Savings and loan association

l’association savings and loan est devenue une force forte au début du 20e siècle en aidant les gens à devenir propriétaires, par le biais de prêts hypothécaires, et en aidant davantage leurs membres à épargner et à investir, généralement par le biais de comptes d’épargne et de certificats de dépôt à terme.

Les associations d’épargne et de prêt de cette époque ont été célèbres dans le film It’s a Wonderful Life de 1946.,

prêt Hypothécairedit

Les premiers prêts hypothécaires n’étaient pas offerts par les banques, mais par les compagnies d’assurance, et ils différaient grandement de l’hypothèque ou du prêt immobilier qui est familier aujourd’hui. La plupart des premiers prêts hypothécaires étaient courts avec une sorte de paiement de ballon à la fin du terme, ou ils étaient des prêts à intérêt seulement qui ne payaient rien vers le principal du prêt avec chaque paiement., En tant que tel, beaucoup de gens étaient soit perpétuellement endettés dans un cycle continu de refinancement de leur achat de la maison, ou ils ont perdu leur maison par forclusion quand ils ont été incapables de faire le paiement de ballon à la fin de la durée de ce prêt.

Le Congrès américain a adopté le Federal Home Loan Bank Act en 1932, pendant la Grande Dépression. Il a créé la Federal Home Loan Bank et le Federal Home Loan Bank Board associés pour aider d’autres banques à fournir des fonds pour offrir des prêts à long terme amortis pour l’achat d’une maison., L’idée était d’impliquer les banques dans les prêts, pas les compagnies d’assurance, et de fournir des prêts réalistes que les gens pourraient rembourser et acquérir la pleine propriété de leurs maisons.

Les associations D’épargne et de prêt ont vu le jour partout aux États-Unis parce qu’il y avait un financement à faible coût disponible par le biais de la Federal Home Loan Bank Act.

autres avantagesmodifier

La Réserve fédérale a accordé un certain traitement préférentiel à l’épargne et aux prêts dans la mesure où elle leur a donné la possibilité de payer des taux d’intérêt plus élevés sur les dépôts d’épargne par rapport à une banque commerciale ordinaire., C’était connu sous le nom de règlement Q (Loi sur l’ajustement des taux d’intérêt de 1966) et donnait au s&LS 50 points de base au-dessus de ce que les banques pouvaient offrir. L’idée était qu’avec des taux d’épargne légèrement plus élevés, l’épargne et les prêts attireraient plus de dépôts qui leur permettraient de continuer à contracter plus de prêts hypothécaires, ce qui maintiendrait le marché hypothécaire liquide, et les fonds seraient toujours disponibles pour les emprunteurs potentiels.

cependant, l’épargne et les prêts n’ont pas été autorisés à offrir des comptes chèques avant la fin des années 1970., Cela a réduit l’attrait de l’épargne et des prêts pour les consommateurs, car il a exigé que les consommateurs détiennent des comptes dans plusieurs institutions afin d’avoir accès à la fois à des privilèges de vérification et à des taux d’épargne compétitifs.

Dans les années 1980, la situation a changé. Le Congrès des États-Unis a accordé à tous les épargnants en 1980, y compris les associations d’épargne et de prêt, le pouvoir d’accorder des prêts à la consommation et commerciaux et d’émettre des comptes de transaction., La Loi sur la déréglementation et le contrôle monétaire des institutions de dépôt (DIDMCA) de 1980 a été conçue pour aider le secteur bancaire à lutter contre la désintermédiation des fonds vers des produits sans dépôt à plus haut rendement tels que les fonds communs de placement du marché monétaire. Il a également permis aux épargnants de consentir des prêts à la consommation jusqu’à 20% de leurs actifs, d’émettre des cartes de crédit et de fournir des comptes négociables d’ordre de retrait (NOW) aux consommateurs et aux organisations à but non lucratif. Au cours des années qui ont suivi, des dispositions ont permis aux banques et aux épargnants d’offrir une grande variété de nouveaux produits de dépôt au taux du marché., Pour S& Ls, cette déréglementation d’un côté du bilan a essentiellement conduit à un risque de taux d’intérêt plus inhérent dans la mesure où ils finançaient des prêts hypothécaires à taux fixe à long terme avec des dépôts à court terme volatils.

en 1982, le Garn-St., La Loi sur les institutions de dépôt Germain a été adoptée et a augmenté la proportion d’actifs que les épargnants pouvaient détenir dans des prêts immobiliers à la consommation et commerciaux et a permis aux épargnants d’investir 5% de leurs actifs dans des prêts commerciaux, des sociétés, des entreprises ou agricoles jusqu’au 1er janvier 1984, date à laquelle ce pourcentage est passé à 10%.

Déclinemodifier

pendant la crise de L’épargne et des prêts, de 1986 à 1995, le nombre d’épargnes et de prêts assurés par le gouvernement fédéral aux États-Unis est passé de 3 234 à 1 645. Les analystes attribuent principalement cela aux prêts immobiliers malsains., La part de marché de S&ls pour les prêts hypothécaires unifamiliaux est passée de 53% en 1975 à 30% en 1990.

ce qui suit est un résumé détaillé des principales causes de pertes qui ont nui à l’entreprise S& L dans les années 1980 selon la Ligue des associations D’épargne des États-Unis:

1. manque de valeur nette pour de nombreuses institutions à leur entrée dans les années 1980, et une réglementation,
2. baisse de L’efficacité de la réglementation Q pour préserver l’écart entre le coût de l’argent et le taux de rendement des actifs, essentiellement dû à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt du marché qui l’accompagne.
3. incapacité de faire varier le rendement des actifs avec des augmentations du taux d’intérêt à payer pour les dépôts.,
4. concurrence accrue sur les côtés de collecte de dépôts et de création de prêts hypothécaires de l’entreprise, avec une explosion soudaine de nouvelles technologies rendant possible une toute nouvelle façon de conduire les institutions financières en général et l’activité hypothécaire en particulier.
5. une augmentation rapide des pouvoirs d’investissement des associations avec l’adoption de la Loi sur la déréglementation et le contrôle monétaire des institutions de dépôt (la loi Garn-St Germain), et, plus important encore, par des lois d’état dans un certain nombre d’États importants et en croissance rapide., Ceux-ci introduisaient de nouveaux risques et des opportunités spéculatives difficiles à gérer. Dans de nombreux cas, la direction n’avait ni la capacité ni l’expérience nécessaires pour les évaluer, ni pour administrer d’importants volumes de prêts à la construction non résidentiels.
6. élimination des réglementations initialement conçues pour prévenir les excès de prêts et minimiser les défaillances. L’assouplissement de la réglementation a permis de prêter, directement ou par le biais de participations, sur des marchés de prêts lointains en promettant des rendements élevés. Les prêteurs, cependant, ne connaissaient pas ces marchés lointains., Il a également permis aux associations de participer largement à des activités de construction spéculatives avec des constructeurs et des promoteurs qui avaient peu ou pas de participation financière dans les projets.
7. fraude et abus de transactions d’initiés, en particulier dans le cas des épargnants agréés et réglementés par l’état, où la surveillance réglementaire au niveau de l’État était laxiste, peu étendue et / ou insuffisante (par exemple: Texas, Arizona).,
8. Un nouveau type et une nouvelle génération de dirigeants et de propriétaires opportunistes d’épargne et de crédit — dont certains opéraient de manière frauduleuse — dont la prise de contrôle de nombreuses institutions a été facilitée par un changement des règles FSLIC réduisant le nombre minimum d’actionnaires d’une association assurée de 400 à un.
9. le Manquement au devoir de la part du conseil d’administration de certaines économies d’associations. Cela a permis à la direction de faire un usage incontrôlé de certains nouveaux pouvoirs d’exploitation, tandis que les administrateurs ont omis de contrôler les dépenses et d’interdire les situations évidentes de conflit d’intérêts.,
10. Une fin virtuelle de l’inflation dans l’économie américaine, ainsi que la construction excessive dans les résidences multifamiliales, de type condominium et dans l’Immobilier commercial dans de nombreuses villes. En outre, les valeurs immobilières se sont effondrées dans les États énergétiques — Texas, Louisiane, Oklahoma en particulier en raison de la chute des prix du pétrole — et une faiblesse s’est produite dans les secteurs minier et agricole de l’économie.
11. pressions ressenties par la direction de nombreuses associations pour rétablir les ratios de la valeur nette., Soucieux d’améliorer leurs bénéfices, ils ont délaissé leurs pratiques traditionnelles de prêt pour se tourner vers les crédits et les marchés comportant des risques plus élevés, mais avec lesquels ils avaient peu d’expérience.
12. Le manque d’évaluations appropriées, précises et efficaces des activités d’épargne et de prêt par les cabinets d’experts-comptables, les analystes en sécurité et la communauté financière.,
13. La structure organisationnelle et les lois de surveillance, adéquates pour assurer la police et le contrôle de l’entreprise dans l’environnement protégé des années 1960 et 1970, ont entraîné des retards et une indécision fatales dans le processus d’examen/surveillance dans les années 1980.
14. Le personnel fédéral et d’État chargé des examens et de la surveillance est insuffisant en nombre, en expérience ou en capacité de faire face au nouveau monde des opérations d’épargne et de prêt.
15. l’incapacité ou la réticence de la Federal Home Loan Bank Board et de son personnel juridique et de surveillance à traiter les institutions problématiques en temps opportun., De nombreuses institutions, qui ont finalement fermé avec de grosses pertes, étaient des cas problématiques connus depuis un an ou plus. Souvent, il est apparu que des considérations politiques retardaient les mesures de surveillance nécessaires.

bien qu’il ne soit pas spécifiquement mentionné ci-dessus, un facteur spécifique connexe était que S&Ls et leur gestion des prêts étaient souvent inexpérimentés avec les complexités et les risques associés aux prêts commerciaux et plus complexes, comme on le distingue de leurs racines avec les prêts hypothécaires « simples ».

conséquences des États-Unis, lois et réformesmodifier

en conséquence, le Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act de 1989 (FIRREA) a radicalement changé l’industrie de l’épargne et des prêts et sa réglementation fédérale. Voici les points saillants de cette loi, promulguée le 9 août 1989:

1. la Federal Home Loan Bank Board (FHLBB) et la Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC) ont été abolies.,
2. L’Office of Thrift Supervision (OTS), un bureau du Département du Trésor des États-Unis, a été créé pour affréter, réglementer, examiner et superviser les institutions d’épargne.
3. Le Federal Housing Finance Board (Fhfb) a été créé en tant qu’organisme indépendant pour superviser les 12 banques fédérales de prêts immobiliers (également appelées banques de district), anciennement supervisées par la FHLBB.
4. Le Savings Association Insurance Fund (SAIF) a remplacé le FSLIC en tant que fonds d’assurance permanent pour les institutions d’épargne., (Comme la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), la FSLIC était une société permanente qui assurait les comptes d’épargne et de prêt jusqu’à 100 000$.) SAIF a été administré par la FDIC aux côtés de son fonds frère pour les banques, Bank Insurance Fund (BIF) jusqu’en 2006, lorsque la Loi fédérale sur la réforme de L’assurance-dépôts de 2005 (entrée en vigueur en février 2006) a prévu, entre autres dispositions, que les deux fonds fusionnent pour constituer le Depositor Insurance Fund (DIF), qui continuerait,
5. La Resolution Trust Corporation (RTC) a été créée pour se débarrasser des institutions d’épargne défaillantes reprises par les organismes de réglementation après le 1er janvier 1989.
6. FIRREA a donné à Freddie Mac et Fannie Mae une responsabilité supplémentaire pour soutenir les prêts hypothécaires pour les familles à revenu faible et modéré.

la Loi sur la réforme fiscale de 1986 avait également éliminé la possibilité pour les investisseurs de réduire le revenu salarial régulier par les pertes dites « passives » subies par les investissements immobiliers, par exemple les amortissements et les déductions d’intérêts., Cela a entraîné une baisse de la valeur de l’immobilier à mesure que les investisseurs se retiraient de ce secteur.