approche des coûts
Cette méthode d’évaluation prend en compte le coût de reconstruction de la structure à partir de zéro, en tenant compte de la valeur actuelle du terrain associé ainsi que des matériaux de construction et,
l’approche des coûts est généralement appliquée lorsque les biens comparables appropriés sont difficiles à trouver, par exemple lorsque la propriété contient des améliorations relativement uniques ou spécialisées, ou lorsque des structures améliorées ont ajouté une valeur substantielle au terrain sous-jacent.
méthode de comparaison des ventes
également connue sous le nom d ‘ « approche du marché”, cette méthode repose en grande partie sur des données récentes sur les ventes de propriétés comparables. En recherchant des bâtiments récemment vendus avec des propriétés similaires dans la même zone de marché, un acheteur espère déterminer une juste valeur marchande pour la propriété en question.,
par exemple, un immeuble de 12 logements peut être comparé à un autre vendu dans le même quartier quelques mois plus tôt. Bien que cette méthode d’évaluation soit généralement utilisée pour évaluer les biens immobiliers résidentiels, elle présente un inconvénient important. Selon les conditions générales et localisées du marché, il peut être difficile de trouver des comparables récents pour des propriétés similaires.
approche de capitalisation du revenu
Cette méthode d’évaluation est basée principalement sur le montant du revenu qu’un investisseur peut s’attendre à tirer d’un bien particulier., Que les prévisions de recettes pourraient être obtenus dans le cadre d’une comparaison des autres propriétés locales, ainsi que de la diminution attendue des coûts de maintenance.
disons qu’un bâtiment est acheté pour 1 million de dollars, et le rendement attendu est de 5%, basé sur une étude de marché locale. Ce revenu attendu de 50 000 $par année pourrait être amélioré en resserrant les inefficacités ou en transférant d’autres coûts connexes au locataire, comme l’utilisation de l’électricité ou de l’eau. Tous les revenus futurs attendus sont actualisés pour refléter la valeur actuelle.,
valeur par multiplicateur de loyer brut
la méthode D’évaluation du multiplicateur de loyer brut (GRM) mesure et compare l’évaluation potentielle d’un bien en prenant le prix du bien et en le divisant par son revenu brut. En d’autres termes, si vous avez acheté une propriété commerciale pour 500 000 $et qu’elle génère 70 000 rents de loyers bruts chaque année, votre GRM serait d’environ 7,14 ou 500 000 / / 70 000$. Cette formule d’évaluation des biens immobiliers commerciaux est généralement utilisée pour identifier les propriétés dont le prix est faible par rapport à leur revenu potentiel basé sur le marché.,
valeur par porte
Cette méthode d’évaluation de l’immobilier commercial est utilisée principalement pour les immeubles d’habitation plutôt que pour les structures à un seul logement. Cette méthode détermine simplement la valeur de l’ensemble du bâtiment en fonction du nombre d’unités. Un immeuble de 20 appartements dont le prix est de 4 millions de dollars, par exemple, serait évalué à 200 000 dollars « par porte”, quelle que soit la taille de chaque logement.
coût par pied carré louable
La superficie en pieds carrés louable combine la superficie en pieds carrés utilisable (l’espace que les locataires peuvent occuper) avec les espaces communs dont les locataires bénéficient, tels que les cages d’escalier et les ascenseurs., En utilisant cette méthodologie, vous pouvez extrapoler le coût par pied carré louable, le comparer au coût moyen du bail par pied carré et évaluer la valeur de l’Immeuble.
par exemple, si un immeuble a 10 000 pieds carrés louables et que le coût moyen de location par pied carré est de 12 per par pied carré annuellement, un prix d’achat de 1,7 million de dollars générera un rendement locatif brut de 7%. Cependant, si vous savez que vous pouvez facturer un loyer de 14 per par pied carré annuellement, une évaluation de 1,9 million de dollars donnera le même rendement brut.
en fin de compte, chaque acheteur valorise la propriété différemment., L’évaluation des biens commerciaux a une composante subjective et non scientifique. Les meilleurs investisseurs immobiliers commerciaux ont aiguisé leur instinct autour de trouver les offres les plus attrayantes et les méthodes d’évaluation les plus efficaces pour chaque type particulier de transaction. En savoir plus sur la façon dont First Republic peut vous aider à atteindre vos objectifs immobiliers commerciaux.