Der Schlüssel zur Beherrschung des Internal Revenue Service (IRS) Schedule E für Vermieter—“Supplemental Income and Loss“ – besteht darin, Ihre Einnahmen und Ausgaben mithilfe einer Tabelle oder eines persönlichen Finanzsoftwareprogramms zu organisieren. Vermieter, die detaillierte Zusammenfassungen ihrer Mietkosten aufbewahren, profitieren zum Steuerzeitpunkt am meisten. IRS Regeln in Bezug auf Mieteinnahmen sind ziemlich großzügig, so dass Sie sie nutzen möchten.,
Schedule E Steuertipps
Vermieter müssen ausgezeichnete Aufzeichnungen über Kostenbasis, Einnahmen und Ausgaben führen. Der beste Weg, um diese Elemente zu verfolgen, ist eine Tabelle zu erstellen—Ihr Steuerberater kann sogar eine Vorlage, die Sie verwenden können., Hier sind die Elemente, die Sie verfolgen möchten:
- Kaufpreis des Hauses, der Wohnung oder des Mehrfamilienhauses, das Sie vermieten
- Kumulierte Abschreibungen und aktuelle jährliche Abschreibungen auf Ihre Immobilie
- Mieteinnahmen
- Sicherheitseinlagen, die Sie erhalten haben
Zusätzlich zur Verfolgung der Einnahmen möchten Sie die Ausgaben verfolgen. Viele Ausgaben im Zusammenhang mit der Instandhaltung eines Mietobjekts können von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden., Diese Ausgaben umfassen:
- Provisionen oder Immobilienverwaltungsgebühren
- Werbekosten
- Reinigungs -, Wartungs-und Reparaturkosten
- Hausbesitzer Versicherung und HOA Gebühren
- Immobilien Steuern und Hypothekenzinsen Kosten
- Dienstprogramme
Wenn Sie verfolgen diese Ausgaben mit personal finance Software oder eine Computer-Tabelle, Ihre monatlichen und Jahresende Berichte werden direkt an Ihren Fingerspitzen und Sie können sie leicht ausdrucken.,
Nutzen Sie die passiven Aktivitätsverlustbeschränkungen
Wenn eine Ihrer Mietobjekte einen Nettoverlust für das Jahr hat, kann dieser Verlust gegen die Verluste und Gewinne aller Ihrer anderen Mietobjekte verrechnet werden.
Nun, hier ist die vielleicht nicht so gute Nachricht: Wenn die Summe aller Ihrer Immobilien negativ ist—ein Nettoverlust—, kann dieser Verlust normalerweise nicht vom Rest Ihres Jahreseinkommens abgezogen werden (es gibt jedoch Ausnahmen)., Das liegt daran, dass die Vermietung von Immobilien im Allgemeinen als passive Aktivität angesehen wird, auch wenn Sie viel Zeit für die Auswahl der richtigen Mieter, die Reparatur der Mieteinheit und die Inspektion der Immobilie auf routinemäßige Wartung aufwenden. Verluste aus passiven Aktivitäten beschränken sich auf die Kompensation passiver Gewinne.
Wenn Sie aktiv an den Mietaktivitäten teilnehmen, können Mietverluste in allen Ihren Mietobjekten bis zu $25,000 pro Jahr insgesamt abgezogen werden., Verheiratete Personen, die separat einreichen, haben ein Mietverlustlimit von bis zu 12.500 USD, sofern die Person während des Steuerjahres jederzeit von ihrem Ehepartner getrennt lebte. Die Höhe des Mietverlusts, der für aktive Teilnehmer an einem Mietobjekt zulässig ist, hängt von Ihrem modifizierten bereinigten Bruttoeinkommen (MAGI) ab:
- Für MAGIER von 100.000 USD oder weniger (50.000 USD oder weniger, wenn sie separat verheiratet sind), Mietverluste können vollständig abgezogen werden, bis zum Limit von 25.000 USD (12.500 USD für Verheiratete und separate Anmeldungen).,
- Für MAGIER zwischen $100,000 und $150,000 (zwischen $50,000 und $75,000, wenn verheiratet Einreichung separat), Mietverluste können bis zu einem Limit von 50% der Differenz zwischen $150,000 ($75,000, wenn verheiratet Einreichung separat) und MAGIER abgezogen werden.
- Für MAGIER über $ 150.000 ($75.000, wenn getrennt verheiratet Einreichung), kann keiner der Mietverluste gegen andere Erträge abgezogen werden.,
Sie können Verluste vorwärts tragen
Mietverluste, die durch die passiven Aktivitätsverlustbeschränkungen begrenzt sind, können auf das folgende Steuerjahr übertragen werden, wenn sie Mietgewinne verrechnen können. Die passiven Aktivitätsverlustbeschränkungen werden jedes Jahr angewendet, aber die Mietverluste werden Jahr für Jahr weitergeführt, bis die Verluste entweder durch Verrechnung der Mietgewinne oder durch Abzug von anderen Erträgen aufgebraucht sind.,
Das Formular 8582 dient zur Berechnung der passiven Aktivitätsverlustbeschränkungen und zur Verfolgung von Mietverlusten, die sich jedes Jahr für jede Immobilie ansammeln.
Steuerplanung für Vermieter
Vermieter können profitieren, wenn die Mieteinnahmen ausreichen, um die Hypothek sowie Grundsteuern, Versicherungen und Reparaturen zu bezahlen. Vermieter können jedoch den Kaufpreis des Mietobjekts abschreiben, und dies kann häufig einen wirtschaftlichen Gewinn in einen Steuerverlust verwandeln—Ausgaben können das Einkommen übersteigen, nachdem Abschreibungen berücksichtigt wurden.,
Immer wieder stehen Vermieter jedoch vor großen Ausgaben, wie dem Austausch eines Daches oder dem Entkernen einer Wohnung, nachdem ein langfristiger Mieter frei geworden ist. Unter diesen Umständen kann der Vermieter einen Verlust von mehr als $25,000 haben, aber die passiven Aktivitätsverlustregeln begrenzen den Verlust auf genau $25,000. Der Rest wird auf das nächste Jahr übertragen. An diesem Punkt wird der Vermieter hoffentlich mehr Gewinn haben und die überschüssigen Steuerverluste absorbieren können.,
Verkauf von Mietobjekten
Der Verkauf eines Hauses, eines Mehrfamilienhauses oder eines anderen Mietobjekts ist nicht dasselbe wie der Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes. Genau wie bei der Berechnung von Kapitalgewinnen beinhaltet die Formel zur Berechnung des Gewinns oder Verlusts von Mietobjekten die Subtraktion Ihrer Kostenbasis von Ihrem Verkaufspreis.,
Angepasste Kostenbasis für Mietobjekt
Um Ihre Kostenbasis für ein Mietobjekt zu berechnen, addieren Sie folgende Beträge:
- Kaufpreis
- Anschaffungskosten (Titel-und Treuhandgebühren,Maklerprovisionen usw.)
- Verbesserungen (Austausch des Daches, neuer Ofen usw.)
- Verkaufskosten (Titel-und Treuhandgebühren,Maklerprovisionen usw.)
- Kumulierte Abschreibungen (wie auf Ihren Steuerformularen angegeben)
Sobald Sie Ihre Kostenbasis kennen, können Sie diese von Ihrem Verkaufspreis abziehen., Wenn die resultierende Zahl positiv ist, haben Sie beim Verkauf Ihres Mietobjekts einen Gewinn erzielt. Wenn die resultierende Zahl negativ ist, ist Ihnen ein Verlust entstanden. Gewinne aus dem Verkauf von Mietobjekten können teilweise als Abschreibungsrückerstattung (maximal 25% Steuersatz) und teilweise als Kapitalerträge (mit einem Steuersatz, der von Ihrer Gesamteinkommensklasse abhängt) besteuert werden. Die Verkäufe von Mietobjekten werden auf Formular 4797 gemeldet, und alle Kapitalgewinnberechnungen werden planmäßig gemeldet.,
Immobilien und beschränkte Haftung
Viele Vermieter erwägen, Unternehmen, Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Partnerschaften zu gründen, um ihre Mietobjekte zu besitzen. Ein Unternehmen könnte nachteilig sein, da günstige langfristige Kapitalgewinnsätze nur für Steuerzahler gelten, nicht für Unternehmen.
Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung könnte langfristige Gewinne an ihre Mitglieder weitergeben. Da die Gewinne auf den persönlichen Steuererklärungen der Mitglieder besteuert werden, haben sie Anspruch auf den bevorzugten 15%-Satz für langfristige Gewinne., Vermieter sollten diese und andere rechtliche Aspekte der Gründung eines Unternehmens für Mietobjekte mit einem Anwalt besprechen, um die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen einer solchen Strategie zu verstehen.,