Ez egyszerűen a hányadosa elosztjuk az éves nettó működési jövedelem (NOI) a megfelelő kapitalizációs ráta (kap Arány). A jövedelemtermelő ingatlan esetében a NOI az ingatlan nettó jövedelme (de nem az üzleti kamat), valamint a kamatkiadások és a nem készpénzes tételek (pl. értékcsökkenés) mínusz a helyettesítésre szolgáló tartalék. A KAP mértéke többféle módon is meghatározható, beleértve a piaci kitermelést, a beruházások sávját vagy a beépített módszert. A nem szokványos tényezők (pl., — szennyeződés), a kockázattal korrigált kap arány megfelelő. A közvetlen tőkésítés implicit feltételezése az, hogy a pénzforgalom állandóság, a kap mértéke pedig állandó. Ha a cash flow vagy a kockázati szint várhatóan megváltozik, akkor a közvetlen tőkésítés meghiúsul, és diszkontált cash flow módszert kell alkalmazni.
az Egyesült Királyság gyakorlatában a nettó jövedelmet piaci alapú hozamok felhasználásával tőkésítik ki. Ha az ingatlan rack-bérelt, akkor az összes kockázat hozam fogják használni., Ha azonban az átadó bérleti díj eltér a becsült bérleti értéktől (ERV), akkor vagy a & reverzió, réteg vagy azzal egyenértékű Hozammódszerek kerülnek alkalmazásra. Ezek lényegében a különböző jövedelemáramok – a jelenlegi vagy az elhaladó bérleti díj, valamint a teljes bérleti értékre való áttérés – diszkontálásával járnak, különböző korrigált hozamokkal.
a tőkésítési ráta azonban magában foglalja a befektetésspecifikus kockázati prémiumot. Minden befektető eltérő képet kaphat a kockázatról, ezért eltérő tőkésítési rátát érhet el egy adott befektetés esetében., A kapcsolat világossá válik, amikor a kapitalizációs ráta a diszkontrátából származik a tőkemodell felhalmozódási költségének felhasználásával. A kettő azonos, ha a jövedelem növekedési üteme megegyezik 0.