Quand devriez-vous refinancer une maison?

Il est logique de refinancer une maison lorsque cela vous permettra d’économiser de l’argent ou de faciliter le paiement de vos factures mensuelles.

certains experts disent que vous ne devriez refinancer que lorsque vous pouvez abaisser votre taux d’intérêt, raccourcir la durée de votre prêt ou les deux. Ce conseil n’est pas toujours correcte. Certains propriétaires peuvent avoir besoin d’un allégement à court terme d’un paiement mensuel inférieur, même si cela signifie recommencer avec un nouveau prêt de 30 ans., Le refinancement peut également vous aider à accéder à l’équité dans votre maison ou à vous débarrasser d’un prêt FHA et de ses primes mensuelles d’assurance hypothécaire.

Comment fonctionne le refinancement D’une hypothèque

lorsque vous refinancez, vous obtenez une nouvelle hypothèque pour rembourser votre hypothèque existante. Le refinancement fonctionne comme obtenir une hypothèque pour acheter une maison. Vous serez libéré du stress de l’achat et du déménagement, cependant, et il y a moins de pression pour fermer à une certaine date. De plus, si vous regrettez votre décision, vous avez jusqu’à minuit du troisième jour ouvrable suivant la clôture de votre prêt pour annuler la transaction.,

d’avril 2019 à août 2020, le délai moyen pour refinancer une hypothèque conventionnelle variait de 38 à 48 jours, selon le rapport Origination Insight D’Ellie Mae. Lorsque les taux d’intérêt baissent et que de nombreux propriétaires souhaitent se refinancer, les prêteurs s’affairent et le refinancement peut prendre plus de temps. Le refinancement d’un prêt FHA ou VA peut également prendre jusqu’à une semaine de plus qu’un refi conventionnel.

lorsque le refinancement de votre prêt immobilier est logique

le refinancement peut réduire votre paiement hypothécaire mensuel en réduisant votre taux d’intérêt ou en augmentant la durée de votre prêt., Le refinancement peut également réduire vos coûts d’intérêt à long terme grâce à un taux hypothécaire inférieur, à une durée de prêt plus courte ou aux deux. Il peut également vous aider à vous débarrasser de l’assurance hypothécaire.

Les frais de clôture tels que les frais d’origine, les frais d’évaluation, les frais d’assurance titres et les frais de rapport de crédit sont toujours un facteur important pour décider de refinancer. Ces coûts généralement de 2% à 6% du montant que vous empruntez.

vous aurez besoin de connaître les coûts de clôture du prêt pour calculer le seuil de rentabilité où vos économies d’un taux d’intérêt inférieur dépassent vos coûts de clôture., Vous pouvez calculer ce point en divisant vos frais de clôture par les économies mensuelles de votre nouveau paiement.

Voici quelques exemples du fonctionnement d’une période de rentabilité.

Une rupture même période de 25 mois est très bien, et 50 peut-être, aussi, mais 75 mois est trop long. Il y a de fortes chances que vous refinanciez ou vendiez votre maison dans les 6,25 prochaines années. Entre 1994 et le premier trimestre de 2020, le nombre médian d’années pendant lesquelles un emprunteur a conservé une hypothèque avant de se refinancer est de 3,6 ans, selon les données de Freddie Mac.,

Si vous pensez que votre nouveau prêt sera votre dernier, assurez-vous de tenir compte des années d’intérêt supplémentaires que vous paierez. Par exemple, s’il vous reste 27 ans et que vous recommencez avec un refi de 30 ans, cela représente trois années supplémentaires d’intérêt et votre période de rentabilité est plus longue.

parlons maintenant des raisons les plus courantes de refinancer.

obtenir un taux D’intérêt inférieur

lorsque les taux d’intérêt du marché baissent, le refinancement pour obtenir un taux d’intérêt inférieur peut réduire votre paiement mensuel, réduire vos paiements d’intérêts totaux ou les deux.,

Une autre chose qui peut réduire votre paiement mensuel est de payer des intérêts sur un montant de capital plus petit, peut-être sur plusieurs années.

au premier trimestre de 2020, qui comprend principalement l’activité de refinancement pré-pandémique, 55% des emprunteurs qui ont refinancé ont maintenu leur solde principal actuel ou augmenté leur solde de moins de 5% (en finançant leurs frais de clôture), selon les données de Freddie Mac. C’est le choix le plus courant: un refinancement à taux et à terme.

un pointage de crédit plus élevé vous aidera à obtenir un meilleur taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire., Pour obtenir les meilleurs taux, vous aurez besoin d’une cote de crédit de 760 ou plus. Près de 3 propriétaires sur 4 qui se sont refinancés en avril 2020 avaient une cote de crédit de 750 ou plus, selon le processeur Hypothécaire Ellie Mae. Le score FICO moyen était de 763.

apporter de l’argent à la clôture pourrait également vous obtenir un taux d’intérêt légèrement inférieur ou vous permettre d’éviter l’assurance hypothécaire privée (PMI). Trois pour cent des emprunteurs l’ont fait au cours du premier trimestre de 2020.,

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refinancement pour accéder à la valeur nette de votre maison

Au premier trimestre de 2020, 42% de tous les refis impliquaient une augmentation du solde principal d’au moins 5%, indiquant que les propriétaires ont retiré de l’argent, financé les frais de clôture Alors que les taux de refi de retrait peuvent être un peu plus élevés que les taux de refinancement à taux et à terme, il n’y a peut-être pas de moyen moins cher d’emprunter de l’argent.

Vous pouvez accéder à la valeur nette de votre maison par le biais d’un refinancement en espèces si vous avez au moins 20% de la valeur nette restante après la transaction. Voici un exemple.,

Si votre seul objectif est d’obtenir de l’argent et non pas de baisser votre taux d’intérêt ou de modifier la durée de votre prêt, un prêt immobilier ou une marge de crédit peut être moins coûteux que les coûts de clôture d’un refi de retrait.

refinancement pour obtenir une durée de prêt plus courte

Si vous refinancez d’une hypothèque de 30 ans à une hypothèque de 15 ans, votre paiement mensuel augmentera souvent. Mais non seulement le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires de 15 ans est plus bas; raser des années de votre prêt hypothécaire signifie payer moins d’intérêts au fil du temps., Les économies d’intérêt d’une durée de prêt plus courte peuvent être particulièrement bénéfiques si vous ne prenez pas la déduction des intérêts hypothécaires sur votre déclaration de revenus.

cela dit, avec des taux d’intérêt hypothécaires si bas, certaines personnes préfèrent passer plus d’années de payer leur maison, de sorte qu’ils ont plus d’argent à investir à un taux plus élevé et plus d’années pour leurs revenus de placement composé.

en 2019, 78% des emprunteurs ont refinancé un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans dans le même type de prêt, selon Freddie Mac. Un autre 14% est passé d’une année fixe de 30 à une année fixe de 15. Et 7% sont passés d’un fixe de 30 ans à un fixe de 20 ans.,

refinancement pour se débarrasser d’un prêt FHA

Les prêts FHA ont des primes d’assurance hypothécaire (MIPs) qui coûtent aux emprunteurs de 800 à 1 050 per par année pour chaque tranche de 100 000 borrowed empruntés. Sauf si vous déposez plus de 10%, vous devez payer ces primes pour la durée du prêt—ce qui signifie que la seule façon de s’en débarrasser est d’obtenir un nouveau prêt qui n’est pas soutenu par la FHA.

refinancement pour se débarrasser de PMI

L’élimination de l’assurance hypothécaire privée sur un prêt conventionnel n’est pas, en soi, une raison de refinancer. Contrairement à FHA MIPs, vous n’avez pas besoin de vous débarrasser de votre prêt pour vous débarrasser de PMI., Vous pouvez demander l’Annulation une fois que vous avez suffisamment d’équité—généralement 20%.

Refinancement pour passer d’un réglage de Taux pour un Prêt à Taux Fixe, ou Vice Versa

Certains emprunteurs refinancer parce qu’ils ont un prêt hypothécaire à taux variable et ils veulent verrouiller un taux fixe. Mais il y a aussi des situations où il est logique de passer d’un prêt hypothécaire à taux fixe à un prêt hypothécaire à taux variable ou d’un bras à l’autre: à savoir, si vous envisagez de vendre dans quelques années et que vous êtes à l’aise avec le risque de prendre un taux plus élevé si vous finissez par rester,

prêt hypothécaire de refinancement de 30 ans par rapport à 15 ans

La Plupart de vos paiements mensuels servent à payer des intérêts au début d’un prêt de 30 ans. Vous aurez peu de valeur nette de la maison pendant de nombreuses années, à moins que vous ne puissiez la construire plus rapidement grâce à une appréciation du prix de la maison ou à des paiements de capital supplémentaires. Le refinancement d’un prêt hypothécaire de 15 ans vous aide à construire des capitaux propres plus rapidement, mais cela peut augmenter votre paiement mensuel, comme le montre le tableau ci-dessous.

vaut-il la peine de refinancer une hypothèque de 15 ans?

pour certaines personnes, obtenir un paiement mensuel inférieur est la raison la plus importante du refinancement., Ce n’est peut-être pas un plan idéal à long terme de s’engager à nouveau à 30 ans de paiements, mais il peut être essentiel de garder votre maison et de payer vos factures à court terme. Si les choses s’améliorent plus tard, vous pouvez rembourser votre capital plus rapidement pour économiser de l’argent, ou même refinancer à nouveau., Économies de refinancement hypothécaire

pour calculer vos économies mensuelles de refinancement, utilisez un calculateur hypothécaire pour entrer ces chiffres et obtenir votre nouveau paiement mensuel:

• montant à refinancer (votre solde principal actuel, ou votre solde principal actuel plus le montant que vous encaissez, ou votre solde principal actuel moins le montant que vous encaissez)
• nouveau taux d’intérêt
• nouvelle durée du prêt

comparez votre nouveau paiement mensuel à votre ancien paiement mensuel., Le tableau ci-dessous montre comment saisir un taux d’intérêt inférieur pourrait vous faire économiser 204 $par mois, ou 2 448 per par an.

Don’t just look at the monthly payment, though., Combien chaque prêt vous coûtera-t-il en intérêts totaux en supposant que vous remboursez l’hypothèque et ne vendez pas votre maison ou ne refinancez pas à nouveau?

pour obtenir cette information, sélectionnez l’option de la calculatrice pour afficher le tableau d’amortissement. En bas, vous verrez le total des intérêts pour la nouvelle hypothèque. Inscrivez-le.

ensuite, faites un nouveau calcul avec le calculateur hypothécaire., Entrez votre:

• montant principal Original
• taux D’intérêt actuel
• durée actuelle du prêt

ensuite, consultez le tableau d’amortissement pour ce calcul et voyez ce que votre intérêt total actuel sur la période la vie du prêt sera. Combien allez-vous économiser à long terme en refinançant?,

gardez à l’esprit que vous avez déjà payé plusieurs années d’intérêt sur votre prêt actuel (original), de sorte que vos économies ne sont pas de 162 000 minus moins 113 000$. C’est 162 000 minus moins 113 000 plus plus les intérêts que vous avez déjà payés.

trouver les meilleurs taux de refinancement

pour trouver les meilleurs taux de refinancement, vous devrez faire du travail, mais cela ne prendra pas beaucoup de temps. Regardez les banques, les coopératives de crédit et les sites de comparaison en ligne., Vous pouvez également travailler avec un courtier hypothécaire si vous voulez que quelqu’un fasse le travail pour vous et vous donne potentiellement accès à des prêteurs que vous ne trouverez pas par vous—même-des prêteurs qui pourraient vous offrir de meilleures conditions.

soumettez trois à cinq demandes pour obtenir des estimations officielles des prêts. Le gouvernement exige que l’estimation du prêt indique votre taux d’intérêt estimé, votre paiement mensuel et vos coûts de clôture sur un formulaire standard qui facilite la comparaison de l’information entre les prêteurs.

à la page 3 de l’estimation du prêt, vous verrez le taux annuel en pourcentage, et à la page 1, vous verrez le taux d’intérêt., Lorsque vous achetez une voiture, il est généralement logique de choisir le prêt avec le TAEG le plus bas, car TAEG comprend les frais d’un prêt.

avec les hypothèques, c’est différent. L’APR suppose que vous conserverez le prêt pour toute sa durée. Comme nous l’avons déjà vu, cela ne se produit généralement pas avec les prêts immobiliers. Vous pourriez être mieux avec un prêt qui a un TAEG plus élevé et un paiement mensuel plus élevé, mais pas de frais.

Au Lieu de mettre de l’argent dans les frais de clôture, vous pourriez garder cet argent dans votre fonds d’urgence ou l’utiliser pour rembourser la dette avec un taux d’intérêt plus élevé que votre prêt hypothécaire.,

un autre problème est que si vous comparez le TAEG sur un prêt de 30 ans et un prêt de 15 ans, le prêt de 15 ans pourrait avoir le TAEG plus élevé en dépit d’être beaucoup moins cher à long terme.

8 étapes pour refinancer une hypothèque

1. faites le calcul pour voir si le refinancement a du sens.
2. décidez dans quel type d’hypothèque refinancer.
3. obtenez des estimations de prêts de trois à cinq prêteurs.
4. Appliquer avec le prêteur qui offre le meilleur prix.,
5. Rassemblez et soumettez les documents financiers requis.
6. Verrouillez votre taux d’intérêt (pourrait se produire après l’étape 4).
7. trois jours avant la clôture, assurez-vous que votre état des frais de clôture est conforme à votre estimation de prêt.
8. signez les documents de clôture.,l’intérêt au fil du temps
9. Trésorerie de certaines actions
10. Cesser de payer les primes d’assurance hypothécaire

de Refinancement Hypothécaire Inconvénients

• Augmenter votre paiement mensuel
• Payer plus d’intérêt au fil du temps
• Payer les frais de clôture
• Passer du temps à faire du shopping pour un nouveau prêt hypothécaire, et de soumettre les documents requis

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