Mechaniker Pfandrechte auf das Eigentum an Grundstücken sind ausschließlich das Ergebnis der Gesetzgebung. Jeder Staat hat seine eigenen Gesetze in Bezug auf die Schaffung und Durchsetzung dieser Pfandrechte, aber insgesamt gibt es einige ähnliche Elemente unter ihnen. Viele Staaten unterscheiden zwischen den Arten von Immobilien, auf denen ein neues Pfandrecht eingereicht werden kann.
Nach dem Grundsatz der souveränen Immunität unterliegt das Eigentum der Regierung (öffentliches Eigentum) normalerweise nicht den Ansprüchen privater Parteien., Sofern der Staat dies nicht ausdrücklich vorsieht, werden daher die Pfandrechte des Staates nicht an den Titel gebunden, der dem Staat oder seinen Verwaltungsabteilungen wie Städten gehört. Ebenso sind die Pfandrechte von Mechanikern nach staatlichem Recht bei Bundesbauprojekten ungültig. Um Subunternehmer und Lieferanten zu schützen, die an Bundesprojekten arbeiten, bei denen der Vertragspreis 100.000, 00 US-Dollar übersteigt, verlangt das Miller Act von Generalunternehmern eine Zahlungsbindung, die die Zahlung für die gemäß den Vertragsbedingungen geleistete Arbeit garantiert., Viele staatliche und kommunale Regierungen verlangen in ähnlicher Weise, dass Auftragnehmer für öffentliche Bauprojekte im Rahmen sogenannter „Little Miller Acts“ gebunden werden.“Theoretisch steht die Zahlungsanleihe nach dem Miller Act oder Little Miller Act anstelle des Eigentums der Regierung, und qualifizierte Antragsteller stellen Ansprüche gegen diese Anleihe, ähnlich wie sie ein gewöhnliches Pfandrecht für Mechaniker einreichen würden.
In vielen Bundesstaaten hat der Gesetzgeber zusätzliche Verfahren geschaffen, um ein neues Pfandrecht auf Wohnimmobilien zu legen., In New Jersey, die die strengsten dieser Vorschriften erlassen, ein Mechanik Pfandrecht kann nur auf Wohnimmobilien gelegt werden, nachdem eine Mitteilung über unbezahlte Balance und das Recht, Pfandrecht einzureichen eingereicht wurde innerhalb 60 Tage nach dem letzten Tag der Arbeit des Pfandrechtlers und ein Schiedsspruch wurde von einem American Arbitration Association Schiedsrichter ausgestellt erlaubt ein Mechanik Pfandrecht eingereicht werden.
Das Gesetz selbst der Einreichung eines neuen Pfandrechts kann schwierig sein. Die meisten Staaten verlangen lediglich die Einreichung des ersten Pfandrechts bei einem Landkreis oder Gerichtsschreiber innerhalb einer definierten Zeit ab einem auslösenden Ereignis., Maryland verlangt jedoch einen Antrag beim Gericht, um ein neues Pfandrecht einzureichen. In Maryland müssen Unternehmen einen Anwalt beauftragen, um einen Antrag beim Gericht zu stellen.
Erstellung und Perfektionierungedit
Gemäß den Statuten wird das Pfandrecht normalerweise durch die Ausführung von Arbeit oder die Lieferung von Material geschaffen, das das Eigentum verbessert. Welche Art von Beitrag als gültige Grundlage für ein konkretes Pfandrecht gilt, hängt von der jeweiligen staatlichen Satzung ab., Einige gebräuchliche Beispiele sind:
- Arbeiter, Tischler, Elektriker, mechanische/HLK-Auftragnehmer und Klempner, die auf dem Projektgelände arbeiten;
- Holzhöfe, Sanitärversorgungshäuser und elektrische Lieferanten;
- Architekten und Bauingenieure, die die Baupläne und Spezifikationen erstellt haben; und
- Offsite-Verarbeiter von Spezialartikeln, die letztendlich in das Projekt einbezogen werden.
Oft gibt es keine einfache Trennlinie, die in jedem Staat oder sogar in jedem Fall nützlich ist, um diese Berechtigung zu bestimmen., Die Entscheidung, ob eine Partei ein berechtigtes Pfandrecht hat, kann von der Prüfung von Gerichtsverfahren abhängen, in denen Pfandrechtsansprüche im selben Staat entweder bestätigt oder abgelehnt wurden.
Im Gegensatz zu anderen Sicherheitsinteressen werden in den meisten Staaten die Pfandrechte von Mechanic an Auftragnehmer und Materiallieferanten vergeben, die möglicherweise eine direkte vertragliche Vereinbarung mit dem Eigentümer des Grundstücks haben oder nicht. In der Tat ist dies oft die Norm, da der Eigentümer des Grundstücks in den meisten Fällen nur mit einem Generalunternehmer (oft als „Hauptauftragnehmer“bezeichnet) Verträge abschließt., Der Generalunternehmer wiederum beauftragt Subunternehmer („Subs“) und Materiallieferanten („Lieferanten“) mit der Ausführung der Arbeiten. Diese Subs und Lieferanten sind berechtigt, Pfandrechte am Eigentum des Eigentümers zu übernehmen, um ihre Zahlung vom Generalunternehmer zu sichern.
Um jedoch ein durchsetzbares Pfandrecht zu haben, muss es normalerweise „perfektioniert“ werden.“Dies bedeutet, dass der Inhaber des Pfandrechts die gesetzlichen Anforderungen zur Aufrechterhaltung und Durchsetzung des Pfandrechts erfüllen muss., Diese Anforderungen, die Fristen enthalten, lauten im Allgemeinen wie folgt:
- Bereitstellung der erforderlichen Vorankündigung an den Eigentümer, in der der Anspruch auf das Pfandrecht offengelegt wird (einige Staaten).
- Einreichung von Bekanntmachungen über den Beginn der Arbeiten (einige Staaten).
- Einreichung von Mitteilungen in den erforderlichen öffentlichen Aufzeichnungen über die Absicht, ein Pfandrecht einzureichen, wenn unbezahlt (einige Staaten).
- Einreichung der Mitteilung oder des Anspruchs auf Pfandrecht innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Lieferung der Materialien oder der abgeschlossenen Arbeiten in den erforderlichen öffentlichen Buchämtern (alle Staaten)., Das Gesetz variiert von Staat zu Staat sowohl hinsichtlich des auslösenden Ereignisses als auch des Zeitpunkts. Einige Staaten verlangen die Einreichung innerhalb einer Frist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Antragsteller seine Arbeit abschließt, während andere das Ereignis als nach Abschluss aller Arbeiten am Projekt angeben. Die Anmeldezeiträume nach dem auslösenden Ereignis variieren.
Aufgrund der Schwierigkeit, die häufig mit der Einreichung von Pfandrechten für Mechaniker und der Einhaltung der Pfandrechte für Mechaniker verbunden ist, wenden viele Pfandrechte Anwälte oder Pfandrechte für Mechaniker an, um sicherzustellen, dass ihr Pfandrecht für Mechaniker ordnungsgemäß eingereicht wird.,
Priorität, Respekt vor anderen interestsEdit
Die Satzung erstellen Mechaniker Pfandrechte in der Regel geben Sie eine höhere Priorität gegenüber anderen Interessen in den Titel, als es das Gesetz gibt den meisten Immobilien Sicherheitsinteressen. Priorität ist unter anderem das Attribut, das bestimmt, welche von mehreren konkurrierenden Sicherheitsansprüchen den ersten Anspruch auf die Mittel eines Zwangsvollstreckungsverkaufs hat. In diesem Zusammenhang wird die Priorität des Pfandrechts eines Mechanikers entweder durch den Zeitpunkt bestimmt, zu dem das Pfandrecht dem Eigentum an der Immobilie beigefügt wird, oder durch den Zeitpunkt, zu dem es sich „bezieht“.,“Mit einigen Ausnahmen hängt das Pfandrecht an oder bezieht sich auf eine Zeit vor dem Zeitpunkt, zu dem eine Mitteilung in den öffentlichen Aufzeichnungen erscheint. In vielen Staaten wird dies als der Zeitpunkt angegeben, zu dem der erste sichtbare Bau auf der Baustelle beginnt. In anderen Fällen wird der Vertrag für die zu erledigende Arbeit ausgeführt. In noch anderen Fällen wird das Pfandrecht jedes Auftragnehmers oder Lieferanten zum Zeitpunkt des Beginns seiner eigenen Arbeit beigefügt. Personen, die mit dem Eigentümer des Eigentums an der Immobilie zu tun haben, riskieren daher, dass ihre Interessen unerwartet den Pfandrechten von Mechanikern unterliegen, von denen sie nichts wussten.,
In einigen Staaten werden besondere Bestimmungen getroffen, um die Priorität zwischen dem Pfandrecht eines Mechanikers und dem Pfandrecht einer Hypothek zu bestimmen, die den Bau auf dem Land finanziert. Zum Beispiel, im Bundesstaat New York, das Auftreten bestimmter Sprache in der Hypothek in der Wirkung, dass es sich um ein Baudarlehen bewahrt seine Priorität gegenüber Mechaniker Pfandrechte aus dem Bau entstehen, solange anschließend eingereicht Pfandrechte Ansprüche, die legitim sind, werden nicht ignoriert. In anderen Staaten, wie Florida, es ist ein alles oder Nichts Vorschlag., Dort hat die Aufzeichnung der Bauhypothek vor der Einreichung einer gesetzlichen Bekanntmachung über den Baubeginn der Hypothek absolute Priorität vor den Pfandrechten von Mechanikern, die sich aus dem Bau ergeben. Noch andere Staaten, wie Kalifornien, bieten Priorität für ein Baudarlehen Hypothek vor dem sichtbaren Baubeginn aufgezeichnet, wo der Kreditgeber verpflichtet ist, die Mittel auszuzahlen. Im Bundesstaat Illinois gibt es ein gesetzliches Auszahlungssystem für Fonds, das, wenn es befolgt wird, Baukredithypotheken Priorität einräumt., In anderen Staaten gibt es noch andere Vereinbarungen und einige Staaten, wie Colorado, bieten fast keine praktischen Mittel für eine Baukredithypothek, um überhaupt Priorität zu erhalten.
EnforcementEdit
Mechaniker Pfandrechte werden ausschließlich durch gerichtliche Abschottung Verkäufe durchgesetzt, dh durch Gerichtsverfahren ähnlich wie Hypothek Zwangsvollstreckungen. Das Gericht muss feststellen, ob die Anforderungen des Statuts erfüllt sind und, wenn ja, die Priorität des Pfandrechts des Mechanikers im Verhältnis zu den anderen Pfandrechten oder Belastungen des Titels ausgeschlossen ist., Sobald dies festgelegt ist, ordnet das Gericht die verkaufte Immobilie und den Verkaufserlös in der Reihenfolge ihrer Priorität an.
Limitationedit
Staaten können verschiedene Einschränkungen für die Pfandrechte von Mechanikern haben. Nach kalifornischem Recht muss ein Auftragnehmer warten, um die Pfandrechte zu nutzen, bis eine der folgenden Bedingungen eintritt; Andernfalls gilt das Pfandrecht als verfrüht:
a) Die Arbeit wird gemäß dem vertraglich vereinbarten Arbeitsumfang abgeschlossen, b) das Projekt wurde gestoppt (Einstellung) oder c) Die Person wird daran gehindert, die Arbeit abzuschließen (beendet).,
Jedes dieser erforderlichen Ereignisse tritt am Ende des Projektlebenszyklus auf (oder am Ende des Arbeitsumfangs des Subunternehmers kann das Projekt noch lange nicht abgeschlossen sein). Das Ende des Projekts liegt möglicherweise nicht annähernd in der Nähe des tatsächlichen Zeitpunkts, zu dem die Arbeit ausgeführt wurde (und zu dem Zeitpunkt, zu dem Arbeit und Material für die Arbeit des Auftragnehmers aus eigener Tasche bezahlt wurden).
Auch muss die Arbeit direkt in Richtung der Arbeit der Verbesserung der Immobilie gehen. Dies mag offensichtlich erscheinen, aber es gibt zahlreiche Baukosten, die nicht den Pfandrechten der Mechaniker unterliegen., Ein Teil der Baukosten kann nicht für einen Mechaniker Pfandrecht qualifizieren, weil die Arbeit nicht die Eigenschaft verbessern. Ein gutes Beispiel sind Gegenstände, die nicht dauerhaft sein sollen, aber dennoch im Laufe des Baus notwendig sind. Ein temporärer Bauzaun kann erforderlich sein, kann eine wertvolle Funktion in Sicherheit dienen, aber wird nie erwartet, dass ein Teil des Grundstücks zu werden, so ist daher nicht eine Kosten, die unter einem Pfandrecht des Mechanikers erlaubt ist.,
Der attraktive Charakter des Pfandrechts des Mechanikers besteht darin, dass das Pfandrecht durch Immobilien gesichert ist und das Eigentum verkauft werden kann, um das Pfandrecht zu bezahlen. Dies ist ein leistungsfähiges Werkzeug, aber nicht immer effizient. In Wirklichkeit ist dies ein langwieriger Prozess, der nicht sehr effizient ist. Angesichts der wirtschaftlichen Bedingungen und der Priorität der Kreditgeber kann der Verkauf der Immobilie jedoch möglicherweise nicht ausreichen, um den Wert des Pfandrechts zu bezahlen.
Was oft übersehen wird, ist, dass der Auftragnehmer das Projekt jetzt finanziert, wenn er Arbeiten ausführt und keine sofortige Zahlung für diese Arbeit erhält., Der Auftragnehmer bindet jetzt wertvolles Kapital, das an anderer Stelle verwendet werden könnte, während er auf das Ende eines Projekts wartet. Darüber hinaus muss der Auftragnehmer die Kosten für Rechtsstreitigkeiten tragen, um die Pfandrechte seines Mechanikers durchzusetzen. Bei Streitigkeiten mit geringem Wert ist das Pfandrecht eines Mechanikers keine kostengünstige Methode, um Zahlungen für Dienstleistungen zu erhalten.,
Freigaben von Pfandrechten
Eine Pfandrechtsfreigabe, auch bekannt als Pfandrechtsfreigabe oder Löschung von Pfandrechten, ist ein Dokument, das von einem Pfandrechtsanwalt, wie einem Unterauftragnehmer, freiwillig gegen Zahlung oder Zahlungsversprechen eines Generalunternehmers oder eines Grundstückseigentümers zur Verfügung gestellt werden kann. Verhandlungen können schwierig sein, da die Pfandrechte-Antragsteller im Allgemeinen bezahlt werden möchten, bevor sie ein Pfandrecht freigeben, während der Eigentümer der dem Pfandrecht unterliegenden Immobilie im Allgemeinen möchte, dass das Pfandrecht freigegeben wird, bevor sie die Zahlung leisten., Im Gegensatz zu einem Pfandrecht Verzicht, der das Recht, ein Pfandrecht in der Zukunft einreichen negiert, ein Pfandrecht Release bricht ein Pfandrecht, das bereits in Kraft ist.
Vor der Zahlung sollte der Eigentümer von jedem Lieferanten, Auftragnehmer und Subunternehmer eine Pfandrechtsfreigabe verlangen, die die verwendeten Materialien und die am Projekt ausgeführten Arbeiten abdeckt. Eine Freigabe des Pfandrechts ist eine schriftliche Erklärung, die das Eigentum von der Drohung des Pfandrechts befreit., Wenn der Vertrag vor dem vollständigen Abschluss der Arbeiten Teilzahlungen vorsieht, kann der Eigentümer des Grundstücks eine teilweise Freigabe des Pfandrechts beantragen, die alle bis zum Zeitpunkt der Zahlung verwendeten Arbeitskräfte und Materialien abdeckt.
Vor der endgültigen Zahlung sollte ein Eigentümer eine eidesstattliche Erklärung vom Auftragnehmer einholen, in der alle unbezahlten Parteien aufgeführt sind, die Arbeit oder Dienstleistungen erbracht oder der Immobilie Materialien zur Verfügung gestellt haben. Der Grundstückseigentümer sollte sicherstellen, dass der Auftragnehmer vor der endgültigen Zahlung Freigaben von allen diesen Parteien erhält.