Questo è semplicemente il quoziente di dividere il reddito operativo netto annuo (NOI) per il tasso di capitalizzazione appropriato (CAP rate). Per gli immobili che producono reddito, il NOI è il reddito netto dell’immobile (ma non l’interesse aziendale) più eventuali interessi passivi e elementi non in contanti (ad esempio depreciation ammortamento) meno una riserva per la sostituzione. Il tasso di capitalizzazione può essere determinato in uno dei diversi modi, tra cui l’estrazione di mercato, la banda di investimenti o un metodo costruito. Quando si valutano proprietà complesse o proprietà che presentano un aggiustamento del rischio dovuto a fattori insoliti (ad es., — contaminazione), un tasso limite corretto per il rischio è appropriato. Un’ipotesi implicita nella capitalizzazione diretta è che il flusso di cassa è un perpetuo e il tasso di capitalizzazione è una costante. Se si prevede che i flussi di cassa o i livelli di rischio cambino, la capitalizzazione diretta fallisce e deve essere utilizzato un metodo di flusso di cassa scontato.
Nella pratica del Regno Unito, l’utile netto è capitalizzato utilizzando rendimenti derivati dal mercato. Se la proprietà è affittata a rack, verrà utilizzato il rendimento di Tutti i rischi., Tuttavia, se l’affitto di passaggio differisce dal Valore locativo stimato (ERV), allora il termine & Reversion, Layer o metodi di rendimento equivalenti saranno impiegati. In sostanza, questi comportano l’attualizzazione dei diversi flussi di reddito – quello del canone corrente o di passaggio e quello del ritorno all’intero valore locativo-a diversi rendimenti corretti.
Tuttavia, il tasso di capitalizzazione include intrinsecamente il premio di rischio specifico per l’investimento. Ogni investitore può avere una visione diversa del rischio e, quindi, arrivare a un tasso di capitalizzazione diverso per un dato investimento., La relazione diventa chiara quando il tasso di capitalizzazione deriva dal tasso di sconto utilizzando il modello del costo di accumulo del capitale. I due sono identici ogni volta che il tasso di crescita degli utili è uguale a 0.