Viele Mieter, die einen Mietvertrag für ihre Wohnung oder Mieteinheit unterzeichnen, planen, für die gesamte im Mietvertrag erforderliche Zeit zu bleiben, z. B. ein Jahr. Aber trotz Ihrer besten Absichten möchten (oder müssen) Sie vielleicht gehen, bevor Ihr Mietvertrag abgelaufen ist—zum Beispiel, wenn Sie ein Student in CU Boulder sind und nur für den Zeitraum in Ihrer Wohnung bleiben möchten, in dem sich die Schule befindet Sitzung. Oder vielleicht ziehen Sie mit Ihrem Freund oder Ihrer Freundin ein., Manchmal müssen Sie möglicherweise umziehen, um näher an Ihrem neuen Job zu sein, oder an einen älteren Elternteil, der Ihre Hilfe benötigt.
Das Verlassen vor Ablauf eines befristeten Mietvertrags, ohne den Rest der im Rahmen des Mietvertrags fälligen Miete zu zahlen, wird als Bruch des Mietvertrags bezeichnet. Hier ist eine kurze Überprüfung der Rechte der Mieter, einen Mietvertrag ohne weitere Haftung für die Miete zu brechen.
Rechte und Pflichten des Mieters Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags in Colorado
Ein Mietvertrag verpflichtet Sie und Ihren Vermieter für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel ein Jahr., Im Rahmen eines typischen Mietvertrags kann ein Vermieter die Miete nicht erhöhen oder den Mietvertrag ändern, bis der Mietvertrag endet (es sei denn, der Mietvertrag selbst sieht eine Änderung vor, z. B. eine Mieterhöhung Mitte des Mietvertrags). Ein Vermieter kann Sie nicht zwingen, vor dem Ende des Mietvertrags auszuziehen, es sei denn, Sie zahlen die Miete nicht oder verletzen auf andere Weise eine erhebliche Mietdauer, z. B. wiederholt große und laute Partys. In diesen Fällen müssen Vermieter in Colorado bestimmte Verfahren einhalten, um das Mietverhältnis zu beenden. Zum Beispiel muss Ihr Vermieter Ihnen zehn Tage Zeit geben, um die Miete zu bezahlen oder zu gehen, bevor Sie eine Räumungsklage einreichen. (Colo. Rev. Stat., artikel 13-40-104 Absatz 1 Buchstabe d.) Wenn Sie wiederholt gegen eine Klausel im Mietvertrag verstoßen haben, kann Ihr Vermieter Ihnen eine bedingungslose Kündigungserklärung (eine Mitteilung ohne Chance, den Verstoß zu beheben) geben, die erfordert, dass Sie innerhalb von zehn Tagen ausziehen. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(1) (e. 5).)
Mieter sind gesetzlich verpflichtet, die Miete für die gesamte Mietdauer zu zahlen, unabhängig davon, ob sie tatsächlich in der Mieteinheit leben oder nicht—mit einigen Ausnahmen wie folgt.,
Wenn ein Mietvertrag in Colorado gerechtfertigt ist
Es gibt einige wichtige Ausnahmen von der pauschalen Regel, dass ein Mieter, der einen Mietvertrag bricht, die Miete für die gesamte Mietdauer schuldet. Möglicherweise können Sie in den folgenden Situationen legal ausziehen, bevor die Mietdauer endet.
Sie beginnen den aktiven Militärdienst
Wenn Sie nach Unterzeichnung eines Mietvertrags in den aktiven Militärdienst eintreten, haben Sie das Recht, den Mietvertrag nach Bundesrecht zu brechen. (Krieg und Nationale Verteidigung Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. U. S. C. A. § § 501 und folgende.,) Sie müssen Teil der „uniformierten Dienste“ sein, zu denen die Streitkräfte, das beauftragte Korps der National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), das beauftragte Korps des öffentlichen Gesundheitsdienstes und die Nationalgarde gehören. Sie müssen Ihren Vermieter schriftlich über Ihre Absicht informieren, Ihr Mietverhältnis aus militärischen Gründen zu kündigen. Sobald die Mitteilung verschickt oder geliefert wird, endet Ihr Mietverhältnis 30 Tage nach dem Datum, an dem die Miete als nächstes fällig wird, auch wenn dieses Datum mehrere Monate vor Ablauf Ihres Mietvertrags liegt.,
Du Bist ein Opfer von Häuslicher Gewalt
Colorado Gesetz vorzeitiger Beendigung Rechte für Mieter, die Opfer von häuslicher Gewalt, solange bestimmte Bedingungen erfüllt sind (beispielsweise der Mieter einer Kopie von einem Polizei-Bericht). (Colo. Rev. Stat. § 38-12-402.)
Die Mieteinheit ist unsicher oder verstößt gegen die Gesundheits-oder Sicherheitsvorschriften von Colorado
Wenn Ihr Vermieter keine bewohnbaren Wohnungen gemäß den örtlichen und staatlichen Wohnungsvorschriften zur Verfügung stellt, könnte ein Gericht zu dem Schluss kommen, dass Sie „konstruktiv vertrieben“ wurden.,“Dies bedeutet, dass der Vermieter Sie durch die Bereitstellung von unbewohnbarem Wohnraum für alle praktischen Zwecke „vertrieben“ hat, sodass Sie keine weitere Verantwortung für die Miete tragen. Colorado Gesetz legt spezifische Anforderungen für die Verfahren Mieter folgen müssen, bevor sie wegen eines großen Reparaturproblems ausziehen. (Colo. Rev. Stat. § 38-12-507.) Das Problem muss wirklich ernst sein—zum Beispiel das Vorhandensein von gefährlichen Schimmel in der Wohnung oder Mangel an fließendem Wasser, Heizung oder Strom.,
Ihr Vermieter belästigt Sie oder verletzt Ihre Datenschutzrechte
In Colorado gibt es kein staatliches Gesetz, das die Höhe der Kündigung angibt, die ein Vermieter einem Mieter geben muss, bevor er ein Mietobjekt betritt. Wenn Ihr Vermieter wiederholt Ihre Rechte auf Privatsphäre verletzt oder Dinge wie das Entfernen von Fenstern oder Türen, das Ausschalten Ihrer Versorgungsunternehmen oder das Wechseln der Schlösser tut, könnte ein Gericht Sie als „konstruktiv vertrieben“ betrachten, wie oben beschrieben.,
Ihr Vermieter repariert einen gasbedingten gefährlichen Zustand nicht
Wenn Sie auf einen gefährlichen Zustand eines Gasgeräts, einer Rohrleitung oder anderer Gasgeräte aufmerksam werden, müssen Sie Ihren Vermieter oder den Vertreter des Vermieters nach Colorado-Recht unverzüglich schriftlich über das Vorliegen der Gefahr informieren. (Colo. Rev. Stat. § 38-12-104(2).) Ihr Vermieter hat dann 72 Stunden (außer samstags, sonntags und gesetzlichen Feiertagen), um den Zustand von einem Fachmann reparieren zu lassen., Wenn der Vermieter die Reparaturen nicht innerhalb von 72 Stunden durchführt und Ihr Gebäude immer noch gefährlich ist, können Sie die Miete räumen und Ihr Mietvertrag wird ungültig (Sie sind von jeglicher Verantwortung im Rahmen des Mietvertrags befreit). Sie können auch die Rückgabe Ihrer Kaution verlangen (abzüglich aller zulässigen Abzüge). (Colo. Rev. Stat. § 38-12-104(3)-(4).,)
Die Pflicht des Vermieters, einen neuen Mieter in Colorado zu finden
Vermieter in den meisten Bundesstaaten (z. B. Arizona) müssen angemessene Anstrengungen unternehmen, um ihre Einheiten zu vermieten, wenn ein Mieter einen Mietvertrag bricht, anstatt den Mieter für die gesamte verbleibende Miete zu belasten, die im Rahmen des Mietvertrags fällig ist. In Colorado auferlegt ein alter Fall diese Pflicht gewerblichen Vermietern (Schneiker v. Gordon, 732 S. 2d 603 (Colo. 1987)), aber nicht ausdrücklich die Pflicht auf Vermieter von Wohneigentum auszudehnen., Der Fall deutete jedoch stark darauf hin, dass eine solche Pflicht fair und angemessen wäre, und im Laufe der Jahre haben Gerichte in vielen Landkreisen und Städten anscheinend den Hinweis aufgegriffen und Vermieter aufgefordert, „Schäden zu mildern“, indem sie versuchten, ihr Eigentum angemessen schnell zu mieten und ihre Verluste auf ein Minimum zu beschränken. Sofern Sie nicht von einem örtlichen Anwalt anders beraten werden, sollten Sie davon ausgehen, dass die Milderungspflicht für Ihren Vermieter gilt.
Wenn Sie Ihren Mietvertrag brechen und ohne rechtliche Begründung ausziehen (oben beschrieben), versuchen Sie, etwas mit Ihrem Vermieter auszuarbeiten., Ziehen Sie nicht einfach aus und hoffen Sie, dass Ihr Vermieter schnell einen neuen Mieter bekommt und Sie nicht für die verbleibende Zeit Ihres Mietvertrags belastet. Geben Sie Ihrem Vermieter so viel wie möglich Bescheid und schreiben Sie einen aufrichtigen Brief, in dem erklärt wird, warum Sie frühzeitig abreisen müssen. Idealerweise können Sie Ihrem Vermieter einen qualifizierten Ersatzmieter mit guten Krediten und Referenzen anbieten, um einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen.
Aber denken Sie daran, dass, wenn der Vermieter nicht einverstanden ist, Sie vom Haken zu lassen, Sie für die Zahlung der Miete haften, bis der Vermieter, mit angemessenen Anstrengungen, das Gerät wiederholt., Dies könnte eine erhebliche Menge an Geld sein, wenn Sie mehrere Monate vor dem Ende Ihres Mietvertrags verlassen, oder wenn der Markt kalt ist (es gibt viele wettbewerbsfähige Einheiten da draußen, unrentabel). Ihr Vermieter wird wahrscheinlich zuerst Ihre Kaution verwenden, um den Betrag zu decken, den Sie schulden. Aber wenn Ihre Einzahlung nicht ausreicht, kann Ihr Vermieter Sie verklagen, wahrscheinlich in einem Colorado Small Claims Court, wo das Limit $7,500 in Colorado ist. (Wenn der fragliche Betrag gleich oder weniger als $25,000 ist, kann Ihr Vermieter Sie beim zuständigen Colorado County Court verklagen.,)
So minimieren Sie Ihre finanzielle Verantwortung beim Brechen eines Mietvertrags
Wenn Sie frühzeitig abreisen möchten und keine rechtliche Begründung dafür haben, gibt es bessere Möglichkeiten, als nur auszuziehen und zu hoffen, dass Ihr Vermieter schnell einen neuen Mieter bekommt. Sie können viel tun, um den Geldbetrag zu begrenzen, den Sie für die Bezahlung Ihres Vermieters benötigen—und um eine gute Referenz des Vermieters zu gewährleisten, wenn Sie nach Ihrem nächsten Wohnort suchen.,
Sie können der Situation sehr helfen, indem Sie so viel wie möglich kündigen und Ihrem Vermieter einen aufrichtigen Brief schreiben, in dem Sie erklären, warum Sie vorzeitig gehen müssen. Idealerweise können Sie Ihrem Vermieter einen qualifizierten Ersatzmieter, jemanden mit gutem Kredit und hervorragenden Referenzen, anbieten, um einen neuen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter zu unterzeichnen.,
Weitere Informationen zu den Rechten des Mieters, einen Mietvertrag zu brechen
Der rechtliche Leitfaden jedes Mieters von Janet Portman und Marcia Stewart (Nolo) bietet umfassende rechtliche und praktische Ratschläge, die jeder Mieter benötigt, vom Einzug bis zum Auszug, einschließlich der Möglichkeit, Ihren Vermieter dazu zu bringen, Ihren Mietvertrag zu kündigen, sowie Dutzende von Formularen und Musterbriefen.
Nolos eBook, Brechen Sie Ihren Mietvertrag, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen, bietet auch einige wertvolle Einblicke, wie Sie sich an Ihren Vermieter wenden können, wenn Sie vorzeitig gehen müssen, und bietet Informationen über die Untervermietung und Zuweisung Ihres Mietvertrags.,
Weitere Informationen zum Vermieter-Mieter-Recht in Colorado
Um mehr über die Vermieter-Mieter-Gesetze in Ihrem Bundesstaat zu erfahren, lesen Sie den Abschnitt über die staatlichen Vermieter-Mieter-Gesetze auf der Nolo-Website.