Les loyers de Los Angeles sont parmi les plus élevés du pays, et avec l’achat hors de portée pour la plupart des résidents, des millions D’Angelenos sont coincés à payer des appartements à prix élevé.
Mais les lois sur le contrôle des loyers au niveau local et de l’état peuvent rendre le coût de certaines de ces unités plus gérable, en particulier au fil du temps.
plusieurs villes du comté de Los Angeles ont des règlements sur le contrôle des loyers, et une nouvelle loi d’état plafonne les hausses annuelles de loyer pour les habitants d’appartements à travers la Californie., Ces mesures offrent également une certaine protection contre l’expulsion et les paiements en espèces dans le cas où un locataire est obligé de quitter son appartement.
Les règles peuvent être déroutantes, mais elles affectent un grand nombre de résidents. Dans la seule ville De Los Angeles, les locataires vivent dans plus de 600 000 appartements répartis dans 118 000 propriétés, selon le département du logement et des investissements communautaires de la ville.,
parce que les lois locales sont complexes, et de nombreux locataires peuvent ne pas comprendre pleinement Quels avantages de la réglementation de location ils pourraient avoir droit à, voici les choses les plus essentielles que les résidents de Los Angeles doivent savoir sur les règles de contrôle des loyers dans la région.
Comment fonctionne le contrôle des loyers travail?
Les règles varient selon les villes, mais toutes les ordonnances fixent un plafond aux augmentations annuelles de loyer pour les unités admissibles., Dans la ville De Los Angeles, cela signifie que les locataires d’appartements couverts par l’ordonnance ne devraient voir leurs loyers augmenter qu’entre 3 et 8% par an (le pourcentage est lié à l’Indice des Prix à la consommation; Cette année, il est de 4%).
c’est en fait beaucoup moins compliqué que la façon dont les augmentations de loyer admissibles sont déterminées à Santa Monica. Là, les plafonds sur les hausses de loyer sont égaux à 75 pour cent du taux d’inflation annuel—et un conseil de contrôle des loyers peut limiter davantage les augmentations maximales de loyer en dollars., Ce dernier chiffre est déterminé par une formule qui fait la moyenne des augmentations maximales pour certaines des unités les plus chères de la ville sous contrôle des loyers.
dans les villes sans lois sur le contrôle des loyers, les règles de l’état s’appliquent. Selon ces paramètres, les hausses annuelles des loyers sont limitées à 5%, plus le taux d’inflation (bien que l’augmentation totale autorisée dépasse 10%). Cela signifie que si le taux d’inflation est de 3 pour cent dans le comté de Los Angeles, un propriétaire pourrait augmenter le loyer d’un locataire pas plus de 8 pour cent.
mon appartement loyer contrôlé?,
la plupart des appartements (mais pas les maisons unifamiliales et les condos) en Californie construits avant 1995 sont soumis au plafond de loyer de l’état. Mais si vous vivez à Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Inglewood, la ville de Los Angeles ou le comté de Los Angeles non constitué en société, la hausse maximale du loyer que vous obtenez chaque année pourrait être plus petite.
un gel temporaire du loyer est également en vigueur à Culver City. Il limite les hausses annuelles de loyer à 3%, mais expirera en août s’il n’est pas prolongé.,
Si votre appartement est couvert par le contrôle des loyers dépend principalement du type de logement qu’il est et quand il a été construit. Les maisons unifamiliales ne sont presque jamais soumises au contrôle des loyers (bien qu’elles le soient dans de rares cas à Santa Monica et à West Hollywood); les duplex, les triplex et les immeubles d’habitation, d’autre part, le sont généralement—selon le moment où ils ont été construits.
dans la ville De Los Angeles, seuls les bâtiments construits et occupés avant le 1er octobre 1978 sont soumis aux restrictions de contrôle des loyers de la ville., Ces dates varient d’une ville à l’autre et ont généralement à voir avec le moment où les lois sur le contrôle des loyers ont été adoptées. À Santa Monica, c’est le 10 avril 1979; à West Hollywood, c’est le 1er juillet 1979; et à Beverly Hills, Culver City, Inglewood et Los Angeles non constituée en société, c’est le 1er février 1995.
Le 1er février 1995 est également la date clé de la loi californienne sur le contrôle des loyers. La Loi sur le logement locatif Costa Hawkins, qui fixe des limites aux lois sur le contrôle des loyers dans tout l « état, exige qu » aucune unité construite après cette date ne soit soumise à des plafonds sur les augmentations de loyer annuelles.
Comment savoir si mon appartement est soumis à un contrôle de loyer?,
dans la ville De Los Angeles, il est assez facile de vérifier la date de construction de votre immeuble—et s’il est couvert par le RSO. Entrez simplement votre adresse dans ZIMAS, la base de données immobilière de la ville.
Un plan de la propriété apparaît sur la carte et une barre de menu apparaîtra sur le côté gauche de l’écran. Dans l’onglet” évaluateur », vous trouverez la date de construction du bâtiment et dans l’onglet” logement », vous pouvez savoir s’il est sous contrôle des loyers.
dans d’autres villes, les locataires peuvent consulter le site de l’évaluateur du comté pour vérifier la date de construction de leur bâtiment., West Hollywood tient également une liste de toutes les unités à loyer contrôlé et la ville de Santa Monica a un service avec lequel les locataires peuvent rechercher des appartements en vertu de l’ordonnance locale de contrôle des loyers. Les résidents du comté de Los Angeles non constitué en société peuvent appeler le (833) 223-7368 ou envoyer un courriel [email protected].
pourquoi seuls les bâtiments anciens ont-ils un contrôle des loyers?
Au milieu des plaintes des locataires concernant des augmentations de loyer intenables à la fin des années 1970, le Conseil municipal de Los Angeles a temporairement gelé les loyers en place, à partir du 1er octobre 1978., Pendant ce temps, le Conseil a élaboré les détails de L’ordonnance actuelle de stabilisation des loyers de la ville, qui s’applique aux bâtiments occupés avant le gel.
quand elle est entrée en vigueur, Costa Hawkins, la loi de l’état, verrouillé en place de nombreuses exigences locales de contrôle des loyers, de sorte que Los Angeles et d’autres villes sont incapables d’imposer des plafonds de loyer sur les bâtiments construits plus récemment.
pourquoi certains appartements à loyer contrôlé sont-ils toujours aussi Chers?,
Lorsqu’un locataire quitte un appartement sous contrôle des loyers, les propriétaires sont autorisés à augmenter le prix à tout montant qu’ils jugent bon. Cela signifie que, à moins que votre ami ou membre de la famille est déjà sur le bail, vous ne pouvez pas transmettre une bonne affaire lorsque vous décidez de trouver un nouvel endroit.
cette règle est un autre élément important de Costa Hawkins. Les critiques du projet de loi soutiennent que cette partie de la loi coûte la Unités précieuses de logements abordables, puisque les appartements offerts à des prix abordables deviennent généralement beaucoup moins abordables une fois qu’un nouveau locataire emménage., Les partisans de la loi soutiennent que permettre aux unités de revenir au taux du marché donne aux propriétaires une incitation nécessaire à garder leurs bâtiments en bon état pour attirer les futurs locataires qui paient des prix plus élevés.
puis-je être expulsé d’un appartement à loyer contrôlé?
Les locataires vivant dans des logements à loyer contrôlé peuvent être expulsés, mais bénéficient d’une protection juridique plus forte que ceux vivant dans des immeubles non à loyer contrôlé.,
avec les nouvelles restrictions de la Californie maintenant en vigueur, les locataires qui ont vécu dans des unités à loyer contrôlé pendant plus d’un an ne peuvent généralement être expulsés que lorsqu’ils sont fautifs-par exemple, s’ils ont manqué des paiements ou violé les termes de leur contrat de location.
un propriétaire qui envisage d’emménager dans un appartement ou de l’offrir à un membre de sa famille peut également demander à un locataire actuel de partir.
la seule autre cause commune d’expulsion est la loi Ellis de Californie, qui permet aux propriétaires d’expulser en masse les locataires lorsqu’ils retirent une propriété du marché locatif., Cela pourrait signifier démolir le bâtiment, par exemple, ou le réaménager en condos à vendre.
dans ces cas, les propriétaires sont tenus de payer des frais de réinstallation pour aider les locataires à trouver et à emménager dans un nouvel endroit. Les frais dans la ville de Los Angeles vont de 8 500 $à 21 200$, en fonction de la durée de vie des locataires dans l’immeuble, de leur âge et de leur revenu.
en vertu de la loi dans tout l’état, ces frais sont égaux à un mois de loyer.
Mon propriétaire veut me racheter de mon appartement. C’est que juridique?,
pour mettre des logements à loyer contrôlé à la disposition des nouveaux locataires, les propriétaires ont souvent recours à des offres « cash for keys”, dans lesquelles ils paient effectivement les locataires pour partir. En vertu des lois sur le contrôle des loyers de la ville de Los Angeles, cela est légal tant que les propriétaires informent d’abord les locataires de leurs droits et informent la ville de l’accord.
Les locataires ont 30 jours pour annuler l’accord au cas où leur propriétaire ne respecterait pas les conditions du rachat. Il n’y a pas non plus de raison que les locataires doivent accepter l’offre. Ceux qui souhaitent continuer à vivre dans leur appartement actuel peuvent simplement refuser l’argent.,
le contrôle des loyers rend-il les villes plus abordables?
c’est quelque chose que les économistes et les défenseurs du logement aiment débattre. Les partisans de la Politique disent qu’elle fournit un soulagement financier nécessaire et un sentiment de stabilité pour les résidents à long terme—ou ceux qui espèrent s’installer dans un quartier mais n’ont pas l’argent pour acheter. Les critiques disent que cela peut rendre les villes plus chères pour les nouveaux arrivants et les jeunes.,
Les auteurs de la même étude sur le contrôle des loyers qui a révélé que les locataires de San Francisco vivant dans des unités à loyer contrôlé ont économisé près de 3 milliards de dollars soutiennent également que la politique a contribué aux coûts astronomiques du logement de la ville en encourageant les propriétaires et les promoteurs à s’adresser aux résidents
bien sûr, de nombreux facteurs contribuent aux coûts élevés du logement, et de nombreuses villes sans contrôle des loyers sont également très coûteuses. La réglementation des loyers fait partie d’un tableau économique beaucoup plus vaste.