une renonciation de privilège, également appelée renonciation de privilège ou annulation de privilège, est un document qui peut être fourni volontairement par un demandeur de privilège, comme un sous-traitant, en échange d’un paiement ou d’une promesse de paiement d’un entrepreneur général ou d’un propriétaire. Les négociations peuvent être délicates, car les demandeurs de privilège veulent généralement être payés avant de libérer un privilège, tandis que le propriétaire de la propriété soumise au privilège voudra généralement que le privilège soit libéré avant d’effectuer le paiement., Contrairement à une renonciation au privilège qui annule le droit de déposer un privilège à l’avenir, une renonciation au privilège annule un privilège déjà en vigueur.
avant d’effectuer un paiement, le propriétaire doit demander à chaque fournisseur, entrepreneur et sous-traitant une libération de privilège, qui couvre les matériaux utilisés et les travaux effectués sur le projet. Une décharge de privilège est une déclaration écrite qui libère le bien de la menace de privilège., Si le contrat exige que des paiements partiels soient effectués avant l’achèvement intégral des travaux, le propriétaire peut demander une libération partielle du privilège couvrant toute la main-d’œuvre et les matériaux utilisés jusqu’au moment du paiement.
avant le paiement final, un propriétaire doit obtenir un affidavit de l’entrepreneur qui énumère toutes les parties non rémunérées qui ont effectué du travail ou des services, ou fourni des matériaux à la propriété. Le propriétaire doit s’assurer que l’entrepreneur obtient les rejets de toutes ces parties avant d’effectuer le paiement final.